Condominio condannato per infiltrazioni

Un’ordinanza del Tribunale di Napoli affronta un caso di infiltrazioni in condominio provenienti dal terrazzo comune. Il giudice ha accertato una responsabilità condivisa tra il condominio, per omessa manutenzione del lastrico solare, e la proprietaria dell’appartamento sottostante, a causa di un precedente intervento non autorizzato sulla soletta. Di conseguenza, ha ordinato l’esecuzione dei lavori di ripristino, stabilendo però una ripartizione delle spese e la compensazione delle spese legali, in virtù della concausa accertata.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 gennaio 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Infiltrazioni Condominio: Come si Dividono Responsabilità e Costi?

Le infiltrazioni in condominio rappresentano una delle problematiche più frequenti e spinose nella gestione degli immobili. Quando l’acqua danneggia un’unità immobiliare, la prima domanda è sempre la stessa: chi paga? Un’interessante ordinanza del Tribunale di Napoli ci offre un quadro chiaro su come la responsabilità, e di conseguenza i costi, possano essere ripartiti quando la colpa non è attribuibile a un solo soggetto. Il caso analizza una situazione complessa in cui i danni sono derivati sia dalla vetustà delle parti comuni sia da un intervento non autorizzato del singolo proprietario.

I Fatti del Caso: L’Infiltrazione dall’Alto

La vicenda ha inizio quando la proprietaria di un appartamento all’ultimo piano di un edificio cita in giudizio il proprio condominio. La sua richiesta, basata su una denuncia di danno temuto (art. 1172 c.c.), mirava a ottenere un ordine del tribunale per l’esecuzione di opere urgenti a causa di gravi infiltrazioni d’acqua provenienti dal terrazzo di copertura, di natura condominiale.

Il Condominio, costituendosi in giudizio, ha rigettato ogni addebito, sostenendo che la causa delle infiltrazioni fosse da ricercare nella condotta della stessa proprietaria. Quest’ultima, anni prima, aveva realizzato senza alcuna autorizzazione un’apertura nel solaio di copertura per installare una scala interna, garantendosi così un accesso esclusivo a una porzione del terrazzo condominiale, che aveva anche provveduto a recintare.

Le Valutazioni del CTU: il Cuore delle Infiltrazioni nel Condominio

Per dirimere la questione tecnica, il Tribunale ha nominato un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), le cui conclusioni si sono rivelate decisive. L’analisi dell’esperto ha evidenziato una duplice origine del problema.

Da un lato, il terrazzo di copertura presentava uno stato di generale degrado: la pavimentazione e l’impermeabilizzazione, risalenti a oltre 30 anni prima, erano ormai invecchiate e inefficaci. L’acqua piovana ristagnava e, complice l’ostruzione degli scarichi, si infiltrava nella struttura sottostante.

Dall’altro lato, il CTU ha confermato che l’intervento della proprietaria aveva avuto un ruolo determinante. Sebbene il foro nel solaio fosse stato chiuso al momento della perizia, la sua realizzazione (avvenuta nel 2008 e mantenuta per 15 anni) aveva comportato il taglio di travetti strutturali. Questa manomissione, unita alle infiltrazioni, aveva accelerato la corrosione dei ferri di armatura del solaio, causando un grave sfondellamento e un pericolo di crolli.

La Decisione del Tribunale

Alla luce delle risultanze della CTU, il Tribunale ha accolto il ricorso della proprietaria, riconoscendo la sussistenza di un pericolo grave e prossimo per il suo immobile. Ha quindi condannato il Condominio all’esecuzione delle opere necessarie a eliminare le cause delle infiltrazioni e a ripristinare la sicurezza. Tuttavia, la decisione si è distinta per la gestione delle responsabilità e dei costi.

Le Motivazioni

Il giudice ha ritenuto che i danni fossero il risultato di una concausa, ovvero di una combinazione di fattori attribuibili a entrambe le parti. Le cause dei dissesti sono state imputate “in parti uguali alle infiltrazioni d’acqua piovana e alla vetustà delle strutture” (responsabilità del Condominio per omessa manutenzione) e “al taglio della guaina fatta per l’apertura del foro nel solaio” (responsabilità della proprietaria).

Il Tribunale ha specificato che la corrosione dei ferri e il conseguente sfondellamento del solaio, pur essendo un processo lungo (oltre 30 anni), sono stati aggravati e accelerati dall’intervento abusivo della ricorrente. Pertanto, pur ordinando al Condominio di eseguire i lavori in quanto custode delle parti comuni (ex art. 1123 c.c.), ha stabilito che la ripartizione delle spese dovesse tenere conto di questa concorrente responsabilità. La decisione finale sulla ripartizione esatta delle spese è stata rimandata a un eventuale giudizio di merito, ma il principio del concorso di colpa è stato chiaramente affermato.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, conferma che la responsabilità per le infiltrazioni in condominio non è sempre univoca. Quando il danno è frutto sia dell’incuria del condominio nella manutenzione delle parti comuni (come un lastrico solare vetusto) sia di un’azione illecita del singolo condomino, il giudice può stabilire un concorso di colpa. In secondo luogo, il provvedimento funge da monito contro gli interventi “fai-da-te” sulle parti comuni: anche se un’opera abusiva viene rimossa, le sue conseguenze pregresse possono essere usate per addebitare al suo autore una parte della responsabilità per i danni successivi. Infine, la scelta del giudice di compensare le spese di lite, anziché porle a carico di una sola parte, riflette perfettamente il riconoscimento di una colpa condivisa, invitando entrambe le parti a una maggiore diligenza.

Chi è responsabile per le infiltrazioni provenienti dal terrazzo condominiale?
La responsabilità può essere condivisa. In questo caso, il Tribunale l’ha divisa in parti uguali tra il Condominio, per la vetustà e l’omessa manutenzione dell’impermeabilizzazione del terrazzo, e la proprietaria dell’appartamento, a causa di un suo precedente intervento non autorizzato sul solaio.

Un’opera abusiva fatta in passato dal proprietario, anche se poi rimossa, può influire sulla ripartizione delle colpe per le infiltrazioni?
Sì. Il giudice ha ritenuto che l’apertura non autorizzata nel solaio, realizzata dalla proprietaria e mantenuta per 15 anni, abbia costituito una concausa del danno, accelerando la corrosione delle strutture. Questo ha giustificato l’attribuzione di una parte di responsabilità alla proprietaria stessa.

Come vengono ripartite le spese per i lavori di riparazione in caso di colpa concorrente?
Il Tribunale ha ordinato la ripartizione delle spese per l’esecuzione delle opere secondo il criterio legale dell’art. 1123 c.c., ma ha specificato che tale ripartizione deve tenere conto delle diverse responsabilità emerse. Inoltre, ha compensato le spese di lite, il che significa che ciascuna parte deve sostenere i costi del proprio avvocato, proprio in ragione della colpa condivisa.

Testo del provvedimento

ORDINANZA TRIBUNALE DI NAPOLI – N. R.G. 00009211 2024 DEL 05 01 2025 PUBBLICATA IL 08 01 2025

Il Giudice designato;

letti gli atti di causa;

a scioglimento della riserva assunta a seguito dell’udienza del 3.1.2025, sostituita dal deposito di note scritte;

OSSERVA

Con ricorso ex art. 1172 c.c., ha adito il Tribunale, lamentando che il proprio appartamento, sito in Napoli alla INDIRIZZO ubicato all’ultimo piano del detto fabbricato, era interessato da infiltrazioni di acqua provenienti da beni di natura condominiale.

Pertanto, ha chiesto al Tribunale di ordinare al predetto Condominio di eseguire tutte le opere necessarie a scongiurare il pericolo incombente sulla proprietà di essa ricorrente, con vittoria delle spese di lite.

Notificato il ricorso ed il pedissequo decreto di fissazione dell’udienza, si è costituito il il quale ha eccepito l’infondatezza del ricorso per carenza dei presupposti richiesti dall’art. 1172 c.c., evidenziando che le infiltrazioni erano dipese dalla condotta della stessa ricorrente che, senza alcuna autorizzazione da parte del , oltre che degli enti preposti, aveva aperto nel solaio di copertura del fabbricato condominiale, in corrispondenza dell’appartamento di sua proprietà, un foro, ove veniva allocata una scala interna al detto appartamento, al fine di garantirsi l’accesso esclusivo e diretto ad una parte del terrazzo condominiale, porzione che la ricorrente provvedeva a recintare con reti in ferro. Pertanto, il ha chiesto il rigetto del ricorso e la condanna della controparte alle spese di lite anche ai sensi dell’art. 96 c.p.c.
Instaurato il contraddittorio, è stata espletata CTU.

All’udienza del 3.1.2025, sostituita dal deposito di note scritte, il giudice si è riservato di decidere.

Il ricorso è fondato e va accolto.

La domanda va ricondotta nell’alveo dell’art. 1172 c.c.

Il ricorso al procedimento per denuncia ex art. 1172 c.c., nella più diffusa interpretazione, presuppone una condotta omissiva del denunciato rispetto ad uno specifico dovere di prevenire il danno temuto, da intendersi come il danno grave, prossimo, attuale e futuro, minacciato ad una cosa immobile (o anche mobile) da una cosa immobile o mobile altrui, tale da comportare il

deterioramento della cosa del denunciato e la menomazione dell’interesse tutelato, ovvero minaccia per gli esseri animati viventi nel bene oggetto di proprietà o possesso. L’obbligo di rimuovere la situazione di pericolo di danno, grave e prossimo, incombe su colui che abbia la proprietà, il possesso o comunque la disponibilità della cosa (edificio, albero, o altra cosa inanimata sul fondo) dalla quale promana la minaccia di danno per la proprietà (o altro diritto reale) o per il possesso di colui che denunci la situazione di pericolo, in quanto l’obbligo di custodia e manutenzione sussiste in ragione dell’effettivo potere fisico sulla cosa (cfr. Cass. Sez. 2, n.5336 del 17.3.2016; Cass. Civ., sez. II, 11 gennaio 2001, n. 345).
Orbene, vanno richiamate – perché condivise dal Tribunale in quanto frutto di corretto metodo di indagine e di puntuale adempimento dell’incarico conferito – le conclusioni raggiunte dal CTU, il quale, dopo aver descritto lo stato dei luoghi, individuato la consistenza delle proprietà ed eseguito indagini accuratissime, ha delineato i limiti del pericolo grave e prossimo in ordine ai beni oggetto di causa.

In primo luogo, l’Ing. ha constatato che ‘ L’appartamento contraddistinto con il numero interno 10 di proprietà della ricorrente Sig. ra , è sito al quinto piano del fabbricato in Napoli INDIRIZZO facente parte di un più ampio fabbricato dello stesso condominio costituito da cinque piani fuori terra. Il cespite è riportato nel Catasto fabbricati del Comune di Napoli alla sez. MON, foglio 4, particella 546, sub. 10, zona cens. 12, cat. A/a, classe 6, consistenza 5 vani, superfice catastale mq 73, rendita catastale € 503,55. Il fabbricato è stato realizzato in cemento armato, con solai tradizionali gettati in opera. Al quinto piano è presente l’appartamento dei ricorrenti che affaccia su INDIRIZZO ed è ricoperto interamente da una porzione del terrazzo di copertura condominiale. L’immobile ispezionato, oggetto del ricorso, attualmente non è abitato dalla famiglia della Sig. ra , a causa dei dissesti presenti ai solai dell’immobile. L’appartamento è sottostante al terrazzo condominiale il cui accesso avviene dalla scala dello stesso fabbricato. L’appartamento int. 10 ubicato al quinto piano è ricoperto dal terrazzo di copertura di proprietà condominiale. Al terrazzo si accede solo attraverso il vano scala, mentre in passato sul terrazzo si accedeva anche dall’appartamento interno 10, per mezzo di una scala interna realizzata senza titolo, forando il solaio di copertura. Oggi questo manufatto realizzato dalla ricorrente è stato rimosso come anche la recinzione di ferro, che divideva il terrazzo di copertura. Dagli atti si rileva che il foro di accesso al terrazzo di copertura, come sopra documentato, è stato realizzato tagliando una porzione di solaio di copertura del fabbricato ….. Il foro è stato realizzato e poi chiuso, senza il necessario titolo urbanistico/amministrativo, senza presentare alcuna propedeutica pratica al Genio Civile e in assenza una preventiva autorizzazione da parte del condominio. In data
30/11/2023 il tecnico incaricato dalla signora ha presentato una richiesta di permesso di costruire dove sono indicate, tra le altre opere da sanare, la chiusura del foro (richiesta di permesso a costruire -PG/2023/0978051 del 30/11/2023. Tra i documenti che il tecnico ha depositato, c’è una relazione tecnica asseverata, in cui dichiara che l’intervento di apertura del foro non ha coinvolto parti strutturali del solaio per cui, l’intervento non è soggetto all’obbligo di deposito al Genio Civile. Sul punto lo scrivente precisa che certamente i lavori di apertura del foro (di sup. 1.65 mt. x 1.76 mt.) hanno interessato almeno due travetti del solaio di copertura, perché i travetti del solaio latero cementizio investigato sono posti ogni 50 cm. I due travetti devono essere ripristinati staticamente, per fornire un’adeguata continuità del solaio come si presentava prima del taglio. Attualmente la soletta piena è ben ammorsata sul perimetro del foro e non si rilevano infiltrazioni in questa zona del solaio, anche perché, come si vede dal grafico di rilievo (allegato n° 3) il foro è stato realizzato nella zona di terrazzo, dove inizia la pendenza del terrazzo. L’impermeabilizzazione realizzata dopo la chiusura del foro, di fatto però, forma una vasca e determina accumulo di acqua piovana. Il terrazzo è pavimentato con mattonelle in gres di vecchia fattura e si presenta in pessime condizioni di manutenzione, con materiali di risulta da rimuovere. L’impermeabilizzazione è vecchia e in cattivo stato di manutenzione e ora si rilevano punti critici in corrispondenza dell’imbocco pluviale, dove l’acqua non defluisce bene anche per l’ostruzione dello scarico, dovuto alla presenza di terra materiali di risulta, che determinano le infiltrazioni rilevate nell’appartamento sottostante. Questi materiali di risulta devono essere tutti rimossi al più presto perché ostacolano il normale deflusso dell’acqua piovana verso, lo scarico pluviale del terrazzo di copertura, determinando infiltrazioni e danni ai solai di copertura. Dall’esame visivo del terrazzo di copertura, del cornicione e del soffitto dell’appartamento sottostante, si è osservato che l’impermeabilizzazione, della intera copertura, non assolve più il suo compito impermeabilizzante. In dettaglio, il terrazzo è pavimentato con mattonelle in gres di vecchia fattura e si presenta in cattive condizioni di manutenzione. Lo scrivente ha fatto un rilievo del terrazzo, sovrapponendolo all’appartamento sottostante del quinto piano, rilevando che le maggiori infiltrazioni si rilevano in corrispondenza dei due scarichi pluviali e lungo il cornicione che prospetta su INDIRIZZO angolo INDIRIZZO. La pavimentazione è in uno stato di manutenzione pessimo. Dall’esame visivo e con termocamera, del terrazzo e dell’appartamento sottostante, si è osservato che le infiltrazioni sono in atto, infatti, l’acqua ristagna sotto la pavimentazione determinando infiltrazioni e umidità (le zone scure indicano il ristagno di acqua sotto la pavimentazione). In conclusione: l’impermeabilizzazione del terrazzo di copertura, posta in opera da oltre 30 anni, ormai è invecchiata e non assolve più il suo compito…. Altri punti critici si ritrovano in corrispondenza del cornicione perimetrale su INDIRIZZO e INDIRIZZO. Il cornicione esterno presenta segni
d’infiltrazione e si mostra in uno stato di evidente degrado, caratterizzato da lesioni, distacco d’intonaco ed efflorescenze ben individuate. Gli abachini sono rotti e l’impermeabilizzazione è in parte assente e/o inefficace. L’acqua piovana s’infiltra dal cornicione esterno e raggiunge il solaio dell’appartamento dei ricorrenti, che presenta da lungo tempo significativi fenomeni d’infiltrazione d’acqua piovana, in corrispondenza di tutti e tre i balconi lato INDIRIZZO. Ingrandendo la struttura è facile rilevare lo stato di degrado in cui versa il cornicione osservato all’intradosso, che deve essere risanato quanto prima, per evitare crolli di parti solide in strada .’ Il CTU ha evidenziato che le infiltrazioni sono attive anche se non vi è gocciolamento e che sui soffitti e sulle pareti delle camere vi sono macchie d’infiltrazioni, con rigonfiamento, distacco di parti solide e di pittura, con la formazione di muffe ed efflorescenze ben individuate.
L’Ing. ha poi accertato che nelle camere dell’appartamento, si sono registrati danni per lo sfondellamento del solaio, dovuti all’ossidazione dei ferri di armatura. L’ossidazione ha determinato l’espulsione del copriferro e il crollo di parti solide dei travetti e delle pignatte.

Quanto alle cause il CTU ha accertato che ‘ Da un’attenta analisi del solaio tra i due immobili e dai saggi distruttivi realizzati, il sottoscritto ritiene che le cause dei dissesti al solaio siano da imputare, in parti uguali alle infiltrazioni d’acqua piovana e alla vetustà delle strutture che all’epoca sono state realizzate non a regola d’arte . In atti la parte resistente sostiene che la realizzazione del foro (fatto dalla ricorrente nel solaio di copertura, per realizzare l’accesso esclusivo al terrazzo), sia una causa del degrado e dello sfondellamento del solaio della ricorrente. Lo scrivente condivide in parte a questa ipotesi, perché il foro nel solaio è stato realizzato nel 2008 (dalla Sig.ra ) ed è stato poi chiuso nel 2023. In questi 15 anni, la realizzazione della superfetazione che ricopriva il foro (torretta vetrata) ha potuto determinare in quota parte alla corrosione dei ferri dei travetti come oggi si presentano. Le cause delle infiltrazioni sono da attribuire, quindi, in parti uguali sia alla vetustà del pacchetto impermeabile presente sul terrazzo di copertura e sia al taglio della guaina fatta per l’apertura del foro nel solaio Per avere una corrosione così forte (del ferro dei travetti) e il successivo sfondellamento del solaio, l’ossidazione è in atto da oltre 30 anni, quindi molto prima dell’apertura del foro fatto dalla Sig.ra . Per tale motivo lo scrivente ritiene equo la ripartizione in parti uguali anche dei
lavori al terrazzo di copertura a farsi ‘.

Inoltre, il CTU ha accertato altresì che sussiste la situazione di pericolo per nuovi possibili crolli e che quindi sussiste pericolo di danno grave e prossimo per i beni di proprietà della ricorrente, a causa della vetustà delle strutture e delle infiltrazioni in atto.

Quanto alle opere da eseguire per l’eliminazione delle cause del pericolo, il CTU ha asseverato che esse ‘ consistono nella ricostruzione della sezione di tutti i travetti danneggiati dalle infiltrazioni,

con la successiva applicazione di lamine in fibra di carbonio e reti antisfondellamento in materiale composito, al fine di garantire nuovamente la sicurezza dei solai indagati. Successivamente si procederà alla posa in opera di un controsoffitto di finitura. Prima del risanamento all’intradosso del solaio, dovrà essere rifatto il terrazzo di copertura e il cornicione del fabbricato lato INDIRIZZO e INDIRIZZO, con una nuova impermeabilizzazione e finitura .’ Il CTU ha anche redatto computo metrico in merito.
Alla luce dei rilievi che precedono si può affermare la sussistenza della situazione di pericolo lamentata dalla ricorrente.

Pertanto, il resistente va condannato all’esecuzione delle opere descritte nella CTU tese all’eliminazione dello stato di pericolo con estrema urgenza. Le spese per l’esecuzione delle opere descritte vanno ripartite secondo il criterio legale di cui all’art. 1123 c.c., cui dovrà partecipare anche la ricorrente, salva una differente ripartizione ove emergano diverse responsabilità all’esito di un eventuale giudizio a cognizione piena.

In merito alla ricostruzione del solaio come individuata dal CTU va inoltre richiamato il principio espresso dalla Corte di Cassazione secondo cui ‘Il lastrico solare comprende anche la struttura su cui appoggia il manto di materiale impermeabile che ricopre l’edificio, la cui riparazione e manutenzione fa carico, pertanto, a tutti i condomini, nella misura prevista dall’art. 1123 c.c.’ (Cassazione 1694/1959).

Si ritiene di compensare le spese di lite in ragione delle concause accertate dal CTU nella produzione del pericolo riscontrato.

Sulle spese di CTU si dispone in dispositivo come da orientamento della Suprema Corte (Cass., sez.

II, sent. n. 28094 del 30/12/2009).

P.Q.M.

Il Tribunale, in composizione monocratica, così provvede:

accoglie il ricorso e, per l’effetto, condanna il

all’esecuzione delle opere indicate nella relazione del CTU tese all’eliminazione dello stato di pericolo per l’immobile della ricorrente, con ripartizione delle spese di esecuzione delle opere ai sensi dell’art. 1123 c.c.

compensa le spese di lite.

pone definitivamente le spese di CTU, liquidate con separato decreto, a carico delle parti in solido tra loro.

Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di rito.

Napoli, 5.1.2025 Il Giudice Dr.ssa NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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