Infiltrazioni condominiali: no a un nuovo esame dei fatti

Un condominio ha citato in giudizio un vicino per danni da infiltrazioni condominiali. Dopo una vittoria in primo grado, la decisione è stata ribaltata in appello sulla base di una perizia tecnica che escludeva la presenza di umidità. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso finale, sottolineando la propria impossibilità di riesaminare le prove e i fatti del caso, confermando così la sentenza d’appello e l’assenza di responsabilità del condominio vicino.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 6 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Infiltrazioni Condominiali: Quando la Prova Tecnica Chiude il Caso

Le dispute per infiltrazioni condominiali rappresentano una delle cause più frequenti nei tribunali italiani. Spesso, la chiave per risolvere queste complesse vicende risiede nelle prove tecniche. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 28444/2024) offre un importante chiarimento sui limiti del giudizio di legittimità, ribadendo che la valutazione dei fatti, se logicamente motivata dal giudice di merito, non può essere messa in discussione in sede di Cassazione. Analizziamo insieme questa decisione.

I Fatti del Contenzioso

La vicenda ha origine dalla richiesta di un condominio (che chiameremo Condominio A) contro due proprietari di immobili confinanti, chiedendo la condanna all’eliminazione di infiltrazioni e al risarcimento dei danni. In seguito, la causa è stata estesa a un altro condominio vicino (Condominio B) e a un altro proprietario, ritenuti i veri responsabili del fenomeno.

In primo grado, il Giudice di Pace ha dato ragione al Condominio A, condannando il Condominio B e il secondo proprietario a eliminare le infiltrazioni e a risarcire i danni. Tuttavia, la situazione si è ribaltata in appello.

La Decisione del Tribunale e l’Importanza della C.T.U.

Il Tribunale, in funzione di giudice d’appello, ha accolto il ricorso del Condominio B. La decisione si è basata in modo determinante sull’esito di una Consulenza Tecnica d’Ufficio (C.T.U.). Il perito, attraverso un’indagine “sul campo” e un secondo sopralluogo, aveva constatato la “radicale assenza di tracce di acqua e umidità” nei locali di proprietà del Condominio B.

Di conseguenza, il Tribunale ha ritenuto che non vi fosse la prova dell’esistenza del fenomeno infiltrativo lamentato e ha rigettato completamente la domanda del Condominio A, condannandolo anche al pagamento delle spese legali di entrambi i gradi di giudizio.

I Motivi del Ricorso in Cassazione per le infiltrazioni condominiali

Insoddisfatto, il Condominio A ha presentato ricorso in Cassazione, basandolo su due motivi principali:

1. Omesso esame di fatti decisivi: Secondo il ricorrente, il Tribunale non avrebbe considerato adeguatamente la persistenza di infiltrazioni provenienti da un muro di contenimento, travisando le conclusioni del C.T.U.
2. Violazione di legge: Il Condominio A lamentava che il giudice d’appello avesse omesso di pronunciarsi sui danni causati da infiltrazioni pregresse, precedenti a una presunta riparazione dell’impianto fognario da parte del Condominio B.

In sostanza, il ricorrente chiedeva alla Suprema Corte di effettuare una nuova valutazione delle prove raccolte.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso in parte inammissibile e in parte infondato, rigettandolo integralmente.

Inammissibilità del riesame dei fatti

Con riferimento al primo motivo, la Corte ha ribadito un principio fondamentale del nostro ordinamento: il giudizio di Cassazione è un giudizio di legittimità, non di merito. Ciò significa che la Corte non può riesaminare i fatti della causa o sostituire la propria valutazione delle prove a quella del giudice dei gradi precedenti. Il ricorso è stato ritenuto inammissibile perché, di fatto, proponeva una “rilettura ed una diversa interpretazione in fatto delle risultanze istruttorie”, a fronte di una motivazione del Tribunale che non era “totalmente priva di logica”.

Rigetto della domanda risarcitoria

Anche il secondo motivo è stato respinto. La Corte ha chiarito che non vi è stata un’omessa pronuncia, ma un rigetto nel merito della domanda risarcitoria. Il Tribunale aveva esaminato la richiesta nel suo complesso, escludendo non solo le infiltrazioni attuali ma anche l’esistenza di danni risarcibili. Tentare di dimostrare il contrario, magari portando nuovi documenti o chiedendo una diversa valutazione delle prove, è un’attività preclusa in sede di legittimità.

Le Conclusioni: i limiti del giudizio di Cassazione

L’ordinanza in esame è emblematica perché sottolinea l’importanza dell’accertamento dei fatti nei gradi di merito, in particolare quando supportato da una consulenza tecnica. Una volta che il giudice d’appello ha valutato le prove in modo logico e coerente, la sua decisione non è più sindacabile in Cassazione per quanto riguarda la ricostruzione fattuale. Questa decisione serve da monito: le battaglie sulle infiltrazioni condominiali si vincono o si perdono sulla base delle prove concrete raccolte e valutate nei primi due gradi di giudizio.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione di un perito (C.T.U.) accettata dal giudice d’appello?
No, secondo questa ordinanza, la Corte di Cassazione non può riesaminare i fatti o proporre una diversa interpretazione delle prove, come la relazione del C.T.U., se la motivazione del giudice di merito non è manifestamente illogica.

Se le infiltrazioni sono state riparate in passato, si ha comunque diritto al risarcimento per i danni precedenti?
In linea di principio sì, ma in questo caso specifico la domanda è stata respinta. Il Tribunale ha valutato la richiesta nel suo complesso e ha escluso sia l’esistenza di infiltrazioni in atto sia la presenza di danni risarcibili. La Cassazione ha confermato che questa valutazione di merito non poteva essere messa nuovamente in discussione.

Cosa succede se si perde un ricorso in Cassazione?
La parte che perde (soccombente) viene condannata a pagare le spese legali della controparte. Inoltre, se il ricorso è stato proposto dopo il 30 gennaio 2013, è tenuta a versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello già dovuto per l’iscrizione del ricorso stesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 28444 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 28444 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 05/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10711/2022 R.G. proposto da: CONDOMINIO DI INDIRIZZO DI SALERNO, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO DI SALERNO e COGNOME NOME , domiciliati ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE)

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di SALERNO n. 745/2022 depositata il 01/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/09/2024 dal Pres. non titolare, relatore NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.- Il Condominio di INDIRIZZO in Salerno propone ricorso per cassazione, articolato in due motivi ed illustrato da memoria, nei confronti del Condominio INDIRIZZO di INDIRIZZO in Salerno e del AVV_NOTAIO COGNOME NOME, per la cassazione della sentenza del Tribunale di Salerno, n. 745 del 2022, emessa il 1.3.2022 e pubblicata in pari data.

2.Resistono con unico controricorso il Condominio Palazzo d’Arcangelo e COGNOME NOME.

3.Questa la vicenda processuale per quanto ancora d’interesse:

-il Condominio di INDIRIZZO conveniva in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME, chiedendo fossero condannate all’eliminazione di infiltrazioni provenienti dagli immobili di loro esclusiva proprietà a carico delle parti condominiali. A seguito di eccezione di carenza di legittimazione delle convenute, l’attore evocava in causa anche il Condominio INDIRIZZO di INDIRIZZO e il sig. COGNOME NOME, proprietari di altri immobili limitrofi;
-il giudice di pace estrometteva dal giudizio le signore COGNOME e COGNOME, e condannava i due chiamati alla eliminazione delle infiltrazioni ed al risarcimento dei danni;

-l’appello dei chiamati era accolto. In accoglimento del terzo motivo, il tribunale riteneva che fosse stata fornita una prova contraria rispetto al fatto non contestato dell’esistenza di infiltrazioni , attraverso l’indagine ‘sul campo’ svolta dal C.T.U., che constatava personalmente e direttamente nel secondo sopralluogo eseguito la

radicale assenza di tracce di acqua e umidità nei locali di proprietà del Condominio appellato. Ne traeva che, stante la comprovata assenza delle infiltrazioni all’interno dell’autorimessa di proprietà del condominio di INDIRIZZO, il Giudice di prime cure avrebbe dovuto rigettare la domanda attorea e non, invece, accoglierla sull’assunto, errato, della pacifica esistenza del suddetto fenomeno infiltrativo. Il tribunale rigettava quindi la domanda risarcitoria condannando il condominio attore a rifondere agli appellanti le spese di entrambi i gradi, avendo constatato l’assenza delle lamentate infiltrazioni.
4.- La causa è stata avviata alla trattazione in camera di consiglio in data 9.9.2024, all’esito della quale il Collegio ha riservato il deposito della decisione nei successivi sessanta giorni.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.- Con il primo motivo , il Condominio ricorrente denuncia l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio oggetto di discussione tra le parti, che individua nella persistenza delle denunciate infiltrazioni provenienti dal muro di contenimento, a carico dell’autorimessa del condominio stesso.

Sostiene che il tribunale avrebbe verificato la presenza o meno di infiltrazioni all’interno dell’autorimessa, ma non in corrispondenza del muro divisorio e di contenimento, sottovalutando o fraintendendo parte delle conclusioni che aveva tratto il c.t.u.

– Con il secondo motivo , il Condominio di INDIRIZZO denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., omettendo di pronunciarsi sui danni comunque già prodotti dalle infiltrazioni pregresse, prec edenti alle riparazioni dell’impianto fognario da parte del condominio di INDIRIZZO.

-Il ricorso è complessivamente infondato, con profili di inammissibilità.

La domanda risarcitoria del condominio ricorrente è stata esaminata e valutata nel suo complesso, ed il tribunale ha escluso l’esistenza di infiltrazioni in atto a carico della proprietà condominiale provenienti dalle attigue proprietà dei controricorrenti ed anche l’esistenza di danni risarcibili. L’esattezza in fatto dell’accertamento effettuato dal tribunale non è suscettibile di essere ulteriormente posto in discussione.

Il primo motivo è dunque inammissibile, perché propone una rilettura ed una diversa interpretazione in fatto delle risultanze istruttorie, a fronte di una motivazione che non può ritenersi totalmente priva di logica.

il secondo motivo è infondato perché non vi è omessa pronuncia ma rigetto nel merito della domanda risarcitoria. In memoria, il ricorrente torna a parlare di precedenti infiltrazioni fognarie, ma si duole sempre della errata valutazione delle prove e sottopone alla Corte documenti che non sarebbero stati adeguatamente valorizzati dal giudice di merito, quindi in definitiva tende ad ottenere una nuova valutazione dei fatti.

Il ricorso va pertanto rigettato.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come al dispositivo. Il ricorso per cassazione è stato proposto in tempo posteriore al 30 gennaio 2013, e la parte ricorrente risulta soccombente, pertanto è gravata dall’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dell’ art. 13, comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Pone a carico della parte ricorrente le spese di giudizio sostenute dalla parte controricorrente, che liquida in complessivi 1.200,00 euro oltre 200,00 per esborsi, oltre contributo spese generali ed accessori.

Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, se effettivamente dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Corte di cassazione il

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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