Indennità ex art. 936 c.c.: la prescrizione decorre

Una persona costruisce un prefabbricato sul terreno di parenti e, anni dopo, chiede un’indennità. La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 29134/2024, chiarisce un punto cruciale: la prescrizione per l’indennità ex art. 936 c.c. non decorre dalla restituzione del bene, ma dal momento in cui il proprietario del suolo perde il diritto di chiederne la rimozione (ius tollendi), consolidando così il proprio arricchimento.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 9 gennaio 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Indennità ex art. 936 c.c.: da quando decorre la prescrizione?

L’ordinanza n. 29134/2024 della Corte di Cassazione offre un chiarimento fondamentale sul momento esatto in cui inizia a decorrere il termine di prescrizione per richiedere l’indennità ex art. 936 c.c. Questo articolo del Codice Civile disciplina il caso in cui un soggetto realizza costruzioni o opere su un fondo altrui con materiali propri. La Suprema Corte stabilisce un principio cardine: il diritto all’indennizzo sorge e può essere esercitato non dalla restituzione del bene, ma dal momento in cui il proprietario del suolo acquisisce definitivamente l’opera e perde il diritto di chiederne la rimozione.

I Fatti di Causa

La vicenda legale ha origine quando una signora cita in giudizio due parenti, proprietari di un terreno, per ottenere una cospicua indennità (250.000 euro) per un prefabbricato che aveva installato a sue spese sul loro fondo. Inizialmente, secondo la costruttrice, i proprietari avevano manifestato l’intenzione di donarle l’immobile, ma successivamente ne avevano ottenuto il rilascio nel 2012, dopo aver sanato l’abuso edilizio.

I proprietari del terreno si difendono eccependo la prescrizione del diritto all’indennizzo e, a loro volta, chiedono un risarcimento per l’occupazione illegittima del fondo. Il Tribunale di primo grado accoglie l’eccezione di prescrizione. La Corte d’Appello, invece, riforma parzialmente la sentenza, condannando i proprietari a pagare una somma ridotta (35.600 euro), ritenendo che il termine di prescrizione dovesse decorrere dalla data del rilascio dell’immobile, avvenuto nel 2012. I proprietari del terreno ricorrono quindi in Cassazione.

La disciplina dell’indennità ex art. 936 c.c.

L’articolo 936 c.c. si basa sul principio dell’accessione: il proprietario del suolo diventa proprietario di ciò che vi viene costruito. Tuttavia, per evitare un arricchimento ingiustificato, la legge prevede dei correttivi. Il proprietario ha due scelte:
1. Chiedere la rimozione dell’opera (ius tollendi) a spese del costruttore.
2. Mantenere l’opera, pagando al costruttore un’indennità pari, a sua scelta, al valore dei materiali e della manodopera oppure all’aumento di valore del fondo.

Il proprietario perde il diritto di chiedere la rimozione (ius tollendi) se sono trascorsi sei mesi da quando ha avuto notizia dell’incorporazione, o se la costruzione è avvenuta a sua scienza e senza opposizione. È proprio in questo momento che il diritto di credito del costruttore all’indennizzo sorge in modo definitivo.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione accoglie il ricorso dei proprietari, ritenendo errato il ragionamento della Corte d’Appello. I giudici di legittimità chiariscono che il diritto all’indennità ex art. 936 c.c. sorge non quando il bene viene materialmente restituito, ma nel momento in cui si consolida l’acquisto della proprietà dell’opera in capo al titolare del fondo. Questo avviene quando il proprietario non può più esercitare lo ius tollendi, cioè il diritto di chiederne la rimozione.

Il momento rilevante, quindi, è quello in cui scadono i sei mesi dalla conoscenza dell’opera, oppure, se il proprietario ne era a conoscenza fin dall’inizio e non si è opposto, l’acquisto è immediato. Da quel preciso istante, il costruttore ha diritto all’indennizzo e, di conseguenza, inizia a decorrere il termine di prescrizione per farlo valere in giudizio. La Corte d’Appello aveva invece erroneamente ancorato la decorrenza del termine alla data del rilascio del bene (2012), un evento successivo e irrilevante ai fini della nascita del diritto di credito.

Le Conclusioni

Con questa ordinanza, la Cassazione ribadisce un principio di diritto di fondamentale importanza pratica. Chi costruisce su un terreno altrui deve essere consapevole che il suo diritto all’indennizzo non è eterno e la sua tutela giudiziaria è soggetta a un termine di prescrizione che inizia a decorrere molto prima dell’eventuale restituzione del bene. Il dies a quo (giorno da cui) per il calcolo della prescrizione è il momento in cui il proprietario del fondo, per legge, non ha più la facoltà di chiedere la demolizione dell’opera. Questa decisione impone, quindi, al costruttore di agire tempestivamente per non vedere estinto il proprio diritto per inerzia, indipendentemente da quando lascerà fisicamente l’immobile.

Da quale momento decorre la prescrizione per il diritto all’indennità per opere fatte su suolo altrui?
La prescrizione inizia a decorrere dal momento in cui il proprietario del fondo non può più esercitare il diritto di chiedere la rimozione dell’opera (ius tollendi), e non dalla data di rilascio del bene. Questo accade, ad esempio, trascorsi sei mesi dalla notizia dell’incorporazione o se il proprietario era a conoscenza della costruzione e non si è opposto.

Cosa significa ‘ius tollendi’ nel contesto dell’art. 936 c.c.?
Lo ‘ius tollendi’ è il diritto del proprietario del terreno di obbligare colui che ha costruito sul suo fondo con materiali propri a rimuovere la costruzione a sue spese. Questo diritto è limitato nel tempo e dalle circostanze (es. conoscenza e mancata opposizione del proprietario).

La Corte d’Appello aveva ragione a far decorrere la prescrizione dal rilascio dell’immobile?
No, secondo la Corte di Cassazione la decisione della Corte d’Appello era errata. Il rilascio del bene è un evento irrilevante per determinare la nascita del diritto all’indennizzo. Il diritto sorge nel momento in cui si verifica l’acquisto della proprietà dell’opera da parte del proprietario del fondo, evento che coincide con la perdita del suo ‘ius tollendi’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 29134 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 29134 Anno 2024

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 12/11/2024

COGNOME SONIA.

-intimata –

Avverso la sentenza n. 1151/2024 resa dalla Corte d’Appello di Roma, il 18/01/2024;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22 ottobre 2024 dalla dott.ssa NOME COGNOME;

Rilevato che:

COGNOME NOME citò in giudizio COGNOME NOME e COGNOME NOME onde ottenere la loro condanna al pagamento di un indennizzo di euro 250.000,00, per un prefabbricato da lei sistemato, a sue

Oggetto: Indennità ex art. 936 c.c. –

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5158/2021 R.G. proposto da

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati difesi dall’AVV_NOTAIO, nel cui studio in INDIRIZZO INDIRIZZO sono elettivamente domiciliati.

-ricorrenti – contro

spese, su un fondo di lproprietà dei convenuti, e da essi acquistato per accessione, che, alla presenza di testimoni, avevano dichiarato di volerle donare, e di cui si erano, invece, assicurati il rilascio nel 2012, dopo avere ottenuto la concessione in sanatoria.

Costituitisi in giudizio, COGNOME NOME e COGNOME NOME eccepirono la prescrizione e, nel merito, l’infondatezza della domanda, spiegando a loro volta domanda riconvenzionale volta al riconoscimento del risarcimento dei danni derivanti dall’illecita occupazione del fondo.

Con sentenza n. 974/2019, il Tribunale di Tivoli dichiarò la prescrizione del diritto azionato e rigettò la domanda riconvenzionale.

Il giudizio di gravame, incardinato dalla medesima COGNOME NOME, si concluse, nella resistenza di COGNOME NOME e COGNOME NOME, con la sentenza n. 1151/2024, pubblicata il 19/2/2024, con la quale la Corte d’Appello di Roma accolse parzialmente l’appello condannando gli appellati al pagamento della somma di € 35.600,00, oltre alle spese processuali.

Contro la predetta sentenza, COGNOME NOME e COGNOME NOME propongono ricorso per cassazione affidato ad un unico motivo, illustrato anche con memoria. COGNOME NOME è rimasta invece intimata.

Considerato che :

Con l’unico motivo di ricorso, si lamenta la violazione degli artt. 115 e 116 cod. proc. civ., perché i giudici di merito non avevano deciso sulla base delle prove proposte dalle parti. Infatti il diritto della controparte al pagamento dell’indennizzo per l’incremento di valore del terreno dei ricorrenti era prescritto al momento della proposizione della relativa domanda, avvenuta il 9/8/2013, posto che la costruzione era stata realizzata il 29/8/2000 o, comunque, il

suo completamento il 31/3/2003. Era poi inammissibile la domanda avente ad oggetto l’acquisto del fabbricato per accessione da parte di COGNOME NOME e COGNOME NOME a far data dal 11/1/2008, atteso che la questione era già stata decisa con la sentenza n. 113C/2011 del 30/9/2011, ormai passata in giudicato, e con la sentenza n. 55/13 emessa dal Tribunale di Tivoli, che aveva rigettato l’opposizione all’esecuzione intrapresa da COGNOME NOME. Infine, il bene oggetto della controversia aveva costituito oggetto di illecito penale, tant’è che COGNOME NOME e COGNOME NOME avevano presentato, in data 27/2/2004, istanza di concessione edilizia in sanatoria, ottenuta l’1/1/2008, ed erano stati soggetti a procedimenti penali per tali abusi, sicché nessun indennizzo avrebbe potuto essere posto a loro carico, essendo il manufatto carente di valore per il fondo in quanto abusivo.
2. Il motivo è fondato.

L’art. 936 cod. civ. stabilisce, che ‘ quando le piantagioni, costruzioni od opere sono state fatte da un terzo con suoi materiali, il proprietario del fondo ha diritto di ritenerle o di obbligare colui che le ha fatte a levarle ‘ (primo comma) e che ‘ se il proprietario preferisce ritenerle deve pagare a sua scelta il valore dei materiali e il prezzo della manodopera oppure l’aumento di valore recato al fondo ‘, salvo che dette costruzioni e opere siano state fatte a sua scienza e senza opposizione o siano state fatte dal terzo in buona fede, restando in tal caso preclusa la facoltà del proprietario di chiederne la rimozione (quarto comma).
La suddetta disposizione non deroga al principio dell’accessione, in base al quale il proprietario del suolo acquista la proprietà delle costruzioni fatte su di esso da un terzo con materiali propri, e non riconosce, quindi, né attribuisce al terzo alcuna possibilità di acquistare la proprietà del suolo sul quale ha indebitamente costruito, ma gli riconosce soltanto, nelle ipotesi previste dal quarto

(opere o costruzioni fatti dal terzo a scienza e senza opposizione del proprietario del suolo o in buona fede) e dal quinto comma (decorso di sei mesi dalla notizia dell’incorporazione), la possibilità, rispettivamente, di ottenere l’attribuzione del valore dei materiali e del prezzo della mano d’opera o dell’aumento di valore arrecato al fondo (diritto all’indennizzo) e di sottrarsi all’onere di provvedere alla rimozione a sue spese dell’opera eseguita su suolo altrui (obbligo di ottemperare allo ius tollendi ) (Cass., Sez. 2, 15/3/1973, n. 751), mentre al proprietario è data la facoltà di scegliere tra la ritenzione delle opere e l’esercizio dello ius tollendi entro sei mesi dalla notizia dell’incorporazione, al fine di non rendere la di lui condizione del tutto dipendente dal fatto più o meno arbitrario del terzo (Cass., Sez. 2, 20/7/1962, n. 1949), salvo che le opere siano state eseguite a sua scienza e senza opposizione o in buona fede.
Quest’ultima condizione preclude, infatti, al proprietario il diritto di esercitare lo ius tollendi , imponendogli dunque il pagamento dell’indennizzo, cui si correla il corrispondente diritto di credito del terzo, sussistente anche quando questi abbia avuto la disponibilità del fondo e la concessione ad eseguire le opere predette dal proprietario dello stesso fondo in base a titolo radicalmente nullo (Cass., Sez. 5, 16/1/2019, n. 904; Cass., Sez. 2, 20/07/1962, n. 1949).

L’obbligo di pagamento dell’indennizzo posto a carico del proprietario del fondo – da quantificarsi con riferimento al momento in cui i materiali vengono impiegati e la mano d’opera viene prestata, atteso che è in questo momento che si verifica da parte del costruttore la perdita e da parte del proprietario del suolo l’acquisto dei materiali e contestualmente la prestazione e la ricezione dell’attività lavorativa (Cass., Sez. 2, 26/11/1988, n. 6380) -, sorge, dunque, quale effetto dell’avvenuta incorporazione, nel momento in cui il predetto si trovi nelle condizioni di non poter
esercitare lo ius tollendi e, dunque, allo scadere dei sei mesi dalla conoscenza delle opere ovvero immediatamente in caso di sua consapevolezza e non opposizione, senza che assuma rilevanza la facoltà, data al terzo, di esercitare il diritto di scelta sulle modalità di pagamento dello stesso (valore dei materiali e prezzo della mano d’opera, oppure aumento di valore arrecato al fondo) e senza che incida la mancata dimostrazione, da parte sua, del quantum in relazione ad entrambi i parametri entro i quali la scelta medesima può operare (sulle modalità di pagamento vedi Cass. Sez. 2, 08/01/1996, n. 50; Cass., Sez. 2, 18/07/2002, n. 10441).
Posto, dunque, che il proprietario del fondo acquista la proprietà delle costruzioni o piantagioni fin dal momento in cui esse vengono dal terzo eseguite con materiali propri e si inseriscono e si incorporano nel suolo e che il diritto di credito all’indennizzo sorge, in capo ad esso, una volta che non possa più essere esercitato lo ius tollendi , per essere decorsi i sei mesi all’uopo concessi dalla norma o per essere detto diritto inibito dall’essere state eseguite, le opere considerate, a scienza del proprietario e senza opposizione da parte sua o in buona fede (Cass., Sez. 5, 16/1/2019, n. 904; Cass., Sez . 2, 20/07/1962, n. 1949), è da questo momento che decorre il termine prescrizionale per far valere questo diritto e non dal rilascio del bene, trovando esso titolo nel vantaggio economico che da detta costruzione od opera deriva al proprietario del fondo (sul titolo del diritto all’indennizzo vedi Cass., Sez. 2, 18/7/2002, n. 10441).
Nel caso in esame, giudici di merito hanno ritenuto di far decorrere il termine dalla data di rilascio del bene, avvenuto nel 2012, peraltro genericamente valorizzando la prestazione di un consenso, da parte dei proprietari del terreno, che, in quanto attributivo di un diritto di superficie, tale dovendosi qualificare il diritto di colui che abbia ottenuto dal proprietario del suolo una concessione ad

aedificandum (Cass., Sez. 2, 13/10/1976, n. 3409), avrebbe dovuto rivestire la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 cod. civ., costituendo esso uno ius in re aliena .

Deriva da quanto esposto l’accoglimento della censura, con assorbimento dei restanti rilievi e rinvio per nuovo esame.

In conclusione, dichiarata la fondatezza della censura, il ricorso deve trovare accoglimento, con conseguente cassazione della sentenza impugnata e rinvio alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Roma in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio del 23/10/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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