Ingiustificato arricchimento condominio: la Cassazione

La Corte di Cassazione stabilisce che, in seguito alla modifica giudiziale delle tabelle millesimali, l’azione per ingiustificato arricchimento condominio spetta all’amministratore e non ai singoli condomini. La sentenza che modifica le tabelle ha efficacia costitutiva e non retroattiva. La Corte ha inoltre confermato la legittimità dell’intervento in causa di un altro condomino interessato alla corretta ripartizione delle spese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Ingiustificato Arricchimento Condominio: A Chi Spetta l’Azione?

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta una questione cruciale nella vita condominiale: cosa succede quando le tabelle millesimali vengono modificate da un giudice? In particolare, chi ha il diritto di agire per recuperare le somme pagate in eccesso o in difetto negli anni precedenti? La risposta della Suprema Corte chiarisce il ruolo dell’amministratore e la natura dell’azione per ingiustificato arricchimento condominio.

I Fatti del Caso

La controversia ha origine dall’impugnazione, da parte di una condomina, di una delibera condominiale. Tale delibera, in ottemperanza a una precedente decisione del Tribunale che aveva modificato le tabelle millesimali, rettificava i bilanci di diverse annualità passate (dal 1994 al 2008), ricalcolando le somme dovute da ciascun proprietario. La condomina sosteneva che la sentenza di modifica delle tabelle non potesse avere effetto retroattivo e che eventuali crediti del condominio fossero ormai prescritti.

Nel corso del giudizio, interveniva una società, anch’essa condomina, a sostegno delle ragioni della ricorrente. Il Condominio, a sua volta, si costituiva in giudizio chiedendo in via riconvenzionale la condanna della controparte al pagamento di un indennizzo per ingiustificato arricchimento. I giudizi di primo e secondo grado giungevano a conclusioni diverse, portando infine la questione dinanzi alla Corte di Cassazione.

L’Intervento del Terzo nel Processo Condominiale

Uno dei primi punti analizzati dalla Cassazione riguarda l’ammissibilità dell’intervento in causa della società. La Corte ha respinto i motivi di ricorso del Condominio, affermando che ogni condomino ha un interesse diretto e autonomo a partecipare a controversie che riguardano la ripartizione delle spese comuni. L’intervento è stato ritenuto legittimo poiché la società, in qualità di condomina, aveva un interesse concreto a eliminare l’incertezza generata dalla delibera sul corretto criterio di riparto delle spese, a prescindere dal fatto che la delibera stessa le riconoscesse un credito.

Il Principio dell’Ingiustificato Arricchimento Condominio

Il cuore della decisione risiede nel terzo motivo di ricorso, che è stato accolto. La Corte d’appello aveva erroneamente ritenuto che l’azione per ingiustificato arricchimento, conseguente alla modifica delle tabelle, spettasse ai singoli condomini che avevano pagato più del dovuto, e non all’amministratore. La Cassazione ha ribaltato questa visione, chiarendo un principio fondamentale.

La Natura della Sentenza di Modifica delle Tabelle

La Suprema Corte ribadisce che la sentenza che modifica i valori millesimali ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. ha natura ‘costitutiva’ e non ‘dichiarativa’. Questo significa che non si limita a certificare una realtà preesistente, ma crea una nuova situazione giuridica. La sua efficacia, quindi, decorre solo dal momento del suo passaggio in giudicato, non potendo essere retroattiva.

le motivazioni

Sulla base della natura costitutiva della sentenza, la Corte spiega che, prima della modifica, i pagamenti venivano effettuati secondo le vecchie tabelle. Se un condomino ha versato meno del dovuto sulla base dei valori reali del suo immobile, si è verificato un arricchimento senza giusta causa a suo danno e, contemporaneamente, un impoverimento della cassa comune del condominio. Questo depauperamento non riguarda i singoli condomini che hanno pagato di più, ma l’ente condominiale nel suo complesso, la cui cassa è destinata a coprire le esigenze comuni.
Di conseguenza, è il Condominio, rappresentato dal suo amministratore, ad essere legittimato ad agire per ottenere l’indennizzo per ingiustificato arricchimento (art. 2041 c.c.). L’amministratore agisce per recuperare il ‘minore incasso subito’ e ripristinare l’integrità del fondo comune, non per conto dei singoli proprietari.

le conclusioni

Questa ordinanza fornisce un’importante guida pratica per gli amministratori e i condomini. Viene stabilito con chiarezza che, in caso di revisione giudiziale delle tabelle millesimali, l’eventuale squilibrio economico creatosi negli anni precedenti deve essere sanato attraverso un’azione per ingiustificato arricchimento promossa dall’amministratore. Questa soluzione centralizza la gestione del contenzioso, evitando una pluralità di cause tra i singoli condomini e garantendo la tutela dell’interesse collettivo alla corretta gestione delle risorse comuni.

A chi spetta agire per ingiustificato arricchimento dopo la modifica giudiziale delle tabelle millesimali?
L’azione spetta all’amministratore del condominio, in rappresentanza dell’ente condominiale nel suo complesso. Egli agisce per recuperare il depauperamento della cassa comune, non per conto dei singoli condomini.

La sentenza che modifica le tabelle millesimali ha effetto retroattivo?
No, la sentenza ha efficacia costitutiva, non dichiarativa. Ciò significa che i suoi effetti giuridici si producono solo dal momento in cui diventa definitiva (passaggio in giudicato) e non possono essere applicati a periodi precedenti.

Un condomino può intervenire in una causa di impugnazione di una delibera avviata da un altro condomino?
Sì, secondo la Corte, ogni condomino ha un interesse autonomo a partecipare a controversie relative alla ripartizione delle spese comuni e può quindi intervenire nel processo per sostenere le proprie ragioni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 23739 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 23739 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/09/2024

Oggetto: condominio

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10097/2019 R.G. proposto da CONDOMINIO INDIRIZZO, in persona dell’amministratore p.t., rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, con domicilio eletto in Roma, INDIRIZZO;

-RICORRENTE –

contro

COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, con domicilio eletto in Roma, alla INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO ;

-CONTRORICORRENTE –

e contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante p.t., rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, con domicilio eletto in Roma, alla INDIRIZZO, presso l’AVV_NOTAIO ;

-CONTRORICORRENTE –

avverso la sentenza della Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE n. 1605/2018, pubblicata in data 18.9.2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 16.5.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ha proposto ricorso ex art. 1137 c.c. avverso la delibera del RAGIONE_SOCIALE con cui, in ottemperanza alla decisione del Tribunale che aveva modificato le tabelle millesimali, erano stati rettificati anche i bilanci relativi alle annualità 1994/2008, quantificando le differenze dovute da ciascun condomino.

La ricorrente ha eccepito che la sentenza modificativa della tabella ha efficacia costitutiva e non dichiarativa, non potendo operare per la ripartizione delle spese relative ad annualità precedenti alla sua adozione, e che i crediti vantati dal RAGIONE_SOCIALE, oltre che parzialmente adempiuti, erano estinti per sopravvenuta prescrizione.

È intervenuta la RAGIONE_SOCIALE, aderendo alle tesi difensive dell’attrice; il RAGIONE_SOCIALE si è costituito, proponendo riconvenzionale per la condanna della controparte al pagamento di un indennizzo per ingiustificato arricchimento.

Il giudizio è stato riunito alla causa introdotta dalla COGNOME per ottenere l’annullamento di altra delibera condominiale con cui era stata modificata nuovamente la tabella millesimale e con cui erano state rideterminate anche le somme dovute dai proprietari esclusivi.

La pronuncia di primo grado ha annullato entrambe le delibere, regolando le spese.

Su appello del RAGIONE_SOCIALE, la Corte territoriale di RAGIONE_SOCIALE ha riformato la decisione, ritenendo anzitutto ammissibile l’intervento in causa della RAGIONE_SOCIALE per sostenere le ragioni della ricorrente; ha escluso che il Tribunale avesse disposto l’integrale annullamento

delle delibere, anziché per la sola parte riguardanti le decisione impugnate, e ha ritenuto infondata la richiesta di pagamento di un indennizzo per indebito arricchimento, potendo il singolo condomino e non il RAGIONE_SOCIALE pretenderne il pagamento, confermando infine la statuizione sulle spese.

Per la cassazione della sentenza il RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso in tre motivi.

Hanno notificato controricorso NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE.

In prossimità dell’adunanza camerale NOME COGNOME e la RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il primo motivo denuncia la violazione degli artt. 100 e 105 c.p.c. riproponendo la questione dell’ammissibilità dell’intervento in causa della RAGIONE_SOCIALE, sostenendo che detta condomina non aveva interesse a partecipare alla lite, avendo ottenuto il riconoscimento di un credito verso il RAGIONE_SOCIALE in virtù delle delibere impugnate.

Il secondo motivo denuncia la violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., per aver la sentenza condannato il RAGIONE_SOCIALE al pagamento delle spese di lite in favore della RAGIONE_SOCIALE, il cui intervento in causa doveva considerarsi inammissibile per difetto di interesse.

I due motivi sono infondati.

Nelle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale relative alla ripartizione delle spese per le cose e per i servizi comuni, ciascun condomino ha potere di autonoma impugnazione e può -quindi -volontariamente costituirsi mediante intervento che, dal lato attivo, va qualificato come adesivo autonomo (con la facoltà di coltivare il procedimento nei vari gradi di lite, anche in presenza di rinunzia o acquiescenza alla sentenza da parte dell’originario attore) ove il singolo non sia decaduto dal potere di impugnazione, ovvero, in caso contrario,
come adesivo dipendente (e, dunque, limitato allo svolgimento di attività accessoria e subordinata a quella della parte adiuvata, esclusa la possibilità di proporre gravame: cfr. Cass. 2636/2021).

Nella specie la RAGIONE_SOCIALE aveva dichiaratamente svolto un intervento adesivo semplice allo scopo di sostenere le ragioni della condomina ricorrente, essendo legittimata all’intervento per effetto della qualità posseduta e per avvantaggiarsi degli effetti favorevoli della pronuncia di annullamento, sebbene la delibera avesse riconosciuto in capo all’interveniente un credito , anziché un obbligo di conguaglio in virtù della ritenuta efficacia dichiarativa della rettifica delle tabelle millesimali.

L’intervenuta aveva interesse ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera poteva generare quanto al corretto criterio di riparto utilizzabile per le spese deliberate prima della rettifica della tabella millesimale, a prescindere dai concreti effetti di detta delibera sul patrimonio dei singoli condomini (cfr., in motivazione, Cass. 9387/2023; Cass. 15434/2020).

Era di conseguenza legittima, in applicazione dell’art. 91 c.p.c., anche la cond anna al pagamento delle spese in favore dell’ RAGIONE_SOCIALE, divenuta a tutti gli effetti parte processuale (Cass. 1105/2006; Cass. 1589/2022).

Il terzo motivo denuncia la violazione dell’art. 2041 c.c. per aver la sentenza ritenuto che, in caso di rettifica dei valori millesimali, l’azione per l’indennizzo conseguente all’ingiustif icato arricchimento ottenuto dal singolo quale conseguenza dell ‘efficacia costituiva della modifica tabellare, competerebbe ai singoli condomini anziché all’amministratore.

Il motivo è fondato.

La sentenza che accoglie la domanda di revisione o modifica dei valori proporzionali di piano nei casi previsti dall’art. 69 disp. att.

c.c. non ha natura dichiarativa ma costitutiva, avendo la stessa funzione dell’accordo raggiunto all’unanimità dai condomini; l’efficacia di tale sentenza, in mancanza di specifica disposizione di legge contraria, decorre dal passaggio in giudicato.

Di conseguenza, ove il singolo abbia versato, prima della modifica, quote condominiali calcolate sulla base di valori millesimali non rispond enti alla reale valore dell’unità , al risparmio di spesa ottenuto corrisponde un arricchimento indebito con depauperamento della cassa comune in assenza di giustificazione relativamente a somme altrimenti destinate a far fronte ad esigenze dell’intero RAGIONE_SOCIALE , che è, quindi, legittimato ad agire per l’indennizzo ai sensi dell’art. 2041 c.c. (in tal senso Cass. 5690/2011 in motivazione ove si legge che il condominio non avrebbe altro rimedio per recuperare il minore incasso subito; nel senso della esperibilità della domanda ex art. 2041, anche Cass. 4844/2017 in motivazione).
E’ accolto il terzo motivo, con rigetto delle altre censure.

La sentenza è cassata in relazione al motivo accolto, con rinvio della causa alla Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, rigetta le altre censure, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinvia la causa alla Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione civile della Corte Suprema di Cassazione, in data 16.5.2024.

IL PRESIDENTE

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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