Indivisibilità servitù: la Cassazione chiarisce

Un proprietario ha contestato il diritto di passaggio di un vicino, sostenendo che una recente divisione del terreno avesse estinto la servitù. La Corte di Cassazione ha ribaltato la decisione dei giudici di merito, riaffermando il principio di indivisibilità della servitù. Secondo la Corte, la divisione del fondo dominante non comporta l’estinzione automatica del diritto di passaggio per le nuove porzioni, anche se dotate di accesso alternativo, a meno che non sia espressamente previsto nell’atto di divisione.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 23 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Indivisibilità servitù: la divisione del fondo la estingue?

Il principio di indivisibilità servitù rappresenta un caposaldo del diritto immobiliare, spesso al centro di complesse controversie. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha offerto un importante chiarimento: la divisione di un terreno che beneficia di una servitù (fondo dominante) non ne causa l’estinzione automatica, neanche se una delle nuove porzioni ottiene un accesso alternativo alla strada pubblica. Analizziamo insieme la vicenda e le conclusioni dei giudici.

I fatti del caso

La controversia nasce quando i proprietari di un terreno agricolo avviano un’azione legale (actio negatoria servitutis) per far dichiarare l’inesistenza di una servitù di passaggio esercitata da un vicino sulla loro proprietà. Il vicino si difendeva sostenendo di essere titolare di tale diritto, costituitosi per “destinazione del padre di famiglia” a seguito di una divisione dell’originaria unica proprietà avvenuta nel 1915. Successivamente, nel 1990, il vicino aveva ricevuto in donazione una porzione di quel fondo originario.

La decisione nei primi due gradi di giudizio

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello avevano dato ragione ai proprietari che negavano la servitù. Secondo i giudici di merito, l’atto di donazione-divisione del 1990 aveva assegnato al vicino una parte del fondo che non era direttamente servita dal sentiero in questione e che, per di più, aveva un altro accesso alla strada pubblica. Questa circostanza, a loro avviso, era sufficiente per escludere la permanenza della servitù per quella specifica porzione di terreno.

La Cassazione e il principio di indivisibilità servitù

La Corte di Cassazione ha ribaltato completamente la prospettiva, accogliendo il ricorso del vicino. I giudici supremi hanno censurato la decisione della Corte d’Appello per aver attribuito un’efficacia estintiva automatica a due fattori: il frazionamento del fondo e l’esistenza di un accesso alternativo. La Corte ha invece ribadito con forza il principio di indivisibilità servitù, sancito dall’articolo 1071 del Codice Civile.

Le motivazioni

Le motivazioni della Corte si fondano su due pilastri normativi:
1. L’art. 1071 c.c. (Indivisibilità della servitù): Questo articolo stabilisce che, in caso di divisione del fondo dominante, la servitù continua a sussistere a favore di ciascuna porzione. L’effetto è automatico (ex lege) e non richiede una menzione specifica negli atti di divisione. La servitù si estingue per una porzione solo se nell’atto di divisione viene inserita una clausola contrattuale che lo preveda espressamente. La Corte d’Appello avrebbe quindi dovuto verificare il contenuto dell’atto del 1990, anziché desumere l’estinzione da circostanze di fatto.
2. L’art. 1055 c.c. (Cessazione dell’interclusione): La Corte ha inoltre chiarito che la fine dello stato di interclusione di un fondo (cioè il fatto che ottenga un nuovo accesso alla via pubblica) non comporta l’estinzione delle servitù costituite volontariamente, come quelle nate per destinazione del padre di famiglia. Questo tipo di servitù permane indipendentemente dalla necessità attuale del passaggio.

Le conclusioni

In conclusione, la Suprema Corte ha stabilito che la Corte d’Appello ha errato nel non applicare correttamente il principio di indivisibilità servitù. Non si può attribuire un’efficacia estintiva automatica al frazionamento di un fondo o alla creazione di un nuovo accesso. La volontà di estinguere una servitù preesistente deve risultare chiaramente da una specifica clausola contrattuale nell’atto di divisione. La sentenza è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare il caso attenendosi a questi fondamentali principi.

La divisione di un terreno (fondo dominante) estingue automaticamente una servitù di passaggio preesistente?
No. Secondo la Corte di Cassazione e l’art. 1071 c.c., in caso di frazionamento del fondo dominante, la servitù continua a sussistere a favore di ciascuna delle nuove porzioni, a meno che non sia espressamente esclusa da una clausola nell’atto di divisione.

Se una parte del terreno diviso ottiene un nuovo accesso alla strada pubblica, perde il diritto alla vecchia servitù di passaggio?
No. La cessazione dello stato di interclusione non determina l’estinzione delle servitù costituite volontariamente, come quelle per destinazione del padre di famiglia. Il diritto di passaggio originale permane, come specificato dall’art. 1055 c.c.

Cosa significa il principio di indivisibilità della servitù?
Significa che la servitù è una qualità del fondo e non può essere frazionata. Quando il fondo dominante viene diviso, la servitù rimane intera e continua a beneficio di ogni singola porzione risultante dalla divisione, senza che sia necessaria un’espressa menzione nell’atto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 26885 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 26885 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 16/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 25605/2019 R.G. proposto da :

NOME, (nato a Roccadaspide il DATA_NASCITA), domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura a margine del ricorso,

-ricorrente-

contro

NOME, domiciliato ex lege in ROMA, INDIRIZZO presso la CANCELLERIA della CORTE di CASSAZIONE, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) e NOME COGNOME (CODICE_FISCALE) per procura in calce al controricorso,

nonchè contro

NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME, quali eredi di COGNOME NOME, nato a Roccadaspide il DATA_NASCITA e deceduto il 3.11.2015),

-intimate- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di SALERNO n.914/2019 depositata il 28.6.2019.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 9.10.2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Il Tribunale di Salerno, per quanto ancora rileva, con la sentenza n.630/2016, accoglieva l’ actio negatoria servitutis con la quale NOME e NOME NOME (nato il DATA_NASCITA), rispettivamente nudo proprietario ed usufruttuario di un terreno in Roccadaspide, INDIRIZZO (foglio 14, particella 164), e di un fabbricato (foglio 14, particelle 392/1 e 393), avevano chiesto di accertare l’inesistenza del diritto di servitù di passaggio sulla particella 164 a favore del proprietario confinante COGNOME NOME (nato il DATA_NASCITA), il quale di contro aveva sostenuto di essere titolare del diritto di servitù di passaggio attraverso il viottolo che arrivava alla INDIRIZZO, in quanto costituito per destinazione del padre di famiglia all’atto della divisione dell’originaria unica proprietà dei fondi facente capo a suo nonno con l’atto del AVV_NOTAIO del 28.3.1915, poi passata a suo padre NOME NOME e quindi a lui con l’atto di donazione-divisione del 5.1.1990, ed in subordine di essere titolare di quel diritto di servitù per usucapione.
Avverso tale sentenza proponeva appello NOME, che lamentava, che pur essendo pacifica la costituzione del diritto di servitù di passaggio sulla particella 164 del foglio 14 per destinazione del padre di famiglia all’atto della divisione dell’originaria unica proprietà del 28.3.1915 per l’esistenza del viottolo di accesso alla INDIRIZZO, e pur avendo esercitato la controparte un’ actio negatoria servitutis e non un’azione volta a fare dichiarare estinta quella servitù per non uso ventennale, il Tribunale di Salerno avesse attribuito efficacia estintiva della servitù all’atto di donazione-divisione del 5.1.1990, col quale solo una parte del fondo dominante era a lui pervenuta in proprietà, benché quell’atto non fosse idoneo ad estinguere la servitù di passaggio, violando anche il principio della corrispondenza tra il chiesto ed il pronunciato.
Nella resistenza degli attori vittoriosi in primo grado, la Corte d’Appello di Salerno, con la sentenza n. 914/2019 del 28.6.2019, rigettava l’appello e condannava l’appellante alle spese di secondo grado.

La Corte d’Appello rilevava, che nell’ actio negatoria servitutis l’attore era sufficiente che dimostrasse con ogni mezzo anche in via presuntiva il possesso del fondo in forza di un titolo valido, mentre era il convenuto a dovere dimostrare l’esistenza del diritto di compiere l’attività lamentata.

La Corte d’Appello riteneva quindi che quella prova non fosse stata data dall’appellante sulla base dell’atto di divisione del 1915, in quanto con l’atto di donazione-divisione del 5.1.1990 il medesimo non aveva acquistato la parte del fondo dominante che era servita dal viottolo e fruiva della servitù di passaggio, a suo tempo costituita per destinazione del padre di famiglia, ma un’altra parte, collegata da altra via alla strada pubblica, ed inoltre le testimonianze acquisite non avevano neppure dato prova dell’esercizio del passaggio da parte di NOME NOME negli
ultimi anni sì da legittimare un eventuale acquisto per usucapione della servitù a favore del suo terreno sulla particella 164 del foglio 14.

Avverso tale sentenza ha proposto ricorso a questa Corte NOME NOME NOME con due motivi e resiste con controricorso NOME, mentre sono rimasti intimati gli eredi di NOME NOME, deceduto il 3.11.2015, ossia NOME NOME, NOME NOME, NOME e NOME NOME.

E’ stata formulata proposta di definizione anticipata per inammissibilità, o manifesta infondatezza del ricorso.

Il legale del ricorrente, munito di procura speciale, ha presentato istanza di decisione ex art. 380 bis comma 2° c.p.c..

Il solo ricorrente ha depositato memoria ex art. 380 bis.1 c.p.c..

RAGIONI DELLA DECISIONE

Col primo motivo il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 4) c.p.c., la violazione degli articoli 111 della Costituzione e dell’art. 132 comma 2 n. 4) c.p.c..

Si duole il ricorrente che l’impugnata sentenza abbia reso una motivazione meramente apparente, pedissequamente confermativa della sentenza di primo grado, senza rispondere alla sua doglianza inerente al fatto che l’atto di donazione-divisione del 5.1.1990 non poteva avere determinato l’estinzione della servitù di passaggio, che si era costituita con l’atto di divisione dell’originaria unica proprietà del DATA_NASCITA per destinazione del padre di famiglia.

Il primo motivo é manifestamente infondato, in quanto la Corte d’Appello oltre a confermare la valenza probatoria delle testimonianze acquisite in primo grado, ha spiegato che con l’atto di donazione-divisione del 5.1.1990 l’attuale ricorrente non ha acquistato la parte del fondo dominante che era servita dal viottolo e fruiva della servitù di passaggio, a suo tempo costituita per

destinazione del padre di famiglia in occasione della divisione dell’originaria unica proprietà nel 1915, ma un’altra parte, collegata da altra via e non dal viottolo alla strada pubblica, e che inoltre le testimonianze acquisite non avevano neppure dato prova dell’esercizio del passaggio da parte di NOME negli ultimi anni sì da legittimare un eventuale acquisto per usucapione della servitù a favore del suo terreno sulla particella 164 del foglio 14. Non essendo mai stato acquisito il diritto di servitù di passaggio in questione da NOME NOME, che nel 1990 ha acquistato un terreno derivante da un più ampio appezzamento, collegato da altra via alla strada pubblica, e non dal viottolo a servizio della particella 164, gli originari attori ben potevano secondo la Corte d’Appello esercitare contro il predetto l’ actio negatoria servitutis , senza bisogno di chiedere di accertare l’estinzione della servitù a suo tempo costituita per destinazione del padre di famiglia.
Non sussiste pertanto il lamentato vizio di motivazione apparente, in quanto questa Corte a sezioni unite ha chiarito che dopo la riforma dell’art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, operata dalla L. n. 134 del 2012, il sindacato sulla motivazione da parte della Cassazione è consentito solo quando l’anomalia motivazionale si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; in tale prospettiva detta anomalia si esaurisce nella ” mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico “, nella ” motivazione apparente “, nel ” contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili ” e nella ” motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibil e”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di ” sufficienza ” della motivazione (Cass. sez. un. n. 8053/2014 e di recente Cass. 20.10.2023 n.29187), e nel caso di specie la Corte d’Appello, anche se sinteticamente, ha dato compiuta risposta al gravame proposto,
consentendo di comprendere le ragioni poste a base della ritenuta insussistenza ab origine del diritto di servitù di passaggio in capo all’appellante.

Col secondo motivo il ricorrente lamenta, in relazione all’art. 360 comma primo n. 3) c.p.c., la violazione degli articoli 2697, 949, 1055 e 1071 cod. civ. e degli articoli 115 e 112 c.p.c..

Si duole il ricorrente che la Corte d’Appello lo abbia ritenuto gravato dall’onere di provare fatti ammessi dalla controparte, quali la costituzione per destinazione del padre di famiglia della servitù di passaggio per effetto dell’atto di divisione dell’originaria unica proprietà del AVV_NOTAIO del 28.3.1915, peraltro documentata. Ulteriormente il ricorrente si duole della violazione del principio di indivisibilità della servitù di cui all’art. 1071 cod. civ., secondo il quale nel caso di frazionamento del fondo dominante, in assenza di espresse clausole escludenti o limitanti il diritto reale in questione (nella specie l’atto di donazione-divisione del 5.1.1990 all’art. 5 prevedeva che la donazione avvenisse con tutte le servitù attive e passive legalmente esistenti e quindi anche con la servitù di passaggio costituitasi per destinazione del padre di famiglia nel 1915), la servitù prediale continua a gravare sul fondo servente nella medesima consistenza precedente a favore di ciascuna delle parti già componenti l’originario unico fondo dominante. Da ultimo il ricorrente lamenta la violazione dell’art. 1055 cod. civ., secondo il quale la cessazione dell’interclusione non determina l’estinzione delle servitù volontarie, tra le quali rientra anche la servitù costituita per destinazione del padre di famiglia.
Il secondo motivo é fondato nella parte in cui lamenta, che l’impugnata sentenza abbia attribuito all’atto di donazione-divisione del 5.1.1990, per il solo fatto del trasferimento all’attuale ricorrente della porzione non servita dal viottolo facente parte della più ampia proprietà di COGNOME NOME, e dell’esistenza attuale di un accesso per altra via alla strada pubblica di tale porzione, efficacia estintiva

della servitù di passaggio che sul viottolo si era costituita per destinazione del padre di famiglia con l’atto di divisione dell’originaria unica proprietà del AVV_NOTAIO del 28.3.1915, in violazione dell’art. 1071 e dell’art. 1055 cod. civ..

Il principio dell’indivisibilità di cui all’art. 1071 cod. civ. comporta, nel caso di frazionamento del fondo dominante, la permanenza del diritto su ogni porzione del medesimo, salve le ipotesi di aggravamento della condizione del fondo servente e poiché tale effetto si determina ex lege, al riguardo non occorre alcuna espressa menzione negli atti traslativi attraverso i quali si determina la divisione del fondo dominante, sicché nel silenzio delle parti, in mancanza di specifiche clausole dirette ad escludere o limitare il diritto, la servitù continua a gravare sul fondo servente, nella medesima precedente consistenza a favore di ciascuna di quelle già componenti l’originario unico fondo dominante, ancora considerato alla stregua di un unicum ai fini dell’esercizio della servitù, ancorché le singole parti appartengano a diversi proprietari, a nulla rilevando se alcune di queste, per effetto del frazionamento, vengano a trovarsi in posizione di non immediata contiguità con il fondo servente (vedi in tal senso Cass. 24.8.2015 n. 17075; Cass. n. 17884/2019; Cass. n. 2168/2006; Cass. n.5109/1983; Cass. n. 3204/1972).
La Corte d’Appello, a seguito del frazionamento dell’originario unico fondo dominante, non poteva attribuire un’automatica efficacia estintiva della servitù di passaggio, che pacificamente era stata costituita per destinazione del padre di famiglia con la divisione del 28.3.1915, al fatto che la porzione di quel fondo trasferita all’attuale ricorrente non fruisse direttamente del viottolo in contrasto con l’art. 1071 cod. civ., dovendo semmai verificare nel testo dell’atto di donazione-divisione del 5.1.1990 se vi fossero delle clausole contrattuali specificamente dirette ad eliminare, o ridurre la servitù di passaggio esistente, in difetto destinata a
perdurare, e neppure poteva attribuire rilievo alla circostanza che la proprietà del ricorrente derivata dalla divisione avesse un altro accesso alla strada pubblica diverso dal viottolo a servizio della particella 164, in quanto in base all’art. 1055 cod. civ. la cessazione dell’interclusione del fondo dominante non determina l’estinzione delle servitù costituite volontariamente (vedi in tal senso Cass. 6.10.2021 n.27084; Cass. 4.5.2016 n. 8913; Cass. n. 12037/2010; Cass. n. 3086/1994), tra le quali rientra anche la servitù per destinazione del padre di famiglia.
La sentenza impugnata va quindi cassata in relazione al secondo motivo con rinvio alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte di Cassazione, accoglie il secondo motivo di ricorso nei termini di cui in motivazione, respinto il primo, cassa l’impugnata sentenza e rinvia alla Corte d’Appello di Salerno in diversa composizione, che provvederà anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso nella camera di consiglio del 9.10.2024

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conference call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.