Indennità per ritardo: la responsabilità del terzo

La Corte di Cassazione ha esaminato un caso di indennità per ritardo nella riconsegna di un immobile. Un’università, terza beneficiaria di un contratto di locazione stipulato tra un comune e una fondazione, ha ritardato la liberazione dei locali. La Corte ha stabilito che, sebbene l’obbligo contrattuale verso la fondazione fosse del comune, quest’ultimo poteva legittimamente chiedere all’università di essere tenuto indenne per i danni causati dal suo ritardo. La sentenza chiarisce i confini della responsabilità indiretta e le regole processuali sull’ammissibilità delle eccezioni in appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 18 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità per ritardo: chi paga se il beneficiario non libera l’immobile?

L’indennità per ritardo nella riconsegna di un immobile locato è una questione complessa, specialmente quando nel rapporto è coinvolto un terzo beneficiario. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce sulla ripartizione delle responsabilità in uno scenario che vede protagonisti un ente pubblico, un’università e una fondazione. La decisione analizza il diritto del conduttore di essere tenuto indenne dal terzo che, con la sua condotta, ha causato il danno.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine da un contratto di locazione stipulato tra un Comune, in qualità di conduttore, e una Fondazione, proprietaria di un immobile. Lo scopo del contratto era concedere gratuitamente l’uso dei locali a un’Università per l’istituzione di un corso di laurea. Si trattava, quindi, di un contratto a favore di terzo, dove l’Università era la beneficiaria finale dell’immobile.

Alla cessazione del contratto, il Comune ha richiesto la restituzione dei locali all’Università. Tuttavia, l’ateneo ha tardato a liberare l’immobile, causando un danno economico alla Fondazione, che non poteva rientrare in possesso del proprio bene. Di conseguenza, il Comune è stato condannato a versare alla Fondazione i canoni di locazione fino alla data dell’effettivo rilascio.
A sua volta, il Comune ha agito in giudizio contro l’Università, chiedendo di essere tenuto indenne (in gergo tecnico, una domanda di manleva) per le somme che era stato costretto a pagare a causa del ritardo imputabile all’ateneo.

La Decisione della Corte di Cassazione

L’Università ha presentato ricorso in Cassazione, sostenendo di non avere alcun obbligo diretto verso la Fondazione e che la richiesta di manleva del Comune fosse infondata. Inoltre, lamentava che la Corte d’Appello avesse erroneamente ignorato una sua eccezione, ritenendola tardiva: quella di aver diritto a un termine di preavviso di sei mesi per il rilascio.

La Suprema Corte ha affrontato i due punti distintamente:
1. Sulla richiesta di manleva: Ha ritenuto inammissibile il motivo del ricorso dell’Università. I giudici hanno chiarito che la responsabilità dell’Università non derivava da un vincolo contrattuale con la Fondazione, ma dalla violazione degli obblighi assunti nei confronti del Comune. Avendo ricevuto l’immobile in uso gratuito, l’Università era tenuta a restituirlo su richiesta. Il suo rifiuto ingiustificato ha reso il Comune inadempiente verso la Fondazione, legittimando pienamente la richiesta di indennità per ritardo.
2. Sull’eccezione tardiva: La Corte ha invece dato ragione all’Università. Riesaminando gli atti, ha accertato che la difesa relativa al diritto a un preavviso di sei mesi era stata sollevata fin dal primo grado di giudizio. La Corte d’Appello aveva quindi commesso un errore di diritto nel considerarla una domanda nuova e, pertanto, inammissibile.

Per questo motivo, la sentenza d’appello è stata cassata e il caso è stato rinviato a una nuova sezione della Corte d’Appello per una nuova valutazione che tenga conto di questo punto.

Le Motivazioni: la catena di responsabilità e l’indennità per ritardo

La Corte di Cassazione ha sottolineato un principio fondamentale: la responsabilità non sempre segue unicamente i binari del contratto principale. Anche se il contratto di locazione legava solo il Comune e la Fondazione, l’Università, accettando di utilizzare l’immobile, si era assunta degli obblighi specifici verso il Comune.

La motivazione della condanna in manleva risiede nel nesso di causalità tra il comportamento dell’Università (il ritardo nella riconsegna) e il danno subito dal Comune (la condanna al pagamento dei canoni). In pratica, l’Università, con la sua condotta illecita, ha causato un pregiudizio al Comune, che ha quindi il diritto di rivalersi per l’indennità per ritardo pagata.

Dal punto di vista processuale, la decisione ribadisce l’importanza di sollevare tutte le difese ed eccezioni fin dal primo grado. Un’eccezione erroneamente giudicata nuova in appello costituisce un vizio procedurale che porta all’annullamento della sentenza.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, chi beneficia dell’uso di un bene in virtù di un contratto stipulato da altri non è esente da responsabilità. Se la propria condotta causa un danno alla parte che ha concesso l’uso, si può essere chiamati a risponderne economicamente. In secondo luogo, evidenzia la necessità di una difesa legale attenta e completa fin dalle prime fasi del giudizio, per evitare che argomenti validi vengano preclusi nei gradi successivi. La decisione finale spetterà ora alla Corte d’Appello, che dovrà riconsiderare il caso tenendo conto del diritto dell’Università a un congruo termine per il rilascio.

Chi è responsabile se un terzo, che beneficia di un immobile, ne ritarda la restituzione dopo la fine del contratto principale?
La parte che ha stipulato il contratto (in questo caso, il Comune) è direttamente responsabile nei confronti del proprietario. Tuttavia, questa parte può chiedere di essere risarcita (agire in manleva) dal terzo beneficiario (l’Università) se il ritardo e i danni conseguenti sono direttamente causati dal comportamento di quest’ultimo.

È possibile presentare una nuova difesa per la prima volta in appello?
No, la legge processuale civile vieta la proposizione di nuove domande ed eccezioni in appello che non siano state sollevate nel giudizio di primo grado. Se un giudice d’appello respinge erroneamente una difesa come ‘nuova’ quando in realtà era già stata presentata, la sua sentenza può essere annullata dalla Corte di Cassazione.

Cosa succede quando la Corte di Cassazione annulla una sentenza d’appello?
La Corte di Cassazione ‘cassa’ la sentenza e ‘rinvia’ il caso a una diversa sezione della stessa Corte d’Appello. Quest’ultima dovrà riesaminare la questione attenendosi al principio di diritto stabilito dalla Cassazione, per poi emettere una nuova decisione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 29383 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 3 Num. 29383 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1088/2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante, domiciliata in ROMA, presso la sede dell’RAGIONE_SOCIALE GENERALE COGNOMEO STATO che la rappresenta e difende;

– RAGIONE_SOCIALE –

contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del Sindaco pro-tempore , elett.te domiciliato in ROMA, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che lo rappresenta e difende;

– controRAGIONE_SOCIALE –

RAGIONE_SOCIALE A FAVORE DEI SORDI;

-intimata –

avverso la sentenza n. 1624/2021 della CORTE D’APPELLO di L’AQUILA, notificata in data 11/11/2021;

udita la relazione svolta dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME; ritenuto che , con sentenza notificata all’Avvocatura generale dello Stato in data 11/11/2021, la Corte d’appello di L’Aquila, in accoglimento per quanto di ragione dell’app ello proposto dall’RAGIONE_SOCIALE, e in parziale riforma della decisione di primo grado, per quel che ancora rileva in questa sede, ha condannato l’RAGIONE_SOCIALE a manlevare il RAGIONE_SOCIALE del pagamento dei canoni da quest’ultimo dovuti alla ‘RAGIONE_SOCIALE favore dei sordi’, in relazione a un contratto di locazione a favore di terzo concluso dal RAGIONE_SOCIALE con la RAGIONE_SOCIALE, mediante il quale il RAGIONE_SOCIALE si era procurato la disponibilità di un immobile della RAGIONE_SOCIALE al fine di porlo gratuitamente a disposizione dell’RAGIONE_SOCIALE ai fini della realizzazione in loco del Corso di laurea in Scienze del turismo;
a fondamento della decisione assunta, la corte territoriale, dopo aver rilevato la legittimità e l’efficacia del recesso dal contratto di locazione operato dal RAGIONE_SOCIALE, ha sottolineato come quest’ultimo si fosse reso responsabile della ritardata restituzione dell’immobile in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE; e ciò, anche a causa del ritardo con il quale l’RAGIONE_SOCIALE aveva a sua volta provveduto al rilascio dei locali alla stessa posti a disposizione;

ciò posto, pronunciata la condanna del RAGIONE_SOCIALE al pagamento, in favore della RAGIONE_SOCIALE, dei canoni dovuti fino al definitivo rilascio dell’immobile, la corte d’appello, in accoglimento

della corrispondente domanda di manleva proposta dal RAGIONE_SOCIALE, ha altresì condannato l’RAGIONE_SOCIALE a manlevare il RAGIONE_SOCIALE delle somme da quest’ultimo dovute in favore della RAGIONE_SOCIALE e, segnatamente, di quanto corrispondente, in termini monetari, alla responsabilità assunta dall’ RAGIONE_SOCIALE per il ritardo nella restituzione dei locali dalla stessa occupati a far tempo dalla richiesta di restituzione comunicatale dal RAGIONE_SOCIALE;

avverso la sentenza d’appello, l’RAGIONE_SOCIALE propone ricorso per cassazione sulla base di due motivi d’impugnazione;

il RAGIONE_SOCIALE e la ‘RAGIONE_SOCIALE resistono ciascuno con un proprio controricorso;

tutte le parti hanno depositato memoria;

considerato che,

con il primo motivo, la RAGIONE_SOCIALE censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 1590 e il 1591 (in applicazione dell’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente condannato l’ RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE a manlevare il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE di quanto da quest’ultimo dovuto alla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, dovendo escludersi il ricorso di alcuna responsabilità dell’odierna RAGIONE_SOCIALE nei confronti della RAGIONE_SOCIALE, trattandosi, nella specie, di un’ipotesi di contratto di locazione a favore di terzo in relazione al quale il solo stipulante (e, dunque, il solo RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE) aveva assunto obbligazioni nei confronti della RAGIONE_SOCIALE promittente;
ciò posto, in assenza di alcuna domanda risarcitoria proposta nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE, ed esclusa alcuna comunanza di lite e di legittimazione passiva dell’ RAGIONE_SOCIALE, rispetto alla pretesa creditoria avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, ogni domanda avanzata nei confronti dell’RAGIONE_SOCIALE doveva essere ritenuta inammissibile e, comunque, rigettata;

sotto altro profilo, la RAGIONE_SOCIALE si duole dell’erroneità della subita condanna a manlevare il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE in relazione al pagamento delle somme di denaro da quest’u ltimo dovuto a favore della RAGIONE_SOCIALE, non essendo l’ RAGIONE_SOCIALE incorsa in alcun ritardo nel rilascio dei locali alla stessa posti a disposizione, avendo la stessa provveduto alla liberazione di tali immobili ben prima del termine di sei mesi dalla data della comunicazione del recesso da parte del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e, pertanto, entro i termini ragionevolmente esigibili per lo sgombero di un immobile adibito a corsi ad attività di insegnamento ancora in corso alla ridetta data;
la prima parte del motivo in esame è inammissibile, là dove la seconda parte del medesimo motivo deve ritenersi assorbita dall’accoglimento del secondo motivo, in forza delle successive argomentazioni;

osserva preliminarmente il Collegio come l’RAGIONE_SOCIALE non abbia in alcun modo còlto la ratio della decisione impugnata con riferimento al punto concernente la contestata ammissibilità della domanda di manleva proposta dal RAGIONE_SOCIALE in relazione a quanto da quest’ultimo dovuto alla RAGIONE_SOCIALE;

sul punto, varrà richiamare il principio, consolidato nella giurisprudenza di questa Corte, ai sensi del quale, il motivo d’impugnazione è

rappresentato dall’enunciazione, secondo lo schema normativo con cui il mezzo è regolato dal legislatore, della o delle ragioni per le quali, secondo chi esercita il diritto d’impugnazione, la decisione è erronea, con la conseguenza che, siccome per denunciare un errore occorre identificarlo (e, quindi, fornirne la rappresentazione), l’esercizio del diritto d’impugnazione di una decisione giudiziale può considerarsi avvenuto in modo idoneo soltanto qualora i motivi con i quali è esplicato si concretino in una critica della decisione impugnata e, quindi, nell’esplicita e specifica indicazione delle ragioni per cui essa è errata, le quali, per essere enunciate come tali, debbono concretamente considerare le ragioni che la sorreggono e da esse non possono prescindere, dovendosi, dunque, il motivo che non rispetti tale requisito, considerarsi nullo per inidoneità al raggiungimento dello scopo. In riferimento al ricorso per Cassazione tale nullità, risolvendosi nella proposizione di un “non motivo”, è espressamente sanzionata con l’inammissibilità ai sensi dell’art. 366 n. 4 cod. proc. Civ. (Sez. 3, Sentenza n. 359 del 11/01/2005, Rv. 579564 – 01);
nella specie, varrà sottolineare come la corte territoriale abbia espressamente rilevato la responsabilità dell’ RAGIONE_SOCIALE sotto il profilo dell’inadempimento ai propri obblighi nei confronti del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE direttamente discendenti dai rapporti contrattuali intercorsi tra le parti, avendo l’ RAGIONE_SOCIALE, dopo aver ottenuto la gratuita disponibilità dei locali posti a sua disposizione dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, del tutto trascurato di adempiere alla legittima richiesta di restituzione RAGIONE_SOCIALE stessi locali inoltratale dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, non
avendo più quest’ultimo la possibilità proseguire nel godimento dell’immobile (e, quindi, di far proseguire nel medesimo godimento l’ RAGIONE_SOCIALE beneficiaria) una volta venuto legittimamente meno il titolo negoziale originariamente costituito con la RAGIONE_SOCIALE;

ciò posto, il rifiuto dell’ RAGIONE_SOCIALE di adempiere alla richiesta di restituzione dei locali era valso, nella prospettiva aperta dalla corte territoriale, a configurarne l’illiceità (per la sopravvenuta abusività dell’occupazione del bene della RAGIONE_SOCIALE) con la conseguente responsabilità della stessa nei confronti del RAGIONE_SOCIALE (formalmente tenuto al rilascio dell’intero immobile nei confronti della RAGIONE_SOCIALE) per avere allo stesso impedito di evitare (o, quantomeno, di contenere) la responsabilità economica discendente dal mancato tempestivo rilascio dell’immobile alla RAGIONE_SOCIALE;
del tutto legittimamente, pertanto, il RAGIONE_SOCIALE ha dedotto tali fatti quali premesse suscettibili di rendere ammissibile la domanda di manleva tempestivamente proposta nei confronti dell’ RAGIONE_SOCIALE;

l’odierna censura della RAGIONE_SOCIALE -nel riproporre la questione relativa alla limitazione al solo stipulante della responsabilità nei confronti della RAGIONE_SOCIALE (trattandosi di una fattispecie di contratto di locazione in favore di terzo), e nel rivendicare la propria estraneità a tale responsabilità in assenza di alcuna domanda risarcitoria proposta nei propri confronti, ed esclusa alcuna comunanza di lite e di legittimazione passiva propria rispetto alla pretesa creditoria avanzata dalla RAGIONE_SOCIALE -dimostra di non essersi punto confrontata con la decisione impugnata, con la conseguente inammissibilità della censura per le specifiche ragioni in precedenza indicate;
quanto, viceversa, alla questione concernente la pretesa erroneità della decisione impugnata, nella parte in cui avrebbe omesso di considerare la legittimità del comportamento dell’ RAGIONE_SOCIALE nel pretendere di restituire l’immobile nel termine di sei mesi a far data dalla comunicazione del recesso del RAGIONE_SOCIALE, la stessa deve ritenersi assorbita dall’accoglimento del secondo motivo;

con il secondo motivo, la RAGIONE_SOCIALE censura la sentenza impugnata per violazione e falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE artt. 345, co. 3, il 437, co. 2, c.p.c. (in relazione all’art. 360 n. 3 c.p.c.), per avere la corte territoriale erroneamente ritenuto che l’RAGIONE_SOCIALE avesse tardivamente invocato l’accertamento del proprio diritto al rilascio dei locali alla stessa posti a disposizione nel termine di almeno sei mesi dalla data della comunicazione del recesso da parte del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, avendo l’RAGIONE_SOCIALE provveduto alla proposizione di tale domanda già con le memorie difensive di primo grado;
il motivo è fondato;

osserva il Collegio che, dall’esame RAGIONE_SOCIALE atti tempestivamente depositati dall’RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE nel corso del giudizio di primo grado, sia emerso come l’RAGIONE_SOCIALE avesse tempestivamente sollevato l’eccezione concernente il proprio diritto a godere di un termine per il rilascio dell’immobile consegnatole dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE e da quest’ultimo chiesto in restituzione;

del tutto erroneamente, pertanto, il giudice a quo ha omesso di pronunciarsi su tale eccezione ritenendo che la stessa fosse stata tardivamente proposta in appello per la prima volta; da tanto derivando la cassazione sul punto della decisione d’appello , con l’assorbimento

della seconda parte del primo motivo d ‘ impugnazione così come precedentemente anticipato;

sulla base di tali premesse, dichiarata l’inammissibilità della prima parte del primo motivo, dev’essere rilevata la fondatezza del secondo motivo e (assorbita la rilevanza della seconda parte del primo motivo) disposta la cassazione della sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, con il conseguente rinvio alla Corte di appello di L’Aquila, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità;

P.Q.M.

Dichiara l’inammissibilità della prima parte del primo motivo; accoglie il secondo motivo e, assorbita la rilevanza della seconda parte del primo motivo, cassa la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto, e rinvia alla Corte di appello di L’Aquila, in diversa composizione, cui è altresì rimesso di provvedere alla regolazione delle spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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