Indennità di esproprio: i criteri di valutazione

La Corte di Cassazione conferma la decisione della Corte d’Appello sulla corretta determinazione dell’indennità di esproprio per alcuni terreni destinati a parcheggio pubblico. La Corte ribadisce che la valutazione deve basarsi su tre criteri congiunti: le caratteristiche del terreno, il suo inserimento nel tessuto urbanistico e la destinazione delle aree circostanti. Le critiche alla consulenza tecnica d’ufficio (CTU) non possono essere motivo di ricorso in Cassazione, in quanto attengono a valutazioni di merito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 5 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di esproprio: la Cassazione fissa i paletti per la valutazione

La corretta determinazione dell’indennità di esproprio è una questione cruciale che bilancia l’interesse pubblico con il diritto di proprietà privata. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è tornata sul tema, chiarendo i criteri da applicare per la stima di aree destinate a servizi e ribadendo i limiti del sindacato di legittimità sulle valutazioni tecniche. L’ordinanza analizza un caso complesso relativo all’espropriazione di terreni per la realizzazione di un parcheggio pubblico, offrendo spunti fondamentali per proprietari e amministrazioni.

I Fatti del Caso: La Lunga Vicenda Giudiziaria di un Terreno Espropriato

La vicenda trae origine da un procedimento di espropriazione avviato da un Comune del Nord Italia nei confronti di alcuni proprietari terrieri e di una società per la realizzazione di un parcheggio pubblico. La Corte d’Appello, in una prima fase, aveva liquidato un’ingente somma a titolo di indennità. Tuttavia, il Comune aveva impugnato tale decisione dinanzi alla Corte di Cassazione, la quale, con una sentenza del 2017, aveva annullato la pronuncia e rinviato il caso ai giudici di secondo grado. Il principio di diritto stabilito dalla Cassazione era chiaro: per la stima, la Corte d’Appello avrebbe dovuto considerare obbligatoriamente tre criteri previsti dalla legge provinciale, senza escluderne alcuno o sostituirlo con altri.

La Corte d’Appello, in sede di rinvio, ha quindi ricalcolato l’indennità, giungendo a un importo notevolmente inferiore e condannando i proprietari a restituire la differenza percepita in eccesso. Contro questa nuova sentenza, i proprietari hanno proposto un nuovo ricorso per Cassazione.

L’applicazione dei criteri per la stima dell’indennità di esproprio

Il cuore della controversia risiede nell’applicazione dell’articolo 14 della legge provinciale di riferimento. Questa norma stabilisce che l’indennità di esproprio debba essere determinata tenendo conto di tre elementi fondamentali:

1. Le caratteristiche del terreno: la sua posizione, la sua conformazione e la sua destinazione urbanistica specifica (in questo caso, da zona a verde di protezione a zona per parcheggi pubblici).
2. L’inserimento nel tessuto urbanistico: come il terreno si colloca nel contesto della città, la sua accessibilità e la sua relazione con le infrastrutture esistenti (nel caso di specie, all’interno di uno svincolo autostradale).
3. La destinazione urbanistica dei terreni circostanti: l’analisi delle aree limitrofe, che nel caso specifico erano anch’esse destinate a parcheggi, verde di protezione e fasce di rispetto stradale.

I ricorrenti sostenevano che la Corte d’Appello avesse dato un peso eccessivo al secondo e terzo criterio, a discapito delle caratteristiche intrinseche e del potenziale valore strategico del loro terreno.

Le Doglianze dei Ricorrenti

I proprietari hanno basato il loro ricorso su tre motivi principali, lamentando la violazione delle norme provinciali e del principio di diritto sancito dalla precedente sentenza della Cassazione. In sintesi, hanno criticato la sentenza impugnata per:

– Aver fondato la decisione su una presunta errata interpretazione dei criteri di valutazione, non attribuendo il giusto peso alle caratteristiche proprie del terreno.
– Aver recepito acriticamente le conclusioni del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU), ignorando le critiche mosse dal loro consulente di parte (CTP) e commettendo errori nella valutazione di atti di compravendita comparabili.
– Non aver adeguatamente considerato le caratteristiche pianeggianti e urbanizzate dei terreni, che avrebbero giustificato un incremento del valore stimato.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo in parte inammissibile e in parte infondato. La motivazione della Corte si articola su due punti cardine.

In primo luogo, la Corte ha chiarito che le critiche rivolte all’operato del CTU non costituiscono un valido motivo di ricorso per Cassazione. La consulenza tecnica è un elemento istruttorio, e le contestazioni sulle sue conclusioni attengono al merito della vicenda. Il giudizio di Cassazione, invece, è un giudizio di legittimità, volto a verificare la corretta applicazione delle norme di diritto e la coerenza logica della motivazione, non a riesaminare i fatti o le valutazioni tecniche.

In secondo luogo, e più importante, la Corte ha stabilito che la Corte d’Appello aveva correttamente applicato il principio di diritto enunciato nella precedente sentenza del 2017. I giudici di merito avevano, infatti, esaminato e tenuto conto di tutti e tre i criteri richiesti dalla legge. Avevano analizzato le caratteristiche del terreno (passato da zona F4 a F1), il suo inserimento nel tessuto urbanistico (all’interno dello svincolo autostradale) e la destinazione delle aree circostanti. La decisione di basarsi su una media ponderata dei diversi metodi di stima proposti dal CTU (valore attuale netto, capitalizzazione dei canoni, confronto con compravendite) è stata ritenuta una valutazione di merito, adeguatamente motivata e, come tale, non censurabile in sede di legittimità.

Le Conclusioni

L’ordinanza della Cassazione conferma un principio fondamentale del nostro sistema processuale: il giudizio di legittimità non è un terzo grado di merito. Le valutazioni fattuali e tecniche, se adeguatamente motivate dal giudice, non possono essere rimesse in discussione dinanzi alla Suprema Corte. Per quanto riguarda l’indennità di esproprio, la decisione ribadisce la necessità di un’analisi completa che tenga conto di tutti i parametri indicati dalla legge, senza che un criterio possa prevalere in modo assoluto sugli altri. La sentenza della Corte d’Appello è stata quindi confermata, chiudendo definitivamente una lunga e complessa vicenda giudiziaria.

Come si calcola l’indennità di esproprio per un’area destinata a servizi pubblici?
La stima deve basarsi sull’applicazione congiunta di tre criteri: le caratteristiche intrinseche del bene (es. destinazione urbanistica), il suo inserimento nel tessuto urbanistico circostante (es. vicinanza a infrastrutture) e la destinazione urbanistica dei terreni limitrofi. Nessuno di questi criteri può essere ignorato o prevalere in modo assoluto sugli altri.

È possibile contestare la valutazione del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) in Cassazione?
No, non direttamente. Le critiche alle conclusioni del CTU sono considerate contestazioni su accertamenti di fatto e attengono al merito della causa. Il ricorso in Cassazione può essere proposto solo per violazioni di legge o per vizi di motivazione della sentenza, non per riesaminare le valutazioni tecniche recepite dal giudice di merito.

Cosa deve fare il giudice di rinvio dopo una sentenza della Cassazione?
Il giudice al quale la Cassazione rinvia la causa per una nuova decisione è strettamente vincolato al ‘principio di diritto’ enunciato nella sentenza della Corte stessa. Deve quindi riesaminare il caso applicando scrupolosamente la regola giuridica indicata, come è stato ritenuto aver fatto la Corte d’Appello nel caso di specie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 20099 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 20099 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 22/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso 32064/2021 proposto da:

NOME COGNOME; NOME COGNOME; NOME COGNOME; RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappres. p.t., elettivamente domiciliati presso l’AVV_NOTAIO , dalla quale sono rappresentati e difesi, per procura speciale in atti;

-ricorrenti –

-contro-

COMUNE DI TRENTO, in persona del sindaco p.t., elett.te domic. presso l’Avvocatura generale dello Stato che lo rappres. e difende;

-controricorrente-

avverso la sentenza d ella Corte d’appello di Trento, n. 175/21, pubblicata in data 22.07.2021;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del l’ 11.04.2024 dal Cons. rel., AVV_NOTAIO COGNOME.

RILEVATO CHE

Con sentenza del 2011 la Corte d’appello di Trento, nel procedimento promosso da NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, l’RAGIONE_SOCIALE nei confronti del Comune di Trento, nel contraddittorio con la Provincia autonoma di Trento- rimasta contumace-, determinava nella somma di euro 2.838.634,34, in luogo di quella liquidata dalla Provincia, la somma dovuta a titolo di indennità d’espropriazione di alcune particelle di terreno, in comproprietà fra gli attori COGNOME e COGNOME per la quota di un terzo indiviso ciascuno, e di altra particella di proprietà della suddetta società attrice.
Con sentenza n. 9409 del 2017 la Cassazione, in parziale accoglimento del ricorso del Comune di Trento, ritenuta erronea l’interpretazione degli artt. 11, c.2, 12, 14 LP n. 6/93, in relazione al disposto del comma 3 dell’art. 14, cassava c on rinvio la decisione della Corte territoriale, statuendo, quale principio di diritto, che il giudice di merito, nella determinazione dell’indennità d’esproprio, per un verso non poteva prescindere da nessuno dei criteri indicati dalla l.p., e dal suddetto art. 14, c. 3, e per un altro verso non poteva sostituirli con altri, pur se ritenuti più favorevoli all’espropriato, dovendo pertanto tenere in considerazione il grado d’inserimento dei terreni espropriati e d ella relativa integrazione con i vari elementi urbanistici, abitativi, ambientali ed economici, che ne costituiscono il tessuto stratificato nel tempo, assumendo in particolare l’indice della destinazione urbanistica dei terreni circostanti, nell’accezione di aree che stanno intorno a quella da valutare, intese queste come ambito spaziale non strettamente confinante, ma d’immediata vicinanza nel quale, secondo gli accertamenti di cui alla sentenza, rientrano proprio l’anello stradale e
le altre aree, per la gran parte destinate a servizi che circondano immediatamente quelle espropriate.

Gli attori hanno riassunto il processo. Si è costituito il Comune di Trento, la Provincia è rimasta contumace.

Con sentenza del 22 .7.21, la Corte d’appello ha determinato l’indennità in questione per la quota di un terzo ciascuno, a favore dei comproprietari NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, nella somma complessiva di euro 1.754.912,00 e di euro 633.526,00 a favore della società, condannando gli opponenti NOME, NOME e NOME alla restituzione al Comune di Trento della somma di euro 1.083.722,34 oltre interessi.

Al riguardo, la Corte d’appe llo osservava che: anzitutto, era infondata l’eccezione di nullità della c.t.u. per incompatibilità del consulente; l’area oggetto dell’esproprio costituiva un corpo unico di forma rettangolare, sovrastato dal INDIRIZZOVela’ situato all’interno dell’anello stradale formato dall’autostrada del RAGIONE_SOCIALE, dalla tangenziale, dalla statale della gardesana e dal relativo viadotto; attualmente, tale area era parte integrante della più vasta area destinata a parcheggio pubblico di attestamento; nel corso del procedimento la l.p. in tema d’espropriazione era stata riformata, anche a seguito della pronuncia d’illegittimità costituzionale in ordine ai criteri estimativi da applicare per la determinazione dell’indennità delle aree edificabi li, con il nuovo art. 14 che stabiliva che l’indennità dovesse essere rapportata al valore venale dei terreni alla data d’avvio del procedimento; in luogo del precedente criterio della media tra valore venale e valore agricolo, il nuovo art. 154 l.p. ha previsto che il nuovo criterio dovesse essere applicato retroattivamente, anche ai procedimenti in corso, se più favorevole all’espropriato, compresi i casi di ricorsi pendenti innanzi all’autorità giudiziaria alla data d’entrata in
vigore della riforma; il c.t.u. aveva fatto riferimento al nuovo PRG in quanto con lo stesso era stato disposto il passaggio dal vincolo zona F4- aree destinate a verde di protezione ed arredo- al vincolo zona F1aree per attrezzature pubbliche e di uso pubblico d’interesse urbano (specificamente parcheggi a raso o interratiall’interno del quale il terreno è stato destinato alla sistemazione delle aree ex parcheggio pubblico (oggetto dell’area espropriata); tale criterio era da condividere; in particolar e, l’area inclusa nella zona F1, secondo la definizione dell’art. 12 l.p. n.6/93, era da qualificare come edificabile atteso che il secondo comma dell ‘articolo, considera edificabili tutte le aree non comprese nel primo comma, venendo in rilievo una nozione di edificabilità atipica, valida i soli fini della determinazione dell’indennità, che non va però confusa con le quattro categorie, da A a D, definite dal DM 1444/68; tale definizione di area edificabile- come evidenziato dalla Cassazione- ha natura e finalità esclusivamente perequative, ed era riferita anche ai terreni destinati a parcheggio pubblico di superficie, in quanto non compresi nel l’elenco di cui al primo comma del citato art. 12; il problema che ne deriva è quello dell’accertamento del valore in assenza di un mercato di riferimento, per superare il quale l’art. 14 della L.P. n. 6 indica i criteri di valutazione.
Sul punto, la Corte territoriale rileva altresì che : (premesso l’art. 14 l.p. n. 6), il c.t.u. in primo grado aveva sottolineato che il 3° c. dell’art. 14, privilegia in ogni caso la stima del valore dell’immobile espropriato in base alle caratteristiche delle aree, anche di natura urbanistica, procedendo ad enucleare i criteri di cui all’art. 14 e a farne applicazione, seguendo il principio di diritto stabilito dalla Cassazione, attraverso un’analitica disamina di tutti gli elementi disponibili per la determinazione di un valore di mercato aderente ai dati di realtà; il
c.t .u. aveva rilevato che la destinazione dell’area era stata impressa dalla costruzione dell’autostrada del RAGIONE_SOCIALE, del casello e della viabilità d’ingresso e di uscita – che risalgono agli anni sessantaprecedenti al primo piano regolatore di Trento, con la conseguenza che l’area in questione, se rivalutata, aveva però perso per sempre la possibilità di divenire in futuro area residenziale di tipo B o C, se non altro per il disturbo provocato dal traffico, dal rumore e dall’inquinamento (come confermato dal fatto che le aree adiacenti erano state destinate a parcheggio, a verde di protezione e a fasce di rispetto stradale; le aree in questione, anche se prive di vocazione edificatoria, avevano mantenuto in proprio valore intrinseco, in quanto capaci di redditività in relazione alla destinazione a parcheggio, in zona strategica, posta nelle vicinanze del casello autostradale, della statale Gardesana e della tangenziale (infatti, una parte del parcheggio è destinato a servizi a pagamento, altra parte ceduta in locazione).
Il c.t.u. ha quindi effettuato la stima in base alle suddette caratteristiche, muovendo dall’esame del valore dei terreni immediatamente circostanti, all’esito di quattro sistemi di accertamento: a) valore attuale netto; b) capitalizzazione dei canoni d’affitto di terreni adiacenti, anch’essi destinati a parcheggio; c) valori desunti da atti di compravendita sul libero mercato di aree limitrofe; d) raffronto con le quotazioni dei terreni circostanti, come stabilito dall’art. 14, c.3, L.P. 6/93, limitando il campo d’indagine comparativa alla prima cintura stradale secondi i principi fissati dalla Cassazione; pertanto, i valori espressi dai suddetti sistemi si collocavano tra le somme di euro 179,67 al mq e euro 138,40 al mq, e il criterio del valore medio assunto dal c.t.u., che porta alla somma di euro 157,00 mq; stima compresa tra le quotazioni di mercato dei terreni agricoli inedificabili- che rappresentano la soglia inferiore- e quelle dei terreni
edificabili, che rappresentavano il limite superiore; alle critiche del c.t.p. di parte attrice aveva persuasivamente replicato il c.t.u.; era da condividere la scelta di fare riferimento alla variante al PRG del 2004, atteso che essa era stata approvata p rima dell’esproprio , e che la clausola di salvaguardia non avrebbe consentito destinazioni diverse, considerando altresì che la stessa rispecchiava una destinazione già di fatto imposta all’area; l’indicazione di circoscrivere l’esame al primo anello viario derivava direttamente dalla sentenza della Cassazione che aveva rin viato alla corte d’appello per il riesame dei criteri di stima, in ragione della necessaria omogeneità dei dati sui quali la stima medesima doveva essere fondata.
Avverso la suddetta sentenza della Corte d’appello NOME COGNOME, NOME e NOME COGNOME, e la RAGIONE_SOCIALE (già RAGIONE_SOCIALE) ricorrono in cassazione con tre motivi, illustrati da memoria. Il Comune di Trento resiste con controricorso.

RITENUTO CHE

Il primo motivo denunzia violazione degli artt. 12 e 14 LP n. 6/93 e dell’art. 3 del regolamento di attuazione, approvato con decreto del Presidente della Provincia 26.10.09, anche in relazione agli artt. 42 Cost., 1 del primo protocollo addizionale 1 CEDU, nonché violazione e falsa applicazione dei principi di diritto di cui al giudicato della sentenza della cassaz ione n. 9408/17, per non aver la Corte d’appello liquidato l’indennità d’espropriazione secondo il valore effettivo del bene espropriato.
Al riguardo, i ricorrenti deducono che: la sentenza impugnata era fondata sull’erronea interpretazione degli artt. 14 l.p. e 3 , c.2, reg. attuazione, relativa ad un ordine gerarchico dei criteri ivi previsti, ritenendo che le caratteristiche dei terreni sarebbero prevalenti rispetto agli elementi citati successivamente nel testo della norma, cioè il loro

inserimento urbanistico e la destinazione urbanistica dei terreni circostanti, in contrasto con quanto stabilito dalla sentenza n. 9409/17 della Cassazione; il c.t.u. non aveva tenuto conto del valore strategico dell’area espropriata, posta a ridosso del centro storico di Trento; l’utilizzo dei citati criteri, per la stima in questione, ha viziato il procedimento, incrinandone l’attendibilità del risultato finale, pervenendo a valori molto differenti tra loro, con un’arbitraria media finale; in particolare, il c.t.u. aveva fatto riferimento al valore di aree confinanti con quelle oggetto di esproprio, anche avente destinazione urbanistica a servizi, come F1 e F4, senza fornire la fonte di tali dati.
Il secondo motivo denunzia violazione degli artt. 12 e 14 LP n. 6/93 e dell’art. 3 del regolamento di attuazione, approvato con decreto del Presidente della Provincia 26.10.09, anche in relazione agli artt. 42 Cost., 1 del primo protocollo addizionale 1 CEDU, nonché violazione e falsa applicazione dei principi di diritto di cui al giudicato della sentenza della Cassazione n. 9409/17, nonché omessa motivazione su fatto decisivo, per aver la Corte territoriale erroneamente stimato il valore dei beni espropriati, recependo le conclusioni del c.t.u. in ordine alla mancata valutazione adeguata di una compravendita di un terreno limitrofo a quello oggetto d’esproprio all’interno dell’anello viario, e con destinazione analoga a quella dello stesso terreno, per parcheggio, utilizzando invece come parametro il valore di un terreno incolto attribuito in altro atto di compravendita (anteriore alla sentenza Corte Cost. n. 187/14).
I ricorrenti lamentano altresì che il c.t.u.: abbia applicato gli indici di rivalutazione Istat ai valori di compravendita immobiliare, sulla scorta della locazione alla data dell’esproprio, in quanto i canoni locatizi presi in considerazione erano stati già aggiornati annualmente in base agli indici istat; abbia erroneamente interpretato la sentenza della

Cassazione del 2017, intesa come tale da imporre la valutazione delle solo aree ricompreso nel suddetto anello viario e strettamente limitrofe al terreno in questione; non aveva giustificato il valore di mercato dei terreni inedificabili, pari a euro 50,00 mq; aveva erroneamente ridotto del 40% il criterio della capitalizzazione delle rendite, a titolo d’imposte e quote d’ammortamento, perché il saggio lordo doveva essere logicamente correlato alla rendita lorda (era stato invece utilizzato il saggio netto).
Il terzo motivo denunzia violazione degli artt. 12 e 14 LP n. 6/93 e dell’art. 3 del regolamento di attuazione, approvato con decreto del Presidente della Provincia 26.10.09, anche in relazione agli artt. 42 Cost., 1 del primo protocollo addizionale 1 CEDU, nonché violazione e falsa applicazione dei principi di diritto di cui al giudicato della sentenza della cassazione n. 9408/17, nonché omessa motivazione su fatto decisivo, per aver la Corte d’appello disatteso i rilievi critici del c.t.p., in quanto il valore dei beni espropriati avrebbe dovuto essere incrementato dall’1% al 3%, tenendo conto delle caratteristiche pianeggianti ed urbanizzate dei terreni ablati.
Premesso quanto precede, va preliminarmente respinta l’ istanza di rimessione in pubblica udienza. In tema di giudizio di cassazione, l’art. 375 c.p.c., nel testo novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022, delinea un rapporto di regola-eccezione, secondo cui i ricorsi sono normalmente destinati ad essere definiti all’esito dell’adunanza camerale nelle forme previste dall’art. 380 bis .1 c.p.c., salvo nei casi di revocazione ex art. 391 quater c.p.c. e di particolare rilevanza della questione di diritto, ipotesi quest’ultima non ricorrente ove la questione sia già stata risolta dalla Corte ovvero qualora il principio di diritto da enunciare sia solo apparentemente nuovo, perché conseguenza della mera estensione di
principi già affermati, seppur in relazione a fattispecie concrete diverse rispetto a quelle già vagliate (Cass., S.U. 4331/2024).

Nel caso di specie, la questione di diritto è stata già affrontata da questa Corte nella sentenza rescindente n. 9409/2017, trattandosi di verificare esclusivamente l’applicazione del principio di diritto già affermato.

Detto ciò, i tre motivi di ricorso – che possono essere esamina ti congiuntamente – sono in parte inammissibili, ed in parte infondati. Le doglianze si incentrano in gran parte sulle valutazioni del c.t.u., il cui operato viene sottoposto a critica sotto diversi profili, e marginalmente ed indirettamente si incentrano sulla sentenza che ne ha recepito le risultanze.

Orbene – premesso che certamente non possono essere sottoposte direttamente a questa Corte censure alla c.t.u., costituendo, ovviamente, oggetto del giudizio solo la sentenza impugnata – va osservato che, per quanto concerne la denuncia di omesso esame di un fatto decisivo (secondo motivo di ricorso), l’art. 360, comma 1 n. 5, c.p.c., come riformulato dall’art. 54 del d.l. n. 83 del 2012, conv. con mod. dalla l. n. 134 del 2012, consente, invero, di censurare l’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, nozione nel cui ambito non è inquadrabile la consulenza tecnica d’ufficio recepita dal giudice, risolvendosi la critica ad essa nell’esposizione di mere argomentazioni difensive contro un elemento istruttorio (Cass,. 12387/2020; Cass., 8584/2022; Cass., 6322/2023).
Per quanto concerne la dedotta violazione dell’art. 14 l. p. 6/1994, secondo cui deve tenersi conto, ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio, delle « caratteristiche dei terreni », del « loro inserimento nel tessuto urbanistico », della « destinazione urbanistica dei terreni circostant i», e del principio di diritto enunciato dalla

sentenza rescindente- Cass. 9409/2017- le censure si palesano manifestamente infondate.

Secondo i ricorrenti, mentre alla stregua la decisione della Cassazione, si sarebbero dovuti considerare tutti e tre i parametri per determinare l’indennità di esproprio delle aree destinate a servizi e attrezzature di interesse generale, la Corte avrebbe invece conferito, per effetto della adozione del cd. metodo della mediazione, un peso eccessivo al secondo e soprattutto al terzo criterio (destinazione dei terreni circostanti) in pregiudizio del primo, ritenuto evidentemente prevalente.

Ora, la critica, secondo la quale la sentenza impugnata avrebbe disatteso i principi affermati dalla sentenza della Cassazione, n. 9409/2007, non è fondata.

Invero, la Corte territoriale ha tenuto conto di tutti e tre i criteri suindicati, avendo accertato, quanto alle caratteristiche del terreno, che si tratta di un terreno che, in base al piano regolatore vigente alla data dell’esproprio (16 novembre 2004) era passato dalla zona F 4 (area destinata a verde di protezione), alla zona F 1 (attrezzature pubbliche, parcheggi pubblici), essendo adibito a parcheggio pubblico. La Corte ha tenuto, poi, conto dell’inserimento nel tessuto urbanistico, avendo rilevato che il suolo «è allocato all’interno dello svincolo autostradale», in un’area utilizzata fin dagli anni ’70 per la sosta dei mezzi di autotrasporto, ed oggi (dal 2004) è adibito a parcheggio pubblico di veicoli leggeri (parcheggio Zuffo).
Quanto alla destinazione urbanistica dei terreni circostanti, la Corte sulla scorta della c.t.u. – ha accertato che i terreni in questione, per un verso, hanno avuto – per effetto della realizzazione dell’autostrada del RAGIONE_SOCIALE – una certa rivalutazione , avendo certamente un plusvalore

rispetto ad un terreno agricolo; per altro verso, hanno perduto per sempre la possibilità di edificazione effettiva.

Ed, in effetti, le aree adiacenti erano tutte destinate a parcheggio, a verde di protezione, a fascia di rispetto stradale. Il c.t.u. ha, quindi, proceduto alla determinazione del valore del terreno, sulla base del suo valore attuale netto, della capitalizzazione dei canoni di affitto dei terreni adiacenti, anch’ essi adibiti a parcheggio, e dei valori desumibili dagli unici atti di compravendita di beni omogenei, limitando il raffronto – come stabilito da questa Corte – ai terreni inseriti nella prima cintu ra stradale.
Si tratta di valutazioni di merito, neppure censurate con la deduzione del vizio di carenza assoluta di motivazione, che peraltro la Corte d’appel lo ha dato atto non essere state «oggetto di contestazione».

Questa affermazione è bensì stata censurata dai ricorrenti, ma la censura è del tutto generica, rinviando alle critiche mosse dal c.t. di parte, delle quali la Corte ha tenuto ampiamente conto, disattendendole motivatamente, proprio tenendo in considerazione -anche per quanto concerne la individuazione dei terreni circostanti delle affermazioni di questa Corte.

Quanto alla doglianza relativa alla pretesa erroneità del sistema di valutazione della capitalizzazione del reddito, essa non è aderente alla ratio della sentenza impugnata, che si è limitata a ritenere corretto il tasso di capitalizzazione adottato dal c.t.u., «atteso il basso rischio di impresa connesso», e a ritenere corretta la diminuzione della rendita lorda, derivante dai canoni di locazione, tenuto conto delle imposte, delle spese straordinarie e delle quote di ammortamento. Pertanto, da quanto sopra argomentato non si desume in alcun modo – come deducono i ricorrenti – che la Corte abbia ridotto la rendita lorda, operando la riduzione sul reddito netto, e non su quello lordo.
Parimenti non è aderente alla ratio decidendi , la doglianza relativa alla mancata considerazione del prezzo di vendita, nel 2014, alle RAGIONE_SOCIALE di un terreno, del pari adibito a parcheggio pubblico, stimato euro 280,00 al mq., laddove per l’indennità oggetto del giudizio è stato stabilito il valore di euro 173,00 al mq. Secondo i ricorrenti, invero, i prezzi nel 2004 sarebbero stati molto più alti, avendo il mercato immobiliare avuto – notoriamente – un andamento crescente fino al 2008.
La censura, oltre ad involgere una questione di merito, non si confronta con la ratio decidendi , avendo la Corte affermato che tale compravendita è stata considerata, riportati i valori ai prezzi correnti dieci anni prima, ma che doveva tenersi cont o – in una valutazione compar ativa – anche di un altro atto avente ad oggetto un terreno incolto, ubicato nella stessa zona, e che – in ogni caso – il contratto invocato dagli attori aveva ad oggetto «un terreno di stretta pertinenza per la nuova sede della Poli zia stradale, indispensabile per l’operatività della stessa, valutabile quasi come un terreno edificabile».
Si trattava, dunque, di un terreno del tutto disomogeneo rispetto a quello degli attori.

Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso, e condanna, in solido, i ricorrenti al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida nella somma di euro 8.200,00 di cui 200,00 per esborsi, e al pagamento delle spese prenotate a debito.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto

per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, ove dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio in data 11 aprile 2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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