Indennità di occupazione: condanna e calcolo del danno

Il Tribunale di Bergamo ha condannato un soggetto, rimasto contumace, al rilascio di un immobile e al pagamento di un debito residuo di 2.800 €. La decisione stabilisce anche il versamento di una indennità di occupazione mensile di 225 € per il periodo successivo alla data fissata per il rilascio, fino all’effettiva riconsegna. La sentenza chiarisce i criteri per la condanna al pagamento di somme future e le condizioni per l’esclusione di interessi e rivalutazione monetaria.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 12 luglio 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Indennità di Occupazione: la Decisione del Tribunale di Bergamo

Quando un inquilino occupa un immobile senza averne più diritto, il proprietario subisce un danno. La legge prevede uno strumento di tutela: l’indennità di occupazione. Una recente sentenza del Tribunale di Bergamo ha fatto chiarezza su come questa viene determinata e su quando il giudice può condannare al pagamento di somme non ancora maturate. Analizziamo questo caso per capire le logiche applicate e le conseguenze pratiche.

I Fatti del Caso: L’Accordo e l’Inadempimento

La controversia nasce da un accordo transattivo tra un ente proprietario di un immobile e l’occupante. In base a tale accordo, quest’ultimo si impegnava a saldare un debito pregresso. Tuttavia, l’occupante non rispettava pienamente gli impegni presi, lasciando un debito residuo di 2.800,00 euro.

L’accordo conteneva una clausola risolutiva espressa: il mancato pagamento anche di una sola rata avrebbe comportato la perdita del beneficio della rateizzazione e il diritto per il proprietario di chiedere l’immediato rilascio dell’immobile, qualificato come ‘indebitamente occupato’.

Di fronte al persistente inadempimento, l’ente proprietario si è rivolto al Tribunale per ottenere la condanna al rilascio dell’immobile e al pagamento di quanto ancora dovuto. L’occupante, pur regolarmente citato in giudizio, non si è presentato, venendo dichiarato contumace.

La Decisione del Tribunale: Rilascio e Risarcimento

Il Tribunale di Bergamo ha accolto le richieste del ricorrente. La decisione si articola in diversi punti:

1. Accertamento dell’inadempimento: Il giudice ha dichiarato l’inadempimento dell’occupante e la sua occupazione illegittima.
2. Ordine di rilascio: Ha condannato l’occupante a rilasciare l’immobile entro una data specifica (16/07/2025).
3. Condanna al pagamento del debito: Ha ordinato il pagamento del debito residuo di 2.800,00 euro.
4. Condanna al pagamento dell’indennità di occupazione: Ha stabilito che, a partire dal giorno successivo alla scadenza per il rilascio (01/07/2025) e fino all’effettiva riconsegna, l’occupante dovrà versare un’indennità di occupazione mensile di 225,00 euro, oltre al rimborso delle spese per acqua e parti comuni.
5. Spese legali: Ha condannato la parte soccombente al pagamento delle spese processuali.

Le motivazioni: il calcolo della indennità di occupazione

Il cuore della sentenza risiede nelle motivazioni che supportano la decisione. Il giudice ha basato la sua condanna sulla documentazione prodotta, in particolare sull’accordo scritto che provava sia l’occupazione sia il debito. La contumacia del resistente ha ulteriormente rafforzato la posizione del ricorrente, in quanto non sono state fornite prove contrarie o giustificazioni per l’inadempimento.

Un punto cruciale è la condanna al pagamento di somme future, ovvero l’indennità di occupazione mensile. Il Tribunale ha ritenuto ammissibile una ‘condanna condizionata’, la cui efficacia è legata a un evento futuro e incerto: la mancata restituzione dell’immobile entro il termine stabilito. Questa pronuncia si basa su un consolidato orientamento della Cassazione, che consente tali condanne purché l’evento futuro non richieda nuovi accertamenti di merito. In questo caso, l’evento è la semplice verifica della permanenza nell’immobile.

Il giudice ha anche chiarito perché non ha concesso interessi e rivalutazione sul debito di 2.800 euro: trattandosi di un’obbligazione di valuta, tali accessori non erano stati espressamente richiesti dal ricorrente. Allo stesso modo, l’IVA sull’indennità di occupazione è stata esclusa, poiché il rapporto non era più una locazione, ma un’occupazione ‘indebita’ qualificabile come fatto illecito ex art. 1591 c.c., che non è soggetto a imposta.

Le conclusioni: Implicazioni Pratiche della Sentenza

Questa sentenza offre importanti spunti pratici. In primo luogo, sottolinea l’importanza di redigere accordi chiari e dotati di clausole risolutive espresse, che facilitano l’azione legale in caso di inadempimento. In secondo luogo, conferma la possibilità di ottenere in giudizio non solo la condanna al pagamento dei debiti pregressi, ma anche una condanna ‘in futuro’ per il risarcimento del danno da occupazione illegittima. Questo strumento, noto come condanna condizionata, permette al creditore di avere già un titolo esecutivo per le somme che matureranno in caso di persistenza dell’illecito, senza dover iniziare una nuova causa. Infine, la decisione ribadisce principi consolidati riguardo alla natura delle obbligazioni di valuta e al regime fiscale dell’indennità di occupazione, fornendo una guida chiara per la gestione di situazioni simili.

Cosa succede se un occupante non paga il debito e non si presenta in tribunale?
Se l’occupante, pur regolarmente convocato, non si presenta (diventando ‘contumace’), il giudice decide sulla base delle prove presentate dalla parte ricorrente. In questo caso, l’accordo scritto e la prova del mancato pagamento sono stati sufficienti per ottenere una condanna al rilascio dell’immobile e al pagamento delle somme dovute.

Quando è dovuta l’indennità di occupazione e come si calcola?
L’indennità di occupazione è dovuta quando un soggetto continua a occupare un immobile dopo la scadenza del titolo che lo legittimava (es. fine del contratto, ordine di rilascio). In questa sentenza, è stata fissata a partire dalla data successiva al termine ultimo per il rilascio. L’importo (225 € al mese) è stato determinato sulla base di quanto indicato nei documenti di causa, presumibilmente parametrato al canone precedente, e si aggiunge al rimborso delle spese vive come acqua e parti comuni.

È possibile ottenere dal giudice una condanna a pagare somme non ancora maturate?
Sì, la sentenza conferma questa possibilità attraverso la ‘condanna condizionata’. Il giudice può condannare l’occupante a pagare una somma mensile (l’indennità di occupazione) per ogni mese futuro di occupazione illegittima. Questa condanna diventa efficace solo se si verifica la condizione prevista (in questo caso, il mancato rilascio dell’immobile entro la data fissata), senza bisogno di un nuovo processo.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI BERGAMO N. 1052 2025 – N. R.G. 00007006 2024 DEPOSITO MINUTA 09 07 2025 PUBBLICAZIONE 09 07 2025

REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO IL TRIBUNALE DI BERGAMO SEZIONE III

in persona del Giudice unico, dott. NOME COGNOME pronuncia, all’esito della riserva assunta all’udienza del 09/07/2025, ex art. 281 sexies , comma terzo, c.p.c., la seguente

tra

C.F. , in persona del legale rappresentante protempore , rappresentata e difesa dagli avv.ti COGNOME NOME e COGNOME NOME ed elettivamente domiciliata presso lo studio dell’avv. COGNOME NOME sito in INDIRIZZO 24123 BERGAMO, giusta procura in calce al ricorso, P.

RICORRENTE , nei confronti di

, C.F.

C.F.

RESISTENTE CONTUMACE , avente ad oggetto: transazione.

Conclusioni come da verbale di udienza del 09/07/2025.

FATTO E DIRITTO

1. Con ricorso depositato in data 5/12/2024,

evocava in giudizio

chiedendo l’acclaramento dell’inadempimento di questi alla scrittura intercorsa tra le parti, nonchØ la condanna del resistente al rilascio del compendio immobiliare occupato ed al pagamento di quanto dovuto, infine concludendo come riportato in epigrafe.

pur regolarmente chiamato in giudizio, non si costituiva e veniva dichiarato contumace.

2. Fallite le ipotesi di soluzione bonaria della controversia, le domande di parte ricorrente sono fondate e devono essere accolte nei limiti e nei termini che seguono.

Il doc. 1 allegato al ricorso, segnatamente modificativo della locazione precedentemente concessa, attesta il godimento del relativo immobile da parte del resistente, nonchØ la debenza di questi. Diminuita in parte quest’ultima nelle more del giudizio, l’ente ha attestato residuare, da ultimo, il debito di controparte per l’importo capitale di € 2.800,00 (così il verbale dell’ultima udienza), che, in base a quanto depositato in data 03/04/2025, comprende quanto dovuto a titolo di occupazione sino al 30/06/2025. Orbene, anche considerati i principi di S.U., sent. n. 13533 del 2001, la mancanza di prove a fondamento di un ulteriore adempimento della parte resistente o dell’impossibilità oggettiva e sopravvenuta di questi a provvedere, nonchØ come, alla stregua di siffatta scrittura di cui al doc. 1, ‘Il mancato puntuale pagamento anche di una sola rata comporterà la decadenza del beneficio della rateizzazione ed il diritto, per la di insistere per ottenere dal Tribunale l’immediato rilascio dell’immobile’ qualificato come ‘indebitamente occupato’, oltre che al pagamento delle somme di cui al negozio medesimo, deve, anzitutto, condannarsi al rilascio dell’immobile medesimo, entro il termine del 16/07/2025, visti l’art. 56 della L. n. 392 del 1978, i già pregressi inadempimenti di detta persona fisica, e l’impossibilità di disporre una riconsegna immediata secondo i principi di Cass., ord. n. 41237 del 2021.
2.1. Per le stesse ragioni, deve essere altresì condannato il resistente al pagamento, in favore della ricorrente, dell’importo pari alla debenza residua ed allegata dall’ente, vale a dire € 2.800,00. A tale condanna non segue anche quella al versamento dei relativi interessi, trattandosi di obbligazione di valuta e non essendo stati richiesti i medesimi (così, ex multis , Cass., Sez. 3, Sentenza n. 21195 del 2004).

2.2. Il resistente deve essere, inoltre, condannato al pagamento, in favore della ricorrente, del risarcimento dovuto per l’indebita occupazione a decorrere dal 30/06/2025, vista la ricomprensione di quanto dovuto sino a quest’ultima data nel documento depositato in data 03/04/2025 e, dunque, nella suesposta somma residua di € 2.800,00. Siffatto risarcimento ammonta, dalla data del 30/06/2025, nella misura di € 225,00, oltre a rimborso delle spese per l’acqua e parti comuni a partire dal 30/06/2025, per ogni mese di protratta occupazione dalla data del 30/06/2025 e sino al rilascio dell’immobile, visto che
a) la cifra di siffatto canone mensile ed i suesposti oneri accessori sono individuati nel doc. 1, mentre si rinvia ad una futura ed ipotetica assegnazione l’aumento del primo,

b) ancorché l’IVA sia stata espressamente convenuta, essa non è dovuta, disciplinando il negozio de quo una occupazione espressamente qualificata come ‘indebita’ e, dunque, la relativa obbligazione ex art. 1591 c.c., non risultando, perciò, applicabile siffatta imposta a quest’ultima, alla stregua dei principi di Cass., Sez. 3, 03/10/2013, n. 22592, Rv. 628098 -01, c) l’orientamento di Cass. Sez. 3, 12/07/1993, n. 7670, Rv. 483105 -01 esclude il riconoscimento della rivalutazione monetaria, mentre il combinato disposto di Cass. Sez. 6, 06/12/2021, n. 38588, Rv. 663344 -01 e di Cass., Sez. 3, Sentenza n. 21195 del 2004 esclude altresì gli interessi laddove non domandati.
Avalla, inoltre, il decisum de quo la giurisprudenza secondo la quale ‘Nell’ordinamento processuale vigente sono ammesse sentenze di condanna condizionate, quanto alla loro efficacia, al verificarsi di un determinato evento futuro e incerto, alla

scadenza di un termine prestabilito o ad una controprestazione specifica, purchØ il verificarsi dell’evento dedotto in condizione non richieda ulteriori accertamenti di merito da compiersi in un nuovo giudizio di cognizione, ma possa semplicemente essere fatto valere in sede esecutiva mediante opposizione all’esecuzione’ (così Cass., Sez. 3, Sentenza n. 16621 del 19/06/2008, Rv. 603837 -01), ben potendo l’evento condizionante essere costituito dalla compiuta esecuzione del rilascio del compendio immobiliare (così anche Trib. Bergamo, sent. n. 1234 del 2023, Trib. Bergamo, sent. n. 1241 del 2024 e Trib. Bergamo, sent. n. 1284 del 2024).
3. Le spese processuali seguono la soccombenza prevalente e vanno poste a carico di esse si liquidano in favore

considerati le tariffe forensi del D.M. n. 55/2014, e l’importo indeterminabile della domanda di rilascio, segnatamente di natura non complessa (vista la pertinenza del relativo scaglione, maggiore di quello per la condanna pecuniaria, nonchØ la qualificazione come ‘indebita’ dell’occupazione indicata nel doc. 1 di parte ricorrente), in € 140,38 per spese vive ed in € 5.261,00 per compensi (fase di studio € 1.701,00, fase introduttiva € 1.204,00, fase istruttoria € 903,00, fase decisoria € 1.453,00, calcolati in misura media, ad eccezione del minor importo per la fase istruttoria e per quella decisoria, e ciò in ragione della natura documentale della controversia e della sua conclusione in una breve discussione), oltre IVA, CPA e rimborso spese generali del 15%.

P.Q.M.

Il Tribunale in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza, domanda ed eccezione disattesa e respinta, così provvede:

1) Accertati e dichiarati l’inadempimento e l’occupazione di nei termini indicati in parte motiva, condanna al rilascio, entro il termine

TABLE

dell’importo di € 225,00, oltre al rimborso delle spese per l’acqua e parti comuni a partire dal 30/06/2025, per ogni mese di protratta occupazione del predetto immobile dalla data del 30/06/2025 e sino al rilascio dell’immobile medesimo;

4) Rigetta nel resto;

5) Condanna

al pagamento

in favore

, delle spese processuali, liquidate in € 140,38 per spese vive ed in € 5.261,00 per compensi, oltre rimborso forfetario (15%), IVA e CPA come per legge.

Bergamo, 09/07/2025

Il Giudice dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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