Infiltrazioni condominiali: guida alla responsabilità

Il caso analizza una controversia relativa a gravi infiltrazioni condominiali che hanno danneggiato un appartamento privato. Dopo una condanna in primo grado per il condominio e un vicino, la Corte d’Appello ha escluso la responsabilità del privato. La Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso della danneggiata, chiarendo che il vizio di motivazione non può essere invocato per semplice insufficienza, ma solo per totale assenza o apparenza della stessa. La Corte ha inoltre confermato la discrezionalità del giudice nella compensazione delle spese legali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 marzo 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Infiltrazioni condominiali: guida alla responsabilità e limiti del ricorso

Le infiltrazioni condominiali rappresentano una delle problematiche più complesse e frequenti nella gestione degli edifici. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini della responsabilità e, soprattutto, i rigorosi limiti procedurali per contestare una sentenza sfavorevole in sede di legittimità.

Il caso delle infiltrazioni condominiali e la responsabilità

La vicenda trae origine dai danni subiti da un’unità immobiliare a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dai piani superiori. Inizialmente, il Tribunale aveva individuato una responsabilità concorrente tra l’ente condominiale e un singolo proprietario privato. Tuttavia, in secondo grado, la Corte d’Appello ha riformato la decisione, rigettando la domanda nei confronti del privato e confermando la responsabilità del condominio.

La distinzione tra danni da parti comuni e proprietà esclusive

Identificare l’esatta origine del fenomeno è cruciale. Se il danno deriva da beni comuni, come il lastrico solare o le condutture verticali, la responsabilità ricade sul condominio. Se invece l’origine è legata a modifiche strutturali o incuria in una proprietà privata, il singolo proprietario deve risponderne. Nel caso in esame, la discussione si è spostata sulla natura delle opere realizzate sul terrazzo superiore e sulla loro incidenza causale.

Infiltrazioni condominiali e vizi di motivazione

Uno dei punti cardine del ricorso riguardava il presunto difetto di motivazione della sentenza d’appello. La Suprema Corte ha colto l’occasione per ribadire che, a seguito delle riforme del Codice di Procedura Civile, non è più possibile censurare la semplice ‘insufficienza’ della motivazione. Il controllo di legittimità è oggi limitato a casi estremi.

Quando la motivazione è considerata apparente

Il giudice di legittimità interviene solo se la motivazione è totalmente mancante sotto l’aspetto grafico, se è meramente apparente o se presenta un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili. Se il giudice di merito ha esposto le ragioni della sua decisione, anche in modo sintetico, la Cassazione non può procedere a un nuovo esame dei fatti.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per diverse ragioni tecniche insuperabili. In primo luogo, la ricorrente ha denunciato una violazione della corrispondenza tra chiesto e pronunciato utilizzando il parametro errato dell’articolo 360 c.p.c., che riguarda la violazione di legge e non la nullità della sentenza. Inoltre, è stata rilevata una carenza di specificità: la parte non ha riprodotto nel ricorso il contenuto dei propri atti difensivi, impedendo alla Corte di valutare la fondatezza delle censure. Infine, riguardo alla compensazione delle spese legali, i giudici hanno confermato che tale scelta rientra nel potere discrezionale del giudice di merito, purché non vengano poste a carico della parte totalmente vittoriosa.

Le conclusioni

La decisione sottolinea come la gestione delle infiltrazioni condominiali richieda non solo una solida base tecnica in fase istruttoria, ma anche un’estrema precisione nella redazione degli atti giudiziari. Non basta lamentare un’ingiustizia nel merito per ottenere l’annullamento di una sentenza in Cassazione. La discrezionalità del giudice nella ripartizione delle spese legali rimane un principio saldo, a meno di palesi violazioni di legge. Per i proprietari danneggiati, la lezione è chiara: la partita si gioca quasi interamente nei gradi di merito, dove la prova tecnica e la corretta qualificazione della domanda sono i pilastri del successo.

Chi è responsabile per le infiltrazioni che provengono dal piano superiore?
La responsabilità può ricadere sul condominio se l’origine è in una parte comune, oppure sul singolo proprietario se il danno deriva da una proprietà esclusiva o da modifiche abusive.

Si può ricorrere in Cassazione se la motivazione della sentenza sembra insufficiente?
No, il ricorso è possibile solo se la motivazione è totalmente assente, apparente o manifestamente contraddittoria, non per semplice insufficienza o per richiedere un nuovo esame dei fatti.

Il giudice può decidere di compensare le spese legali tra le parti?
Sì, il giudice ha il potere discrezionale di compensare le spese per giusti motivi, a condizione che non le ponga a carico della parte che ha vinto totalmente la causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 36331 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 36331 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/12/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 32119/2021 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell ‘ avvocato COGNOME (CF: CODICE_FISCALE), rappresentata e difesa dagli avvocati COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE)

-Ricorrente –

Contro

NOME, domiciliata ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentata e difesa dall ‘ avvocato COGNOME NOME (CF: CODICE_FISCALE)

-Controricorrente –

nonché contro

RAGIONE_SOCIALE, MUSCO ‘ NOME, CONDOMINIO INDIRIZZO

–COGNOME – avverso la SENTENZA della CORTE D ‘ APPELLO di CATANZARO n. 1363/2021 depositata il 21/10/2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/10/2023 dal Consigliere NOME COGNOME.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

NOME COGNOME convenne dinanzi al Tribunale di Crotone il RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO di INDIRIZZO per sentirne accertare la responsabilità in merito alle infiltrazioni nel suo appartamento sito in Crotone alla INDIRIZZO, e per l ‘ effetto sentirlo condannare al ristoro del pregiudizio arrecatole.

Si costituì il condominio il quale, non riconoscendosi responsabile in ordine ai danni denunciati dalla COGNOME, chiese il rigetto della domanda, specificando che le infiltrazioni provenivano dall ‘ appartamento di COGNOME NOME, da ritenersi unica ed esclusiva responsabile dei danni subiti dall ‘ attrice.

Con ricorso ex art 669 c.p.c., la COGNOME propose richiesta cautelare ex art 700 c.p.c., in esito al quale venne individuata la causa delle infiltrazioni nel cattivo stato della copertura dell ‘ appartamento della COGNOME, proprietaria dell ‘ appartamento sito al piano superiore rispetto a quello della COGNOME.

La COGNOME chiese e venne autorizzata ad integrare il contraddittorio nei confronti di COGNOME NOME la quale, costituitasi in giudizio, resisteva alla domanda. All ‘ esito di CTU, l ‘ ausiliario del giudice identificò la natura delle infiltrazioni nonché i danni e le opere da effettuare per l ‘ eliminazione delle cause e il ripristino dell ‘ immobile. Tale valutazione venne confermata anche in seguito alla consulenza svolta nell ‘ ambito di un ulteriore procedimento ex art. 700 c.p.c. proposto dalla COGNOME COGNOME.
Il condominio venne autorizzato a chiamare in manleva la compagnia RAGIONE_SOCIALE la quale, costituendosi, contestò la domanda e ne chiese il rigetto attribuendo la responsabilità dell ‘ accaduto alla COGNOME NOME.

Istruita la causa con prova testimoniale e CTU, con sentenza n. 10004/2018 il Tribunale di Crotone condannò il RAGIONE_SOCIALE e COGNOME NOME all ‘ eliminazione delle cause d ‘ infiltrazione mediante l ‘ esecuzione dei lavori descritti nella consulenza tecnica. In

difetto condannò i predetti convenuti, in solido, al pagamento delle somma di euro 6.600,00, oltre interessi e rivalutazione monetaria, nonché alle spese di lite in favore della COGNOME.

Avverso tale sentenza la COGNOME propose gravame dinanzi alla Corte d ‘ appello di Catanzaro.

Si costituì la COGNOME, contestando i motivi di gravame, e proponendo appello incidentale.

Si costituì il RAGIONE_SOCIALE ‘RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘ eccependo l’ inutilizzabilità della perizia di parte depositata dall ‘ appellante COGNOME NOME perché tardiva, e contestando nel merito tutto quanto dedotto ed eccepito dall ‘ appellante. In via incidentale, il condominio chiese la riforma della sentenza, con attribuzione della responsabilità delle infiltrazioni esclusivamente a carico di COGNOME NOME, sostenendo che le infiltrazioni all ‘ appartamento della COGNOME provenissero dal manto di copertura del corpo avanzato, realizzato abusivamente dalla COGNOME sul terrazzo di proprietà esclusiva.
Si costituì RAGIONE_SOCIALESai, eccependo in via preliminare l ‘ inammissibilità dell ‘ appello ex art. 348 bis., e chiedendone nel merito il rigetto.

Con sentenza n. 1363/20121, depositata in data 21/10/2021, oggetto di ricorso, la Corte d ‘ Appello di Catanzaro, in riforma della sentenza di primo grado, ha rigettato la domanda nei confronti di NOME COGNOME, confermando il resto.

Avverso la predetta sentenza NOME COGNOME di propone ricorso per cassazione affidato a quattro motivi, cui NOME COGNOME resiste con controricorso.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell ‘ art. 380 bis 1 c.p.c.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all ‘ art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c., ‘ Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3 cpc in relazione all ‘art. 112 cpc.’, esponendo che, quale primo motivo dell ‘ appello incidentale, essa ricorrente

rilevò come il giudice di prime cure avesse condannato le parti all ‘ eliminazione delle cause delle infiltrazioni e al ripristino del proprio appartamento e, in subordine, al pagamento dell ‘ importo di euro 6.600,00. Pertanto, tanto il Tribunale quanto la Corte territoriale non avrebbero potuto condannare al ripristino dello stato dei luoghi, ma unicamente al ristoro economico per come richiesto.

Sul primo motivo. Per quanto specificamente attiene all ‘ art. 112 c.p.c., va rilevato che la violazione dell ‘ art. 112 c.p.c., e quindi una violazione della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato, deve essere fatta valere esclusivamente a norma dell ‘ art. 360, n. 4, c.p.c. (nullità della sentenza e del procedimento), e non come violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ai sensi dell ‘ art. 360, n. 3, c.p.c. (Cass, sez. III, 24/10/2002, n. 15006; Cass., Sez. Un., 14/1/1992, n. 369). Pur volendo prescindere da tale profilo, il motivo è comunque inammissibile ai sensi dell’art. 366, n . 6, c.p.c., in quanto la ricorrente non ha riprodotto nel ricorso il contenuto dei propri atti difensivi, onde consentire alla Corte la valutazione nel merito della fondatezza delle censure.
Con il secondo motivo la ricorrente denuncia, in relazione all ‘ art. 360, 1° co., n. 5, c.p.c., ‘ Omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ex art. 360 cpc n. 5 ‘, adducendo che la Corte territoriale, erroneamente, ha motivato che il primo giudice, disponendo il risarcimento in forma specifica, ha subordinato l ‘ erogazione della somma alla mancata esecuzione delle opere necessarie al ripristino dello stato dei luoghi, sicché la previsione ‘in difetto della esecuzione dei lavori’ appare corretta perché altrimenti ci sarebbe una duplicazione di condanna (così a p. 8, 6° § della sentenza). A detta della ricorrente, il giudice di prime cure , che ha aderito integralmente all ‘ elaborato peritale, avrebbe dovuto ed ha disposto la condanna in favore della ricorrente al pagamento dell ‘ importo di euro 6.600,00, ma tale somma sarebbe stata quantificata solo ‘per i lavori di ripristino dell’ appartamento ‘ di
parte attrice. La condanna all ‘ eliminazione delle cause delle infiltrazioni non poteva invece che essere in forma specifica.

Sul secondo motivo . Per quanto concerne il lamentato ‘ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti ‘, va rilevato che, come è noto, ‘ In seguito alla riformulazione dell ‘ articolo 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall ‘ articolo 54 del d.l. n. 83 del 2012, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 134 del 2012, non è più deducibile quale vizio di legittimità il semplice difetto di sufficienza della motivazione, ma i provvedimenti giudiziari non si sottraggono all ‘ obbligo di motivazione previsto in via generale dall ‘ articolo 111, comma 6, della Costituzione e, nel processo civile, dall ‘ articolo 132, comma 2, n. 4, c.p.c. Tale obbligo è violato soltanto nel caso in cui la motivazione sia totalmente mancante o meramente apparente, ovvero essa risulti del tutto inidonea ad assolvere alla funzione specifica di esplicitare le ragioni della decisione (per essere afflitta da un contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili oppure perché perplessa ed obiettivamente incomprensibile) e, in tal caso, si concreta una nullità processuale deducibile in sede di legittimità ai sensi dell ‘ articolo 360, comma 1, n. 4, c.p.c. ‘ (così, di recente, Cass., Sez. III, 17/5/2021, n. 13170. In precedenza, Cass., Sez. Un., 07/04/2014, nn. 8053 e 8054, cit., e la conseguente consolidata giurisprudenza della Corte). Ne consegue che « è denunciabile in Cassazione solo l ‘ anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all ‘ esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali. Tale anomalia si esaurisce nella ‘mancanza assoluta di motivi sotto l ‘aspetto materiale e grafico’, nella ‘motivazione apparente’, nel ‘contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili’ e nella ‘motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile’, esclusa qualunque rilevanza de semplice difetto di ‘sufficienza’ della
motivazione » (così, ex multis , Cass., Sez. I, 24/4/2018, n. 10112; Cass., Sez. I, 8/9/2016, n. 17761; Cass., Sez. III, 21/9/2015, n. 18449).

Non può dunque accogliersi una richiesta di cassazione della sentenza impugnata per difetto di motivazione fondato non sulla motivazione in sé, ma sul confronto tra la motivazione e le risultanze istruttorie.

Con il terzo e quarto motivo la ricorrente denuncia, in relazione all ‘ art. 360, 1° co., n. 3, c.p.c., ‘ Violazione e/o falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3 cpc in relazione all ‘ art. 91 cpc. ‘ , per avere la Corte territoriale compensato le spese del secondo grado di giudizio.

Sul terzo e quarto motivo. Per quanto specificamente attiene alla denunciata violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c., è principio consolidato della giurisprudenza di legittimità che, in materia di liquidazione delle spese, ‘ Il sindacato della Corte di cassazione ai sensi dell ‘ art. 360, comma 1, n. 3) cod. proc. civ., è limitato ad accertare che non risulti violato il principio secondo il quale le stesse non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa ‘ (di recente, Cass., Sez. 5, ord. 17/4/2019, n. 10685, e, ancora di recente: ‘ In materia di procedimento civile, il sindacato di legittimità sulle pronunzie dei giudici del merito è diretto solamente ad evitare che possa risultare violato il principio secondo cui esse non possono essere poste a carico della parte totalmente vittoriosa, essendo del tutto discrezionale la valutazione di totale o parziale compensazione per giusti motivi, la cui insussistenza il giudice del merito non è tenuto a motivare’ (così Cass., sez. 6, 26/11/2020, n. 26912. Conformi Cass., Sez. Trib, 17/4/2019, n. 10685). Il motivo è comunque infondato, dal momento che alle pagg. 8-10 sentenza gravata dà compiuto conto delle ragioni che hanno condotto alla statuizione sulle spese contenuta nel dispositivo.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, il ricorso è inammissibile, stante l ‘ inammissibilità di entrambi i motivi su cui si fonda.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate in dispositivo in favore del controricorrente, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in complessivi euro 3.200,00, oltre agli esborsi, liquidati in euro 200,00, oltre al rimborso spese generali 15% e accessori di legge, in favore della controricorrente, NOME COGNOME.

Ai sensi dell ‘ art. 13, 1° comma, quater del D.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall ‘ art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell ‘ ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 24/10/2023.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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