Interesse ad agire condominio: cosa succede se vendi?

Un ex condomino ha impugnato una delibera assembleare per lavori straordinari, ma ha venduto il proprio immobile durante il processo. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, stabilendo che viene meno l’interesse ad agire condominio. Per proseguire l’azione legale è necessario mantenere la qualità di condomino fino alla decisione finale, a meno che non si dimostri un persistente e concreto pregiudizio patrimoniale derivante dalla delibera stessa.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Vendere Casa Durante una Causa Condominiale: Perdi il Diritto di Agire?

Immagina di aver avviato una causa contro una decisione dell’assemblea di condominio e, nel frattempo, di vendere il tuo appartamento. Puoi continuare a portare avanti la tua battaglia legale? La risposta, come chiarito da una recente ordinanza della Corte di Cassazione, dipende da un concetto fondamentale: l’interesse ad agire condominio. Questa pronuncia sottolinea come la perdita della qualità di condomino durante il processo possa comportare l’inammissibilità del ricorso, a meno di precise condizioni.

I Fatti alla Base della Controversia

Un condomino aveva impugnato una delibera assembleare del 2012 relativa a lavori di manutenzione straordinaria. A suo avviso, la contabilità dei lavori presentava delle “incongruenze” rispetto al capitolato d’appalto, con la realizzazione di interventi non autorizzati. Sia in primo grado che in appello, la sua domanda era stata respinta perché l’azione era stata avviata oltre il termine di decadenza di 30 giorni previsto per l’annullamento delle delibere. Secondo i giudici, i vizi lamentati non erano così gravi da causare la nullità della delibera, che avrebbe consentito un’impugnazione senza limiti di tempo.

Il punto cruciale della vicenda, tuttavia, è emerso durante il giudizio: il condomino ricorrente aveva venduto il proprio immobile nel settembre 2016, perdendo così lo status di proprietario all’interno di quel condominio.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’Interesse ad Agire Condominio

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, concentrandosi proprio sulla sopravvenuta carenza di interesse ad agire del ricorrente. Il ragionamento dei giudici supremi è stato netto: l’azione di annullamento di una delibera condominiale, disciplinata dall’art. 1137 del Codice Civile, è strettamente legata alla qualità di condomino.

Questo requisito non deve sussistere solo al momento in cui si avvia la causa, ma deve permanere fino al momento della decisione finale. Vendendo l’immobile, l’ex proprietario perde il suo legame con l’organizzazione condominiale e, di conseguenza, il suo interesse a modificarne le decisioni.

Le Motivazioni della Corte

Il principio cardine su cui si fonda la decisione è che l’interesse ad agire condominio non può essere la semplice volontà di rimuovere un atto ritenuto illegittimo, ma deve tradursi in un’utilità concreta e patrimoniale per chi agisce. Una volta venduto l’appartamento, l’ex condomino non ha più interesse a un “diverso contenuto dell’assetto organizzativo” del condominio, perché le decisioni future non lo riguarderanno più.

La Corte ha specificato che l’interesse a proseguire la causa potrebbe sopravvivere solo in un’ipotesi specifica: se l’attore dimostra che la delibera impugnata continua a produrre effetti negativi diretti sul suo patrimonio. Ad esempio, se gli venissero ancora richieste somme di denaro in base a quella specifica delibera. Nel caso in esame, il ricorrente aveva tentato di allegare questa circostanza, sostenendo di aver ricevuto richieste di pagamento, ma lo aveva fatto tardivamente, in una memoria illustrativa, strumento processuale non idoneo a introdurre nuove allegazioni.

Di conseguenza, in assenza di una tempestiva e specifica dimostrazione di un pregiudizio economico persistente, la perdita dello status di condomino ha determinato il venir meno del potere di interloquire sulle decisioni dell’assemblea e, quindi, l’inammissibilità del ricorso.

Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: chi intende impugnare una delibera condominiale deve essere consapevole che la vendita del proprio immobile durante il processo può compromettere l’esito della causa. Per poter proseguire l’azione legale dopo la vendita, è indispensabile non solo avere, ma anche dimostrare tempestivamente in giudizio, un interesse economico concreto e attuale alla caducazione della delibera. In mancanza, la perdita della qualità di condomino si traduce in una fatale perdita dell’interesse ad agire, con conseguente inammissibilità della domanda e condanna al pagamento delle spese processuali.

Posso continuare una causa contro il condominio se vendo l’appartamento durante il processo?
Di regola, no. La perdita della qualità di condomino determina il venir meno dell’interesse ad agire e quindi l’inammissibilità della domanda. L’azione può proseguire solo se si dimostra che la delibera impugnata continua a produrre un effetto negativo e diretto sul patrimonio dell’ex condomino (ad esempio, se gli vengono ancora richieste somme di denaro).

Cosa si intende per ‘interesse ad agire’ in una causa condominiale?
L’interesse ad agire è il requisito per cui chi avvia una causa deve avere un vantaggio concreto e attuale dall’accoglimento della sua domanda. Nel contesto condominiale, non basta il desiderio di rimuovere una delibera illegittima, ma occorre dimostrare che la sua rimozione porterebbe un’utilità specifica, solitamente di natura patrimoniale, al condomino che agisce.

In quali casi un ex condomino può mantenere l’interesse a proseguire la causa?
Un ex condomino può mantenere l’interesse ad agire solo se dimostra che la delibera impugnata incide ancora sul suo patrimonio. Ad esempio, se è ancora obbligato a contribuire alle spese approvate e ripartite in quella delibera. Tale interesse deve essere allegato e provato specificamente nel corso del giudizio e non in memorie tardive.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 16654 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 16654 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 14/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12783/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDICOGNOME, presso lo studio dell’avvocata COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-ricorrente-

contro

INDICOGNOME in FANO, elettivamente domiciliato in ROMA INDICOGNOME, presso lo studio dell’avvocata COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di ANCONA n. 344/2019 depositata l’11 marzo 2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/04/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA E RAGIONI DELLA DECISIONE

NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in due motivi averso la sentenza n. 344/2019 della Corte d’appello di Ancona, pubblicata l’11 marzo 2019.

Ha resistito con controricorso il INDICOGNOME.

La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di consiglio, a norma degli artt. 375, comma 2, 4quater , e 380bis .1, c.p.c.

Il ricorrente ha depositato memoria.

La causa ha ad oggetto l’impugnazione della deliberazione approvata in data 30 maggio 2012 dall’assemblea del INDICOGNOME INDICOGNOME, avanzata da NOME COGNOME con citazione avviata per la notifica il 29 giugno 2012 e ricevuta dal destinatario il 3 luglio 2012. La delibera impugnata aveva ad oggetto lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato condominiale. La Corte d’appello di Ancona ha confermato la sentenza di primo grado, escludendo che i vizi della delibera denunciati dall’attore consistessero in cause di nullità e quindi affermando l’intervenuta decadenza COGNOME dall’azione di annullamento per decorso del termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c.
I due motivi di ricorso lamentano: a) la violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. e dell’art. 2379 c.c., insistendosi per la nullità della delibera causata dalla difformità della contabilità dei lavori approvata rispetto al capitolato speciale d’appalto; b) la violazione e falsa applicazione dell’art. 1137 c.c. in relazione all’art. 2966 c.c., dovendosi ritenere impedita la decadenza dal termine di trenta giorni con la consegna della citazione all’ufficiale giudiziario per la notifica, nella specie avvenuta in data 29 giugno 2012.
Vanno dapprima esaminate le eccezioni pregiudiziali sollevate dal controricorrente INDICOGNOME INDICOGNOME.

La denunciata nullità della notifica del ricorso per cassazione eseguita a mezzo posta in data 13 aprile 2019 presso il domiciliatario del INDICOGNOME INDICOGNOME, avvocato NOME COGNOME, morto in data 16 dicembre 2014, con conseguente sopravvenuta inefficacia della dichiarazione di elezione di domicilio, resta sanata con effetto ” ex tunc ” per raggiungimento dello scopo in conseguenza della costituzione in giudizio dell’intimato, avvenuta con controricorso notificato il 22 ottobre 2019 (benché successiva alla data del passaggio in giudicato della sentenza), anche se effettuata al solo fine di eccepire la nullità, restando in siffatta ipotesi il controricorso ammissibile anche se proposto oltre il termine previsto dall’art. 370 c.p.c. ( ex multis , Cass. n. 13667 del 2007; n. 15190 del 2005).
L’ulteriore eccezione proposta dal controricorrente attiene alla sopravvenuta carenza di interesse ad agire di COGNOME, avendo questi venduto con atto AVV_NOTAIO del 9 settembre 2016, del quale è prodotta copia, il proprio appartamento compreso nel INDICOGNOME INDICOGNOME e non essendo, pertanto, più condomino.

La produzione documentale del contratto di compravendita del 9 settembre 2016 va ritenuta ammissibile in forza dell’art. 372 c.p.c., in quanto attiene all’ammissibilità del ricorso , ovvero al venir meno dell’interesse ad agire e quindi dell’interesse a ricorrere.

6.1. È importante premettere che il vizio della deliberazione assembleare del 30 maggio 2012 supposto da NOME COGNOME concerneva, per come affermato in ricorso e nella sentenza impugnata, la denuncia di ‘incongruenze’ tra il capitolato speciale d’appalto della manutenzione condominiale, i lavori eseguiti e la conduzione delle opere, con realizzazione di interventi non autorizzati né concordati. Si trattava, dunque, di vizio non rientrante nella ‘categoria residuale’ della nullità delle delibere assembleari, illustrata
nella sentenza delle Sezioni Unite n. 9839 del 2021, e quindi da ricondurre, piuttosto ad una impugnazione per annullamento ex art. 1137 c.c.

Come da ultimo riaffermato ancora da Cass. n. 5129 del 2024, la legittimazione ad agire per l’annullamento, attribuita dall’art. 1137 c.c. ai condomini assenti, dissenzienti o astenuti, è subordinata alla deduzione ed alla prova di uno specifico interesse diverso da quello alla semplice rimozione dell’atto impugnato, essendo l’interesse ad agire richiesto dall’art. 100 c.p.c. come condizione dell’azione di impugnazione della deliberazione collegiale. Occorre, peraltro, distinguere, tra l’interesse ad agire mediante impugnazione della delibera e l’interesse tutelato del condomino attore, essendo il primo necessariamente strumentale al secondo. L’interesse del condomino ad impugnare la deliberazione, in particolare, è limitato all’interesse giuridicamente rilevante che egli abbia ad un diverso contenuto dell’assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto diverso perché più conveniente alle sue personali aspirazioni, sebbene la decisione del giudice che accoglie la domanda ex art. 1137 c.c. si limiti in negativo a caducare la delibera sfavorevole e non possa sostituirsi in positivo all’attività dell’assemblea. Parallelamente, l’interesse ad agire, sotto il profilo processuale, suppone che venga prospettata una lesione individuale di rilievo patrimoniale correlata alla delibera impugnata, così rivelando quale utilità concreta potrebbe ricevere dall’accoglimento della domanda.
Deve allora affermarsi che l’azione di annullamento delle delibere dell’assemblea di condominio, disciplinata dall’art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell’attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione

della controversia, atteso che la perdita di tale qualità determina la conseguente perdita dell’interesse ad agire dell’istante (arg. da Cass. n. 26842 del 2008; n. 4372 del 2003). Legittimati all’esercizio dell’azione ex art. 1137 c.c. sono, infatti, come già considerato, i soli condomini dissenzienti, assenti o astenuti e ciò discende dal principio maggioritario, dal quale è retto il funzionamento dell’assemblea, giacché, come la stessa norma prescrive, le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini e perciò unicamente costoro possono far valere la contrarietà delle stesse alla legge o al regolamento di condominio.
6.2. Il diritto di impugnazione di una delibera condominiale non è un diritto primario, a differenza del diritto di proprietà, sicché la successione nel sottostante rapporto sostanziale di proprietà dell’unità immobiliare neppure determina da sé sola il trasferimento dell’interesse ad agire in capo a chi subentra nei diritti di condominio, e cioè dell’acquirente dell’unità immobiliare.

6.3. Lo status di condomino, e cioè di ‘avente diritto’ (artt. 66 e 67 disp. att. c.c.) a partecipare all’assemblea, e perciò ad impugnarne le deliberazioni, attiene, dunque, alla legittimazione ad agire per annullamento ex art. 1137 c.c., ovvero al diritto di azione, che spetta a chiunque faccia valere in giudizio un diritto assumendo di esserne titolare. La legittimazione ad agire per l’impugnazione delle deliberazioni dell’assemblea manca, viceversa, ove l’attore non sia (più) un condomino, e la relativa carenza può essere eccepita in ogni stato e grado del giudizio e può essere rilevata d’ufficio dal giudice.
6.4. La limitazione della legittimazione in favore dei soli condomini all’azione di annullamento ex art. 1137 c.c. ha evidente ragionevolezza, potendo soltanto coloro che restano obbligati dalla delibera definirsi portatori, altresì, dell’interesse al corretto procedimento di formazione e di espressione della volontà

assembleare, procedimento di cui sono parti necessarie sia nella fase di convocazione, sia nella fase di costituzione del collegio, sia in quella di espressione del voto.

A coloro che non sono condomini si apre, piuttosto, l’eventualità di agire per la declaratoria di nullità di una delibera, da far valere, secondo i principi generali, mediante un’azione di mero accertamento, la quale è esperibile da chiunque vi abbia interesse, tale rivelandosi chi abbia la titolarità di una situazione giuridica qualificata da una correlazione agli effetti della deliberazione nulla adottata dall’assemblea.

6.5. In sostanza, il venir meno, in corso di causa, del requisito di legittimazione consistente nell’essere l’attore condomino impedisce al giudice di pronunciare l’annullamento della deliberazione impugnata, essendo venuto meno il potere dell’attore di interloquire sul modo di operare dell’assemblea e di incidere sugli effetti da essa derivanti, a meno che lo stesso attore non prospetti che la permanente efficacia di detta delibera continua a ripercuotersi sulla sua sfera patrimoniale, ad esempio per essere egli tuttora obbligato a contribuire alle spese che quella aveva approvato e ripartito.
6.6. Avendo dunque COGNOME alienato durante il processo (nella specie, già durante il giudizio d’appello) il proprio diritto di proprietà sull’unità immobiliare compresa nel INDICOGNOME, deve escludersi che possa più pronunciarsi l’annullamento della delibera avente ad oggetto la manutenzione straordinaria dell’edificio, nella specie lamentandosi la difformità della contabilità dei lavori approvata rispetto al capitolato speciale d’appalto, in quanto la dismissione dello status di c ondomino da parte dell’attore, ora ricorrente, ha fatto venir meno ogni suo interesse ad un diverso contenuto organizzativo di quella delibera e quindi pure ad avvalersi dell’impugnazione, in difetto di specifica allegazione di una
permanente incidenza negativa delle irregolarità denunciate nella sfera giuridica del ricorrente.

Essendo, come detto, l’interesse ad agire per ottenere giudizialmente una caducazione o una modifica della portata organizzativa di una delibera assembleare correlato alla qualità di condomino, la perdita di tale status può lasciare sopravvivere l’interesse ad agire solo quando l’attore vanti un diritto in relazione alla sua passata partecipazione al condominio condominiale e tale diritto dipenda dall’accertamento della legittimità della delibera assembleare presa allorché egli era ancora condomino, ovvero quando tale delibera incida tuttora in via derivata sul suo patrimonio.
6.7. Poiché il mutamento della situazione sostanziale, che aveva comportato la perdita della qualità di condomino in capo a NOME COGNOME, era avvenuto il 9 settembre 2016, ben prima, quindi, del ricorso per cassazione in esame, in questo il ricorrente avrebbe dovuto allegare quale fosse il suo persistente interesse ad ottenere un diverso assetto organizzativo della decisione sui lavori di manutenzione straordinaria del fabbricato rispetto a quello approvato nella deliberazione assembleare del 30 maggio 2012.
Soltanto, invece, nella memoria depositata ai sensi dell’art. 380 -bis.1. c.p.c. il ricorrente ha allegato al riguardo che ‘l’interesse all’esito della impugnazione della delibera assembleare … non è venuto meno anche se egli ha venduto l’immobile’, in quanto l’azione ‘tende ad ottenere la declaratoria di nullità della stessa avente ad oggetto l’approvazione della contabilità finale dei lavori di straordinaria manutenzione …’, in forza della quale egli ‘si è visto quindi richiedere il pagamento della propria quota millesimale’, sicché ‘sussiste anche attualmente l’interesse concreto del ricorrente a far venir meno detta delibera condominiale, posto che ciò comporterebbe il venir meno del
titolo per il quale sono state riscosse le somme da parte del Condominio, che pertanto sarà tenuto a restituirle al predetto’.

Queste deduzioni sono tuttavia inammissibili, giacché la funzione esclusiva delle ‘sintetiche memorie illustrative’ di cui all’art. 380 -bis.1. c.p.c. è quella, appunto, di illustrare e chiarire i motivi della impugnazione e di confutare le tesi avversarie, non potendo viceversa esse servire a specificare, integrare o ampliare il contenuto dei motivi originari, allegando, come nella specie, quale perdurante interesse si abbia alla caducazione di una deliberazione assembleare condominiale, nonostante il risalente venir meno della qualità di condomino.
Può enunciarsi il seguente principio di diritto: «l ‘azione di annullamento delle deliberazioni dell’assemblea di condominio, disciplinata dall’art. 1137 c.c., presuppone, quale requisito di legittimazione, la sussistenza della qualità di condomino dell’attore non solo al momento della proposizione della domanda, ma anche al momento della decisione della controversia, determinando, di regola, la perdita di tale status il conseguente venir meno dell’interesse ad agire dell’istante ad ottenere giudizialmente una caducazione o una modifica della portata organizzativa della delibera impugnata; la perdita della qualità di condomino può lasciar sopravvivere l’interesse ad agire solo quando l’attore vanti un diritto in relazione alla sua passata partecipazione al condominio e tale diritto dipenda dall’accertamento della legittimità della delibera presa allorché egli era ancora condomino, ovvero quando tale delibera incida tuttora in via derivata sul suo patrimonio».
Il ricorso va perciò dichiarato inammissibile e le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo, vengono regolate secondo soccombenza.

Sussistono le condizioni per dare atto -ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1-quater all’art. 13 del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 – dell’obbligo di versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l’impugnazione.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare le spese sostenute nel giudizio di cassazione dal controricorrente, che liquida in complessivi € 2.400,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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