Responsabilità Condominio per danni da infiltrazioni

Una recente sentenza ha affrontato il caso di danni da infiltrazioni d’acqua subiti da un appartamento all’ultimo piano. Il Tribunale, basandosi su una perizia tecnica, ha stabilito che la responsabilità per le infiltrazioni dal condominio è esclusiva del condominio su cui insiste la porzione di tetto difettosa, respingendo la tesi di una proprietà comune (supercondominio). Di conseguenza, ha condannato il condominio al risarcimento dei danni e all’esecuzione dei lavori di ripristino a regola d’arte.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 novembre 2024 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Infiltrazioni dal Tetto in Condominio: La Responsabilità è Esclusiva

Le infiltrazioni condominio rappresentano una delle problematiche più frequenti e spinose nella vita condominiale. Quando l’acqua penetra dal tetto e danneggia l’appartamento dell’ultimo piano, la domanda sorge spontanea: chi paga? Una recente sentenza del Tribunale di Torino offre chiarimenti decisivi sulla ripartizione delle responsabilità, sottolineando il ruolo del condominio come custode delle parti comuni.

I Fatti di Causa: Danni all’Ultimo Piano

I proprietari di un’unità abitativa situata all’ultimo piano di un condominio citavano in giudizio l’ente di gestione per ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa di persistenti infiltrazioni d’acqua. Secondo gli attori, le infiltrazioni provenivano dal tetto sovrastante il loro appartamento, la cui manutenzione spettava al condominio convenuto. La richiesta includeva non solo il ristoro economico per i danni già patiti, ma anche un ordine al condominio di eliminare definitivamente le cause del problema.

La Difesa del Condominio e la Tesi del “Supercondominio”

Il condominio convenuto si difendeva sostenendo una tesi complessa: il tetto in questione non era di sua proprietà esclusiva, ma una struttura comune a tre edifici adiacenti, configurando un cosiddetto “supercondominio”. Di conseguenza, la responsabilità e le spese di manutenzione avrebbero dovuto essere ripartite tra tutti i condomini dei tre palazzi. In subordine, chiedeva che fosse accertata l’esistenza di una servitù di scolo a favore degli altri due edifici. Ciascun condominio, inoltre, chiamava in causa la propria compagnia assicurativa per essere tenuto indenne in caso di condanna.

L’Analisi del CTU e la Responsabilità per le Infiltrazioni in Condominio

Il ruolo della Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) si è rivelato fondamentale per la risoluzione della controversia. L’esperto nominato dal Tribunale ha chiarito diversi punti cruciali:

1. Natura del Tetto: Sebbene il tetto coprisse tre edifici, esso era strutturalmente suddiviso in porzioni distinte, ciascuna a servizio esclusivo del proprio edificio sottostante e con accessi separati. Non poteva quindi considerarsi un bene comune a un “supercondominio”.
2. Causa delle Infiltrazioni: Le perdite erano dovute a difetti della guaina bituminosa e a un difetto del messicano nella porzione di copertura di competenza esclusiva del condominio convenuto.
3. Interventi Precedenti: Il perito ha accertato che il condominio, nel tempo, aveva tentato di rimediare con “ripristini parziali eseguiti in economia e per tentativi”, che si erano rivelati inadeguati a risolvere il problema in modo definitivo.

La CTU ha quindi escluso altre cause, come la rottura di impianti di riscaldamento, e ha quantificato sia i danni già subiti dagli attori, sia il costo dei lavori necessari per un ripristino a regola d’arte.

Le Motivazioni della Decisione

Il Tribunale ha accolto integralmente le conclusioni del CTU, fondando la propria decisione sul principio della responsabilità da custodia sancito dall’art. 2051 del Codice Civile. Secondo questo articolo, ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito.

Il giudice ha stabilito che il condominio è il custode delle parti comuni, come il tetto, e pertanto è obbligato a risarcire i danni che queste arrecano alle proprietà private dei singoli condomini. La tesi del supercondominio è stata respinta perché, come evidenziato dal CTU, il tetto non era destinato oggettivamente al servizio di tutti e tre gli edifici, ma ogni porzione serviva esclusivamente il proprio fabbricato. Mancava quindi il presupposto per una contitolarità del bene.

Il comportamento del condominio, che si era limitato a interventi di rappezzo inefficaci trascurando il problema principale, è stato considerato colposo. Non avendo provato l’esistenza di un caso fortuito, unica causa di esonero dalla responsabilità, il condominio è stato ritenuto l’unico responsabile.

Le Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza

La sentenza condanna il condominio a risarcire i danni patrimoniali subiti dai proprietari (calcolati al netto di un acconto già versato) e, cosa ancora più importante, a eseguire gli interventi di manutenzione ordinaria necessari per eliminare definitivamente la causa delle infiltrazioni, come specificato dal CTU. Inoltre, tutte le spese legali e di perizia sono state poste a carico del condominio soccombente.

Questa decisione ribadisce un principio fondamentale: la manutenzione delle parti comuni è un obbligo preciso del condominio. Interventi parziali o “in economia” non solo possono rivelarsi inefficaci, ma non esonerano l’ente dalla sua responsabilità oggettiva per i danni che ne derivano. Per i proprietari, questa sentenza rappresenta una tutela importante, confermando il loro diritto a ottenere non solo un risarcimento, ma anche la risoluzione definitiva del problema che affligge la loro abitazione.

Chi è responsabile per le infiltrazioni provenienti dal tetto di un edificio condominiale?
La responsabilità ricade sul condominio in qualità di custode delle parti comuni, ai sensi dell’art. 2051 c.c. Esso è tenuto a risarcire i danni causati ai singoli condomini, a meno che non provi che l’evento sia stato causato da un caso fortuito.

Quando un tetto che copre più edifici può essere considerato parte di un “supercondominio”?
Solo quando, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, è oggettivamente destinato a servire tutte le unità immobiliari dei diversi edifici. Se, come nel caso di specie, il tetto è composto da porzioni distinte, ciascuna a servizio esclusivo del proprio edificio, non si configura una proprietà comune da supercondominio.

Il condominio può evitare di pagare i danni se ha già effettuato delle riparazioni in passato?
No. Se le riparazioni sono state parziali, eseguite in economia o comunque inefficaci a risolvere la causa delle infiltrazioni in modo definitivo, il condominio rimane pienamente responsabile. Tali interventi non costituiscono una prova liberatoria e, anzi, possono dimostrare una gestione negligente del problema.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI TORINO N. 5577 2024 – N. R.G. 00012562 2020 DEL 05 11 2024 PUBBLICATA IL 06 11 2024

NNUMERO_DOCUMENTO

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

IL TRIBUNALE ORDINARIO DI TORINO

Quarta Sezione Civile

nella persona della AVV_NOTAIO NOME COGNOME ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella causa civile di I° Grado iscritta al nNUMERO_DOCUMENTO

promossa da:

(

) e

(

Parte_1

C.F._1

Parte_2

C.F._2

rappresentati e difesi dagli AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Torino, INDIRIZZO

-Attori-

Contro

INDIRIZZO (C.F. , rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliato presso il suo studio in Torino, INDIRIZZO CP_1 P.IVA_1

-Convenuto –

CONDOMINIO di INDIRIZZO, Torino (C.F. ) e CONDOMINIO di INDIRIZZO Torino (C.F. ) rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliati presso il suo studio in Torino, INDIRIZZO P.IVA_2 P.IVA_3

(c.f. e p.i. ), rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO (Cod. Fisc. ), ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in Torino, INDIRIZZO. Controparte_2 P.IVA_4 P.IVA_5 CodiceFiscale_3

– Terza chiamata –

rappresentata e difesa, dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, in TorinoINDIRIZZO INDIRIZZO Controparte_3

– Terza chiamata –

Controparte_4

( c.f. e p.i. ) rappresentata e difesa P.IVA_6

dall’AVV_NOTAIO ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Torino, INDIRIZZO

– Terza chiamata-

Sulle seguenti

CONCLUSIONI

Come da note scritte sostitutive dell’udienza di precisazione delle conclusioni delli 8 maggio 2024.

Ragioni di fatto e di diritto della decisione

e , proprietari di una unità abitativa posta all’ultimo piano del Condominio di INDIRIZZO, hanno convenuto in giudizio quest’ ultimo al fine di ottenere il risarcimento dei danni subiti a causa di infiltrazioni d’acqua verificatesi all’interno del proprio appartamento ed asseritamente provenienti dal tetto e la condanna del Condominio alla eliminazione delle cause delle infiltrazioni lamentate. Parte_1 Parte_2 CP_5

Il Condominio di INDIRIZZO, costituitosi in giudizio, ha chiesto, in via preliminare, il rigetto della domanda attorea; in subordine, che venisse accertata la titolarità della copertura del fabbricato in capo al c.d. ‘supercondominio’ esistente con i Condominii di nn. 272 e 276; in via di ulteriore subordine, che venisse accertata l’esistenza, sulla citata copertura, di servitù di scolo in favore dei Condominii di e 276. CP_6 Controparte_7

I Condominii di INDIRIZZO e di INDIRIZZO, costituitisi in giudizio hanno contestato la natura comune del tetto tra i predetti edifici e quello di INDIRIZZO e l’esistenza di una servitù di scolo.

Ciascun Condominio ha chiesto ed ottenuto la chiamata in causa della propria compagnia assicurativa per essere manlevato in caso di condanna.

Si sono pertanto costituite chiamata dal Condominio INDIRIZZO;

Controparte_2

Controparte_8

chiamata dal INDIRIZZO;

chiamata dal

CP_4

INDIRIZZO chiedendo il rigetto delle domande attoree.

La domanda di parte attrice è fondata per le seguenti ragioni.

Preliminarmente si premette che, in applicazione della ragione più liquida, difese, eccezioni ed argomentazioni delle parti saranno esaminate per quanto strettamente necessario nella prospettiva della motivazione della presente sentenza ( Cass. 11458/2018).

Oggetto di valutazione del presente giudizio è la responsabilità da custodia del Condominio di INDIRIZZO ai sensi dell’art. 2051 cod. civ.

Natura del tetto

Primo punto controverso tra le parti è la natura del tetto che ricopre l’appartamento degli attori che per questi ultimi appartiene in via esclusiva al Condominio convenuto mentre per il Condominio convenuto sarebbe comune ai terzi chiamati Condominio di INDIRIZZOso INDIRIZZO e Condominio di INDIRIZZO.so INDIRIZZO.

Come anche ritenuto dal CTU alle pagg. 17-18 e 20 della propria relazione le cui conclusioni appaiono del tutto condivisibili perché logiche, non contraddittorie e sostenute da dati oggettivi, il tetto a copertura del Condominio di INDIRIZZO non può dirsi comune ai Condominii di INDIRIZZO e 276.

Il complesso immobiliare di INDIRIZZO, ai civici n. 272, 274 e 276, è costituito da tre palazzi di civile abitazione, elevati a dieci piani fuori terra e un piano sotterraneo, dal cortile e passaggio carraio e dal basso fabbricato a ponente del passaggio carraio, come indicato nella planimetria generale, meglio descritto nei regolamenti di condominio prodotti ( doc. 2-3 di parte terza chiamata ).

I tre Condomini in giudizio sono coperti, ciascuna per la propria parte, da un unico tetto piano e l’accesso alle singole porzioni di copertura di proprietà avviene in modo separato attraverso tre botole, ciascuna dotata di scala retrattile e posta nel rispettivo soffitto del pianerottolo dell’ultimo piano, ovvero con un accesso distinto per ogni proprietà’ circostanza questa non contestata da convenuta. In ogni caso si rileva che nel caso di specie, sebbene il tetto copra tutti e tre gli edifici, esso serve da copertura a ciascun edificio sottostante. CP_5 CP_
La presunzione di cui all’ art. 1117 del Codice civile non opera con riguardo a beni che, per le proprie caratteristiche strutturali, devono ritenersi destinati oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari (Cass. civ. 29/01/2015, n. 1680).

Il comma 3 dell’art. 1123 del Codice civile stabilisce che ‘ Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità ‘.

Tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, esso rimane oggetto di un autonomo diritto di proprietà, venendo in tal caso meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene (Cass. civ. 17/06/2016, n. 12641).

Le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte di fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte e nel degli altri.

Sussistenza e quantificazione dei danni

Dalla CTU espletata risulta che l’unità abitativa degli attori, collocata all’ultimo piano dello stabile condominiale di INDIRIZZO è sormontata dalla copertura piana del fabbricato che risulta impermeabilizzata con guaina bituminosa protetta da scaglie di ardesia.

Detta guaina, nella zona sovrastante i locali cucina, bagno e veranda dell’unità attorea presenta numerosi rappezzi eseguiti mediante sovrapposizione non a regola d’arte di più strati di materiale talvolta utilizzando semplice guaina liquida.

Il CTU rileva che ragionevolmente tali rappezzi siano stati eseguiti nel tempo per tentare di porre rimedio alle infiltrazioni verificatesi negli anni passati nei locali cucina, bagno e veranda dell’immobile attoreo.

Il CTU conclude pertanto nel ritenere che le infiltrazioni subite dall’immobile attoreo siano state provocate da difetti della guaina bituminosa della porzione lato cortile della copertura del condominio di INDIRIZZO e da un difetto del messicano lato INDIRIZZO.

Tali difetti sono comparsi per vetustà o esecuzione non a regola d’arte della guaina e il Condominio ha tentato di porvi rimedio con ripristini parziali eseguiti in economia e per tentativi.

Il CTU ha escluso altre cause o concause delle infiltrazioni come sostenuto dal Condominio convenuto di INDIRIZZO ovvero la rottura del vaso di espansione dell’impianto di riscaldamento o perdite da altre tubazioni dall’impianto di riscaldamento.

Il vaso di espansione è collocato a notevole distanza dall’unità attorea, in particolare è posto sopra la copertura del INDIRIZZO, quindi una sua eventuale rottura non avrebbe potuto ragionevolmente provocare danni all’immobile attoreo.

Quanto alle ulteriori perdite dalle tubazioni dell’impianto di riscaldamento, dalla lettura dei documenti di causa non emerge che gli interventi di ripristino conseguenti a tali rotture siano stati eseguiti in corrispondenza dell’immobile degli attori, pertanto, essendo tale immobile collocato all’ultimo piano, non pare plausibile che eventuali perdite subite da altre unità immobiliari abbiano potuto verosimilmente danneggiare l’appartamento attoreo.

In ordine alla quantificazione dei danni subiti dagli attori, il CTU precisa che i danni cagionati dalle infiltrazioni nell’appartamento degli attori, visibili nella documentazione fotografica in atti, sono stati eliminati precedentemente e, al momento del sopralluogo, erano visibili solo l’ammaloramento del soffitto della veranda e del cornicione intorno al messicano lato INDIRIZZO.

Il CTU, raffrontando la documentazione fotografica in atti con lo stato dei luoghi osservato in sede di sopralluogo, ha accertato che parte attrice ha eseguito personalmente e in economia i lavori necessari a eliminare i danni, tra cui scrostatura intonaco che suonava a vuoto, applicazione primer inibitore dell’umidità, stesura guaina liquida tipo Idrostop, rasatura, tinteggiatura, sostituzione delle piastrelle che suonavano a vuoto in bagno. Per la parete della cucina lato scala ha provveduto a colare guaina liquida tipo Idrostop all’interno dell’intercapedine e ha concluso piastrellando i fori praticati.
Il CTU ha dichiarato che restano da eseguire il ripristino dell’intradosso del soffitto della veranda e del cornicione intorno al messicano lato INDIRIZZO nonché il ripristino di una area di parquet del soggiorno posto di fronte alla porta finestra a fianco del suddetto messicano da cui verosimilmente è entrata acqua.

Il valore di mercato delle opere necessarie all’eliminazione dei danni subiti dagli attori, ammonta a euro 4.855,56 oltre IVA 10% per un totale di euro 5.341,12, di cui euro 4.324,72 (3.931,56 + IVA) per i ripristini già eseguiti ed euro 1.016,40 (924,00 + IVA) per i ripristini ancora da eseguire.

A tale somma occorre aggiungere anche l’importo di euro 214,75 sostenuto per l’acquisto del deumidificatore e delle ricariche.

Avendo gli attori ricevuto dal INDIRIZZO la somma di euro 3.000 a titolo di risarcimento dei danni sotto forma di detrazione dalle spese condominiali, il saldo a favore degli attori ammonta ad euro 2.555,87.

Quanto ai lavori necessari per eliminare le cause delle infiltrazioni ovvero i difetti di impermeabilizzazione della porzione lato cortile della copertura del condominio di INDIRIZZO, il CTU prospetta tre alternative; non intervenire atteso che le infiltrazioni risultano sostanzialmente cessate benché in un futuro, anche molto prossimo, potrebbero ripresentarsi; eseguire un intervento di manutenzione ordinaria consistente nel ripristino a regola d’arte della porzione di copertura lato cortile del condominio di INDIRIZZO e rivedendo il messicano lato INDIRIZZO in modo da garantire la tenuta all’acqua fintanto che l’intera copertura non abbia raggiunto una vetustà tale da richiederne il completo rifacimento. Il costo dell’intervento è stimabile in euro 4.000 circa oltre IVA come da computo metrico allegato ed è realizzabile in circa 10 giorni; eseguire il completo rifacimento del manto di copertura mediante un intervento di manutenzione straordinaria a carico del c.d. ‘supercondominio’ nel rispetto degli attuali requisiti energetici di legge. Il costo dell’intervento, valutato in via sintetica sulla base degli attuali prezzi di mercato, è valutabile in euro 150.000 circa oltre IVA ed è eseguibile in 60 giorni, oltre al tempo necessario per la progettazione e la predisposizione delle pratiche edilizie, valutabile in ulteriori 60 giorni.
Il CTU a pag. 19, propende per la soluzione intermedia ovvero per un intervento di manutenzione ordinaria consistente nel ripristino a regola d’arte della porzione di copertura lato cortile del condominio di INDIRIZZO e rivedendo il messicano lato INDIRIZZO.

Tale intervento, che potrà essere eseguito autonomamente dal condominio di INDIRIZZO in quanto limitato alla rispettiva porzione di competenza della copertura, dovrà consistere in: allestimento cantiere con installazione dei presidi di sicurezza, taglio lungo il perimento e rimozione degli strati di guaina nella zona oggetto di intervento, pulitura e regolarizzazione delle pendenze del sottofondo, applicazione di primer e di doppio strato a giunti sfalsati di guaina elastoplastica bituminosa incollata a
caldo, di cui il secondo protetto da scaglie di ardesia, revisione dei faldali perimetrali nella zona di intervento e del messicano lato INDIRIZZO.

Il costo previsto per tali opere, calcolato con il Prezzario dei Lavori Pubblici della Regione Piemonte anno 2022 nel computo metrico allegato è stimabile in euro 4058,52 oltre IVA.

Responsabilità ex art. 2021

Ai sensi dell’art. 2051 c.c., ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, qualora non provi il caso fortuito.

Per costante orientamento giurisprudenziale, il Condominio si deve ritenere custode delle parti di proprietà comune e pertanto deve risarcire i danni provocati da queste al singolo condomino, qualora abbia agito con dolo o colpa.

Dalle risultanze dell’elaborato peritale, si può desumere un comportamento colposo da parte del Condominio che nel corso del tempo ha solo eseguito sulla porzione di tetto condominiale numerosi rappezzi in economia e per tentativi mediante sovrapposizione non a regola d’arte di più strati di materiale talvolta utilizzando semplice guaina liquida trascurando il difetto del messicano lato INDIRIZZO.

Se ne deduce il legame eziologico tra l’omissione di interventi a regola d’arte e i danni fa infiltrazione subiti dagli attori.

Il Condominio non ha provato il caso fortuito, unica prova liberatoria prevista dalla norma.

Il convenuto pertanto dovrà risarcire agli attori i danni da infiltrazioni subiti e quantificati dal CTU euro 2.555,87 è dovrà eseguire gli interventi di ripristino come indicati dal CTU atteso che ‘qualora la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è obbligato a rimuovere ex art. 1172 c.c. le cause del danno stesso (v. Cass. Civ., n. 12211/2003 e n. 15291/2011). CP_1

Spese di causa

Le spese di causa seguono la soccombenza e liquidate ai minimi in assenza di questioni giuridiche di particolare importanza, sulla base del valore indeterminabile a complessità bassa, in euro 3809,00 per

le fasi studio, introduttiva, trattazione e decisionale oltre euro 268,00 per fase attivazione della mediazione e così complessivamente in euro 4077,00 oltre 15% spese generali oltre IVA e CPA come per legge sono poste a carico del Condominio convenuto di INDIRIZZO in favore di tutte le altri parti del giudizio.

Le spese di CTU liquidate con separato decreto del 14/11/2022 in euro 3711,00 rimangono definitamente a carico del Condominio convenuto di INDIRIZZO.

Il Condominio convenuto di INDIRIZZO dovrà rimborsare a parte attrice anche il contributo unificato e le spese vive di mediazione.

Spese di CTP a carico di ciascuna parte che le ha sostenute.

P.Q.M.

Il Tribunale di Torino, ogni diversa domanda ed eccezione respinte ed ogni ulteriore deduzione disattesa, definitivamente pronunciando

condanna il convenuto di INDIRIZZO Torino (C.F. ) al pagamento in favore degli attori a titolo di risarcimento del danno della soma di 2.555,87 oltre interessi legali dalla data domanda al saldo effettivo; CP_1 P.IVA_1

condanna il convenuto INDIRIZZO, Torino (C.F. ) ad eseguire l’ intervento di manutenzione ordinaria consistente nel ripristino a regola d’arte della porzione di copertura lato cortile del condominio di INDIRIZZO e del messicano lato INDIRIZZO come indicato dal CTU nel proprio elaborato peritale; CP_1 P.IVA_1

condanna il convenuto di INDIRIZZO Torino (C.F. ) al pagamento, in favore di ciascuna parte del giudizio, delle spese di causa che liquida in euro 4077,00 oltre 15% spese generali oltre IVA e CPA come per legge; CP_1 P.IVA_1

condanna il convenuto di INDIRIZZO, Torino (C.F. a rimborsare, a parte attrice, il contributo unificato e le spese vive di mediazione; CP_1 P.IVA_1

pone le spese della CTU definitivamente a carico del convenuto di INDIRIZZO

274, Torino (C.F. ); P.IVA_1

spese di CTP a carico di ciascuna parte che le ha sostenute

Così deciso in Torino 5 novembre 2024

Il Giudice

AVV_NOTAIOssa NOME COGNOME

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