Indivisibilità: quando dividere il cortile comune

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 7083 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 7083 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 24/03/2026

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 8601/2019 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME -in proprio e quale erede di COGNOME NOME-, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME -tutte e tre quali eredi di COGNOME NOME-, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME -in proprio e quale rede di COGNOME NOME-, COGNOME NOME e COGNOME NOME -entrambi eredi di COGNOME NOME-, tutti elettivamente domiciliati in INDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME;
-ricorrenti- contro

COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, tutti

CC

elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME;

-controricorrenti-

nonchè contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME quale erede di COGNOME NOME assieme a COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME E COGNOME NOME, COGNOME NOME -in proprio e quale erede di Oggiano Gavino-, COGNOME NOME e COGNOME -quali eredi di Oggiano Gavino-, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME;

-intimati- avverso la SENTENZA di CORTE D’APPELLO SEZ.DIST. DI SASSARI n. 473/2018 depositata il 25/10/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e altri venti condomini del INDIRIZZO di INDIRIZZO in Alghero, avevano convenuto in giudizio avanti al Tribunale di Sassari NOME COGNOME e gli altri condomini del INDIRIZZO di INDIRIZZO in Alghero, e avevano chiesto lo scioglimento della comunione del cortile comune ad entrambi i fabbricati condominiali gli altri condomini dell’uno e dell’altro Condominio, pur ritualmente coinvolti, non avevano partecipato al giudizio rimanendo contumaci-.

Il Tribunale di Sassari aveva respinto la domanda ritenendola preclusa dal giudicato già formatosi sull’indivisibilità del cortile, all’esito di un precedente giudizio introdotto dagli stessi condomini che hanno radicato la presente controversia. Detti condomini avevano fondato l’azione precedente sulla presupposta esistenza di una divisione negoziale emergente dalla scrittura privata del 25.11.1987, domanda che era stata rigettata, perché il Giudice aveva ritenuto che dalla scrittura non emergesse la volontà di dividere (letteralmente dalla sentenza: ‘ la scrittura … non contiene l’espressione di una volontà comune e diretta alla divisione degli spazi e delle aree in comunione tra gli edifici, bensì mantiene … la condominialità delle aree ricomprese tra gli stessi edifici’; ‘gli attori non hanno fornito deduzioni e mezzi probatori a sostegno dell’indicato … progetto di divisione e, conseguentemente, di un accordo per la divisione delle stesse aree tra i due stabili ‘) e perché, in concreto, la divisione non era possibile per la presenza di ipoteche sull’intera area. Estinti i crediti garantiti dalle ipoteche, il INDIRIZZO di INDIRIZZO aveva
riproposto una domanda di divisione, senza più alcun riferimento agli accordi ma come esercizio del diritto dei comproprietari, per il frazionamento del cortile comune di circa 4.000 mq in due parti, ognuna a servizio esclusivo di uno dei condomini.

Il Tribunale di Sassari aveva però ritenuto preclusa da giudicato la riproposizione della questione.

La Corte d’Appello di Cagliari -sez. dist. di Sassariaveva accolto l’appello proposto dai condomini di INDIRIZZO, così motivando: -) non vi è alcuna preclusione da giudicato, perché nel precedente giudizio era stata richiesta l’esecuzione della decisione che si affermava essere stata assunta dall’assemblea il 24.10.1987 nel senso dell’accordo unanime per la divisione del cortile ed essere stata formalizzata con la scrittura del 25.11.1987; -) la sentenza pronunciata all’esito di quel giudizio aveva escluso che la scrittura del 25.11.1987 contenesse un accordo di divisione, accertando solo incidentalmente l’esistenza di una ipoteca costituente impedimento ad una valida divisione; -) il giudicato era pertanto caduto solo sulla possibilità di dividere per l’esistenza di un accordo unanime in tal senso, ininfluente sul presente giudizio riguardante la diversa domanda di divisione giudiziale proposta in assenza di accordo, che incontra il solo limite della pari comodità d’uso ed è regolata dall’art.1119 c.c.; -) nel caso di specie sussistono i requisiti previsti dalla norma richiamata, come emerge dalle considerazioni del CTP di parte attrice appellante, che si riporta alla condivisibili osservazioni tecniche della CTU redatta nel precedente giudizio e allegata in atti; -) non si ritiene invece utile la CTU esperita nel presente giudizio, perché fa riferimento a lavori di sbancamento e risistemazione del cortile e di rifacimento degli impianti che non sono stati richiesti e che non appaiono necessari, essendo possibile la divisione del cortile stesso con l’apposizione di una barriera divisoria e di un nuovo accesso carraio sulla INDIRIZZO e con la previsione di servitù di condotta fognaria sotterranea, del resto gravante per la maggior parte sulla porzione di competenza del condominio attore appellante.
Propongono ricorso per cassazione NOME COGNOME ed altri trenta condomini del INDIRIZZO INDIRIZZO affidandolo a tre motivi.

Hanno depositato controricorso NOME COGNOME ed altri venti condomini del Condominio di INDIRIZZO, instando per l’integrale rigetto del ricorso e contestando -nella memoria illustrativa- la sussistenza di legittimazione attiva dei ricorrenti qualificatisi eredi di NOME COGNOME.

Gli altri condomini, pur ritualmente destinatario del ricorso, sono rimasti intimati.

Entrambe le parti costituite hanno depositato memorie illustrative delle rispettive difese.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Quanto alla posizione di NOME COGNOME, già parte del giudizio nei precedenti gradi di merito quale condomino del INDIRIZZO di INDIRIZZO, si rileva

che nella intestazione del ricorso vengono indicate come parti le sue eredi, NOME COGNOME (già parte anche personalmente) e NOME, NOME e NOME COGNOME; nel corpo del ricorso non vi è alcun chiarimento in ordine all’intervenuto decesso di NOME COGNOME e alla qualità di effettive sole eredi della moglie e delle figlie, pur individuate come impugnanti in sua vece, né, come segnalato dai controricorrenti, è stata allegata documentazione al riguardo -cfr. Cass. n. 12065/2014: ‘Colui che, assumendo di essere erede di una delle parti originarie del giudizio, intervenga in un giudizio civile pendente tra altre persone, ovvero lo riassuma a seguito di interruzione, o proponga impugnazione, deve fornire la prova, ai sensi dell’art. 2697 cod. civ., oltre che del decesso della parte originaria, anche della sua qualità di erede di quest’ultima; …’; le pronunce successive sono conformi (tra le altre, Cass. n. 11276/2018; Cass. n. 8973/2020)-.
Si ritiene peraltro che non sia necessario lo svolgimento di ulteriori approfondimenti sulla questione per le considerazioni che seguono, essendo il ricorso, pur ammissibile perché strutturato in modo sufficiente a rispondere alle indicazioni imposte dall’art. 366 c.p.c., infondato.

Con il primo motivo i ricorrenti lamentano la ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 2909 c.c.’, per l’esistenza di un accordo unanime dei condomini a mantenere la condominialità dell’area, accertato dalla sentenza n. 724/2001 conclusiva del precedente giudizio.

La Corte d’Appello avrebbe affermato che la domanda di divisione proposta nel precedente giudizio conclusosi con la sentenza n. 724/2001 avrebbe avuto per presupposto l’asserita esistenza di un accordo unanime dei condomini per la divisione, mentre nel successivo giudizio sarebbe stata richiesta la divisione giudiziale ex art. 1119 c.c. per assenza di accordo dei condomini. A ben vedere, però, nella sentenza n. 724/2001 il Tribunale di Sassari non si sarebbe limitato a escludere l’esistenza di un accordo per la divisione dell’area ma avrebbe accertato, con efficacia di giudicato, l’esistenza di un accordo unanime di segno opposto, diretto a mantenere la condominialità, e quindi l’indivisibilità, dell’area. In sostanza, l’accordo del 25.11.1987 avrebbe precluso la possibilità di divisione dell’area per la volontà unanime dei comproprietari di mantenerne la condominialità.
Il motivo è infondato.

La Corte di merito ha correttamente valutato l’ampiezza del giudicato costituito dalla sentenza n. 724/2001: con essa il Tribunale di Sassari non ha accertato, come vorrebbero i ricorrenti, l’assoluta indivisibilità del cortile per espresso accordo in tal senso delle parti, ma ha solo rilevato che la scrittura azionata non conteneva l’accordo di dividere fatto valere dalla parte attrice con la domanda proposta ed anzi presupponeva il mantenimento della condominialità dell’area, come confermato dalle garanzie ipotecarie esistenti anche sull’area a supporto dei mutui contratti per l’uno e
per l’altro Condominio. Nella sentenza richiamata come costituente giudicato si legge infatti che ‘ l’accordo evocato da parte attrice, consacrato nella scrittura privata 25/11/1987, non contiene l’espressione di una volontà comune e diretta alla divisione degli spazi e delle aree in comunione tra gli edifici, bensì mantiene, contrariamente a quanto sostenuto dalla stessa parte, la condominialità delle aree ricomprese tra gli stessi edifici. … gli attori non hanno fornito deduzioni e mezzi probatori a sostegno dell’indicato (in atto introduttivo) progetto di divisione e, conseguentemente, di un accordo per la divisione delle stesse aree tra i due stabili. Viceversa, è emerso … che le aree sono gravate da vincolo ipotecario senza che sia stato effettivamente esaurito l’ammortamento del mutuo ‘.
Il tenore vincolante del contenuto della pronuncia richiamata si ferma pertanto all’affermazione di infondatezza della pretesa di dividere avente titolo nella scrittura del 27.11.1987, a seguito dell’accertamento che detta scrittura non aveva quel contenuto negoziale ma manteneva la condominialità dell’area in contestazione ; la sentenza del Tribunale di Sassari non osta, invece, ad una successiva richiesta di divisione giudiziale ex art. 1119 c.c. Il giudicato esterno opera, infatti, soltanto entro i rigorosi limiti degli elementi costitutivi dell’azione perchè presuppone che soggetti, petitum e causa petendi siano comuni alla causa anteriore e a quella successivamente introdotta e non è il caso di specie -cfr., in proposito, Cass., Sez. Un., n. 13916/2006 e, tra le molte pronunce successive conformi, Cass. n. 5138/2019; Cass. n. 211/2024; Cass. n. 5822/2024-.
2. Con il secondo motivo di doglianza i ricorrenti lamentano l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio in relazione all’art. 360 n. 5 c.p.c. -Violazione dell’art. 1119 c.c.’, per la inadeguata considerazione, da parte della Corte di merito, dell’esistenza di un accordo unanime dei condomini a mantenere la condominialità dell’area e quindi la sua indivisibilità; l’art. 1119 c.c. richiederebbe inoltre per la divisione il consenso unanime di tutti i condomini, nel caso di specie assente.
Il motivo in esame è da considerare misto, perché in esso sono enucleabili due profili di doglianza, l’uno prospettato come inadeguata valutazione delle risultanze istruttorie per omesso esame di un fatto decisivo discusso tra le parti, rientrante nell’ambito di operatività dell’art. 360 co 1 n. 5 c.p.c. e l’altro come violazione di legge, rientrante nell’ambito di operatività dell’art. 360 co 1 n. 3 c.p.c.,: il motivo non presenta peraltro profili di inammissibilità, perché appare realizzabile senza troppe difficoltà nell’ambito delle deduzioni della ricorrente l’operazione di scissione tra i due poli sui quali si articolano le critiche sottoposte al vaglio di legittimità -cfr., al riguardo Cass. n. 39169/2021, in motivazione-.
Quanto al fatto la cui valutazione sarebbe stata omessa, esso consisterebbe nell’esistenza dell’accordo di indivisibilità contenuto nella scrittura del 25.11.1987 come si propone essere stata interpretata nel precedente giudicato: il motivo è

infondato, per le considerazioni svolte nell’esame del precedente motivo di ricorso, dovendosi altresì ribadire che la Corte di merito ha esaminato la scrittura richiamata dandone un’interpretazione escludente la previsione, in essa, di un vincolo assoluto di indivisibilità dell’area, in legittimo contrasto con la tesi interpretativa dei ricorrenti (si richiama il passaggio della motivazione della sentenza d’appello in cui la Corte di merito osserva che ‘ non era un caso che la sentenza n.784/2001 non avesse speso nemmeno un argomento sul profilo dell’oggettiva indivisibilità del cortile, mentre solo incidentalmente aveva rilevato l’esistenza di un vincolo ipotecario come ulteriore causa ostativa (peraltro transeunte) per procedere ad una valida divisione, evidentemente anche consensuale ‘ -.
Con il profilo di critica in esame i ricorrenti vorrebbero quindi rimettere in discussione l’attività di interpretazione e valutazione delle emergenze documentali operata dalla Corte di merito, per sostituirvi la loro diversa interpretazione sulla base di un’attività puramente meritale preclusa in sede di legittimità.

Quanto alla pretesa violazione di legge, si osserva che l’art. 1119 c.c., rubricato ‘indivisibilità’, prevede che ‘ Le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio ‘: la richiesta del ‘ consenso di tutti i partecipanti alla comunione ‘ è stata introdotta dalla legge n.220/2012 -in vigore dal 18.6.2013-.

Il presente giudizio è stato introdotto nel 2011, prima della modifica dell’art. 1119 c.c. operata dalla riforma del 2012, ma, comunque, per la divisione giudiziale non è necessaria l’unanimità di consenso dei condomini nemmeno alla luce del nuovo testo della norma richiamata.

Sulla questione questa Corte ha già avuto modo di esprimersi, rilevando appunto come ‘ L’art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall’art. 4 della l. n. 220 del 201, va interpretato nel senso che “le parti comuni dell’edificio non sono soggette a divisione”, a meno che – per la divisione giudiziaria – “la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l’uso della cosa a ciascun condomino” e – per la divisione volontaria – a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il “consenso di tutti i partecipanti al condominio”; quest’ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria’ – Così Cass. n. 26041/2019; nell’ordinanza di questa Corte n. 4014/2020 si precisa ulteriormente come ‘ In tema di divisione di beni comuni, gli artt. 1119 e 1112 c.c. hanno una “ratio” diversa e forniscono differenti tutele: il primo contempla una forma di protezione rafforzata dei diritti dei condomini, in omaggio al minor “favor” del legislatore per la divisione condominiale e, conseguentemente, contiene la prescrizione dell’unanimità e la tutela del mero comodo godimento del bene, in relazione alle parti di proprietà esclusiva; il secondo costituisce un’eccezione alla
regola generale della divisione della comunione disposta dall’art. 1111 c.c., tutela la destinazione d’uso del bene’ e, per questo, ammette che la divisione sia richiedibile anche da uno solo dei comproprietari, con la sola subordinazione della stessa alla valutazione giudiziale che il bene, anche se diviso, manterrà l’idoneità all’uso cui è stato destinato; nello stesso senso sono le pronunce successive -cfr. Cass. n. 9911/2024-.

Ne consegue che la domanda di divisione giudiziale non presuppone il consenso di tutti i partecipanti ma può essere disposta se non provochi conseguenze negative sul comodo godimento del bene in relazione alle porzioni di proprietà esclusiva e sempreché non ricorra l’ipotesi di cui all’art. 1112 c.c. -non si deve trattare cioè di cose che, se divise, cesserebbero di servire all’uso a cui sono destinate -.

Non è pertanto prospettabile alcuna violazione di legge ascrivibile alla Corte d’Appello di Cagliari, sez. dist. di Sassari, sotto il profilo di una pretesa violazione del disposto dell’art. 1119 c.c.

Da quanto esposto consegue l’infondatezza del motivo in esame sotto entrambi i profili evidenziati dai ricorrenti.

Con il terzo motivo di ricorso si lamenta la ‘violazione e falsa applicazione dell’art. 1119 c.c., violazione dell’art. 61 c.p.c. e omesso esame delle risultanze della CTU quale vizio ex art. 360 co 1 n. 5 c.p.c., violazione e falsa applicazione dell’art. 1032 c.c.’: non sarebbe corretto il rilievo della Corte di merito secondo cui la divisione non comporterebbe una minore comodità d’uso dei condomini, perché sarebbe proprio il ricorrere di detta situazione che sarebbe stato invece accertato dalla consulenza tecnica d’ufficio svolta nel corso del giudizio e non presa in considerazione per la decisione.
La Corte di merito ha ampiamente motivato, dando conto dei motivi per cui non ha ritenuto condivisibili le considerazioni del Tecnico nominato d’Ufficio in fase istruttoria -sia in relazione agli interventi sugli impianti, considerati non necessari dalla Corte di merito, sia in relazione all’incidenza negativa, anch’essa esclusa dalla Corte d’Appello, delle servitù da costituire sulla comoda fruibilità degli immobili all’esito della divisione, che sono i punti evidenziati dai ricorrenti nella parte motiva del ricorso-, considerando invece condivisibili e idonee alla risoluzione della controversia le indicazioni del Consulente Tecnico di Parte appellante (condomini del INDIRIZZO, controricorrenti), conformi a quelle raggiunte dalla consulenza tecnica d’ufficio esperita nel precedente giudizio concluso con la sentenza n. 784/2001 del Tribunale di Sassari.
L’esistenza di una motivazione logicamente e compiutamente articolata con riferimento al materiale probatorio acquisito agli atti del processo e priva di contraddizioni o incongruità esclude la prospettabilità di violazioni di legge

inquadrabili nell’ambito dell’art. 360 n. 3 o 4 c.p.c. e/o violazioni rientranti nell’ambito dell’art. 360 n. 5 c.p.c.

Le critiche formulate dai ricorrenti mirano ad una sostanziale rivalutazione del materiale probatorio, opposta a quella operata dalla Corte d’Appello, in un contesto puramente meritale precluso in sede di legittimità.

In conclusione, il ricorso proposto deve essere respinto, con imputazione ai ricorrenti delle spese del giudizio di legittimità sostenute dai controricorrenti.

Considerato il tenore della pronuncia, va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso e condanna COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME -in proprio e quale erede di COGNOME NOME-, COGNOME NOME, COGNOME NOME e COGNOME NOME -tutte e tre quali eredi di COGNOME NOME-, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOMENOME COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME -in proprio e quale rede di COGNOME NOME-, COGNOME NOME e COGNOME NOME -entrambi eredi di COGNOME NOME– al pagamento, in favore di COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in € 5.800,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in € 200,00 ed agli accessori di legge, inclusi iva e cassa avvocati.
Ai sensi dell’art.13, comma 1-quater, del D.P.R. n.115/2002, inserito dall’art.1, comma 17, della Legge n.228/12, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dei ricorrenti in solido dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, il 7 maggio 2025.

Il Presidente NOME COGNOME