Indennità di esproprio: la perdita del pozzo residuo

Una proprietaria terriera ha contestato l’ammontare dell’indennità di esproprio, sostenendo che il risarcimento per la distruzione di un pozzo sul terreno residuo dovesse coprire il costo di ricostruzione. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, stabilendo che il danno va calcolato come deprezzamento del valore della proprietà residua e non come risarcimento per equivalente. La Corte ha inoltre confermato la validità del metodo di stima che combina listini immobiliari specializzati con dati di compravendite reali.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di esproprio: come si calcola il danno per la perdita di un pozzo?

La determinazione della corretta indennità di esproprio rappresenta un tema cruciale quando una proprietà privata viene sacrificata per la realizzazione di un’opera di pubblica utilità. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha affrontato un caso specifico ma di grande interesse pratico: come si quantifica il danno derivante dalla perdita di un manufatto, come un pozzo, situato sulla porzione di terreno non espropriata ma danneggiato a seguito dei lavori? La Corte ha chiarito i principi applicabili, distinguendo tra il valore del bene espropriato e il deprezzamento della proprietà residua.

I Fatti del Caso

La vicenda trae origine dall’opposizione di una proprietaria di un’azienda agricola al decreto di esproprio emesso in favore di un consorzio industriale. La ricorrente lamentava che l’indennità stabilita non tenesse adeguatamente conto del reale valore venale dell’area, che era stata smembrata e danneggiata dall’opera pubblica. In particolare, il punto centrale della controversia riguardava la distruzione di un pozzo, fondamentale per l’attività agricola, che si trovava sulla parte di terreno rimasta di sua proprietà. La Corte d’Appello aveva accolto parzialmente la domanda, riconoscendo un’indennità che teneva conto del deprezzamento della proprietà residua dovuto anche alla perdita del pozzo, ma aveva respinto la richiesta di ottenere una somma sufficiente a ricostruire il pozzo ex novo.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso della proprietaria, confermando la decisione della Corte d’Appello. I giudici hanno ritenuto infondate le censure relative al calcolo dell’indennità per la perdita del pozzo e inammissibili quelle riguardanti la metodologia di stima utilizzata dal consulente tecnico d’ufficio (CTU).

Le Motivazioni della Sentenza: Calcolo dell’Indennità di Esproprio e Deprezzamento

La Corte ha chiarito un punto fondamentale del diritto in materia di espropriazioni. La legge applicabile al caso (n. 2359 del 1865, data la vetustà della dichiarazione di pubblica utilità) distingue nettamente due situazioni. L’articolo 43 disciplina l’indennizzo per costruzioni e migliorie presenti sul suolo espropriato. L’articolo 40, invece, regola il caso di espropriazione parziale, stabilendo che l’indennità consiste nella differenza tra il giusto prezzo che l’immobile aveva prima dell’occupazione e quello che avrà la parte residua dopo l’occupazione.

Nel caso di specie, il pozzo si trovava sulla porzione di terreno non espropriata. Pertanto, la sua perdita non può essere risarcita come se il pozzo stesso fosse stato oggetto di esproprio. La sua distruzione, invece, costituisce un fattore che contribuisce al deprezzamento del fondo residuo. Correttamente, quindi, la Corte d’Appello ha considerato la perdita del pozzo come una delle cause della diminuzione di valore della proprietà rimasta alla ricorrente, includendo tale danno nell’indennità calcolata ai sensi dell’art. 40. La pretesa di ottenere il costo di ricostruzione a nuovo è stata ritenuta infondata, poiché non si tratta di un risarcimento per equivalente, ma di un indennizzo per la riduzione di valore del bene.

Criteri di Stima e Metodologia della Consulenza Tecnica

La ricorrente aveva anche criticato il metodo di stima del valore del terreno, basato su una media tra i valori desunti da una pubblicazione specializzata di valori immobiliari e quelli emergenti da atti di compravendita reali prodotti in giudizio. La Cassazione ha dichiarato inammissibili questi motivi, sottolineando che la scelta del metodo di stima rientra nella valutazione di merito del giudice, non sindacabile in sede di legittimità se adeguatamente motivata. La Corte ha ritenuto il procedimento estimativo sintetico-comparativo, che utilizza e media diverse fonti (dati editoriali e dati di mercato reali), metodologicamente corretto. Non è stato assegnato un valore assoluto e decisivo ai listini, ma questi sono stati usati come strumento consultivo, comparato con i valori reali desumibili dalle compravendite di terreni analoghi nella stessa zona.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

L’ordinanza ribadisce un principio chiave per chi subisce un’espropriazione parziale. Se l’opera pubblica causa danni o la perdita di beni sulla parte di proprietà che rimane al privato, l’indennizzo non corrisponderà al costo di ripristino o ricostruzione, ma sarà quantificato come parte del deprezzamento complessivo subito da tale porzione residua. Questa pronuncia sottolinea l’importanza di una corretta impostazione giuridica della domanda: non si può chiedere un risarcimento per la perdita di un bene non espropriato, ma si deve dimostrare come tale perdita incida negativamente sul valore di mercato della proprietà rimanente. Inoltre, viene confermata la legittimità di metodologie di stima che integrano diverse fonti di dati, purché il processo logico seguito dal giudice sia congruo e trasparente.

Come si calcola l’indennità per un bene (come un pozzo) che si trova sulla parte di terreno non espropriata ma viene danneggiato dall’opera pubblica?
L’indennità non viene calcolata sul valore del singolo bene danneggiato, ma come parte del deprezzamento complessivo, ossia la diminuzione di valore che la proprietà residua subisce a causa dell’opera pubblica e dei danni connessi, come la perdita del pozzo.

È possibile ottenere un risarcimento pari al costo di ricostruzione di un manufatto distrutto ma non direttamente espropriato?
No, secondo la sentenza, la proprietaria non ha diritto a un risarcimento pari al costo di costruzione di un nuovo pozzo. Il danno rientra nella categoria dell’indennizzo per la riduzione di valore della proprietà residua, non in quella del risarcimento per equivalente del bene distrutto.

Quali metodi di stima sono considerati validi per determinare l’indennità di esproprio?
La Corte ha ritenuto valido e metodologicamente corretto il procedimento estimativo sintetico-comparativo, che utilizza e mette a confronto diverse fonti di dati. Nello specifico, è stato approvato l’uso combinato di valori tratti da pubblicazioni specializzate (listini immobiliari) e dati ricavati da atti di compravendita reali di terreni simili nella stessa zona.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 2492 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 2492 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 26/01/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 4866/2018 R.G. proposto da:

NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

Contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO NAPOLI n. 3138/2017 depositata il 04/07/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 14/12/2023 dal Consigliere COGNOME NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

NOME COGNOME ha adito la Corte d’appello di Napoli opponendosi alla indennità stabilita nel decreto di esproprio, di un terreno di sua proprietà, disposto dal Sindaco del Comune di San Martino in favore del RAGIONE_SOCIALE e notificato il 4 novembre 2009, deducendo che l’indennità non corrispondeva al valore venale dell’area, facente parte di un’azienda agricola specializzata, che era stata smembrata e distrutta dall’opera pubblica.

La Corte d’appello ha accolto la domanda dell’attrice, condannato il RAGIONE_SOCIALE -sul rilievo che il Comune non sia tenuto a versare l’indennità di esproprio -al pagamento della indennità, determinata tenendo conto delle conclusioni di una consulenza tecnica d’ufficio e anche del danno dovuto dalla perdita di un pozzo, comportante deprezzamento della proprietà residua, ma respingendo la richiesta di parte attrice di ottenere un cifra sufficiente a ricostruire il pozzo ex novo .
Avverso la predetta sentenza ha proposto ricorso per cassazione NOME, affidandosi a cinque motivi. Si è costituito con controricorso il Consorzio. La ricorrente ha depositato memoria. La causa è stata trattata all’udienza camerale non partecipata del 14 di dicembre 2023.

RITENUTO CHE

1. -Con il primo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. la violazione e falsa applicazione degli artt. 39,40, 43 della legge n. 2359 del 1865. La parte ricorrente preliminarmente rileva che, come affermato dalla Corte di merito, la controversia è esclusa dall’ambito di operatività temporale del D.P.R. n. 327 del 2001 perché la dichiarazione di pubblica utilità è

stata emessa in epoca antecedente al 30 giugno 2003. Rileva che la Corte ha determinato dapprima l’indennità di esproprio quindi l’indennità per la perdita di valore delle porzioni residue di terreno e infine l’indennità di occupazione legittima; deduce che questo procedimento è erroneo perché non tiene conto che l’attrice aveva diritto all’indennità per l’esproprio del pozzo sorgivo inteso quale manufatto, mentre la Corte ha ritenuto che l’indennizzo per la distruzione del pozzo fosse già compreso nella somma riconosciuta per la riduzione di valore dei terreni residui così erroneamente applicando l’art. 40 della legge n. 2359 del 1865 mentre la regola applicabile sarebbe quella del successivo art. 43. Secondo la parte l’indennità da riconoscere per la perdita del manufatto dovrebbe determinarsi sulla base del costo di costruzione a nuovo come quantificato dal consulente di parte.
2. -Con il secondo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c. la violazione degli artt. 132 c.p.c. e 118 disp. att. e la nullità della sentenza per carenza di motivazione, o motivazione apparente perplessa o incomprensibile. La ricorrente, sempre con riferimento al pozzo, censura l’affermazione della Corte, la quale ha rilevato che mai potrebbe corrispondersi il prezzo del manufatto al nuovo che andrebbe invece rapportato alle condizioni all’epoca dell’immissione in possesso. Si tratta -secondo la ricorrente -di un argomento in contraddizione con la conclusione che si proponeva di consolidare, cioè la negazione dell’indennità per la perdita del pozzo perché assorbita nelle indennità per il deprezzamento, in quanto introduce l’opposto concetto che l’indennizzo per la perdita del pozzo non debba più ritenersi compreso nell’indennità per la perdita di valore delle porzioni residue, ma debba invece riconoscersi in via autonoma e ciò rende del tutto incomprensibili le ragioni giustificative della statuizione sul punto.
3. -I primi due motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono infondati.

In primo luogo si osserva che è infondata la difesa della parte controricorrente, nella parte in cui rileva che sarebbe applicabile alla fattispecie la normativa del D.P.R. n. 327 del 2001, in quanto il Consorzio ha dato notizia della procedura espropriativa con nota del 24 luglio 2003; la contestazione è erronea perché l’art. 57 del testo unico esplicitamente fa riferimento alla data della dichiarazione di pubblica utilità.

Tuttavia, il riferimento operato dalla ricorrente agli artt. 40 e 43 della legge n. 2359 del 1865 è inconferente in quanto, mentre l’art. 40 disciplina il caso di occupazione parziale, disponendo che in tale ipotesi l’indennità consisterà nella differenza tra il giusto prezzo che avrebbe avuto l’immobile avanti l’occupazione, ed il giusto prezzo che potrà avere la residua parte di esso dopo l’occupazione, l’art. 43 riguarda le costruzioni le piantagioni e le migliorie, che risultino eseguite -sul suolo espropriato e non sul suolo residuo -al solo fine di conseguire indennità maggiori. Nel caso di specie invece si discute di un pozzo che pacificamente insiste(va) su una delle due porzioni non espropriate della particella 77, e che a conclusione dei lavori non è più presente. Correttamente, pertanto, la Corte ha considerato questa circostanza come concorrente a determinare il deprezzamento del fondo residuo, poiché la parte allega che prima dell’espropriazione era in possesso di un terreno avente una certa estensione, utilizzabile a fini produttivi e dopo l’espropriazione le è residuata una porzione di terreno di minore estensione (divisa in due) e nella quale non è più presente il pozzo, per ragioni che neppure il consulente è riuscito ad accertare compiutamente; in una siffatta ipotesi, considerando che il pozzo insiste(va) nella porzione non espropriata, deve valutarsi il deprezzamento del danno residuo e
non riconoscersi il risarcimento per equivalente, poiché il pozzo non è un manufatto espropriato.

La Corte ha quindi rilevato che la somma di euro 25.630,83 fosse sufficiente a coprire questo deprezzamento osservando che il valore non può corrispondersi secondo i nuovi prezzi e inoltre che il valore indicato dall’attrice per il manufatto è spropositato, sia in assoluto ,sia in relazione al valore complessivo del fondo dell’attrice e alla conseguente utilità ricavabile.

Ritenuto conforme a legge il criterio adottato (deprezzamento del fondo residuo), il resto attiene a valutazioni di merito di cui in questa sede non può sollecitarsi la revisione.

-Con il terzo motivo del ricorso si lamenta l’omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti. La ricorrente deduce che la Corte ha omesso di valutare una circostanza di fatto ritualmente dedotta dall’attrice nei rilievi del proprio consulente di parte, e cioè che i valori derivati dall’applicazione del ‘listino RAGIONE_SOCIALE‘ costituiscono un metodo di stima che porta solo a indicazioni di larga massima e che non può intendersi sostitutivo della stima ma solo di ausilio della stessa. Lamenta che il CTU abbia determinato l’indennità di esproprio sulla base di una media aritmetica in cui ha assegnato del tutto illogicamente al valore desunto dal ‘listino RAGIONE_SOCIALE‘ (pubblicazione di listini di valori immobiliari) pari dignità e valenza ai fini della stima rispetto ai valori emergenti dagli atti di trasferimento prodotti dall’attrice.
-Con il quarto motivo si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 4 c.p.c. la violazione degli articoli 132 C.P .C. e 118 disp. att. e la nullità della sentenza per carenza di motivazione o motivazione apparente, perplessa o incomprensibile.

Si tratta della stessa questione di cui al motivo terzo, proposta sotto il profilo della nullità per inesistenza della

motivazione; con la censura si lamenta che la pronuncia pone a base della determinazione la media aritmetica semplice delle tabelle nonostante l’attrice avesse evidenziato l’inattendibilità del dato desunto dal listino RAGIONE_SOCIALE; quindi la stima risulta illogicamente derivata da un lato da dati certamente attendibili risultanti dai contratti di beni analoghi, dall’altro da dati che non hanno riscontro con i valori praticati in loco.

6. -Con il quinto motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 3 la violazione e falsa applicazione dell’art. 40 della legge 2359 del 1865 nonché dell’art. 20 della legge 865 del 1971. La parte deduce che assegnando al valore desunto dal ‘listino RAGIONE_SOCIALE‘ pari dignità e rilevanza dei valori risultanti dagli atti pubblici di compravendita la pronuncia ha violato le norme indicate in epigrafe.

7. -I motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono inammissibili.

La Corte di merito ha osservato che la stima del consulente in prima battuta era stata formulata esclusivamente secondo il listino dei valori immobiliari dei terreni agricoli edito da RAGIONE_SOCIALE, dichiarando il consulente di non avere reperito atti di compravendita per terreni analoghi in zona; tuttavia, a seguito delle osservazioni del consulente di parte attrice, il quale aveva prodotto alcuni atti di compravendita dei suoli agricoli in zona, il consulente d’ufficio ha modificato le proprie conclusioni, mediando il valore unitario prima indicato con quelli desumibili da questi atti di compravendita. Questo valore è stato recepito alla Corte d’appello, in quanto ritenuto metodologicamente corretto, avendo il consulente utilizzato il procedimento estimativo sintetico comparativo e utilizzando diverse fonti, ossia i dati tratti da una pubblicazione specializzata (RAGIONE_SOCIALE) e quelli ricavati da atti di compravendita dei suoli agricoli in zona, tenendo conto anche del
danno dovuto alla perdita del pozzo che costituisce deprezzamento delle proprietà residue. La Corte ha esposto chiaramente e con congruenza logica il ragionamento sulla base del quale ha ritenuto recepibili i valori di stima della consulenza e non ha assegnato un valore apoditticamente decisivo ai listini utilizzati dal consulente, ma un valore consultivo, trattandosi di pubblicazione specializzata, selezionata dall’esperto sulla base delle sue cognizioni tecniche, valori che sono stati comparati con i valori desumibili da atti di compravendita per terreni analoghi.
Le censure pertanto, per un verso non colgono adeguatamente la ragione decisoria esposta dalla Corte d’appello, per altro verso non evidenziano fatti asseritamente decisivi il cui esame sia stato omesso, quanto piuttosto una argomentazione difensiva in ordine al metodo di stima; esse tendono pertanto a sollecitare la revisione del giudizio di merito operato dalla Corte d’appello e in quanto tali sono inammissibili

Ne consegue il rigetto del ricorso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

P.Q.M.

Rigetta il ricorso. Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, euro 200,00 per spese non documentabili oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento , e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente principale dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 14/12/2023 nella camera di consiglio

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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