Indennità di esproprio: il deprezzamento va pagato

Un privato cittadino ha contestato l’indennità di esproprio offerta da un Comune per un terreno utilizzato per costruire una strada. La Corte di Cassazione, ribaltando la decisione della Corte d’Appello, ha stabilito che l’indennizzo deve coprire anche il deprezzamento della porzione di proprietà residua, se questa diventa inutilizzabile o perde valore a causa della divisione. La Corte ha inoltre confermato che il valore dell’opera pubblica realizzata è escluso dal calcolo dell’indennità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 22 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Esproprio: la Cassazione tutela il proprietario per il deprezzamento dell’area residua

Quando la Pubblica Amministrazione espropria un terreno per realizzare un’opera pubblica, l’indennità di esproprio deve ristorare il proprietario della perdita subita. Ma cosa accade se l’esproprio riguarda solo una parte del fondo, rendendo il resto inutilizzabile o di minor valore? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce un principio fondamentale: anche il deprezzamento dell’area residua deve essere indennizzato.

I Fatti di Causa

Un proprietario terriero si opponeva alla stima dell’indennità offerta da un Comune per l’acquisizione di alcuni suoi terreni, utilizzati per la costruzione di una strada tangenziale. Il proprietario riteneva l’importo insufficiente, soprattutto perché non teneva conto di due aspetti cruciali: la perdita di valore della porzione di terreno rimasta di sua proprietà e la corretta qualificazione urbanistica di una parte dell’area.

La Corte d’Appello aveva respinto le richieste del cittadino, confermando la stima del Comune. Secondo i giudici di secondo grado, l’importo offerto era comunque superiore a quello calcolato dal consulente tecnico d’ufficio (CTU). Inoltre, avevano negato l’indennizzo per il deprezzamento dell’area residua per un presunto difetto di argomentazione da parte del proprietario.

Insoddisfatto della decisione, il proprietario ha presentato ricorso alla Corte di Cassazione, sollevando diverse questioni di diritto.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha analizzato i vari motivi del ricorso, accogliendone uno di fondamentale importanza e rigettando gli altri. La decisione finale ha portato alla cassazione della sentenza d’appello, con rinvio a un nuovo giudice per una valutazione più approfondita.

L’indennità di esproprio deve includere il deprezzamento dell’area residua

Il punto centrale della pronuncia riguarda il terzo motivo di ricorso. Il proprietario lamentava che la Corte d’Appello avesse illegittimamente negato il risarcimento per la superficie residua di circa 2.365 mq, divenuta di fatto inutilizzabile a seguito della realizzazione della strada.

La Cassazione ha dato ragione al ricorrente, affermando che la Corte d’Appello ha commesso un errore. Il proprietario, infatti, aveva chiaramente allegato e provato i fatti costitutivi del suo diritto: la divisione del fondo e l’inutilizzabilità della parte residua. Tali circostanze, confermate anche dalla consulenza tecnica, non potevano essere ignorate. Il giudice di merito ha il dovere di considerare tutti gli elementi che emergono nel corso del giudizio per determinare la giusta indennità, compresa la perdita di valore della proprietà non espropriata ma funzionalmente collegata a quella acquisita dall’ente pubblico.

Altri motivi di ricorso respinti

La Corte ha invece ritenuto infondati gli altri motivi. In particolare, ha confermato due principi consolidati:

1. Impossibilità di ridurre l’offerta: Nel giudizio di opposizione alla stima, se il proprietario è l’unico a fare causa, il giudice non può liquidare un’indennità inferiore a quella già offerta dall’ente, anche se le perizie tecniche suggeriscono un valore più basso. Per ottenere una riduzione, l’ente pubblico dovrebbe presentare una specifica domanda riconvenzionale.
2. Esclusione del valore dell’opera pubblica: L’indennità di esproprio deve essere calcolata sul valore venale del bene al momento del provvedimento, senza considerare l’incremento di valore derivante dalla costruzione dell’opera pubblica stessa.

Le motivazioni

La motivazione della Corte si fonda sul principio secondo cui il giudizio di opposizione alla stima non è un semplice controllo di legittimità di un atto amministrativo, ma un giudizio pieno sul rapporto tra espropriante ed espropriato. In questo contesto, il giudice deve determinare il “quantum” effettivamente dovuto, tenendo conto di tutti i danni patrimoniali subiti dal proprietario.

L’errore della Corte d’Appello è stato quello di non considerare adeguatamente le allegazioni del ricorrente riguardo all’inutilizzabilità dell’area residua. La Suprema Corte sottolinea che quando un immobile costituisce un’unica unità economica e funzionale, il distacco di una parte può influire negativamente sul valore della porzione rimanente, generando un danno che merita di essere indennizzato. Il giudice non può ignorare questi elementi, soprattutto quando sono supportati da prove e consulenze tecniche, ma deve procedere a una valutazione completa per garantire un ristoro giusto ed equo.

Conclusioni

Questa ordinanza rafforza la tutela del diritto di proprietà nei procedimenti di esproprio. Stabilisce chiaramente che l’indennità di esproprio non può limitarsi al solo valore del terreno sottratto, ma deve estendersi a coprire anche il pregiudizio economico subito dalla parte residua della proprietà. I proprietari che si trovano in situazioni simili hanno il diritto di chiedere e ottenere un indennizzo completo, a condizione di allegare e provare in modo puntuale il danno subito, ossia il nesso funzionale tra le aree e la perdita di valore della porzione non espropriata. La sentenza viene quindi cassata e il caso rinviato alla Corte d’Appello per un nuovo esame che tenga conto di questo fondamentale principio.

L’indennità di esproprio deve comprendere anche il deprezzamento della parte di terreno non espropriata?
Sì, secondo la Corte di Cassazione, l’indennità deve comprendere anche il danno derivante dalla perdita di valore o dall’inutilizzabilità dell’area residua, a condizione che il proprietario fornisca la prova del collegamento funzionale tra la parte espropriata e quella residua e del conseguente deprezzamento.

Nel calcolare l’indennità per acquisizione sanante, si deve considerare il valore dell’opera pubblica costruita sul terreno?
No, la giurisprudenza consolidata, confermata in questa ordinanza, stabilisce che il valore venale del bene deve essere determinato senza tener conto dell’incremento di valore generato dall’opera pubblica realizzata dalla Pubblica Amministrazione.

Se in un giudizio di opposizione alla stima, il consulente tecnico del giudice (CTU) calcola un’indennità inferiore a quella offerta dall’ente pubblico, il giudice può ridurre l’importo?
No, il giudice non può determinare un importo inferiore a quello offerto dall’ente se il giudizio è stato promosso solo dal proprietario. Per ottenere una riduzione, l’ente espropriante dovrebbe presentare un’apposita domanda riconvenzionale.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 11658 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 11658 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 04/05/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 2433/2024 R.G. proposto da : COGNOME rappresentato e difeso da ll’avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende -ricorrente- contro

COMUNE DI COGNOME, in persona del Sindaco, elettivamente rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende -controricorrente- avverso l’ ORDINANZA della CORTE D’APPELLO CATANZARO n. 42/2021 depositata il 10/11/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

COGNOME NOME ha proposto opposizione alla stima della indennità per l’acquisizione sanante disposta ai sensi dell’art. 42 -bis del DPR 327/2001 di terreni di sua proprietà utilizzati per la

realizzazione di una strada tangenziale tra Nicotera e Rosarno. La Corte d’appello ha escluso il valore dell’opera dal computo dell’indennità, e ritenuto i terreni non edificabili alla data dell’acquisizione, ha rilevato che tanto il valore accertato dal CTU che quello invocato dal CTP risultano in ogni caso inferiori a quello offerto in sede amministrativa. Ha pertanto confermato l’importo della stima già offerto, in difetto di domanda riconvenzionale del Comune. Inoltre la Corte d’appello ha escluso la valutazione del deprezzamento del residuo terreno ritenendo il difetto di puntuale argomentazione di parte, non chiarita la unitarietà del fondo e comunque la natura non edificabile dell’area.
Avvero la predetta sentenza ha proposto un ricorso per cassazione COGNOME affidandosi a cinque motivi; il Comune ha svolto difese con controricorso, sollevando eccezione di tardività. Le parti hanno depositato memorie

RILEVATO CHE

1.- Preliminarmente è da respingere la eccezione del Comune secondo cui il ricorso sarebbe tardivo, in quanto il procedimento sarebbe da equipararsi ‘ ad un secondo grado per i procedimenti semplificati di cognizione’ e avrebbe dovuto quindi essere proposto entro sessanta giorni dalla comunicazione dell’ordinanza impugnata da parte della cancelleria della Corte d’appello di Catanzaro oppure entro trenta giorni dalla notifica eseguita dal difensore del Comune di Limbadi. Secondo il Comune sarebbero applicabili al presente ricorso le norme di cui ai (previgenti) artt. 702 e segg. c.p.c. Il Comune erroneamente equipara procedimenti tra di loro diversi, posto che il ricorso per cassazione mantiene le sue caratteristiche e la sua disciplina processuale anche quando rivolto avverso provvedimento pronunciato in unico grado. Il termine del ricorso per cassazione, come stabilito dall’art. 325 c.p.c. è di giorni sessanta decorrenti dalla notifica, in questo caso rispettati, posto c he lo stesso Comune afferma che l’ordinanza è
stata notificata ai procuratori costituiti in data 15.11.2023, mentre il ricorso per cassazione è stato notificato il 13.01.2024

12.- Con il primo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. la violazione ed erronea applicazione degli artt. 54 e 42-bis del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327 per la omessa quantificazione indennità.

2.1- Con il secondo motivo del ricorso si lamenta in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 4, c.p.c. la nullità della ordinanza impugnata per omessa pronuncia e violazione dell’art. 112 c.p.c. per omessa pronuncia.

Il ricorrente lamenta l’errore della Corte d’appello che omettendo di pronunciarsi sulla stima avrebbe violato il principio secondo cui l’opposizione alla stima è un giudizio sul rapporto e non sull’atto e avrebbe dovuto quindi determinare in ogni caso la giusta stima e non limitarsi a rilevare che l’importo offerto dal Comune è maggiore di quello determinato in sede di consulenza. La censura è fatta valere sia sotto il profilo della violazione di legge che sotto il profilo della nullità della sentenza per omessa pronuncia.
2.2.- I motivi sono infondati.

La Corte d’appello non si è sottratta al dovere di procedere ad un giudizio sul rapporto (sul tema v. Cass. n. 4388/2006 e Cass. n. 7154/2018), avendo accertato che il terreno è agricolo e non edificabile; questa è la valutazione essenziale che era rimessa alla Corte d’appello da cui discende poi anche la quantificazione della indennità. La Corte di merito ha reso note le ragioni per le quali non ha quantificato una indennità diversa da quella che era stata offerta dal Comune, in quanto il consulente tecnico d’ufficio ed anche il consulente tecnico di parte erano arrivati ad un computo inferiore e la domanda non consentiva di liquidare una stima minore, dal momento che era proposta dal privato e non era stata proposta alcuna domanda da parte del Comune.
La Corte d’appello si è quindi attenuta al principio secondo il quale il giudizio di opposizione alla stima dell’indennità non si configura come un giudizio di impugnazione dell’atto amministrativo ma introduce un ordinario giudizio sul rapporto, che non si esaurisce nel mero controllo delle determinazioni adottate in sede amministrativa, ma è diretto a stabilire il “quantum” dell’indennità, effettivamente dovuto, nel quale il giudice compie la valutazione in piena autonomia, va coordinato con quello della domanda, per cui, in presenza di stima definitiva, il giudizio di opposizione può concludersi con una statuizione più favorevole all’opponente, ma non può determinare un importo minore, a meno che non vi sia domanda in tal senso da parte dell’espropriante, il quale, ove convenuto nel giudizio, deve osservare le forme e i termini della domanda riconvenzionale, in quanto aziona una contropretesa che va oltre il rigetto della domanda principale. (Cass. n. 4388/2006; Cass. n. 716/2011).
3.- Con il terzo motivo del ricorso si lamenta la violazione ed erronea applicazione dell’art. 32 comma 1 e 2, dell’art. 33, dell’art. 40 comma 1, dell’art. 50 comma 1, del D.P.R. 8 giugno 2001, n. 327, in riferimento all’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.. Il ricorrente lamenta l’illegittimità della ordinanza impugnata, per avere la Corte illegittimamente rigettato la domanda relativa al riconoscimento del deprezzamento delle aree residue per effetto della riduzione conseguente al provvedimento di acquisizione atteso che, alla luce del contenuto del ricorso introduttivo ed alla luce della CTU espletata nel giudizio di merito, la Corte d’Appello avrebbe dovuto fondata la domanda; egli aveva infatti dedotto che gli era stata restituita una superficie di 2365 mq divenuta inutilizzabile e comunque deprezzata e aveva chiesto di procedere attraverso consulenza alla determinazione dell’indennizzo dovuto a causa della inutilizzabilità dell’area residua. Nonostante l’esito favorevole delle indagini devolute al consulente la Corte ha respinto la domanda.
4.- Il motivo è fondato.

Il ricorrente ha allegato l’inutilizzabilità dell’area residua facendo puntualmente riferimento ai fatti costitutivi del diritto cioè la restituzione di una parte dell’area e deducendone la sua inutilizzabilità; aveva peraltro chiesto consulenza tecnica e da quanto trascrive alle pagine 14/15 del ricorso da questa consulenza è emerso sia che la parte residua del fondo era collegata strettamente a quella espropriata da un vincolo strumentale obiettivo sicché l’intero immobile aveva il carattere di una unità economica e funzionale, sia che il distacco di una parte di esso aveva influito oggettivamente in modo negativo sulla parte residua determinando quindi una indennità. Il deficit di allegazione, che si ascrive al ricorrente, attinge circostanze che rientrano nel giudizio sul rapporto cui il giudice del merito è tenuto, anche a mezzo di CTU. Ha quindi errato la Corte d’appello a non considerare questi elementi.
5.- Con il quarto motivo del ricorso si lamenta in relazione all’art. 360, c. 1, n . 3, c.p.c. la violazione e falsa applicazione dell’art. 42 -bis del D.P.R., n. 327/2001 e la violazione dei principi enunciati dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 181 del 2011, applicabili in tema di determinazione del valore di mercato dei terreni oggetto di acquisizione sanante. Il ricorrente lamenta che ingiustamente la Corte abbia disconosciuto il valore del certificato di destinazione urbanistica, dal quale si evince che il terreno interessato ricadeva per mq 869 in ‘aree soggette alla ricomposizione degli isolati’ e dunque in zona edificabile asserendo – illegittimamente ed illogicamente – che anche la predetta area di quasi 900 mq. e che i terreni in questione si trovano all’interno di una zona urbanistica edificabile è in funzione della stessa sono stati e vengono utilizzati (come strada) di conseguenza liquidando secondo il criterio dei valori agricoli medi così riducendo l’indennizzo che invece spetterebbe al ricorrente.
6.- Il motivo è inammissibile.

Si tratta di censure di merito con la quale si chiede in sostanza la revisione del giudizio di fatto operato dalla Corte d’appello la quale ha ritenuto che il terreno non fosse edificabile in concreto data l’esiguità della porzione 900 m quadri che ricade in zona di aree soggette alla ricomposizione degli isolati, la tipologia di opera pubblica realizzata e per la necessità di tenere conto delle fasce di rispetto. Di conseguenza la Corte distrettuale ha bene esplicato le ragioni per le quali ha qualificato le aree come agricole, qualificazione dalla quale poi discende la stima, nel rispetto del criterio della determinazione del valore di mercato, dal momento che il valore di mercato delle aree agricole è inferiore al valore di mercato delle aree edificabili
7.- Con il quinto motivo del ricorso si lamenta la violazione e falsa applicazione degli artt. 42-bis e 33 del D.P.R., n. 327/2001 nonché dell’art 934 c.c. in relazione all’art. 360, c. 1, n . 3, c.p.c.. Il ricorrente deduce che erroneamente è stato escluso il valore dell’opera pubblica realizzata sul suolo.

8.- Il motivo è infondato.

La Corte di merito si è attenuta alla consolidata giurisprudenza di questa Corte secondo la quale in tema di liquidazione dell’indennità per acquisizione sanante, ai sensi dell’art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001, il valore venale del bene va determinato senza considerare quello dell’opera pubblica realizzata dalla P.A. (Cass n. 25707/2024; Cass. n. 9871/2023).

Si è affermato al riguardo che in tema di indennizzo ex art. 42-bis del d.P.R. n. 327 del 2001, ai fini della determinazione del valore venale del bene oggetto del provvedimento di c.d. “acquisizione sanante”, alla data della adozione dello stesso, non deve computarsi – alla luce del tenore del citato articolo, nonché del richiamo operato da quest’ultimo all’art. 37, comma 4, del predetto D.P.R., che fa salva la disposizione del precedente art. 32,

comma 1 – anche il valore dell’opera pubblica che sullo stesso bene sia stata, anche solo parzialmente, realizzata dalla pubblica amministrazione. (Cass. n. 9871 del 13/04/2023).

Ne consegue, in accoglimento del terzo motivo del ricorso, respinti gli altri la cassazione sul punto del provvedimento impugnato e il rinvio alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

accoglie il terzo motivo del ricorso respinti gli altri cassa il provvedimento impugnato e rinvia alla Corte d’appello di Catanzaro in diversa composizione per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 10/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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