Infiltrazioni da terrazzo: responsabilità del proprietario e conduttrice

A seguito di gravi infiltrazioni da un terrazzo, i proprietari di alcuni appartamenti citavano in giudizio il proprietario dell’immobile sovrastante. Il tribunale ha riqualificato l’azione come denuncia di danno temuto e ha diviso la responsabilità: il proprietario è stato condannato a rimuovere i vizi strutturali preesistenti alla locazione (tubature, vasi, impermeabilizzazione), mentre l’inquilino è stato ritenuto responsabile per l’installazione di un pavimento galleggiante che ha aggravato il problema.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 gennaio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Infiltrazioni Terrazzo: Ripartizione di Responsabilità tra Proprietario e Inquilino

Le infiltrazioni terrazzo rappresentano una delle problematiche più comuni e complesse in ambito condominiale. Spesso, la situazione si complica ulteriormente quando l’immobile da cui originano le perdite è concesso in locazione. Un’ordinanza del Tribunale di Napoli ha recentemente affrontato un caso emblematico, chiarendo come viene suddivisa la responsabilità tra il proprietario e l’inquilino. L’analisi del provvedimento offre spunti fondamentali per comprendere i criteri giuridici applicati.

I Fatti del Caso

I proprietari di due appartamenti avviavano un’azione legale d’urgenza a causa di gravi e persistenti infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di proprietà di un altro soggetto, situato al piano superiore. Tali perdite stavano causando danni non solo alle loro unità immobiliari, ma anche alle parti comuni dell’edificio, come il vano scala e i balconi esterni.
Inizialmente, l’azione era rivolta solo contro il proprietario del terrazzo, il quale si difendeva sostenendo di non essere il soggetto corretto da citare in giudizio (carenza di legittimazione passiva), in quanto l’immobile era affittato a un’altra persona. Di conseguenza, i ricorrenti estendevano la loro domanda anche nei confronti della conduttrice (l’inquilina).

La Riqualificazione della Domanda: Da Azione d’Urgenza a Danno Temuto

Un aspetto cruciale della decisione del Tribunale è stata la riqualificazione della domanda. Inizialmente proposta come un generico provvedimento d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.), il Giudice l’ha correttamente inquadrata come una denuncia di danno temuto (ex art. 1172 c.c.). Questa azione legale è specificamente prevista per i casi in cui si teme un danno grave e imminente a una proprietà, derivante da un edificio o altra cosa. Il perdurare delle infiltrazioni terrazzo è stato ritenuto un presupposto sufficiente per giustificare tale qualificazione, data la gravità e la prossimità del danno alle proprietà dei ricorrenti.

La Decisione del Tribunale e la Divisione delle Responsabilità

Basandosi sulle conclusioni di una dettagliata Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), il Tribunale ha stabilito che la responsabilità per le infiltrazioni doveva essere ripartita tra il proprietario e l’inquilina, ma sulla base di cause ben distinte.

Le Responsabilità del Proprietario

Il Giudice ha imputato al proprietario la responsabilità per tutti i vizi di natura strutturale e preesistenti al contratto di locazione. Nello specifico, le cause delle infiltrazioni riconducibili alla sua sfera di controllo erano:
1. Perdite idrauliche dagli impianti di adduzione e scarico della cucina e della doccia esterne.
2. La presenza di vasi innestati nelle merlature del terrazzo che favorivano l’infiltrazione.
3. Infiltrazioni attraverso le cassette elettriche.
4. Una scarsa impermeabilizzazione generale della terrazza.
Il Tribunale ha sottolineato che questi elementi, essendo vizi strutturali del bene, rientrano nella responsabilità del proprietario come custode dell’immobile, ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Le Responsabilità dell’Inquilino

All’inquilina, invece, è stata attribuita la responsabilità per una causa specifica e diretta: l’aver installato una pavimentazione galleggiante. Secondo la CTU, questa modifica aveva alterato le pendenze del terrazzo, contribuendo in modo determinante al ristagno dell’acqua e, di conseguenza, alle infiltrazioni. Non essendo una caratteristica originaria dell’immobile, ma un’aggiunta fatta dall’inquilina, la responsabilità per i danni da essa derivanti è stata posta esclusivamente a suo carico.

Le Motivazioni

La motivazione del giudice si fonda su un principio di causalità. La responsabilità viene attribuita non in base al mero titolo (proprietario o inquilino), ma in base a chi ha dato origine alla specifica causa del danno. Il proprietario risponde dei vizi strutturali e di tutto ciò che era presente prima dell’affitto, in quanto custode del bene. L’inquilino, d’altro canto, risponde delle modifiche e delle addizioni che apporta all’immobile e che si rivelano dannose. In questo caso, è stato accertato che, ad eccezione della posa del pavimento galleggiante, l’uso ordinario del terrazzo da parte dell’inquilina non aveva aggravato le infiltrazioni.
Il Tribunale ha quindi ordinato al proprietario di eseguire tutte le opere necessarie per eliminare le cause strutturali delle infiltrazioni e all’inquilina di rimuovere la pavimentazione galleggiante da lei installata. Anche le spese legali e di CTU sono state ripartite secondo lo stesso criterio di responsabilità (3/4 a carico del proprietario e 1/4 a carico dell’inquilina).

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un’importante lezione pratica: in caso di infiltrazioni terrazzo da un immobile locato, è fondamentale un’indagine tecnica per individuare con precisione le cause del danno. La responsabilità non è automaticamente del proprietario, ma segue un criterio di causalità. Il proprietario è responsabile per i difetti di manutenzione e strutturali, mentre l’inquilino è responsabile per le alterazioni dannose che apporta alla proprietà. La decisione sottolinea l’importanza di una corretta qualificazione giuridica dell’azione e dimostra come il principio del “chi rompe paga” trovi una puntuale applicazione anche in complesse vicende immobiliari.

In caso di infiltrazioni da un terrazzo in affitto, chi è responsabile: il proprietario o l’inquilino?
La responsabilità dipende dalla causa specifica del danno. Secondo questa ordinanza, il proprietario è responsabile per i vizi strutturali e le condizioni preesistenti al contratto di locazione (es. impermeabilizzazione, tubature), mentre l’inquilino risponde per i danni causati da modifiche o addizioni da lui apportate all’immobile.

Cosa succede se un inquilino apporta una modifica al terrazzo che causa infiltrazioni?
L’inquilino è ritenuto direttamente responsabile per i danni derivanti dalla sua modifica. Nel caso esaminato, l’inquilina è stata condannata a rimuovere a proprie spese la pavimentazione galleggiante che aveva installato, poiché è stato accertato che tale opera aveva contribuito a causare le infiltrazioni alterando le pendenze.

Un’azione legale per continue infiltrazioni può essere qualificata come “denuncia di danno temuto”?
Sì. Il Tribunale ha ritenuto che il perdurare delle infiltrazioni costituisca un pericolo di danno grave e prossimo alla proprietà sottostante, integrando così i presupposti della “denuncia di danno temuto” prevista dall’art. 1172 del codice civile. Questa qualificazione permette di ottenere provvedimenti rapidi per eliminare la fonte del pericolo.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI NAPOLI – N. R.G. 00001164 2023 DEL 09 01 2025 PUBBLICATA IL 10 01 2025

TRIBUNALE DI NAPOLI

IV SEZIONE CIVILE

Il Tribunale di Napoli – IV Sezione Civile- nella persona della dott.ssa NOME COGNOME Giudice unico, ha emesso la seguente

ORDINANZA

nella causa civile iscritta al n. 1164 del Ruolo generale degli affari contenziosi dell’anno 2023, avente ad oggetto ‘Provvedimenti d’urgenza ex art. 700 c.p.c’

, C.F. , rappresentati e difesi dagli avv.ti NOME COGNOME ed NOME COGNOME come da procura in atti; C.F.

RICORRENTI

C.F.

in atti, dall’avv. NOME COGNOME

, rappresentato e difeso, come da procura

RESISTENTE

, C.F. , rappresentata e difesa, come da procura in atti, dagli avv.ti NOME COGNOME e NOME COGNOME; C.F.

RESISTENTI

Il Giudice, sciogliendo la riserva assunta all’udienza del 10.12.24,

OSSERVA QUANTO SEGUE

Con ricorso ex art. 700 cpc, gli istanti allegavano: 1) che la ricorrente

era proprietaria dell’appartamento sito al secondo piano (terzo fuori terra) del del complesso immobiliare ; 2) che i ricorrenti e erano comproprietari dell’appartamento ubicato al terzo piano (quarto fuori terra) della medesima palazzina; 3) che il fabbricato era interessato da copiose infiltrazioni d’acqua, provenienti dal terrazzo di proprietà del resistente , infiltrazioni che stavano danneggiando gravemente entrambi gli appartamenti, il vano scala del ricorrente (in rifacimento), nonché i colonnati ed i balconi esterni condominiali, la cui ristrutturazione era stata appena stata completata; 4) che la provenienza delle infiltrazioni dalla proprietà era stata accertata con esame termografico eseguito dall’ Arch. e che la causa delle infiltrazioni era stata invece individuata, con perizia dell’ Arch. , nello scolo di acque provenienti dalle fioriere poste, nel terrazzo di proprietà , tra i merli del palazzo e in perdite di acqua dalla tubazione sottotraccia della cucina esterna ubicata sul terrazzo della parte resistente; 5) che le predette infiltrazioni arrecavano un pregiudizio grave ed imminente alle proprietà dei ricorrenti. Concludevano, pertanto, chiedendo di ordinare ad l’immediata esecuzione delle opere di ripristino funzionali all’eliminazione delle denunciate infiltrazioni, consistenti: a) nella rimozione di tutte le fioriere esistenti nella terrazza pertinenziale dell’appartamento di sua proprietà, nonché nel ripristino della muratura perimetrale indebitamente rimossa dai merli per
l’innesto dei vasi, assicurandone la totale impermeabilizzazione; b) nella rimozione della cucina esterna indebitamente allocata nella terrazza in questione e priva di adeguata e legale tubazione di scarico. Chiedevano, infine, la condanna del resistente al pagamento delle spese di lite, da attribuirsi in favore dei procuratori antistatari, e di fissare, ai sensi dell’art. 669 octies c.p.c., il termine per instaurare il giudizio di merito.

Inizialmente non si costituiva il resistente e, con provvedimento emesso in data 13.4.23, veniva nominato un ctu, che depositava il proprio elaborato peritale in data 5.10.23. Con ordinanza emessa in data 30.11.23, questo Giudice, rilevato che il ctu evidenziava di non avere potuto rispondere compiutamente ai quesiti, non avendo avuto accesso alla proprietà del resistente, disponeva che le operazioni peritali fossero completate, ordinando al resistente di consentire al ctu l’accesso alla sua proprietà.
In data 22.1.24, si costituiva , il quale eccepiva: 1) la nullità della notifica, in quanto ricevuta dal portiere ed effettuata ad un indirizzo precedente rispetto a quello effettivo di residenza; 2) la sua carenza di legittimazione passiva, in quanto, al momento della proposizione del ricorso, l’istante non era nella disponibilità del bene, condotto in locazione da , circostanza nota agli istanti, poiché chiaramente ammessa nel ricorso. Conseguentemente, essendo le doglianze relative all’utilizzo della cosa, legittimata passiva era esclusivamente la conduttrice dell’immobile; 3) l’inammissibilità della domanda, per difetto del requisito della residualità previsto dall’art. 700 cpc, poiché doveva essere instaurato un procedimento ex art. 1172 c.c.. Concludeva per il rigetto della domanda, con vittoria delle spese di lite e chiedeva al Tribunale di valutare la sussistenza dei presupposti per ordinare la chiamata in causa della sig.ra o, in via subordinata, di essere autorizzato alla suddetta chiamata in causa.
All’udienza del 23.1.24, su richiesta della parte ricorrente, il giudice autorizzava la stessa ad integrare la domanda nei confronti di .

In data 27.2.24, si costituiva , la quale eccepiva l’inammissibilità del ricorso, stante l’insussistenza dei presupposti di cui all’art. 700 cpc, ed, in particolare, del pregiudizio grave ed irreparabile, in considerazione dell’intervallo temporale intercorso tra l’insorgere delle infiltrazioni (iniziate nel 2020, come chiarito dal ctu) e la proposizione del ricorso. Eccepiva, inoltre, l’inutilizzabilità della ctu nei suoi confronti ed evidenziava che, nel momento in cui iniziava la locazione (dicembre 2015), le fioriere erano già presenti e, nel mese di ottobre dell’anno 2022, lei stessa provvedeva solo a spostare il terreno e le piante in altri vasi, posti in sospensione sulla ringhiera del terrazzo. Precisava, inoltre, che l’impianto di irrigazione automatico, installato nel 2016, era stato solo saltuariamente utilizzato, in quanto sempre malfunzionante. Nell’aprile del 2022, inoltre, la signora si trasferiva altrove e, da quel momento, l’impianto di irrigazione non veniva più utilizzato. Alla luce dell’intervallo temporale trascorso dall’apposizione delle fioriere al verificarsi delle infiltrazioni, la causa del verificarsi delle predette infiltrazioni non poteva essere ricollegata all’acqua proveniente dalle fioriere. In ordine alla cucina esterna, precisava che la stessa era già presente al momento in cui iniziava la locazione. Concludeva per il rigetto della domanda cautelare, con condanna dei ricorrenti ex art. 96 cpc e con vittoria delle spese di lite, da attribuirsi ai procuratori antistatari.
Co ordinanza emessa in data 23.4.24, veniva disposta la rinnovazione della ctu ed il nuovo elaborato peritale veniva depositato in data 31.10.24; in data 10.12.24, il procedimento veniva assunto in riserva per la decisione.

Tanto premesso, la domanda va riqualificata dal Tribunale, essendo un potere-dovere del giudice quello di dare alla domanda, così come proposta, la corretta qualificazione giuridica (Cass. 7467/2020). Orbene, nel caso di specie, l’azione va riqualificata quale denuncia di danno temuto, ex art. 1172 c.c., avendo gli istanti allegato l’esistenza di un danno grave e prossimo ai beni in loro proprietà, danno riconducibile all’immobile di proprietà del resistente e condotto in locazione da .

Sempre in via preliminare, ritenuta la fondatezza delle relative eccezioni del resistente e di , va precisato che la presente ordinanza viene emessa esclusivamente sulla scorta della seconda consulenza espletata, alla quale partecipavano tutte le parti, e senza alcuna valutazione della prima perizia.

Tanto premesso, risulta inequivocabilmente provato, alla luce della documentazione fotografica in atti e delle risultanze della ctu depositata in data 31.10.24, il verificarsi delle infiltrazioni lamentate nel ricorso.

Il ctu, inoltre, ha chiarito che le infiltrazioni sono ancora attive e, solo in alcuni punti, leggermente diminuite, ma tutte continuano a generare danni alle proprietà degli attori.

Ritiene, pertanto questo Giudice che sussistano i presupposti prescritti dall’art. 1172 c.c. per l’accoglimento della domanda, poiché il perdurare delle infiltrazioni può certamente arrecare un danno grave e prossimo alle proprietà dei ricorrenti, come chiaramente indicato dal ctu.

In ordine alle cause delle infiltrazioni, ritiene il Tribunale pienamente condivisibili le conclusioni del ctu, richiamate dal Tribunale, stante la logicità dei criteri seguiti. Il consulente, in particolare, ha chiarito che le cause delle predette infiltrazioni sono: 1) le perdite idrauliche presenti agli impianti di adduzione e scarico della cucina e della doccia esterna presenti sulla terrazza (che hanno contribuito anche al degrado della pavimentazione della copertura, che determina una diffusa infiltrazione alle soffitte dei piani sottostanti); 2) la presenza di vasi innestati nelle merlature di coronamento della terrazza, infiltrazioni in parte già rimosse con lo spostamento dei vasi; 3) la presenza delle cassette elettriche da cui l’acqua si infiltra; 4) la scarsa impermeabilizzazione della terrazza, su cui vi sono differenti strati di pavimento ed anche un pavimento galleggiante.
Ritiene il Tribunale che la responsabilità per il verificarsi delle predette infiltrazioni sia imputabile sia al proprietario, sia alla conduttrice dell’immobile, nei termini che saranno di seguito indicati.

Il resistente, infatti, risponde, ex art. 2051 c.c., nella sua qualità di proprietario, in quanto i danni sono stati cagionati da vizi strutturali del bene (pavimenti, ad eccezione di quello galleggiante, vasi e condutture). I vasi e la cucina, d’altra parte, erano preesistenti alla locazione (circostanza allegata dalla terza chiamata e non contestata dal resistente).

Sono, invece, imputabili alla responsabilità di , solo le infiltrazioni derivanti dall’apposizione della pavimentazione galleggiante (che ha ulteriormente alterato le pendenze), bene di sua proprietà, come dalla stessa riferito all’udienza del 10.12.24. Non risulta, invece, dagli atti, seppure ad una valutazione sommaria, tipica della presente fase cautelare, che , con il suo utilizzo del terrazzo, abbia contribuito in diverso modo (rispetto all’apposizione del pavimento galleggiante) ad aggravare le infiltrazioni.
viene, pertanto, condannato alla rimozione di tutte le cause delle infiltrazioni, come indicate dal ctu, ad eccezione della pavimentazione galleggiante; , invece, viene condannata alla rimozione della pavimentazione, non essendovi in atti la prova dell’avvenuta rimozione della predetta pavimentazione (circostanza solo allegata dalla terza chiamata all’udienza del 10.12.24).

All’accoglimento della domanda attorea consegue il rigetto della domanda, proposta dalla terza chiamata, di condanna dei ricorrenti ex art. 96 cpc.

Le spese di lite sostenute dai ricorrenti vengono poste, secondo il criterio della soccombenza ed in considerazione delle responsabilità sopra indicate, a carico di nella misura dei ¾ ed a carico di nella misura di ¼. Tali spese vengono liquidate in dispositivo, alla luce dei parametri medi di cui al D.M.

55/14 e successive modifiche, applicati in ragione della natura cautelare del procedimento, del valore della lite (fino a 26.000,00 euro) e ridotti del 30%, stante l’assenza di significative questioni in fatto o diritto. Si dispone l’attribuzione in favore dei procuratori di parte ricorrente, dichiaratisi antistatari.

Le spese relative alla seconda ctu vengono poste a carico di e di secondo le percentuali sopra indicate. Le spese relative alla prima ctu, non opponibile alle parti (in considerazione del difetto di notifica nei confronti di e del fatto che non era stata ancora chiamata in causa) restano a carico della parte ricorrente.

PQM

ordina ad l’esecuzione delle opere indicate dal ctu (alla pagina n. 25, in risposta al quesito n. 5, della relazione depositata in data 31.10.24) per la rimozione delle cause delle infiltrazioni, ad eccezione di quelle indicate al punto n. 2) del presente dispositivo;

ordina a la rimozione della pavimentazione galleggiante;

rigetta la domanda, proposta da , di condanna dei ricorrenti ex art. 96 cpc;

fissa, ex art. 669 octies cpc, il termine perentorio di giorni sessanta dalla comunicazione della presente ordinanza per instaurare il giudizio di merito;

condanna al pagamento della quota dei ¾ delle spese di lite sostenute dai ricorrenti, che liquida in euro 214,50 per spese ed euro 1.839,06 per compensi, oltre spese generali al 15% dei compensi, iva e cpa, come per legge, con attribuzione in favore degli avv.ti NOME COGNOME ed NOME COGNOME;

condanna al pagamento della quota di ¼ delle spese di lite sostenute dai ricorrenti, che liquida in euro 71,50 per spese ed euro 613,02 per compensi, oltre spese generali al 15% dei compensi, iva e cpa, come per legge, con attribuzione in favore degli avv.ti NOME COGNOME ed NOME COGNOME;

pone definitivamente le spese relative alla ctu depositata in data 31.10.24, liquidate in separato decreto, a carico di nella misura di ¾ ed a carico di nella misura di ¼;

pone definitivamente a carico dei ricorrenti, in solido tra loro, le spese relative alla ctu depositata in data 9.10.23, liquidate in separato decreto. Si comunichi.

Napoli, 9.1.25

Il Giudice dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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