Opere per infiltrazioni in condominio

Un’ordinanza del Tribunale di Napoli chiarisce la ripartizione delle responsabilità e dei costi per gravi infiltrazioni da lastrico solare di uso esclusivo. A causa della rimozione di tegole e della cattiva manutenzione, un appartamento subiva danni ingenti. Il giudice, tramite un provvedimento d’urgenza, ha stabilito che le spese per le riparazioni strutturali vanno divise secondo l’art. 1126 c.c. (1/3 a carico del proprietario esclusivo e 2/3 a carico degli altri condomini), mentre i costi per la rimozione di strutture private (una copertura lignea) sono interamente a carico del proprietario del terrazzo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 20 gennaio 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Infiltrazioni da lastrico solare: ecco come il Tribunale ripartisce le spese

Le infiltrazioni da lastrico solare rappresentano una delle problematiche più comuni e litigiose in ambito condominiale. Quando la terrazza che copre l’edificio è di uso esclusivo di un solo proprietario, stabilire chi debba pagare i danni e le riparazioni può diventare complesso. Un’interessante ordinanza del Tribunale di Napoli fa luce sulla ripartizione delle responsabilità, applicando i principi codicistici e tutelando il diritto alla salute e alla salubrità degli ambienti.

I Fatti di Causa: Danni da Infiltrazioni e Responsabilità Contese

Il proprietario di un appartamento, adibito anche a studio professionale, si è rivolto al Tribunale lamentando gravi e continue infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di proprietà esclusiva del vicino del piano di sopra. La situazione era precipitata dopo la rimozione delle tegole dal tetto, intervento eseguito per riparare le pluviali. Tale rimozione aveva lasciato una parte della copertura priva di protezione, permettendo all’acqua piovana di infiltrarsi attraverso il solaio e danneggiare pesantemente i locali sottostanti, rendendoli insalubri e impedendo l’esercizio dell’attività professionale.

Il proprietario del terrazzo e l’ente di gestione dell’edificio si rimpallavano le responsabilità: il primo sosteneva che le infiltrazioni fossero dovute a lavori commissionati dall’ente, mentre quest’ultimo attribuiva la colpa a una struttura lignea privata installata sul terrazzo dal proprietario.

L’Analisi del CTU e la Ripartizione delle Cause

Per dirimere la questione, il Giudice ha nominato un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU). L’indagine dell’esperto ha rivelato una situazione complessa con molteplici cause:

1. Materiali accumulati: Sul terrazzo erano presenti materiali di varia natura che ostruivano il corretto deflusso dell’acqua.
2. Struttura lignea privata: Una copertura in legno, appartenente al proprietario del terrazzo, versava in cattive condizioni.
3. Guaina impermeabilizzante: Lo strato di guaina sottostante era deteriorato e non garantiva più la tenuta.

Il CTU ha quindi concluso che le infiltrazioni da lastrico solare erano il risultato combinato di negligenza nella manutenzione da parte del proprietario esclusivo e del deterioramento della struttura comune di copertura.

La Decisione del Tribunale sulle Infiltrazioni da Lastrico Solare

Il Tribunale, accogliendo il ricorso d’urgenza, ha ordinato una serie di interventi specifici per risolvere definitivamente il problema, suddividendo chiaramente oneri e responsabilità.

– A carico del proprietario esclusivo: La rimozione della struttura lignea privata e di tutti i materiali accumulati sul terrazzo, in quanto elementi di sua esclusiva pertinenza.
– A carico solidale: L’esecuzione delle opere strutturali, come la rimozione della vecchia guaina, il rifacimento delle pendenze e la posa di un nuovo strato impermeabilizzante. Queste opere sono state poste a carico di entrambi i resistenti (proprietario del terrazzo ed ente di gestione), con una successiva ripartizione interna dei costi.

Le Motivazioni

Il Giudice ha ritenuto sussistenti i presupposti per un provvedimento d’urgenza (art. 700 c.p.c.), ovvero il fumus boni iuris e il periculum in mora. Il primo era evidente dalla perizia del CTU, che aveva accertato la presenza e le cause delle infiltrazioni. Il secondo derivava dal grave pregiudizio al diritto alla salute del ricorrente, costretto a vivere e lavorare in un ambiente insalubre, un diritto fondamentale che, secondo il Tribunale, deve essere tutelato con la massima urgenza.
La chiave di volta della decisione risiede nella ripartizione delle spese. Il Tribunale ha applicato l’art. 1126 del Codice Civile, che disciplina proprio il caso del lastrico solare in uso esclusivo. Secondo tale norma, le spese di riparazione sono sostenute per 1/3 dal proprietario che ne ha l’uso esclusivo e per 2/3 da tutti i condomini dell’edificio (o della parte di edificio) che il lastrico copre. Nel caso di specie, il Giudice ha identificato l’ente di gestione come rappresentante della quota dei 2/3 e ha quindi condannato il proprietario esclusivo a sostenere 1/4 delle spese e l’ente i restanti 3/4 (probabilmente un refuso per 1/3 e 2/3, ma la sentenza parla di 1/4 e 3/4). Le spese per le opere private (la tettoia in legno) sono state invece poste interamente a carico del suo proprietario.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre un importante chiarimento pratico sulla gestione delle infiltrazioni da lastrico solare di uso esclusivo. Le conclusioni sono due:
1. Responsabilità condivisa: La manutenzione della struttura che funge da copertura (solaio, impermeabilizzazione) è un onere condiviso tra il proprietario esclusivo e gli altri condomini, secondo le proporzioni dell’art. 1126 c.c.
2. Responsabilità esclusiva: Le strutture e i beni posti sul lastrico dal proprietario (come tettoie, fioriere, materiali) e la loro manutenzione sono di sua esclusiva responsabilità. Se questi causano o aggravano un danno, i costi per la loro rimozione e riparazione sono interamente a suo carico.
La decisione sottolinea inoltre la possibilità di ricorrere a un provvedimento d’urgenza quando le infiltrazioni compromettono il diritto alla salute, garantendo una tutela rapida ed efficace.

Chi è responsabile per i danni da infiltrazioni provenienti da un lastrico solare di uso esclusivo?
La responsabilità è condivisa. Il proprietario che ha l’uso esclusivo è responsabile per la manutenzione delle parti di sua proprietà (es. coperture private, materiali depositati) e contribuisce per un terzo alle spese per le riparazioni della struttura di copertura. Gli altri condomini coperti dal lastrico sono responsabili per i restanti due terzi.

Come vengono ripartite le spese per la riparazione di un lastrico solare di uso esclusivo?
Secondo l’articolo 1126 del Codice Civile, le spese sono ripartite come segue: 1/3 a carico del proprietario che ha l’uso esclusivo e 2/3 a carico di tutti i condomini le cui unità immobiliari sono coperte dal lastrico. Nell’ordinanza in esame, il giudice ha stabilito una ripartizione di 3/4 e 1/4.

È possibile ottenere un provvedimento d’urgenza dal giudice per risolvere un problema di infiltrazioni?
Sì. Il Tribunale ha concesso un provvedimento d’urgenza (ex art. 700 c.p.c.) perché le infiltrazioni, rendendo insalubri gli ambienti, creavano un danno grave e irreparabile al diritto alla salute del ricorrente, oltre a impedirgli di svolgere la sua attività professionale.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI NAPOLI – N. R.G. 00003972 2024 DEL 09 01 2025 PUBBLICATA IL 14 01 2025

Il Giudice designato;

letti ed esaminati gli atti; a scioglimento della riserva

OSSERVA

Con ricorso ex art. 700 c.p.c., ha adito questo Tribunale, esponendo: che il proprio appartamento, sito al primo piano del resistente era interessato da ingenti infiltrazioni di acqua derivanti dalla rimozione delle tegole del tetto, insistente sul terrazzo di proprietà esclusiva di , rimozione eseguita, a suo tempo, per consentire la riparazione delle pluviali, che a causa del loro stato avevano determinato precedenti fenomeni infiltrativi; che la rimozione delle tegole, lasciando scoperta su tre lati la zona sottostante non coibentata, lasciava defluire le precipitazioni di acqua, che attraversavano il solaio e tutta la muratura, arrivando sino al I piano dove era ubicato l’immobile di esso ricorrente; che la presenza di infiltrazioni, oltre ad impedire l’esercizio dell’attività professionale di esso ricorrente, determinava anche una insalubrità degli ambienti con grave lesione del diritto alla salute; che, vani erano stati i tentativi di ottenere la eliminazione delle cause delle infiltrazioni in quanto il e la ritenevano di non essere responsabili delle cause delle stesse, addebitando la responsabilità l’uno sull’altra.
Tanto premesso, ha chiesto al Tribunale di ordinare ai resistenti l’eliminazione delle cause delle infiltrazioni presenti all’interno dell’appartamento e la sollecita esecuzione dei relativi lavori, il tutto con vittoria delle spese di lite.

Notificato il ricorso ed il pedissequo decreto di fissazione dell’udienza, si è costituito il che ha eccepito l’infondatezza del ricorso e la carenza dei presupposti per ottenere un provvedimento di urgenza. Il resistente ha rappresentato inoltre che le infiltrazioni, ove presenti, erano da addebitare alle condizioni della struttura lignea insistente sul terrazzo della

, che rappresentava un manufatto del tutto autonomo rispetto alla copertura del fabbricato. Pertanto, ha chiesto il rigetto del ricorso con vittoria delle spese di lite.

Si è costituita altresì che ha respinto ogni addebito esponendo che le infiltrazioni erano state cagionate dalla rimozione delle tegole della struttura lignea ad opera della ditta incaricata dal di eseguire le opere finalizzate alla eliminazione di precedenti fenomeni infiltrativi. Pertanto, ha chiesto di accertare la responsabilità esclusiva dell’ente di gestione, di condannare il alla demolizione della struttura di copertura al fine di consentire l’impermeabilizzazione del sottotetto e di ordinare l’impermeabilizzazione del sottotetto, imputando i relativi oneri al .
Sentite le parti, si è conferito incarico al CTU, Ing.

All’udienza del 22.10.2024, è stato chiamato a chiarimenti il CTU e, all’esito, si è disposto un supplemento di indagine.

All’udienza del 7.1.2025, sostituita dal deposito di note scritte, il Tribunale si è riservato di decidere.

Il ricorso è fondato e deve essere accolto.

Si deve osservare in diritto che la tutela d’urgenza prevista dall’art. 700 c.p.c. è concessa a chi ha fondato motivo di temere che, durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile. Occorre, quindi, verificare la contemporanea sussistenza nella fattispecie dei due presupposti per la concessione dei provvedimenti previsti dall’art. 700 c.p.c.: il fumus boni iuris , consistente nell’approssimativa verosimiglianza dell’esistenza del diritto di cui si chiede la tutela, ed il periculum in mora , cioè l’esistenza di un pericolo di pregiudizio imminente ed irreparabile al quale il ritardo può esporre il diritto medesimo.
Orbene, diritto alla salute – tutelabile in via cautelare attraverso il procedimento di cui agli art. 700 e seguenti cod. proc. civ. – comprende anche la pretesa ad abitare in un ambiente di vita salubre privo di fattori potenzialmente pregiudizievoli della integrità psicofisica dell’individuo e rientra nel novero dei diritti sociali naturali che trovano la loro fonte normativa anche nell’art. 3, comma secondo, della Costituzione, tanto che quando si domanda un provvedimento d’urgenza ex art. 700 cod. proc. civ., a tutela del diritto alla salute, il pregiudizio affermato è da considerarsi sempre irreparabile e imminente. Dunque, il diritto alla salute, così come gli altri diritti fondamentali ed assoluti della personalità, risulta suscettibile di essere tutelato, anche con il procedimento ex art. 700 cod. proc. civ., contro ogni nocività da chiunque proveniente (cfr., in tal senso e con espresso riguardo a fattispecie analoga a quella in esame, Tribunale di Reggio Calabria, 12 aprile 2006; cfr. altresì Tribunale di Torino, 1° luglio 2002, nonché Tribunale di Milano 7 ottobre 1999).
Ritiene questo giudice che sussistono entrambi i presupposti di cui all’art. 700 c.p.c.

Il CTU ha accertato la presenza di infiltrazioni all’interno dell’immobile di . In relazione alle cause, l’Ing. ha accertato che le stesse dipendano oltre che dall’accumulo di materiali presenti sul terrazzo di proprietà esclusiva della anche dalle condizioni del manufatto ligneo insistente sul terrazzo e dalle condizioni della guaina sottostante (cfr. pag. 3 e s.s. della CTU depositata in data 23.12.2024 ‘ Successivamente, si è acceduti al terrazzo di copertura , sul quale persistono materiali di varia natura, accantonati alla rinfusa che limitano il regolare deflusso delle acque meteoriche sulla porzione di terrazzo piano e che pertanto veniva reiterata la necessità di provvedere ad horas alla loro rimozione. Al fine di ricercare le cause delle criticità rilevate nella proprietà , ed avendo lo scrivente desunto un legame diretto con la interposta proprietà / si è dato seguito a prove di carico idrico, attraverso l’utilizzo della canna d’acqua posta sul terrazzo . Si sono immesse generose quantità d’acqua sulla falda Sud del manufatto ligneo, in direzione del corrispondente canale di gronda Sud, che allo stato non garantisce l’allontanamento delle acque (la falda, mancando dell’ultimo filare di tegole, non sversa le acque meteoriche all’interno di tale canale), facendole così scorrere al di sotto della copertura, ove, il pessimo stato manutentivo dello strato di guaina, non può garantirne la tenuta; successivamente, altra acqua è stata immessa sull’intera area posta al di sotto della copertura lignea, con l’aggiunta di materiale tracciante di colore blu. Nel frattempo, si è acceduto al cespite / cosicché dopo alcuni minuti è stato possibile apprezzare la copiosa percolazione d’acqua gocciolante dall’intradosso della volta del salone, prospettante sulla INDIRIZZO e certamente proveniente dall’area sottoposta alle prove di allagamento, che ricordiamo essere posta al di sotto della copertura lignea del soprastante terrazzo. A causa della formazione di vere e proprie pozzanghere sul pavimento del salone del cespite , e verificata la pendenza della pavimentazione, si è compreso che l’acqua infiltratasi dall’alto ed accumulatasi nel tempo sul pavimento, è penetrata finanche nella struttura del solaio e contemporaneamente, scorrendo anche dietro il battiscopa al di sotto della pavimentazione lignea, sia imbibendo, inizia a percolare nel cespite ‘.
Il CTU ha individuato le seguenti opere necessarie per l’eliminazione delle cause delle infiltrazioni:

‘ 1. Rimozione della copertura lignea insistente sul terrazzo della resistente ;

2. rimozione radicale degli strati di guaina sottostanti l’area su cui insiste la copertura lignea a falde;

3. Riconfigurazione delle pendenze del sottostante massetto;

4. Fornitura e posa del nuovo strato impermeabilizzante con doppia membrana elastoplastomerica NT4;

5. Aumento, in termini di sezione, dell’impluvio a raso presente sul terrazzo della resistente sulla INDIRIZZO; in merito alla tubazione pluviale ivi collocata, si dovrà procedere alla totale sostituzione unitamente alla tramoggia ad imbuto’.

In relazione alle infiltrazioni rilevate sulla parete a Nord della INDIRIZZO, adiacente al volume di proprietà terzi, il CTU ha accertato che l’immobile posto in adiacenza alla facciata nord, risulta appartenere al e quindi estraneo alla procedura. Il CTU inoltre rispetto alle infiltrazioni riscontrate in tale stanza ha accertato che le stesse dipendano in massima parte proprio da una copertura di proprietà aliena (Cfr. pag. 7 e seguenti della CTU depositata il 17.9.2024 ‘ Nel corso del secondo accesso si ispezionava, dalle finestre del ricorrente, la zona della parete Nord dove si incrocia con la richiamata copertura della proprietà aliena adiacente, rilevandone elevato degrado e difetto soprattutto in corrispondenza del risvolto del manto impermeabile sulla parete dell’edificio (di separazione dalla proprietà del ricorrente). Pertanto, alla luce delle prove e dei rilievi effettuati, lo scrivente ritiene che le cause siano imputabili perlopiù al difetto di raccordo delle impermeabilizzazioni della copertura ad unica falda inclinata dell’unità, estranea alla procedura, adiacente al ricorrente, sul lato Nord: tanto è certificato dal fatto che tale falda ha uno sviluppo con quota, compatibile col manifestarsi del degrado sulla parte sommitale della parete del ricorrente. Difatti, come già argomentato, i danni si sono tutti accentrati in particolare sulla parete Nord e sulle porzioni di cassonetto ad essa adiacenti; là dove l’acqua è penetrata dalla copertura del corpo adiacente alla proprietà ricorrente, infiltrandosi anche a causa della mancata impermeabilizzazione tra la parete di facciata a Nord e la copertura stessa. Mentre, le porzioni di controsoffitti, cassonetti e degli intradossi di solaio di corridoio e stanze è degradato soprattutto per l’effetto dell’umidità indotta da dette infiltrazioni, favorite dalla caratteristica geometrica dei locali di altezza ridotta ed in presenza della minore ventilazione. Ad ulteriore dimostrazione di quanto asserito, i danneggiamenti nella proprietà del ricorrente, sulla parete Nord si interrompono del tutto nella camera 6, dove finisce il volume coperto dalla falda citata, e sono già meno evidenti sulla stessa parete della stanza centrale, in corrispondenza dello sviluppo della falda localizzata ad una quota inferiore. Contribuisce in minima parte la carenza dell’intonaco di facciata Nord, limitatamente alla linea di incontro della stessa con la copertura a falda adiacente, che si ricorda essere unità estranea alla presente procedura; infatti, sarebbe opportuno ricostruire la porzione di intonaco necessaria per un adeguato risvolto della guaina della su citata copertura. Tale condizione è stata repertata dal rilievo fotografico allegato alla presente’ ). Pertanto, in relazione a queste problematiche nessun addebito può essere mosso agli odierni resistenti.
Alla luce delle conclusioni cui giunge il CTU quindi si può dire provato il fumus boni iuris , stante la presenza di infiltrazioni.

Quanto al periculum , è indubbio che la presenza costante di umidità nei locali, accompagnata da percolazioni di acqua nell’immobile, adibito tra l’altro a studio dentistico, rende gli stessi locali radicalmente insalubri. Tra l’altro le gravi condizioni in cui versa l’immobile di proprietà sono verificabili ictu oculi dal report fotografico.

Dalle considerazioni svolte deriva l’accoglimento della domanda cautelare, come proposta ai sensi dell’art. 700 cod. proc. Civ.

La circostanza che siano state eseguite delle opere provvisorie su autorizzazione di questo giudice, non esclude la necessità degli interventi per l’eliminazione delle cause delle infiltrazioni.

Orbene, per quanto attiene alla struttura lignea, non si può non tenere conto che essa è un manufatto autonomo rispetto al terrazzo che funge da copertura per l’intero fabbricato e pertanto la sua rimozione va posta ad esclusivo carico della alla quale va anche ordinata la rimozione del materiale accumulato sul terrazzo di proprietà esclusiva.

In relazione alle altre opere individuate dal CTU ed in particolare la rimozione radicale degli strati di guaina sottostanti l’area su cui insiste la copertura lignea a falde, la riconfigurazione delle pendenze del sottostante massetto, la fornitura e posa del nuovo strato impermeabilizzante con doppia membrana elastoplastomerica NT4, l’aumento, in termini di sezione, dell’impluvio a raso presente sul terrazzo della resistente sulla INDIRIZZO, si ritiene che esse vadano ordinate ai resistenti in solido e che le relative spese vadano poi ripartite secondo i criteri legali di cui all’art. 1126 c.c., salva la sussistenza di diverse responsabilità da accertare in un eventuale giudizio a cognizione piena.
Le spese di lite seguono la soccombenza in applicazione dei parametri di cui al d.m. 55/2014 e successive modifiche (giudizi cautelari valore entro i 5.000,00 per le 4 fasi in applicazione dei parametri medi) ed in considerazione delle responsabilità sopra accertata a carico di

nella misura di ¾ ed a carico del nella misura di ¼.

Le spese di CTU sono poste definitivamente a carico dei resistenti per ¾ a carico di

e per 1/4 a carico del

In relazione alle opere provvisorie eseguite, va evidenziato che solo il ha provveduto al deposito del bonifico avente ad oggetto il pagamento nei confronti della ditta esecutrice. Pertanto, tale importo corrisposto dal va posto per ¾ a carico di mentre il restante ¼ resta a carico del

Tanto premesso il Tribunale, visti gli artt. 700 e 669 bis e segg. c.p.c.

1. Accoglie il ricorso proposto da e, per l’effetto, ordina a , di provvedere, a sua cura e spese, alla rimozione della copertura lignea insistente sul terrazzo di sua proprietà esclusiva ed alla rimozione del materiale ivi accumulato, come indicato nella relazione del CTU.

2. Ordina a ed al in Napoli, di eseguire, in solido tra loro, le ulteriori opere indicate dal CTU alla pag. 5 (numeri 2, 3, 4 e 5) della consulenza depositata il 23.12.2024 e finalizzate alla rimozione delle cause delle infiltrazioni;

3. Condanna al pagamento della quota dei ¾ delle spese di lite sostenute dal ricorrente, che liquida in euro 79,10 per spese ed euro 1.619,25 per compensi oltre rimborso spese generali al 15% dei compensi, IVA e CPA come per legge.

4. Condanna il Napoli al pagamento della quota di ¼ delle spese di lite sostenute dal ricorrente, che liquida in euro 26,37 per spese ed euro 539,75 per compensi oltre rimborso spese generali al 15% dei compensi, IVA e CPA come per legge.

5. Pone le spese di CTU, liquidate con separato decreto, definitivamente a carico di nella misura di ¾ ed a carico del nella misura di ¼.

6. Pone le spese sostenute dal

per l’esecuzione della copertura provvisoria pari ad euro

1.238,02 per ¾ a carico di

mentre il restante ¼ resta a carico del

Si comunichi.

Così deciso in Napoli il 9.1.2025

Il Giudice (dott.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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