Infiltrazioni da terrazzo: chi paga i danni?

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 1421/2024, ha stabilito che per i danni da infiltrazioni da terrazzo di proprietà esclusiva, la responsabilità ricade unicamente sul proprietario e non sul condominio. Il caso riguardava infiltrazioni provenienti da un giardino e terrazzo privato che avevano danneggiato il box sottostante. La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso del proprietario del terrazzo, confermando che la responsabilità per i danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.) non si estende al condominio se la fonte del danno non è una parte comune.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 19 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Infiltrazioni da Terrazzo Privato: Quando il Condominio Non Paga i Danni

Le infiltrazioni da terrazzo o giardino privato rappresentano una delle cause più comuni di contenzioso in ambito condominiale. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha chiarito, ancora una volta, i confini della responsabilità, specificando quando a rispondere dei danni è esclusivamente il proprietario dell’area e non l’intero condominio. Analizziamo insieme questa importante decisione per capire le implicazioni pratiche.

I fatti del caso: Infiltrazioni dal giardino pensile al box sottostante

La vicenda ha origine a Napoli, all’interno di un complesso residenziale. Il proprietario e l’usufruttuaria di un box interrato citavano in giudizio il proprietario del terrazzo e del giardino sovrastanti, chiedendo il risarcimento per i danni causati da continue infiltrazioni d’acqua. Un accertamento tecnico preventivo (ATP) aveva già stabilito le cause del problema: il deterioramento dell’impermeabilizzazione del solaio, l’uso di un materiale non idoneo per un giardino e l’ostruzione delle canaline di scolo.
La Corte d’Appello di Napoli, confermando la decisione di primo grado, condannava il proprietario del terrazzo al risarcimento, escludendo qualsiasi responsabilità del Condominio. La Corte territoriale specificava che le cause delle infiltrazioni provenivano da beni di proprietà esclusiva e non da parti comuni dell’edificio.

I motivi del ricorso e il problema delle infiltrazioni da terrazzo

Insoddisfatto della sentenza, il proprietario del terrazzo ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su tre motivi principali, tutti finalizzati a coinvolgere il Condominio nella responsabilità.

Primo motivo: l’omesso esame di un fatto decisivo

Il ricorrente lamentava che la Corte d’Appello non avesse considerato una presunta decisione del Condominio di riparare altri box, un fatto che, a suo dire, dimostrava un riconoscimento di responsabilità condominiale. La Cassazione ha respinto questo motivo, qualificandolo come inammissibile. I giudici hanno ricordato che l'”omesso esame” deve riguardare un fatto storico preciso e decisivo, non argomentazioni o questioni generali. Il ricorrente non è riuscito a indicare un fatto specifico e provato che, se esaminato, avrebbe cambiato l’esito della lite.

Secondo motivo: la richiesta di una nuova consulenza tecnica

Il secondo motivo si basava sul rifiuto della Corte d’Appello di disporre una nuova consulenza tecnica per integrare l’accertamento preventivo già effettuato. Secondo il ricorrente, una nuova perizia avrebbe dimostrato la responsabilità del Condominio. Anche questo motivo è stato giudicato inammissibile. La Corte Suprema ha ribadito che la decisione di disporre o meno una consulenza tecnica rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione, specialmente quando la richiesta non è supportata da critiche concrete alle conclusioni del perito precedente.

Terzo motivo: la presunta responsabilità del condominio

Con il terzo motivo, il proprietario del terrazzo contestava la violazione dell’art. 2051 c.c. (danno da cose in custodia), sostenendo che, provenendo le infiltrazioni anche da solai e scale condominiali, la Corte d’Appello avrebbe errato a escludere la responsabilità del Condominio.

Le motivazioni della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili tutti i motivi del ricorso. I giudici hanno spiegato che il ricorrente, sotto la veste di violazione di legge o di omesso esame, stava in realtà tentando di ottenere una nuova valutazione dei fatti, cosa preclusa in sede di legittimità.
Il punto centrale della decisione è che la Corte d’Appello aveva correttamente stabilito, sulla base delle prove e della consulenza tecnica, che la fonte delle infiltrazioni era localizzata esclusivamente in beni di proprietà privata (il terrazzo e il giardino del ricorrente). Di conseguenza, non era possibile applicare l’art. 2051 c.c. al Condominio, poiché quest’ultimo è custode e responsabile solo delle parti comuni dell’edificio. Il tentativo di affermare una diversa realtà fattuale, senza contestare errori di diritto, non può trovare accoglimento in Cassazione.

Le conclusioni: la responsabilità esclusiva del proprietario

L’ordinanza ribadisce un principio fondamentale: la responsabilità per i danni derivanti da infiltrazioni da terrazzo o lastrico solare di proprietà o uso esclusivo ricade sul proprietario o utilizzatore esclusivo, a meno che non si dimostri che il danno derivi da difetti strutturali imputabili all’intero condominio. In questo caso, essendo state accertate cause legate alla manutenzione e alle caratteristiche della proprietà privata (impermeabilizzazione, piante, ostruzione scarichi), la responsabilità è stata correttamente attribuita in via esclusiva al suo titolare. La decisione serve da monito sull’importanza di una corretta formulazione dei motivi di ricorso in Cassazione, che devono concentrarsi su errori di diritto e non su un riesame del merito della controversia.

Chi è responsabile per i danni da infiltrazioni provenienti da un terrazzo o giardino di proprietà esclusiva?
Secondo la decisione, la responsabilità per i danni da cose in custodia (art. 2051 c.c.) ricade interamente sul proprietario esclusivo del terrazzo o giardino da cui originano le infiltrazioni, qualora sia accertato che la causa del danno non provenga da parti comuni dell’edificio.

È possibile chiedere in Cassazione una nuova valutazione dei fatti o nuove perizie tecniche?
No. La Corte di Cassazione è un giudice di legittimità, non di merito. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto, non riesaminare i fatti del caso o le risultanze delle perizie. Un ricorso che tenta di ottenere una nuova valutazione fattuale è dichiarato inammissibile.

Perché la Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibili i motivi del ricorso in questo caso?
I motivi sono stati dichiarati inammissibili perché non erano formulati correttamente secondo le regole processuali. Il ricorrente, invece di denunciare specifici errori di diritto o l’omissione di un fatto storico decisivo e provato, ha cercato di contestare la ricostruzione dei fatti operata dal giudice di merito, proponendo una propria versione e chiedendo, di fatto, un terzo grado di giudizio sul merito della vicenda.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 1421 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 1421 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 15/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 7754/2019 R.G. proposto da: COGNOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE

-ricorrente-

contro

COGNOME NOMECOGNOME CONDOMINIO RAGIONE_SOCIALE, COGNOME

-intimati- avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 3826/2018 depositata il 30/07/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 11/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME

Premesso che:

1.NOME COGNOME ricorre, con tre motivi, per la cassazione della sentenza in epigrafe con cui la Corte di Appello di Napoli ha condannato esso ricorrente al risarcimento dei danni subiti da un box interrato di proprietà di NOME COGNOME e di cui era usufruttuaria NOME COGNOME, all’interno del condominio ‘INDIRIZZO‘ in Napoli, per infiltrazioni provenienti dalla terrazza e dal giardino, posti al di sopra del box, di proprietà del ricorrente medesimo. La Corte di Appello ha richiamato le risultanze di un accertamento tecnico preventivo secondo cui le infiltrazioni erano causate da deterioramento nel tempo dell’impermeabilizzazione del solaio del box e dall’impiego di una impermeabilizzazione inadatta al tipo di giardino e ad impedire il passaggio di acqua piovana e da inaffiamento delle piante e degli alberi, dalla ostruzione, dovuta al fogliame, della canalina di scolo delle acque dal giardino e dal deterioramento della pavimentazione della terrazza. Al contempo, la Corte di Appello ha escluso che dei danni potesse essere chiamato a rispondere il Condominio, ai sensi dell’art. 2051 c.c. (invocato dall’odierno ricorrente), dato che le cose da cui le infiltrazioni provenivano non erano condominiali;
2.il Condominio, NOME COGNOME e NOME COGNOME sono rimasti intimati;

considerato che:

con il primo motivo viene lamentata ‘violazione dell’art. 360 comma 1, n.1 per omesso esame di un fatto decisivo’;

il motivo è inammissibile.

Al di là dell’inconferenza del richiamo al n.1 invece che al n.5 del primo comma, dell’art. 360 c.p.c., va ricordato che ‘L’art. 360,

comma 1, n. 5, c.p.c., nella formulazione risultante dalle modifiche introdotte dal d.l. n. 83 del 2012, conv. dalla l. n. 143 del 2012, prevede l'”omesso esame” come riferito ad “un fatto decisivo per il giudizio” ossia ad un preciso accadimento o una precisa circostanza in senso storico-naturalistico, non assimilabile in alcun modo a “questioni” o “argomentazioni” che, pertanto, risultano irrilevanti, con conseguente inammissibilità delle censure irritualmente formulate’ (Cass. n. 225ì68 del 26/01/2022). Va ricordato altresì che il vizio di omesso esame denunciabile in Cassazione riguarda ‘un fatto storico, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo (vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia). Ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il “fatto storico”, il cui esame sia stato omesso, il “dato”, testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il “come” e il “quando” tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua “decisività”, fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie’ (Cass. S.U, n. 8053 del 07/04/2014).
Nel caso di specie il ricorrente non ha rispettato tali previsioni: non ha indicato un preciso “fatto storico” risultante da un “dato”, testuale o extratestuale, che non sia stato esaminato e il cui esame sarebbe stato “decisivo’. Ha invece svolto una narrazione secondo cui, da un lato, la Corte di Appello non avrebbe tenuto conto della ‘decisione del Condominio relativa alla riparazione ed interventi di manutenzione’ di altri box ‘facenti parte del condominio’ e,

dall’altro, il consulente dell’ufficio non avrebbe ‘rilevato le posizioni e le azione assunte strumentalmente da parte di alcuni condomini nelle questioni manutentive dei box auto, dipendenti dalla situazione di disordine amministrativo derivante dal fatto che alcuni dei box non sono di proprietà dei condomini ma di soggetti esterni al condominio’. Ha poi argomentato che da quanto dedotto risulterebbe ‘dimostrato che il problema delle infiltrazioni di acqua nei box garage è risalente e che la causa sono il deterioramento dello stato di impermeabilizzazione di tutti i solai dei box garage di tutto il fabbricato e l’assenza di pendenza per la confluenza delle acque dai solai … il Condominio ha riconosciuto la causa esclusiva ed unica responsabilità tanto che interventi riparatori in alcuni box erano già stati eseguiti’:
con il secondo motivo di ricorso viene lamentata ‘violazione dell’art. 360 comma 1, n.1 per omesso esame delle richieste istruttorie’. Il ricorrente deduce che la Corte di Appello avrebbe dovuto disporre, come richiesto da esso ricorrente, una consulenza tecnica ‘per integrare l’ATP incompleta’ e che se la consulenza fosse stata disposta sarebbe emerso che le infiltrazioni de quibus erano riconducibili a responsabilità del condominio;

il motivo è inammissibile.

4.1. Valgono considerazioni identiche a quelle già fatte quanto alla non sussumibilità della doglianza nell’ambito del motivo di cui a n.5 del primo comma dell’art. 360 c.p.c.

4.2.Sotto altro profilo va poi osservato che la Corte di Appello ha ribadito la valutazione di ‘inutilità’ espressa dal giudice di primo grado di una consulenza integrativa rispetto all’accertamento tecnico preventivo, trattandosi di consulenza richiesta senza che le conclusioni dell’accertamento tecnico preventivo fossero state in alcun modo confutate e al solo fine dell’esecuzione di ‘saggi’ ulteriori rispetto a quelli che il consulente incaricato di tale accertamento tecnico preventivo aveva già svolto e che erano stati,
secondo i giudici di merito, ‘idonei a accertare la causa delle infiltrazioni’. Ciò stante e ricordato che ‘La relazione conclusiva di un accertamento tecnico preventivo, se ritualmente acquisita al giudizio di cognizione, entra a far parte del materiale probatorio regolarmente prodotto e sottoposto al contraddittorio anche se una delle parti del giudizio di merito non ha partecipato al procedimento di istruzione preventiva e, perciò, è liberamente apprezzabile e utilizzabile, quale elemento di prova idoneo a fondare il convincimento del giudice nel raffronto con le altre risultanze istruttorie acquisite, nei confronti di tutte le parti del processo’ (Cass. n. 8496 del 24/03/2023), al motivo in esame è applicabile il seguente, consolidato principio: ‘In tema di consulenza tecnica d’ufficio, rientra nei poteri discrezionali del giudice di merito la valutazione dell’opportunità di disporre indagini tecniche suppletive o integrative, di sentire a chiarimenti il consulente sulla relazione già depositata ovvero di rinnovare, in parte o “in toto”, le indagini, sostituendo l’ausiliare del giudice. L’esercizio di tale potere non è sindacabile in sede di legittimità, ove ne sia data adeguata motivazione, immune da vizi logici e giuridici’ (così tra molte Cass. 2103/2019);
con il terzo motivo di ricorso vengono lamentate ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 2051 c.c. in relazione all’art. 360 primo comma, n.3 c.p.c.’.

Il ricorrente, sulla premessa che, come da lui precisato, le infiltrazioni provengono da solai e scale condominiale, sostiene che la Corte di Appello ha errato nell’escludere la responsabilità del condominio.

6.il motivo è inammissibile.

6.1. Al di là della rubrica, il motivo non veicola censure di violazione né di falsa applicazione della legge.

Pare necessario ricordare che il vizio di violazione di legge consiste nella erronea ricognizione della fattispecie astratta recata da una previsione normativa, implicante un problema interpretativo della stessa, e il vizio di falsa applicazione della legge consiste nella sussunzione della fattispecie concreta in una qualificazione giuridica che non le si addice, perché la fattispecie astratta da essa prevista non è idonea a regolarla, oppure nel trarre dalla norma, in relazione alla fattispecie concreta, conseguenze giuridiche che ne contraddicono la pur corretta interpretazione (Cass. n. 23851 del 25/09/2019).
Il motivo veicola invece un tentativo di affermazione di una realtà fattuale diversa da quella ricostruita dal giudice di merito sulla scorta delle risultanze dell’accertamento tecnico preventivo;

il ricorso deve essere dichiarato inammissibile;

non vi è luogo a pronuncia sulle spese atteso che NOME COGNOME, NOME COGNOME e il Condominio ‘ INDIRIZZO‘ in Napoli, sono rimasti intimati ;

PQM

dichiara inammissibile il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater d.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Roma 11 gennaio 2024, mediante modalità da remoto.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.