Indennità per accessione: il diritto non si nega

Un promissario acquirente costruisce un immobile su un terreno in base a un contratto preliminare, successivamente risolto per suo inadempimento. La Corte di Cassazione stabilisce che il suo diritto a ricevere un’indennità per accessione sussiste anche se non ha fornito prova completa dei costi sostenuti. Il giudice ha il potere-dovere di quantificare l’indennizzo, non potendo rigettare la domanda solo per mancata prova del ‘quantum’.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 settembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Indennità per accessione: diritto garantito anche senza prova dei costi

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale in materia di indennità per accessione, stabilendo che il diritto del costruttore a ricevere un compenso non può essere negato solo perché non è riuscito a provare con esattezza l’ammontare dei costi sostenuti. Questa decisione ha importanti implicazioni per chiunque si trovi a costruire su un terreno di proprietà altrui, specialmente nel contesto di contratti preliminari poi venuti meno.

I Fatti del Caso: Costruzione su suolo altrui dopo un preliminare

La vicenda trae origine da un contratto preliminare di compravendita di alcuni terreni. Il promissario acquirente, ottenuta l’immissione immediata nel possesso, aveva edificato un fabbricato a proprie spese. Successivamente, il contratto preliminare veniva dichiarato risolto per inadempimento dello stesso promissario acquirente, il quale veniva condannato a restituire i terreni.

A seguito della restituzione, l’ex promissario acquirente citava in giudizio il proprietario del fondo, chiedendo il pagamento di un’indennità per le opere realizzate, basandosi sul principio dell’accessione (art. 936 c.c.). Sia il Tribunale che la Corte d’Appello rigettavano la sua domanda, ritenendo che non avesse fornito prove sufficienti a dimostrare i costi effettivamente sostenuti per la costruzione.

La Decisione della Corte di Cassazione e l’indennità per accessione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha ribaltato le decisioni dei giudici di merito, accogliendo il ricorso del costruttore. Gli Ermellini hanno compiuto un duplice ragionamento critico verso la sentenza d’appello.

In primo luogo, è stato errato rigettare la domanda per mancata prova dei costi, una volta accertato che il costruttore aveva effettivamente commissionato e realizzato l’opera. Il diritto all’indennizzo sorge automaticamente quando il proprietario del fondo, a conoscenza dell’incorporazione, non esercita il suo diritto di chiederne la rimozione entro sei mesi. Trascorso questo termine, il proprietario è tenuto a corrispondere l’indennità.

In secondo luogo, la Corte d’Appello ha sbagliato a non considerare l’altro parametro previsto dalla legge per calcolare l’indennità: l’aumento di valore del fondo. Il proprietario ha infatti la facoltà di scegliere se pagare il valore dei materiali e della manodopera oppure la somma corrispondente all’incremento di valore del terreno.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte Suprema ha chiarito che il diritto all’indennità per accessione è un diritto sostanziale che sorge dai fatti (la costruzione e la mancata richiesta di rimozione). La difficoltà nel provare il quantum esatto non può portare alla negazione del diritto stesso. Al contrario, una volta provati i fatti costitutivi del diritto, spetta al giudice attivare i poteri istruttori d’ufficio per determinarne l’ammontare. Strumenti come la Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) o il giuramento suppletorio servono proprio a colmare eventuali lacune probatorie sulla quantificazione economica.

Nel caso specifico, non solo il diritto all’indennizzo era sorto, ma era stata anche disposta una CTU per la valutazione dei costi. Se la Corte d’Appello avesse ritenuto insoddisfacente l’esito di tale consulenza, avrebbe dovuto disporne una nuova, ma non poteva semplicemente rigettare la domanda. Pertanto, la mancata prova del quantum non è un ostacolo insormontabile, ma una questione che il giudice deve risolvere con gli strumenti processuali a sua disposizione.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per costruttori e proprietari

Questa pronuncia rafforza la tutela di chi realizza opere su fondo altrui. Il principio enunciato è chiaro: il diritto all’indennizzo esiste e non può essere annullato da una difficoltà probatoria sul suo esatto valore. Per il costruttore, è fondamentale dimostrare di aver realizzato l’opera e che il proprietario non ne ha chiesto la rimozione nei termini di legge. Per il proprietario del fondo, è importante sapere che, una volta consolidato il diritto all’indennizzo, non potrà sottrarsi al pagamento, ma avrà la scelta tra i due parametri di quantificazione previsti dall’art. 936 c.c. La sentenza, cassata con rinvio, impone ora alla Corte d’Appello di procedere a una nuova valutazione che tenga conto di questi principi, liquidando finalmente l’indennità dovuta.

Chi costruisce su un terreno altrui in base a un contratto preliminare poi risolto, ha diritto a un’indennità?
Sì, secondo la Corte ha diritto all’indennità prevista dall’art. 936 c.c. se il proprietario del terreno, una volta venuto a conoscenza della costruzione, non ne chiede la rimozione entro sei mesi.

Cosa succede se chi ha costruito non riesce a provare esattamente quanto ha speso?
La sua domanda di indennizzo non può essere rigettata per questo solo motivo. È sufficiente provare i fatti che danno origine al diritto (la costruzione e la mancata richiesta di rimozione). Il giudice deve poi utilizzare i poteri istruttori a sua disposizione, come una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU), per determinare il quantum dell’indennità.

Quali sono le opzioni del proprietario del terreno riguardo all’indennità da pagare?
Il proprietario del terreno ha la facoltà di scegliere se pagare un’indennità pari al valore dei materiali e al prezzo della manodopera oppure un’indennità pari all’aumento di valore che il fondo ha conseguito per effetto della costruzione.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 14741 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 14741 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 01/06/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21544/2023 R.G. proposto da: COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME

– ricorrente –

contro

COGNOME NOMECOGNOME

– intimato – avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di ROMA n. 5149/2023 depositata il 13/07/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 20/05/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Rieti NOME COGNOME deducendo di avere stipulato il 7.2.2004 (quale promissario acquirente, con immediata immissione nel possesso) un contratto preliminare, avente ad oggetto alcuni terreni in Rieti, INDIRIZZO di proprietà del convenuto (promittente venditore), oltre ad una concessione edilizia rilasciata dal Comune il 31.12.2001, relativa ad un fabbricato per civile abitazione. L’attore a ggiungeva che, con sentenza n. 436/2007, resa a definizione del giudizio n.371/2005 R.G. instaurato dal COGNOME, il Tribunale di Rieti aveva dichiarato risolto tale contratto per il suo inadempimento, condannandolo al rilascio dei terreni, sui quali egli aveva nel frattempo realizzato un fabbricato, a sua cura e spese, e che, pertanto, una volta che il COGNOME era tornato nella disponibilità dei terreni, in seguito alla procedura di rilascio, egli aveva maturato il diri tto al pagamento della somma di € 245.000,00, ex art. 936, comma 2, c.c. o, in subordine, ex art. 1150, comma 3, c.c. o, in ulteriore subordine, ex art. 2041 c.c.
Il Tribunale adito, con sentenza n. 315/2019 rigettava tutte le domande, in difetto dei relativi presupposti.

NOME COGNOME proponeva appello avverso la suddetta sentenza.

NOME COGNOME resisteva al gravame.

La Corte d’Appello di Roma rigettava l’impugnazione.

La Corte condivideva le argomentazioni svolte dal giudice di primo grado che, partendo dall’esame della fattispecie concreta (costruzione sul terreno altrui di un edificio da parte del promissario acquirente, condannato al rilascio a seguito della risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del medesimo) e dai

principi enunciati dalla S.C. in materia di indennità spettante al terzo per la costruzione eseguita con i suoi materiali, ai sensi dell’art. 936, comma 2, c.p.c. e di indennità spettante al possessore per miglioramenti ai sensi dell’art. 1150 c.c., aveva escluso l’applicabilità di tale ultima disposizione, in forza del principio secondo cui il promissario acquirente di un immobile oggetto di un contratto preliminare non è possessore del bene, anche se è stato già anticipatamente immesso nella detenzione qualificata dello stesso (Cass. S.U. n. 7930/2008).
Principio non superato da quanto dedotto a sostegno del terzo motivo di appello, giacché la risoluzione del contratto, stante l’efficacia retroattiva tra le parti della relativa pronuncia, non aveva inciso nel senso indicato di trasformare l’appellante da detentore qualificato a possessore, divenendo il medesimo, al contrario, terzo rispetto al bene, con conseguente applicabilità della disciplina di cui all’art. 936 c.c . (in termini, Cass. 26.6.201 8 n. 16804).

Quanto all’art. 936, comma 2, c.c. il giudice di primo grado, dopo avere riportato nel dettaglio le risultanze delle prove orali assunte (interrogatorio formale dell’attore e dichiarazioni testimoniali) ed avere evidenziato come l’Oddi avesse prodotto soltanto poche fatture e documenti di trasporto aventi ad oggetto esigui importi in raffronto all’entità della domanda e riguardanti materiale di ferramenta non riconducibile alla costruzione del fabbricato e come alcuni documenti (non solo il contratto del 13.3.2004, ma anche alcune fatture e lettere) riportassero il COGNOME quale committente dei lavori, aveva ritenuto non assolto dall’attore l’onere di provare, ai sensi dell’art. 2697 c.c., la propria qualità di terzo costruttore, ai fini e per gli effetti dell’art. 936 c.c.,
e l’assunzione del relativo onere economico, rigettando la domanda principale.

Tale conclusione secondo la Corte d’Appello non era del tutto condivisibile, in quanto in parte contrastante con la ricostruzione dei fatti offerta in primo grado dallo stesso COGNOME.

Risultava provata dunque la qualità di committente de ll’opera da parte del l’Oddi e pertanto doveva riconoscersi il suo diritto al pagamento dell’indennizzo da parte del proprietario del fondo che abbia esercitato il diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo con materiali propri, effetto automatico alla scadenza del termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell’incorporazione con facoltà di scelta tra il pagamento del valore dei materiali e prezzo della mano d’opera oppure dell’ aumento di valore recato al fondo (Cass. 8.1.1996 n. 50; v. anche Cass. 8.3.2011 n. 5420, in motiv.)
Nella specie, tuttavia, l’Oddi non aveva offerto elementi sufficienti per quantificare l’indennità da accessione richiesta, in base al valore di uno dei parametri indicati dal ridetto art. 936 c.c. In particolare, quanto al parametro del costo, il medesimo non aveva provato -come affermato dal giudice di primo grado e non specificamente contestato nell’appello – di avere effettivamente sostenuto il costo per materiali, noli e mano d’opera per la realizzazione del fabbricato (composto da piano interrato, piano terra e primo piano, allo stato rustico), quantificato dal proprio consulente in € 245.000,00 e poi ridotto dal consulente d’ufficio in € 110.400,00, oltre Iva, sulla base per lo più dei prezzi (ritenuti rispondenti a quelli di mercato) e del costo orario riportati nel contratto di appalto del 13.3.2004, nonché dei prezzi di mercato
comprese nel contratto), in relazione ai due computi metrici estimativi redatti dall’ausiliario. In ordine al parametro dell’incremento patrimoniale (aumento di valore arrecato al fondo), nulla aveva dedotto né nel giudizio di primo grado, laddove aveva quantificato l ‘ indennità con esclusivo riferimento ai costi, sollecitando l’espletamento della c.t.u. su questo solo aspetto e non prendendo alcuna posizione sulla precisa quantificazione del maggior valore del terreno operata dal COGNOME nella comparsa co nclusionale (pp. 3 e 4), né nell’atto di appello, laddove si è limitato a lamentare la errata ricostruzione dei fatti e il mancato riconoscimento della qualità di ‘terzo costruttore’ ex art. 936 c.c. da parte del primo giudice
L ‘infondatezza della domanda ex art. 936 c.c. (mancanza degli elementi necessari per liquidare l’indennità che pure spetterebbe, in astratto, al terzo, in base ad uno dei parametri indicati nella citata disposizione) comportava anche i l rigetto dell’azione di arricchimento senza causa, stante il suo carattere sussidiario e residuale (art. 2042 c.c.).

NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione avverso la suddetta sentenza sulla base di un motivo di ricorso.

NOME COGNOME è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il motivo di ricorso è così rubricato: violazione e falsa applicazione dell’art. 936, comma 2 c.c.

Le doglianze del ricorrente avverso la pronuncia impugnata si appuntano sull’esegesi dell’art. 936 c.c., nel sen so che la Corte distrettuale ha erroneamente ritenuto che l’indennità prevista dal secondo comma a favore del terzo ‘costruttore’ sia condizionata

dal concreto ed effettivo pagamento dei costi di edificazione dell’opera da parte del terzo stesso. Inoltre, il secondo Giudice avrebbe erroneamente ritenuto che, ai fini della norma codicistica ora indicata, non fosse sufficiente ad integrare il requisito dell’incremento patrimoniale del fondo sul quale l’opera è stata realizzata, la quantificazione di tale aumento proposta dal convenuto COGNOME e non contestata dall’attore COGNOME

La sentenza impugnata pur riconoscendo a pag. 11 capitolo 4 che all’attore spetterebbe l’indennità di accessione da egli pretesa, ne ha respinto la relativa richiesta, ritenendo che l’Oddi non avesse provato di avere effettivamente sostenuto i costi di edificazione del fabbricato in argomento, per come quantificati dal CTU.

La pronuncia qui impugnata ha affermato che le opere esistono e che COGNOME ne è il committente (cfr. pag. 11 sent.). Da ciò consegue che il ricorrente ha visto consolidarsi nella propria sfera patrimoniale un’obbligazione pecuniaria avente ad oggetto i costi dell’opera.

A pagina 11 della sentenza impugnata, la Corte distrettuale afferma che non sarebbe stato provato in giudizio l’aumento di valore arrecato al fondo in conseguenza dell’opera realizzata e, ciò nonostante, il richiamo da essa stessa fatto (pag. 11 sent.), alla comparsa conclusionale depositata in primo grado dal convenuto COGNOME nella quale, a pagina 3 e 4, precisa la Corte, viene indicato l’incremento in questione nella misura di euro 110.400,00 (si allega comparsa conclusionale suddetta). La ricostruzione di controparte circa tale elemento non è stata contestata dall’attore, in quanto ritenuta congrua, con ogni conseguenza di legge in merito al ‘principio di non contestazione’ .
1.1 Il motivo è fondato.

La Corte d’Appello ha compiuto un duplice errore nel rigettare la domanda ex art. 936 c.c. proposta dal ricorrente.

Il primo errore è stato quello di rigettare la domanda per mancata prova del costo dei materiali e della manodopera nonostante abbia accertato la sussistenza del diritto dell’Oddi all’indennizzo , risultando provato che egli aveva commissionato l’opera costruita sul fondo del COGNOME. Il secondo errore è stato quello di ritenere precluso l’utilizzo dell’altro parametro di determinazione dell’indennizzo perché il ricorrente aveva chiesto solo il pagamento dei costi e della manodopera e non aveva fatto riferimento all’aumento di valore dell’immobile .
In proposito, deve osservarsi come l’obbligo di pagamento dell’indennizzo posto a carico del proprietario del fondo sorge dall’esercizio del diritto di ritenzione delle opere fatte dal terzo con materiali propri ex art. 936 c. c., che si verifica automaticamente per la scadenza del termine di sei mesi dal giorno in cui il proprietario ha avuto notizia dell’incorporazione e l’ obbligo di pagamento così come il diritto all’indennizzo da parte del terzo, quali effetti dell’avvenuta incorporazione, non vengono meno ove il terzo non provi il ‘ quantum ‘ in relazione ad entrambi i parametri entro i quali la scelta medesima può operare, ossia il valore dei materiali e il prezzo della mano d’opera, oppure l’aumento di valore arrecato al fondo (Cass. n. 5420 dell’8 marzo 2011; Cass. n. 50 dell’8 gennaio 1996).
Deve darsi continuità al seguente principio di diritto: In tema di accessione, il proprietario che, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 936 c.c., non abbia chiesto, entro sei mesi dal giorno in cui

ha avuto notizia dell’incorporazione, la rimozione delle opere fatte sul suo fondo dal terzo con materiali propri, deve corrispondere a quest’ultimo l’indennizzo di cui all’art. 936, comma 2 c.c., senza che possa essere rigettata la domanda volta a conseguirlo per il solo fatto che il terzo non abbia pienamente provato il suo ammontare, essendo sufficiente la prova dei fatti costitutivi del diritto all’indennizzo per attivare, in capo al giudice, i poteri istruttori d’ufficio, quali la consulenza tecnica e il giuramento suppletorio, volti a determinarne il “quantum” (Cass. Sez. 2, 16/05/2023, n. 13359, Rv. 667953 – 01).
Nella specie non è più in contestazione il fatto costitutivo del diritto del ricorrente all’indennizzo come del resto la stessa Corte d’Appello ha affermato sulla scorta del fatto che il COGNOME non avrebbe più potuto chiedere la rimozione, essendo decorso il termine semestrale per la scelta fra ritenzione e rimozione.

Peraltro, nella specie, risulta provato anche il costo dell’opera essendosi disposta una CTU in tal senso. La Corte d’Appello, pertanto, qualora avesse ritenuto non soddisfacente l’esito della suddetta consulenza nella determinazione dell’indennizzo in applicazione di uno dei due parametri indicati dall’art. 936 c.c. aveva il potere/dovere di disporne altra ma non poteva rigettare la domanda dell’Oddi per mancanza di prova del quantum da indennizzare ex art. 936, secondo comma, c.c.
La corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma, in diversa composizione, anche

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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