Installazione condizionatori: il diritto del condomino

Una condomina, titolare di un’attività commerciale, ha impugnato una delibera che le negava l’autorizzazione a mantenere dei condizionatori installati nel cortile comune. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 17975/2024, ha accolto il suo ricorso. Ha stabilito che l’installazione condizionatori sulle parti comuni è un diritto del singolo condomino, esercitabile senza autorizzazione assembleare, a patto che non alteri la destinazione del bene e non impedisca agli altri di farne parimenti uso. Il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello per verificare se l’installazione leda il decoro architettonico o il godimento del bene comune.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 30 novembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Installazione Condizionatori in Condominio: Quando il Diritto Prevale sulla Delibera

L’arrivo della bella stagione porta con sé la necessità di rinfrescare gli ambienti, ma in condominio sorge spesso un dubbio: è possibile procedere all’installazione condizionatori sulle parti comuni come facciate o cortili? La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 17975 del 1° luglio 2024, offre un chiarimento fondamentale, ribadendo il diritto del singolo condomino a utilizzare i beni comuni, anche senza una preventiva autorizzazione dell’assemblea, purché nel rispetto di precisi limiti.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine dalla controversia tra una condomina, titolare di un’unità immobiliare a uso commerciale, e il proprio condominio. La condomina aveva installato quattro unità esterne di condizionamento nel cortile comune. Successivamente, l’assemblea condominiale approvava una delibera che, tra le altre cose, negava l’autorizzazione a tale installazione, ne ordinava la rimozione e stabiliva l’obbligo di richiedere un permesso per future installazioni a servizio di locali commerciali.

La condomina impugnava la delibera, sostenendo il suo diritto a utilizzare le parti comuni. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano le sue richieste, ritenendo legittima la decisione dell’assemblea. La questione giungeva così all’esame della Corte di Cassazione.

La Questione Giuridica sull’Installazione Condizionatori

Il cuore della controversia risiede nell’interpretazione dell’articolo 1102 del Codice Civile, che disciplina l’uso della cosa comune. Secondo tale norma, ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.

La Corte d’Appello aveva erroneamente basato la sua decisione sulla mancata impugnazione di una presunta delibera precedente che imponeva l’autorizzazione. La Cassazione ha invece chiarito che tale obbligo era stato introdotto proprio con la delibera impugnata, e quindi non poteva avere effetto retroattivo su un’installazione già avvenuta.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso della condomina, cassando la sentenza d’appello e rinviando la causa per un nuovo esame. I giudici hanno riaffermato un principio cardine del diritto condominiale: l’installazione condizionatori o altri impianti a servizio della propria unità immobiliare su parti comuni (come muri perimetrali o cortili) rientra nelle facoltà del singolo condomino. Questo diritto può essere esercitato in via di principio senza richiedere alcuna autorizzazione al condominio.

Il diniego da parte dell’assemblea, o l’imposizione di un obbligo di autorizzazione, non può essere arbitrario. Un limite a tale diritto sorge solo qualora l’intervento provochi:

1. Un’alterazione della destinazione della cosa comune.
2. Un impedimento all’uso paritetico da parte degli altri condomini.
3. Un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico dell’edificio.
4. Una significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune.

La Cassazione ha sottolineato che la Corte d’Appello non aveva effettuato questa analisi cruciale. Non era stato accertato se l’installazione dei condizionatori avesse effettivamente causato un danno estetico o funzionale al bene comune. L’onere di provare tale pregiudizio spetta al condominio che si oppone all’installazione.

Conclusioni

Questa sentenza rafforza la posizione del singolo condomino, chiarendo che il suo diritto di utilizzare le parti comuni per migliorare il godimento della propria proprietà privata non può essere compresso da delibere assembleari che impongono autorizzazioni non previste dalla legge. L’assemblea non può negare un’installazione in modo discrezionale, ma solo se dimostra un concreto e significativo pregiudizio al decoro dell’edificio o al diritto degli altri condomini. Il caso torna ora alla Corte d’Appello, che dovrà valutare, nel merito, se l’installazione condizionatori in questione abbia superato i limiti consentiti dalla legge, basandosi su aspetti tecnici e non su generiche opposizioni.

È sempre necessaria un’autorizzazione dell’assemblea per installare un condizionatore su una parte comune?
No. Secondo la Corte, l’installazione di un impianto di condizionamento sulle parti comuni, se non modifica tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere alcuna autorizzazione al Condominio.

Quali sono i limiti al diritto del singolo condomino di installare impianti sulle parti comuni?
I limiti principali sono: non alterare la destinazione delle cose comuni, non impedire agli altri condomini di farne parimenti uso, non causare un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico e non comportare una significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune.

Una delibera che impone l’obbligo di autorizzazione può essere applicata a un condizionatore già installato?
No. La Corte ha chiarito che se l’obbligo di autorizzazione è stato introdotto da una delibera successiva all’installazione, questo vincolo può trovare applicazione al più per le installazioni future, ma non può avere effetto retroattivo su quelle già realizzate.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 17975 Anno 2024

Civile Sent. Sez. 2 Num. 17975 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/07/2024

SENTENZA

sul ricorso n. 24124/2018 proposto da:

NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata in INDIRIZZO INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO;

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO NOME COGNOME ed elettivamente domiciliato a ll’ indirizzo PEC del difensore iscritto nel REGINDE;

-controricorrente-

avverso la sentenza della Corte di appello di Messina n. 672/2017 depositata il 16/06/2017;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 9/5/2024 dal consigliere relatore NOME COGNOME;

udito il P.M., nella persona del AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO, che ha concluso per l’accoglimento dell’undicesimo motivo, rigettati gli altri .

Fatti di causa

Nell’ottobre del 2000 NOME COGNOME impugna dinanzi al Tribunale di Messina quattro delibere condominiali (del 20/9/2000) che: (1) negano alla ditta di cui lei è titolare l’autorizzazione ad installare quattro condizionatori nella zona del cortile comune; (2) ne ordinano la rimozione (giacché sono stati già installati senza autorizzazione, secondo la prassi precedente); (3) dispongono l’obbligo di richiedere l’autorizzazione per la installazione di condizionatori al servizio di locali commerciali (o industriali); (4) danno mandato all’amministratore per le correlative diffide. In subordine chiede l’accertamento del suo diritto a mantenere i condizionatori nella collocazione attuale. Il Tribunale rigetta e compensa le spese. La Corte di appello rigetta l’appello principale e accoglie l’appello l’incidentale sulle spese.
La condomina attrice ricorre in cassazione con undici motivi, illustrati da memoria. Il RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.

Ragioni della decisione

1. -Il primo motivo (p. 7) denuncia che la Corte di appello ha disconosciuto il diritto della parte attrice di servirsi delle cose comuni (il cortile e i muri perimetrali) per installare i condizionatori. Sostiene che tale operazione non altera la destinazione e non impedisce agli altri condomini di fare parimenti uso secondo il loro diritto; lamenta in particolare che la delibera non ha motivato il diniego (ad esempio allegando la pericolosità); rileva la disparità di trattamento rispetto ad altri condomini (specialmente il Banco di Sicilia, in quanto esercizio commerciale) che hanno in precedenza installato condizionatori; deduce violazione degli artt. 1102, 1118 co. 1 c.c. (ante l. 220/2012).
Il secondo motivo (p. 15) denuncia l’erroneità della valutazione delle dichiarazioni circa la presenza di altri condizionatori analoghi, rilasciate in sede di interrogatorio formale da ll’amministratore. Si deduce violazione dell’art. 116 c.p.c.

Il terzo motivo (p. 16) denuncia la riserva illegittima dell’uso del cortile (per i condizionatori già installati) a vantaggio di alcuni condomini, con esclusione di altri (condizionatori dell’attrice). Si deduce violazione degli artt. 1102 c.c. 1120 co. 1 c.c. (ante l. 220/2012).

Il quarto motivo (p. 18) denuncia ex art. 112 c.p.c. l’omessa pronuncia sulle impugnazioni delle delibere nn. 1, 2 e 4 (v. numerazione nei fatti di causa). Censura il passo in cui si rileva «la mancata impugnazione della delibera che imponeva l’autorizzazione assembleare per l’apposizione di condizionatori», in quanto tale rilievo vale per la delibera n. 3, ma non per le altre tre. La già avvenuta installazione rende ininfluente l ‘obbligo di richiedere l’ autorizzazione introdotto successivamente.

Il quinto motivo (p. 20) denuncia il difetto di prova della esistenza (allegata solo in appello) di una delibera anteriore a quella impugnata, che dispone l’obbligo di richiedere l’autorizzazione. Si deduce violazione dell’art. 115 c.p.c.

Il sesto motivo (p. 22) denuncia ex art. 112 c.p.c. l’erroneità dell’interpretazione della domanda giudiziale per aver escluso che l’impugnazione ha ad oggetto la delibera relativa a l n. 3 dell’ordine del giorno.

Il settimo motivo (p. 24) denuncia la mancata verbalizzazione dei motivi per cui è stata disposta la seconda convocazione. Si deduce violazione dell’art. 1136 c.c. (ante l. 220/2012) .

L’ottavo motivo (p. 25) denuncia la mancata ammissione dell’interrogatorio formale e della prova per testi articolati dall’attrice , a cagione della motivazione insufficiente, fondata sulle risultanze contrarie del verbale. Si deduce violazione degli artt. 115 co. 1, 134 c.p.c., 2697 c.c.

Il nono motivo (p. 27) censura l’ammissi one dell’appello incidentale sulle spese, poiché ciò non rientra nelle attribuzioni dell’amministratore , privo di autorizzazione a ciò. Si deduce violazione degli artt. 1130, 1131 c.c.

Il decimo motivo (p. 29) denuncia l’ambiguità della formulazione dell’appello incidentale, che si reputa quindi inammissibile. Si deduce violazione de ll’ art. 343 c.p.c.

L’undicesimo motivo (p. 30) denuncia la condanna alle spese in misura eccessiva, l’assenza di indicazione dei parametri e l’omessa motivazione sul punto. Si deduce violazione dell’art. 13 co. 6 l. 247/2012.

-L’esame de lle questioni, così frammentate in undici motivi, è da raggruppare e riordinare secondo un ordine logico ispirato da economia processuale.

La questione centrale concerne la violazione del diritto di ciascun condomino di utilizzare la cosa comune. La Corte di appello rigetta la censura, poiché la condomina non ha impugnato la delibera che prevede l’autorizzazione assembleare per l’installazione di condizionatori da parte degli esercizi commerciali. Inoltre, la Corte ritiene irrilevante l’installazione precedente di condizionatori da parte della banca, poiché essa è avvenuta prima della delibera menzionata. In via subordinata si collocano le censure relative all’attività istruttoria relativa agli accadimenti in assemblea, ove la Corte di appello accerta che al contrario di quanto mostra di ritenere la condomina, alcuni condomini non si sono allontanati, così come è infatti attestato nel verbale, per cui il primo giudice non ha ritenuto di ammettere i mezzi istruttori dedotti. In via ulteriormente subordinata si collocano le questioni relative alle spese processuali.
Sono fondati il primo, il terzo, il quinto e il sesto motivo, nei termini delineati complessivamente nel capoverso successivo.

E’ pregiudiziale l’esame del quinto mezzo con il quale è denunciata la mancanza di prova dell’esistenza di una delibera precedente a quella del 20.09.2000 di previsione della obbligatorietà di preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale per l’installazione dei condizionatori d’aria , peraltro necessaria per il solo titolare dei locali commerciali: la circostanza dedotta trova riscontro nelle stesse difese del RAGIONE_SOCIALE da cui emerge

palese che il vincolo era stato posto proprio dalla delibera qui impugnata, in particolare a seguito di approvazione dei punti 1 e 3 dell ‘ ordine del giorno (v. p. 8 e 9 del controricorso), per cui se ne deve dedurre che la stessa al più trova applicazione per le installazioni realizzate in epoca successiva.

Nel merito, questa Corte ha più volte affermato che la naturale destinazione all’uso della cosa comune, può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste, costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo (cfr. Cass. n. 15319 del 2011). Ed è stato affermato il principio secondo il quale «nell’identificazione del limite all’immutazione della cosa comune, disciplinato dall’art. 1120 co. 2 c.c., il concetto di inservibilità della stessa non può consistere nel semplice disagio subito rispetto alla sua normale utilizzazione – coessenziale al concetto di innovazione – ma è costituito dalla concreta inutilizzabilità della res communis secondo la sua naturale fruibilità, per cui si può tener conto di specificità – che possono costituire ulteriore limite alla tollerabilità della compressione del diritto del singolo condomino – solo se queste costituiscano una inevitabile e costante caratteristica di utilizzo» (Cass. n. 24960 del 2016).
Nella fattispecie la Corte distrettuale non è scesa all’analisi degli aspetti tecnici della installazione, quali un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico ovvero una significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune, omettendo anche di valutare che si tratta di obbligo introdotto solo successivamente alla installazione di cui si discute. La delibazione dei dati istruttori da parte del giudice del gravame, a ben vedere, parte da una non condivisibile interpretazione del limite alle innovazioni consentite della cosa comune, là dove lo pone nella trascurabilità del pregiudizio del singolo condomino o nella «corrispettività» di un qualche vantaggio per lo stesso, non meglio definito.
In altri termini, ai sensi dell’art. 1120 c.c., l’installazione, sulle parti comuni, di un impianto per il condizionamento d’aria a servizio di una unità immobiliare, che non presupponga la modificazione di tali parti, può essere compiuta dal singolo condomino per conto proprio, in via di principio senza richiedere al RAGIONE_SOCIALE alcuna autorizzazione. Il rilascio o il diniego di una siffatta autorizzazione può tutt’al più significare l’inesistenza o l’esistenza di un interesse di altri condomini a fare uso delle cose comuni in modo pari a quello del condomino determinatosi all’installazione. Nel caso di specie non emerge dagli atti che sia stato accertato che l’installazione su parti comuni di condizionatori al servizio di un’unità immobiliare determini alte razione della destinazione delle cose comuni, né impedisca ad altri condomini di farne parimenti uso (anzi ciò è anche avvenuto, in precedenza).
Il primo, il terzo, il quinto ed il sesto motivo sono accolti.

Ciò determina l’assorbimento del secondo, del quarto, del nono, del decimo e del l’undicesimo motivo , poiché nel giudizio di rinvio dovrà essere verificato se esiste un apprezzabile deterioramento del decoro architettonico ovvero una significativa menomazione del godimento e dell’uso del bene comune ad impedimento della installazione dei condizionatori in esame.

– Il settimo motivo è inammissibile, poiché non si confronta con la ratio decidendi, che si appoggia ai requisiti di validità dell’assemblea in seconda convocazione, così come delineati dalla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. 22685/2014). L’ottavo motivo è infondato , poiché sovrappone l’apprezzamento di parte delle risultanze probatorie a quello che il giudice ha espresso in una motivazione coerente.

-Conclusivamente la sentenza impugnata è cassata in relazione ai motivi accolti. È rinviata la causa alla Corte di appello di Messina, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M

La Corte accoglie il primo, il terzo, il quinto e il sesto motivo; dichiara assorbiti il secondo, il quarto, il nono, il decimo e l’ undicesimo motivo; dichiara inammissibile il settimo motivo ; rigetta l’ottavo motivo ; cassa la sentenza impugnata in relazione ai motivi accolti; rinvia la causa alla Corte di appello di Messina, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso a Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione ci-

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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