Indennità di esproprio: i criteri di valutazione

Un Comune ha contestato l’indennità di esproprio per terreni destinati a un piano industriale, criticando i metodi di valutazione dell’esperto del tribunale. La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso, confermando la decisione della Corte d’Appello. La sentenza ha chiarito che le critiche alle scelte tecniche dell’esperto non sono ammissibili in Cassazione se non si dimostra l’omissione di fatti decisivi. Inoltre, ha stabilito che coefficienti fiscali possono essere usati come criteri di giudizio ragionevoli, anche se non sono direttamente applicabili alla determinazione dell’indennità di esproprio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 25 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

L’indennità di esproprio: la Cassazione sui criteri di stima

La determinazione della corretta indennità di esproprio rappresenta un punto cruciale di equilibrio tra l’interesse pubblico alla realizzazione di opere e il diritto di proprietà privata. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre importanti chiarimenti sui criteri di valutazione dei terreni espropriati e sui limiti alla possibilità di contestare in sede di legittimità la consulenza tecnica d’ufficio (CTU). Il caso analizzato vede un Comune contrapposto a due proprietari terrieri riguardo alla quantificazione del valore di alcuni lotti destinati a un Piano per gli insediamenti produttivi (PIP).

I fatti di causa

Due proprietari di terreni siti in un Comune pugliese si rivolgevano alla Corte d’Appello per ottenere la determinazione dell’indennità a seguito dell’esproprio dei loro suoli, utilizzati per la realizzazione di un’area industriale (PIP). La Corte, basandosi sulle conclusioni di un Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), stabiliva il valore dei terreni in circa 26 euro al metro quadrato, utilizzando il metodo del valore di trasformazione. Di conseguenza, liquidava ai due ex proprietari indennizzi per circa 547.000 euro e 58.000 euro.
Ritenendo la valutazione errata e l’indennità eccessiva, il Comune proponeva ricorso per cassazione, articolando la propria impugnazione in cinque distinti motivi.

I motivi del ricorso del Comune e l’indennità di esproprio

Le censure mosse dall’Ente locale si concentravano quasi interamente sulla metodologia adottata dal CTU e recepita dalla Corte d’Appello. In sintesi, il Comune lamentava:

1. Metodologia di stima errata: Il CTU avrebbe utilizzato un’applicazione web generica per determinare il costo di costruzione di un capannone, senza considerare le specificità del mercato locale. Inoltre, avrebbe applicato un coefficiente del 20% per l’incidenza del suolo basandosi su una norma fiscale (art. 36, d.l. 223/2006) non pertinente ai fini espropriativi.
2. Omesso esame di preventivi: Il consulente del Comune aveva prodotto preventivi di una società di costruzioni che indicavano costi di edificazione inferiori, ma questi non sarebbero stati adeguatamente considerati.
3. Comparabili non pertinenti: La stima si basava anche su atti di compravendita relativi a capannoni in una zona industriale diversa (“D6”) da quella dei terreni espropriati (“D2”).
4. Violazione di legge: Il quarto motivo ribadiva l’errata applicazione della norma fiscale per la determinazione del valore del suolo.
5. Errore sull’indice urbanistico: Il CTU avrebbe utilizzato l’indice fondiario anziché quello territoriale, che è il parametro corretto per aree soggette a pianificazione urbanistica attuativa come i PIP, poiché tiene conto anche degli spazi pubblici.

La decisione della Corte di Cassazione e i limiti alla critica della CTU

La Suprema Corte ha dichiarato inammissibili tutti i motivi di ricorso, fornendo importanti principi sulla valutazione dell’indennità di esproprio e sulla revisione delle perizie in sede di legittimità.

Le motivazioni

La Corte ha spiegato che, a seguito della riforma del 2012, la critica a una consulenza tecnica in Cassazione è ammissibile solo se si denuncia l’omesso esame di un fatto storico preciso e decisivo, non se ci si limita a contestare le scelte metodologiche o le conclusioni tecniche dell’esperto. Nel caso di specie, il Comune non contestava un’omissione fattuale, ma il merito delle valutazioni del CTU, che il giudice di merito è libero di fare proprie, specialmente quando, come in questo caso, il CTU aveva già risposto alle osservazioni di parte.

Sul quarto motivo, relativo all’applicazione del coefficiente fiscale del 20%, la Cassazione ha chiarito un punto fondamentale. La Corte d’Appello non ha applicato direttamente la norma fiscale, ma ha utilizzato quel parametro come un “equo criterio di giudizio” e un “limite minimo di valutazione”. Tale operazione rientra nella discrezionalità del giudice di merito e non costituisce una violazione di legge, ma una valutazione di fatto non sindacabile in Cassazione.

Riguardo all’uso di comparabili di un’altra zona industriale, i giudici hanno rilevato che il Comune non aveva dimostrato di aver sollevato questa specifica eccezione nei precedenti gradi di giudizio, rendendo il motivo inammissibile per carenza di specificità.

Infine, sul quinto motivo (indice fondiario vs. territoriale), la Corte ha ritenuto il ricorso non autosufficiente. Il Comune non ha illustrato i parametri di calcolo che avrebbero dimostrato l’errore e il conseguente danno. Anzi, è emerso che l’applicazione del corretto indice territoriale avrebbe portato a un valore del terreno superiore a quello liquidato, facendo venire meno l’interesse stesso del Comune a sollevare la censura.

Le conclusioni

L’ordinanza ribadisce un principio consolidato: l’impugnazione in Cassazione non può trasformarsi in un terzo grado di giudizio sul merito della controversia. Le valutazioni tecniche del CTU, una volta fatte proprie dal giudice con una motivazione non meramente apparente, diventano difficilmente attaccabili. La decisione offre anche una lezione pratica: l’utilizzo di parametri normativi provenienti da settori diversi (come quello fiscale) è ammissibile nel processo di stima, non come applicazione diretta della norma, ma come uno degli elementi che concorrono a formare il libero convincimento del giudice su un equo criterio di valutazione. Per gli enti pubblici e i privati coinvolti in procedure espropriative, ciò significa che la battaglia sulla quantificazione dell’indennità si gioca quasi interamente nei gradi di merito, attraverso un confronto puntuale e ben documentato con le risultanze della consulenza tecnica.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione tecnica del CTU sull’indennità di esproprio?
No, non è possibile contestare le scelte metodologiche o le conclusioni dell’esperto. La critica in Cassazione è ammessa solo se si dimostra che il giudice e il CTU hanno omesso di esaminare un fatto storico preciso e decisivo che, se considerato, avrebbe portato a una decisione diversa.

Un coefficiente previsto da una legge fiscale può essere usato per calcolare l’indennità di esproprio?
Sì, ma non come applicazione diretta della legge. La Corte ha stabilito che un giudice può utilizzare un parametro fiscale come un “equo criterio di giudizio” o come “limite minimo di valutazione” nell’ambito della sua valutazione di merito, senza che ciò costituisca una violazione di legge.

Quale indice urbanistico si usa per calcolare il valore di un’area in un piano per insediamenti produttivi (PIP)?
Per i suoli ricadenti in piani attuativi come i PIP, si deve considerare la potenzialità edificatoria media dell’intero comparto. Questo significa che si deve fare riferimento all’indice di fabbricabilità territoriale, che tiene conto anche dell’incidenza delle aree destinate a infrastrutture e servizi pubblici, e non all’indice fondiario, che si riferisce solo al singolo lotto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 34342 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 34342 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 28/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n° NUMERO_DOCUMENTO del ruolo generale dell’anno 2020

, proposto da

Comune RAGIONE_SOCIALE Canosa di Puglia (c.f.: NUMERO_DOCUMENTO), in persona del Sindaco p.t., AVV_NOTAIO, rappresentato e difeso, giusta procura speciale in calce al presente ricorso rilasciata dal Dirigente del Settore LL.PP. manutenzione del comune di Canosa di Puglia ai sensi e per gli effetti dell’art. 50 dello Statuto comunale, nonché in forza della deliberazione di G.C. n. 56 del 5.3.2020, dall’AVV_NOTAIO (c.f. CODICE_FISCALE), ed elettivamente domiciliato presso lo studio legale RAGIONE_SOCIALE in INDIRIZZO, sulla INDIRIZZO (tel./fax: NUMERO_TELEFONO – p.e.c.: EMAIL).
Ricorrente

contro

COGNOME NOME (nato il DATA_NASCITA a Canosa di Puglia ed ivi residente alla INDIRIZZO – c.f. CODICE_FISCALE) e COGNOME NOME (nato il DATA_NASCITA a Canosa di Puglia e residente a Sesto San Giovanni INDIRIZZO– alla INDIRIZZO

150 – c.f. CODICE_FISCALE), rappresentati e difesi dall’AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) del Foro di Trani, elettivamente domiciliati in Roma alla INDIRIZZO (presso AVV_NOTAIO), come da procura speciale ad litem redatta su foglio separato ed allegata al ricorso in calce sì da costituirne parte integrante, il quale dichiara di voler ricevere gli avvisi di cancelleria al numero di fax NUMERO_TELEFONO o al seguente indirizzo di posta elettronico certificata: EMAIL.
Controricorrenti

avverso l’ordinanza della Corte d’appello di Bari n° 350 depositata il 30 gennaio 2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 2 ottobre 2025 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1 .- NOME COGNOME e NOME COGNOME -proprietari di due lotti di terreno siti nel Comune di Canosa di Puglia ed estesi, rispettivamente, 18.896 mq e 2.004 mq -chiedevano alla Corte d’appello di Bari la determinazione dell’indennità a seguito dell’esproprio dei loro suoli, utilizzati per realizzare l’urbanizzazione primaria e secondaria del Piano per gli insediamenti produttivi (PIP).

La Corte, disposta c.t.u., ne recepiva le conclusioni e -premesso che il consulente aveva correttamente adottato per la stima il metodo del valore di trasformazione -riteneva che i terreni valessero euro 26,31 al metro quadrato.

L’indennizzo spettante ai due ex proprietari -incrementato del 10% in applicazione dell’art. 37, secondo comma, del d.P.R. n° 327/2001 -era dunque pari ad euro 546.869,13 per COGNOME e ad euro 57.997,76 per COGNOME.

2 .- Ricorre per cassazione il Comune in base a cinque motivi, illustrati da memoria.

Resistono gli ablati, che concludono per la reiezione dell’impugnazione.

Il ricorso è stato assegnato per la trattazione in adunanza camerale ai sensi dell’art. 380bis cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

3 .- Col primo motivo (formulato ex art. 360 n° 5 cod. proc. civ.) l’Ente locale lamenta l’omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti e la nullità della sentenza per motivazione apparente.

Il c.t.u., senza tener conto della stima resa dalla terna arbitrale nominata ex art. 21 d.P.R. n° 327/2001 (che aveva concluso per un valore di euro 17,472/mq), avrebbe adottato, quale metodo di determinazione del valore di trasformazione dei suoli, un applicativo web reperito in rete (denominato Cresme), che, tuttavia, individuerebbe il valore al metro quadrato dei fondi riferito alla costruzione di un capannone generico, mentre la stima andava fatta con riferimento ad un capannone specifico sito nel Comune di Canosa.
Il c.t.u., inoltre, avrebbe calcolato il costo di incidenza del suolo mediante il parametro dell’art. 36, settimo comma, del d.l. n° 223/2006, ossia applicando la percentuale del 20%, prevista -però -a meri fini fiscali e non a fini espropriativi.

Per i costi di urbanizzazione dei suoli il c.t.u. avrebbe abbattuto il valore forfettariamente del 10%, erroneamente applicando l’indice fondiario di edificabilità.

Il c.t.u., inoltre, avrebbe mantenuto ferme tali conclusioni nonostante le critiche mosse dal c.t.p. del Comune e la Corte, dopo aver chiesto chiarimenti, avrebbe fondato la decisione sul divisamento del suo Ausiliare, senza dar conto delle critiche mosse dal consulente del Comune e senza tenere conto delle criticità eviden-

ziate nell’ordinanza 15 gennaio 2019, con la quale vennero chiesti i chiarimenti al c.t.u.

Da qui l’omesso esame dei fatti indicati dal c.t.p. e l’apparenza della motivazione.

Col secondo motivo il Comune deduce, ai sensi dell’art. 360 n° 4 e 5, « omesso esame di fatti decisivi per il giudizio che sono stati oggetto di discussione tra le parti. Nullità della sentenza per motivazione “apparente” ».

Il c.t.p. del Comune avrebbe accertato il valore di trasformazione del suolo mediante alcuni preventivi della RAGIONE_SOCIALE, aventi ad oggetto la spesa occorrente per la costruzione di immobili prefabbricati adibiti a capannoni industriali, nei quali si esponevano costi unitari inferiori a quelli stimati dal c.t.u.

Ulteriori osservazioni erano state inoltre avanzate in ordine alle caratteristiche dell’opificio.

Tutte queste osservazioni erano state ribadite nel corso delle udienze davanti alla Corte d’appello, ma quest’ultima aveva aderito alle conclusioni del suo Ausiliare, senza esporre specifiche ragioni di dissenso dai rilievi avanzati dal Comune a mezzo del proprio c.t.p.

Da qui l’inadeguatezza motivazionale sconfinante in motivazione apparente.

4 .- I mezzi sono inammissibili.

È, infatti, noto (per tutte: Cass., sez. L, 12 aprile 2024, n° 9925) che -a seguito della riforma dell’art. 360 cod. proc. civ. introdotta con l’art. 54 del d.l. n° 83/2012 -la critica alla c.t.u. può avere ingresso in base all’art. 360 n° 5 cod. proc. civ. solo ove essa denunci un preciso fatto storico, sottoposto alla dialettica del contraddittorio dalla difesa, legale o tecnica, di natura decisiva, tale cioè da ribaltare o modificare significativamente l’esito della lite, che il consulente e, quindi, il giudice del merito abbia omesso di considerare.
La medesima critica può essere introdotta nel giudizio di legittimità anche in base all’art. 360 n° 4 cod. proc. civ., ma solo ove il giudice abbia completamente obliterato le specifiche censure della difesa (legale o tecnica) nel suo percorso motivazionale e sia, dunque, giunto alla decisione in base ad una motivazione apparente, in quanto mancante di uno snodo logico essenziale.

Tale ultima ipotesi, tuttavia, non ricorre quando il giudice abbia menzionato nella motivazione i rilievi critici mossi alla consulenza d’ufficio, dichiarando nondimeno di aderire comunque alle determinazioni dell’Ausiliare; oppure, a maggior ragione, quando il c.t.u. abbia risposto nella relazione finale alle osservazioni formulate dalle parti nel corso delle indagini.

Ora, sol che si legga la motivazione dell’ordinanza qui gravata, si può agevolmente constatare che il c.t.u. aveva replicato alle osservazioni del c.t.p. del Comune in punto di idoneità dell’applicativo web a calcolare il valore unitario (al mq) di un capannone sito in Canosa di Puglia, facendo osservare che il software utilizzato dava la possibilità di scegliere la regione ed il comune di collocazione di tale ipotetico capannone.

L’ordinanza impugnata dà poi conto della scelta del c.t.u. di utilizzare, per stabilire l’incidenza del suolo, il parametro previsto dall’art. 36, settimo comma, del d.l. n° 223/2006 e della sostanziale correttezza di tale criterio (da considerare non come parametro fisso, ma come limite minimo della valutazione), sia perché previsto dalla legge, sia perché pertinente, essendo utilizzato da alcuni Comuni per il calcolo dell’IMU sulle aree edificabili.

Su questo specifico punto, replicato nel quarto motivo di ricorso, si rimanda inoltre a quanto esposto al successivo paragrafo 7.

Anche l’abbattimento forfettario del 10% per l’urbanizzazione dei fondi è stato considerato sia dal c.t.u. nella sua relazione, che dalla Corte nella motivazione.

Ed anche per questo profilo, oggetto del quinto mezzo, si rimanda a quanto verrà aggiunto al successivo paragrafo 9.

Dunque, è evidente che, da un lato, non sussiste il vizio di carente motivazione, in quanto la Corte ha preso in esame tutte le questioni dedotte dal Comune e che, dall’altro, le critiche alla consulenza mosse con i mezzi in esame si risolvono in censure alle scelte insindacabili fatte dal giudice del merito di aderire alle conclusioni del proprio Consulente, il quale ha risposto alle osservazioni dei c.t.p. di parte comunale.

Giova, peraltro, aggiungere che la Corte ha tratto conferma della corretta stima dei terreni anche dal confronto dei risultati forniti da altro applicativo (DEI della RAGIONE_SOCIALE del RAGIONE_SOCIALE) e dai valori forniti dall’RAGIONE_SOCIALE), cui -com’è noto ( ex multis Cass., sez. trib., 9 febbraio 2018, n° 3197) può farsi ricorso unitamente ad altri elementi indiziari di giudizio: passaggi logici che non risultano nemmeno censurati dai mezzi in esame, donde un ulteriore motivo di loro inammissibilità.
Quanto, infine, alle proposte della RAGIONE_SOCIALE (società che costruisce capannoni prefabbricati), oggetto del secondo motivo, il mezzo è del pari inammissibile, posto che anche in questo caso il c.t.u. ha fornito i chiarimenti tenendo conto delle osservazioni del c.t.p. comunale (come riferisce il controricorso alle pagine 19-20) e che la Corte, sebbene senza citare espressamente in ordinanza le due proposte commerciali, ha aderito alle conclusioni del proprio Ausiliare: sicché, ancora una volta, non sussiste alcun vizio di carente motivazione o di omesso esame di fatti decisivi.
4 .- Col terzo motivo l’Ente locale denuncia, ancora, omesso esame di fatti decisivi per il giudizio, oggetto di discussione tra le parti, ed insufficienza della motivazione.

La Corte avrebbe tratto il convincimento della correttezza della stima del c.t.u. dal fatto che il geom. COGNOME, componente della terna di stimatori ex art. 21 del d.P.R. n° 327/2001 nominato dal

Comune, aveva presentato due atti di compravendita di capannoni industriali nei quali il valore unitario era, rispettivamente, di euro 500,00 e 518,00, dunque assolutamente prossimo a quello indicato dal c.t.u.

A tale conclusione la Corte sarebbe giunta omettendo, però, di considerare il fatto decisivo che le due compravendite riguardavano capannoni industriali siti in Canosa di Puglia, in zona PIP ‘ D6 ‘ e non, invece, in zone PIP ‘ D2 ‘, come i suoli degli ablati.

5 .- Il motivo è inammissibile.

Anche a tacere del fatto che l’indicazione dei due comparabili venne fatta dal Comune tramite il suo tecnico nominato nella terna arbitrale ex art. 21 del d.P.R. n° 327/2001 (sicché l’eccezione è sollevata contra factum proprium , ponendosi in contraddizione con il proprio precedente comportamento), va preliminarmente osservato che la questione della diversa zona nella quale erano posti gli immobili oggetto dei due rogiti di compravendita non risulta menzionata dalla sentenza gravata.

Ed è noto che, quando siano prospettate questioni di cui non vi sia cenno nella sentenza impugnata (ovvero questioni implicanti un accertamento di fatto non trattato), il ricorrente, in osservanza del principio di specificità dei motivi e a pena di inammissibilità, ha l’onere non solo di allegare l’avvenuta loro deduzione dinanzi al giudice di merito, ma anche di riportare dettagliatamente in ricorso gli esatti termini in cui la questione sia stata posta da lui in primo e secondo grado e di indicare in quali atti del giudizio precedente lo abbia fatto (Cass., Sez. Un., 28 ottobre 2020, n° 23745).
La carenza di tale indicazione rende il motivo inammissibile.

Peraltro, dalle allegazioni difensive del controricorso (pagine 1617) si apprende che il c.t.u. aveva replicato alle osservazioni del c.t.p. del Comune, a seguito della produzione dei due atti di compravendita sopra indicati, con la conseguenza che la Corte territoriale ha correttamente aderito alle conclusioni del proprio Ausiliare,

senza che fosse necessario argomentare ulteriormente in ordine alla questione posta dal c.t.p. dell’Ente locale ( ex multis : Cass., sez. I, 16 novembre 2022, n° 33742): ne discende che il motivo si appalesa inammissibile anche per tale ulteriore ragione.

6 .- Col quarto motivo -formulato ai sensi dell’art. 360, primo comma, n° 3 cod. proc. civ. -il Comune lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 36, settimo comma, del d.l. 4 luglio 2006 n° 223.

La Corte territoriale, per desumere il valore del suolo dal valore dell’ipotetico fabbricato edificabile sul lotto, avrebbe applicato il coefficiente del 20%, previsto da tale norma, che, tuttavia, riguarderebbe solo la materia fiscale e non quella delle espropriazioni per PU.

7 .- Il mezzo -che nella sostanza replica una doglianza già formulata col primo motivo e sopra respinta -è inammissibile, in quanto non coglie l’esatta ratio decidendi dell’ordinanza gravata.

La Corte, infatti, dopo aver premesso che il parametro del 20% (di ragguaglio del valore del terreno all’ipotetico fabbricato edificabile sul suolo) era ‘ previsto dalla legge ‘ ed era ‘ pertinente, essendo utilizzato da alcuni Comuni per il calcolo dell’IMU sulle aree edificabili ‘, ha aggiunto che il coefficiente non era fisso, ‘ in quanto rappresenta il limite minimo di tale valutazione, nel senso che esso viene indicato, per l’appunto, come percentuale «non inferiore», essendo quindi possibile stabilire anche una percentuale superiore ‘: snodo logico che lascia comprendere come la Corte, in realtà, non abbia fatto applicazione diretta della norma (art. 36, settimo comma, d.l. n° 223/2006), ma abbia considerato il parametro indicato come equo criterio di giudizio applicabile al caso di specie.
Ne deriva non solo che non sussiste la violazione di legge denunciata, in quanto non è stata fatta alcuna applicazione diretta dell’art. 36, settimo comma, citato, ma anche che la conclusione cui è giunta la Corte è frutto di valutazioni di merito non sindacabili

in sede di legittimità, in assenza di una censura di insufficienza del percorso motivazionale.

8 .- Col quinto mezzo il Comune si duole della violazione e falsa applicazione dell’art. 3 del d.m. 2 aprile 1968 n° 1444.

La Corte avrebbe determinato il valore dei suoli seguendo il c.t.u., che lo aveva calcolato in base all’indice fondiario, anziché a quello territoriale.

Al contrario, secondo la giurisprudenza di legittimità, allorquando il valore venale di un fondo debba determinarsi in base al suo valore di trasformazione, deve essere recepito non l’indice relativo alla densità fondiaria, ma quello che individua la densità territoriale della zona, posto che soltanto quest’ultimo include nel calcolo la percentuale di spazi pubblici gravanti sul fondo espropriato.

9 .- Il mezzo è inammissibile.

Anzitutto, il ricorrente non lamenta la falsa applicazione delle disposizioni normative statali o regionali che regolamentano i Piani per gli insediamenti produttivi (PIP) per la regione Puglia (si veda, in particolare, l’art. 27 della legge 22 ottobre 1971 n° 865 e gli artt. 19 e seguenti della legge reg. Puglia 12 febbraio 1979 n° 6 per ciò che concerne gli oneri di urbanizzazione), ma si duole, più specificamente, della applicazione di un coefficiente di incidenza delle opere di urbanizzazione pari al 10% empiricamente calcolato in relazione ai due lotti.
Sennonché, il mezzo non illustra i parametri di calcolo di tale indice medio e non consente di comprendere se il coefficiente concretamente applicato dalla Corte d’appello sia effettivamente erroneo o se corrisponda invece a quello medio della zona o del comparto, invocato dall’Ente locale, oppure, ancora, se esso sia addirittura inferiore (come deduce il resistente alle pagine 26-29 del controricorso).

In conclusione, il mezzo non è autosufficiente.

Inoltre, è ben vero -com’è stato deciso in più occasioni (da ultimo si veda Cass., sez. I, 26 settembre 2016, n° 18841; Cass., sez. I, 14 giugno 2018, n° 15579; Cass., sez. I, 20 novembre 2018, n° 29873) -che per i suoli ricadenti in piani PIP (o PEEP) la valutazione delle possibilità legali ed effettive di edificazione va fatta tenendo presente che i volumi realizzabili non possono essere quantificati applicando senz’altro l’indice fondiario di edificabilità, il quale è riferito alle singole aree specificamente destinate alla edificazione privata dallo strumento urbanistico attuativo.
Infatti, poiché ai fini dell’esercizio concreto dello ius aedificandi è necessario che l’area sia urbanizzata, occorre tener conto dell’incidenza degli spazi riservati (secondo le prescrizioni dello strumento urbanistico attuativo) ad infrastrutture e servizi di interesse generale; il che può anche essere espresso ricorrendo a indici medi di edificabilità riferiti all’intera zona omogenea.

Ne consegue che tutti i terreni espropriati nel comparto PIP (o PEEP) percepiscono la stessa indennità, calcolata su una valutazione del fondo da formulare sulla potenzialità edificatoria media di tutto il comprensorio, vale a dire dietro applicazione di un indice di fabbricabilità territoriale, mentre l’indice fondiario trova piena applicazione ove l’area da valutare sia collocata in comprensorio già totalmente urbanizzato, per il quale, dunque, non è necessario lo strumento urbanistico attuativo, ancorché previsto dal piano regolatore generale.
Nondimeno, dalle deduzioni contenute nel controricorso alle pagine 26-29 si desume che il c.t.u. aveva fornito adeguate risposte alle osservazioni del c.t.p. dell’Ente locale, nelle quali erano stati esposti i calcoli attraverso i quali egli era pervenuto alla conferma delle sue determinazioni, secondo cui, utilizzando l’indice di edificabilità territoriale (ossia riferito all’intero comparto), il valore dei suoli sarebbe stato pari ad euro 29,24/mq, dunque superiore a quello riconosciuto dalla c.t.u. e dalla Corte.
Questo punto non appare affrontato nel mezzo in esame e la carenza, da un lato, lo rende (come già sopra detto) privo di autosufficienza; dall’altro, non consente nemmeno di stabilire se l’Ente locale abbia effettivo interesse (art. 100 cod. proc. civ.) a coltivare tale questione.

10 .- In conclusione, l’impugnazione va respinta.

Alla reiezione del ricorso segue la condanna del ricorrente alla rifusione delle spese del presente giudizio in favore dei resistenti, per la cui liquidazione -fatta in base al d.m. n° 55 del 2014, come modificato dal d.m. n° 147 del 2022, ed al valore della lite (euro 604 mila) -si rimanda al dispositivo che segue.

Va, inoltre, dato atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1quater , del decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente, ove dovuto.

p.q.m.

la Corte respinge il ricorso e condanna il ricorrente a rifondere ai resistenti le spese del presente giudizio, che liquida in euro 8.000,00 per compensi ed euro 200,00 per esborsi, oltre al rimborso forfettario delle spese in ragione del 15%, oltre al cp ed all’iva, se dovuta. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all’art. 13, comma 1quater , del decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002 n° 115, per il raddoppio del contributo unificato a carico del ricorrente, ove dovuto.
Così deciso in Roma il 2 ottobre 2025, nella camera di consiglio della prima sezione.

Il presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.