Indennità di esproprio: calcolo per aree bianche

La Corte di Cassazione chiarisce i criteri per il calcolo dell’indennità di esproprio per terreni i cui vincoli urbanistici sono scaduti (c.d. ‘aree bianche’). La valutazione non deve basarsi né sui vincoli decaduti né su quelli del nuovo progetto, ma sull’effettivo valore di mercato e sulla ‘edificabilità di fatto’. La sentenza conferma anche la piena responsabilità del Comune nel pagamento, anche in caso di delega a un concessionario.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 17 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di esproprio: la Cassazione chiarisce il calcolo per le ‘aree bianche’

La determinazione della giusta indennità di esproprio rappresenta uno dei momenti più delicati nel rapporto tra cittadino e Pubblica Amministrazione. Garantire un ristoro economico equo per la perdita della proprietà privata è un principio cardine del nostro ordinamento. Con una recente ordinanza, la Corte di Cassazione è intervenuta per fare chiarezza su un aspetto cruciale: come si calcola il valore di un terreno quando i vincoli urbanistici sono scaduti? La risposta si concentra sul concetto di ‘edificabilità di fatto’, fornendo criteri precisi per la valutazione delle cosiddette ‘aree bianche’.

Il Contesto: Un Progetto Urbanistico e la Delega Espropriativa

La vicenda trae origine dalla decisione di un Comune di realizzare un intervento urbanistico, approvando un progetto che comportava l’apposizione di vincoli preordinati all’esproprio su alcuni terreni di proprietà di due società. Per la gestione delle procedure, il Comune stipulava un contratto di concessione con una società terza, delegandole i poteri espropriativi. A sua volta, questa società incaricava un’altra impresa di portare a termine le operazioni.

Veniva emesso il decreto di esproprio e fissata un’indennità provvisoria. Tuttavia, la stima definitiva, risultata molto più alta, veniva contestata sia dal Comune che dalla società concessionaria, che la ritenevano eccessiva. Da qui nascevano tre distinti giudizi di opposizione alla stima presso la Corte d’Appello, poi riuniti in un’unica causa.

La Controversia sull’Indennità di Esproprio

Il cuore del dibattito legale si è concentrato sui criteri utilizzati dal Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) per calcolare l’indennità di esproprio. Il CTU aveva proposto due valori, basati su indici di edificabilità (1,68 mc/mq e 2,46 mc/mq) derivanti dal nuovo progetto approvato dal Comune. Il Comune e la società concessionaria, invece, sostenevano che si dovesse applicare un indice molto più basso (1,36 mc/mq), previsto da un precedente piano di zona, ormai decaduto per decorrenza dei termini.

La Corte d’Appello, pur respingendo le obiezioni formali del Comune, aveva quantificato l’indennità per una delle società espropriate basandosi sugli esiti della CTU, ma aveva negato la condanna diretta del Comune al pagamento, ritenendo che non fosse stata formulata una specifica domanda in tal senso.

La Decisione della Cassazione e il Calcolo dell’Indennità di Esproprio

La Corte di Cassazione ha riformato la decisione di merito, accogliendo sia il ricorso principale della società espropriata sia i ricorsi incidentali del Comune e della società concessionaria, ma per motivi diversi. Ha stabilito principi chiari sia sul merito della valutazione sia su aspetti procedurali.

Il Criterio per le ‘Aree Bianche’: l’Edificabilità di Fatto

Il punto centrale della sentenza è il criterio da adottare per la stima. La Cassazione ha affermato che la Corte d’Appello ha errato nel recepire acriticamente la valutazione del CTU. Quando un vincolo urbanistico scade, l’area diventa un’ ‘area bianca’, cioè priva di una specifica regolamentazione. In questo caso, la stima non può basarsi né sul vincolo scaduto (come voleva il Comune) né sulla variante urbanistica approvata per realizzare la nuova opera pubblica.

La variante stessa, infatti, costituisce un vincolo preordinato all’esproprio e, come tale, non può essere utilizzata per determinare il valore del bene che si sta espropriando. Il criterio corretto, sancisce la Corte, è quello dell’edificabilità di fatto. Il giudice deve valutare il valore di mercato effettivo del terreno basandosi sulle sue caratteristiche concrete: la vicinanza al centro abitato, la presenza di servizi pubblici, lo sviluppo edilizio delle zone adiacenti e la possibilità concreta di ottenere un permesso di costruire.

La Responsabilità del Comune e la Domanda Riconvenzionale

La Cassazione ha anche censurato la sentenza d’appello per non aver pronunciato condanna nei confronti del Comune. La motivazione della Corte d’Appello è stata ritenuta ‘apparente e contraddittoria’, poiché aveva negato l’esistenza di una domanda di pagamento pur avendone dato atto nella parte narrativa della sentenza. Viene così riaffermato il principio secondo cui il proprietario espropriato può agire direttamente contro l’ente promotore e beneficiario dell’esproprio per ottenere il pagamento dell’indennità.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte ha motivato la sua decisione sottolineando un principio fondamentale in materia di espropriazione: la valutazione deve prescindere dai vincoli imposti proprio in vista dell’esproprio. Considerare gli indici edificatori della variante progettuale significherebbe far dipendere il valore del bene dalla stessa opera pubblica per cui si espropria, alterando il concetto di ‘giusto indennizzo’. Allo stesso modo, non è possibile ‘riesumare’ un vincolo decaduto. La decadenza del vincolo rende l’area urbanisticamente non definita, ed è a questa condizione di ‘area bianca’ che la stima deve fare riferimento. L’indagine deve quindi concentrarsi sul potenziale edificatorio intrinseco del terreno, desumibile dal contesto in cui è inserito. Questo approccio garantisce che al proprietario venga corrisposto un valore in linea con quello di mercato, come se il bene fosse liberamente commerciabile.

Le Conclusioni e le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza consolida un orientamento giurisprudenziale fondamentale per la tutela dei proprietari coinvolti in procedure espropriative. Le conclusioni pratiche sono significative:
1. Valutazione delle aree con vincoli scaduti: I proprietari di terreni i cui vincoli sono decaduti hanno diritto a un’indennità di esproprio calcolata sul valore di mercato effettivo, basato sull’edificabilità di fatto, e non su parametri urbanistici superati o legati al nuovo progetto.
2. Responsabilità dell’Ente Pubblico: Il Comune, in qualità di beneficiario finale dell’espropriazione, resta il soggetto obbligato al pagamento dell’indennità, anche qualora abbia delegato le procedure a soggetti terzi.
3. Difesa in giudizio: La tempestiva opposizione alla stima da parte di una qualsiasi delle parti rende la valutazione non più vincolante per nessuno, permettendo anche al proprietario che non aveva agito in autonomia di presentare una domanda riconvenzionale per ottenere un importo maggiore.

Come si calcola l’indennità di esproprio se il vincolo urbanistico sul terreno è scaduto?
L’indennità deve essere calcolata secondo il criterio dell’ ‘edificabilità di fatto’. La stima non deve considerare né il vincolo scaduto né la nuova variante urbanistica per l’opera pubblica, ma deve basarsi sull’effettivo valore di mercato del terreno, desunto dalle sue caratteristiche concrete (posizione, servizi, sviluppo edilizio circostante).

L’ente pubblico (es. il Comune) è responsabile del pagamento dell’indennità anche se ha delegato la procedura a una società concessionaria?
Sì. La Corte di Cassazione ha confermato che il proprietario espropriato ha il diritto di chiedere il pagamento della giusta indennità direttamente all’ente pubblico che ha promosso e che beneficia dell’espropriazione, anche se le operazioni materiali sono state delegate a un altro soggetto.

Se l’espropriato non si oppone alla stima dell’indennità entro i termini, ma lo fa un altro soggetto, può ancora chiedere un importo maggiore?
Sì. Secondo la giurisprudenza citata dalla Corte, la tempestiva opposizione alla stima da parte di uno dei soggetti del rapporto espropriativo (come il Comune o il concessionario) fa venir meno l’efficacia vincolante della stima per tutte le parti. Di conseguenza, l’espropriato può legittimamente presentare in giudizio una domanda riconvenzionale per ottenere la determinazione di un’indennità superiore.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 10632 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 1 Num. 10632 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 20/04/2023

sul ricorso 20271/2016 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio del dott. COGNOME NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato AVV_NOTAIO NOME, giusta procura in calce al ricorso;

-ricorrente – nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE, in persona del liquidatore pro tempore, elettivamente domiciliata in RomaINDIRIZZO INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME, giusta procura a margine del controricorso e ricorso incidentale;

-controricorrente e ricorrente incidentale – contro

-controricorrente al ricorso incidentale –

nonchè contro

RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, in persona del sindaco pro tempore, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME, giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

-controricorrente e ricorrente incidentale – contro

-controricorrente al ricorso incidentale – contro

RAGIONE_SOCIALE in Concordato Preventivo;

R.G.N. 20271/2016 Cons. est. Laura Tricorni

avverso la sentenza non definitiva n. 203/2013 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 20/03/2013 e avverso la sentenza n. 117/2016 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 08/02/2016;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 28/09/2022 dal cons. COGNOME NOME.

RILEVATO CHE:

1.- Con delibera consiliare n.2005/54 del 2/5/2005, il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE approvò un intervento urbanistico nel quartiere San Paolo, anche al fine dell’apposizione di vincoli preordinati all’esproprio.

All’esito di successiva gara, il 19/2/2007 venne stipulato tra il RAGIONE_SOCIALE e la società RAGIONE_SOCIALE (di seguito, RAGIONE_SOCIALE) il contratto di concessione contenente piena delega per l’esercizio dei poteri espropriativi.

In data 26/4/2007 la società emise il decreto di esproprio in favore del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, beneficiario dell’espropriazione, ed in danno delle proprietarie RAGIONE_SOCIALE (di seguito, RAGIONE_SOCIALE) e RAGIONE_SOCIALE (di seguito, RAGIONE_SOCIALE), fissando l’indennità provvisoria e disponendo l’occupazione dei beni, poi iniziata il 7/5/2007.

Il 12/6/2008 la DEC ordinò alla società RAGIONE_SOCIALE (di seguito, RAGIONE_SOCIALE), beneficiaria in sua vece del contratto di concessione, di depositare presso la Cassa DD.PP. la somma di euro 455.070,02=, fissata quale indennità provvisoria, in favore dell’espropriata RAGIONE_SOCIALE e di euro 103.432,68=, in favore dell’espropriata RAGIONE_SOCIALE, come poi avvenuto prima del giudizio, come si evince dalla stessa sentenza n.117/2016 (fol.3).

La stima dell’indennità definitiva di esproprio nella misura di euro 4.549.487,00= in favore di RAGIONE_SOCIALE e di euro 1.684.900,00= in favore di RAGIONE_SOCIALE, conseguita all’accertamento collegiale ex art. 21 d.P.R. n.327/2001, comunicato il 21/1/2009 ad RAGIONE_SOCIALE, autorità espropriante subentrata a RAGIONE_SOCIALE, venne da questa ritenuta eccessiva e fatta oggetto di plurime opposizioni dinanzi alla Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE.

2.- In un primo giudizio di opposizione alla stima promosso da RAGIONE_SOCIALE – iscritto al n.224/2009 – in merito alla stima relativa alla proprietà immobiliare di RAGIONE_SOCIALE, si costituirono:

la proprietaria espropriata RAGIONE_SOCIALE, che eccepì la tardività dell’opposizione e la carenza di legittimazione attiva di RAGIONE_SOCIALE e chiese in via riconvenzionale il pagamento di una eventuale indennità maggiore, nonché interessi e rivalutazione;

la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che aderì alle contestazioni di RAGIONE_SOCIALE negando di essere tenuta al pagamento di somme poiché l’unica titolare passiva del debito era appunto RAGIONE_SOCIALE.

Espletata una prima CTU estimativa, la Corte di appello respinse, con sentenza non definitiva n.244/13, le eccezioni relative alla ritualità della domanda principale e di quella riconvenzionale, nonché alla carenza di legittimazione attiva di RAGIONE_SOCIALE e dispose la prosecuzione del giudizio.

3.- In un secondo giudizio di opposizione alla stima promosso dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE – iscritto al n.239/NUMERO_DOCUMENTO – in merito alla stima della proprietà immobiliare di RAGIONE_SOCIALE, si costituirono:

la proprietaria espropriata RAGIONE_SOCIALE, che sostenne l’esattezza della stima e chiese in via riconvenzionale il pagamento di una maggior somma;

la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che aderì alle contestazioni del RAGIONE_SOCIALE, negando di essere tenuta al pagamento di somme poiché l’unica titolare passiva del debito era divenuta RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE;

l’autorità espropriante RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che aderì all’opposizione proposta dal RAGIONE_SOCIALE e, per il caso della sua infondatezza, contestò la giurisdizione e chiese in via riconvenzionale la “revisione del piano economico e finanziario fissato in concessione”.

Espletata una prima CTU estimativa, la Corte di appello – ritenuta la giurisdizione ordinaria e l’inammissibilità della riconvenzionale di RAGIONE_SOCIALE, respinse, con sentenza non definitiva n.203/2013, le eccezioni relative alla ritualità della domanda riconvenzionale di RAGIONE_SOCIALE e dispose la prosecuzione del giudizio.

4.- In un terzo giudizio di opposizione alla stima promosso dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, – iscritto al n.240/2009 – in merito alla stima, ritenuta eccessiva, della proprietà immobiliare di RAGIONE_SOCIALE, si costituirono:

la proprietaria espropriata RAGIONE_SOCIALE che eccepì la tardività dell’opposizione e la carenza di legittimazione attiva del RAGIONE_SOCIALE, assumendo nel merito le medesime posizioni della causa n.224/2009;

la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e l’autorità espropriante RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE che assunsero le medesime posizioni della causa n.239/2009.

Espletata una prima CTU estimativa, la Corte di appello – ritenuta la giurisdizione ordinaria e l’inammissibilità della riconvenzionale di RAGIONE_SOCIALE, respinse, con sentenza non definitiva n.156/2013, le eccezioni relative alla ritualità della domanda ed alla legittimazione del RAGIONE_SOCIALE e dispose la prosecuzione del giudizio.

5.- Riunite le tre cause, con la sentenza definitiva n. 117/2016, la Corte distrettuale decise tutte le opposizioni alla stima, dopo avere

preso atto che, nelle more, era stato respinto in via definitiva i ricorso proposto dinanzi al TAR avverso la legittimità della procedura ablatoria, ed avere disposto la rinnovazione delle CTU già espletate.

Per quanto interessa, quindi, dette anche atto che era stato proposto altro separato giudizio da RAGIONE_SOCIALE che aveva contestato l’eccessività della stima relativa a RAGIONE_SOCIALE, che, a sua volta, aveva proposto riconvenzionale.

Escluse, quindi, la legittimazione passiva di DEC – nei cui confronti aveva proposto domande solo il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE affermando che ai sensi dell’art.156, comma 1, del d.lgs. n.163/2006 «la società di progetto diventa la RAGIONE_SOCIALE a titolo originario e sostituisce l’aggiudicatario in tutti i rapporti con l’amministrazion concedente» (fol. n.6 della sent. def.) e che ciò dimostrava l’univoca volontà della legge di attribuire alla società subentrante la titolari esclusiva dei diritti e obblighi nascenti dalla concessione.
Sempre per quanto ancora interessa, nel merito, esaminò la CTU espletata dall’ing. COGNOME ed osservò che, a fronte delle indennità provvisorie e definitive, determinate nel corso della procedura espropriativa, il CTU aveva proceduto a quantificato l’indennità di esproprio con riferimento «sia all’indice territoriale vero e proprio d mc/mq 1,68 (rapporto tra volume complessivo del progetto e area del progetto comprendente anche aree appartenenti al RAGIONE_SOCIALE) sia all’indice di fabbricabilità di tipo territoriale di mc/mq 2,46, prefe dal CTU e dato dal rapporto tra volume approvato sulle sole aree espropriate e intera consistenza territoriale di tali aree. In tal modo è pervenuto ai seguenti importi, correlati ai due diversi parametri: per “RAGIONE_SOCIALE“, a complessivi euro 8.205.568,36= oppure euro 11.986.056,75=; per “RAGIONE_SOCIALE“, a complessivi euro 1.865.040,32= oppure euro 2.724.306,00=» (fol.7 della sent. def).
La Corte di appello rimarcò, quindi, che RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE non aveva svolto specifiche doglianze in merito alle conclusioni rassegnate dal CTU. Disattese, infine, le critiche svolte dal RAGIONE_SOCIALE avverso le valutazioni compiute dal CTU adducendo la necessità di considerare i vincoli conformativi gravanti sui suoli, che sarebbero stati indebitamente trascurati dal CTU, in ragione della cui applicazione si sarebbe dovuto pervenire ad un minor indice territoriale di 1,36 mc/mq, ed affermò «il rilievo nona pregio, se si considera da un lato che nella conclusionale datata 26/11/2015 la RAGIONE_SOCIALE lamenta che al contrario il CTU avrebbe indebitamente considerato (e non trascurato) i vincoli conformativi, a dire della società irreparabilmente scaduti, e dall’altro che lo stesso CT del RAGIONE_SOCIALE, pur nella veemenza delle sue osservazioni, si limitò durante le operazioni peritali a chiedere come potesse il CTU preferire l’indice di fabbricabilità di 2,46 ma non contestò affatto quello minore di 1,68; né ciò ha fatto dopo il deposito della relazione con le osservazioni riportate in conclusionale dal RAGIONE_SOCIALE, osservazioni che ribadivano le precedenti critiche ma non il profilo dei pretesi vincoli conformativi idonei a giustificare parametro di 1,36» (fol 10/11 della sent. def.)
La Corte di appello escluse, inoltre, la spettanza di indennità di occupazione o la possibilità di riduzione di un quarto prevista in caso di “riforma economico sociale”, convenendo anche sul punto con il CTU; respinse, infine, la richiesta di maggiorazione ex art.37 cod.proc.civ. del d.P.R. n.327/2001, perché proposta tardivamente, con la comparsa conclusionale.

6.- Conclusivamente, condivisi gli esiti della seconda CTU, la Corte di appello respinse le domande principali di RAGIONE_SOCIALE e del RAGIONE_SOCIALE. Quantificò l’importo dell’indennità di esproprio spettante a RAGIONE_SOCIALE nella misura di euro 7.486.768,72=, oltre

interessi, – considerato che questo era il limite massimo della domanda riconvenzionale proposta da RAGIONE_SOCIALE e che risultava inferiore agli importi, comunque, quantificati dal CTU, per cui non si rendeva necessario stabilire quale dei due indici indicati dal CTU fosse da ritenere congruo – ed ordinò ad RAGIONE_SOCIALE di provvedere al relativo deposito presso Cassa DD.PP., previa detrazione di quanto già versato. Quanto all’indennità di esproprio richiesta da RAGIONE_SOCIALE , affermò che quest’ultima era pari a quella oggetto di stima amministrativa collegiale, che costituiva il limite massimo immediato della riconvenzionale, perché, comunque, inferiore alla quantificazione compiuta dal CTU e che ciò non rendeva necessario stabilire quale dei due indici indicati dal CTU fosse da ritenere congruo: rigettò, quindi, le contrapposte domande relative all’indennità di esproprio, assumendo che il relativo pagamento era avvenuto prima del giudizio (punto 5 del dispositivo).
In conclusione, affermò che l’indennità di esproprio da liquidare per RAGIONE_SOCIALE era pari a quella oggetto di stima amministrativa e che l’indennità di esproprio da liquidare per RAGIONE_SOCIALE era pari ad euro 7.486768,72=. Statuì, poi, in merito agli interessi, ove spettanti.

Puntualizzò che non vi era rischio di duplicazione di titoli in favore di RAGIONE_SOCIALE, non risultando il passaggio in giudicato della sentenza n.898/2015 resa dalla stessa Corte di appello (n.d.r. gravata dal ricorso per cassazione r.g.n.17705/2016).

Statuì, infine, che non andavano emessi ordini di pagamento nei confronti del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE, in assenza di specifiche domande, anche se la sentenza aveva accertato il dovuto con riferimento al RAGIONE_SOCIALE, ritenuto legittimato a partecipare al giudizio al fine di far

valere il diritto soggettivo a non versare più di quanto dovuto in base alla legge (sent. non def. n.156/2013).

Da ultimo, statuì in ordine alla collocazione delle spese di lite.

7.- RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione con sei mezzi avverso la sentenza definitiva n.117/2016.

Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha replicato con controricorso ed ha proposto ricorso incidentale autonomo avverso la sentenza non definitiva n. 203/2013 con due mezzi, nonché ricorso incidentale autonomo avverso la sentenza definitiva n.117/2016 con due mezzi.

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ha replicato con controricorso ed ha proposto ricorso incidentale con un mezzo per la cassazione della sentenza definitiva n.117/2016.

RAGIONE_SOCIALE ha replicato con controricorso ai ricorsi incidentali, rispettivamente proposti dal RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE e da RAGIONE_SOCIALE.

RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE e il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE hanno depositato memorie a corredo.

DEC è rimasta intimata.

Il ricorso, già fissato per l’adunanza camerale del 23 marzo 2022, perviene alla data odierna a seguito di rinvio a nuovo ruolo per trattazione congiunta con i ricorsi nn. 17705/2016, 22188/2019 e 22579/2019.

CONSIDERATO CHE:

9.1.- Il ricorso principale, proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza della Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE n 117/2016, è sviluppato nei seguenti sei motivi:

Nullità per omessa pronuncia sulla domanda di RAGIONE_SOCIALE di condanna del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE al pagamento della giusta indennità di esproprio con deposito presso la Cassa DD.PP., domanda proposta in via riconvenzionale e più volte ribadita in corso di causa;

II) Nullità COGNOME della COGNOME sentenza COGNOME per COGNOME motivazione COGNOME apparente, irriducibilmente contraddittoria, perplessa e obbiettivamente incomprensibile, nella parte in cui afferma l’assenza di specifiche domande di pagamento da parte di RAGIONE_SOCIALE contro il RAGIONE_SOCIALE, pur avendo dato atto in narrativa della domanda di pagamento proposta in riconvenzionale;

III) Violazione e falsa applicazione degli artt. 3, comma 1, lett. b, e, d, 6, comma 8, 27 e 28 del T.U. Espropri e dell’art.3, comma 4, della legge Regionale Puglia n.3/2005, che individuano il RAGIONE_SOCIALE quale soggetto passivo dell’obbligazione indennitaria, in quanto promotore e unico beneficiario dell’espropriazione, anche in caso di delega all’esecuzione dei poteri espropriativi;

IV) Violazione e falsa applicazione dell’art.54 del T.U. Espropri per incompetenza funzionale della Corte di appello in unico grado nel giudizio di opposizione e stima, per avere dichiarato tenuta al pagamento e condannato la società RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE su domanda inammissibile del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE;

V) Violazione e falsa applicazione degli artt.54 e 37, comma 2, del T.U. Espropri per avere la Corte negato la maggiorazione dell’indennità ex art.37, comma 2, del T.U. cit. da applicarsi d’ufficio;

VI) Richiesta di rideterminazione delle spese dì causa ex artt, 91 e ss. cod.proc.civ. e D.M. 10/3/2014.

9.2.- Il secondo motivo è fondato, assorbiti i motivi primo, terzo e sesto.

Invero, la motivazione è apparente e contraddittoria sul punto concernente la domanda di condanna al pagamento proposta da RAGIONE_SOCIALE nei confronti del RAGIONE_SOCIALE, assorbita la doglianza per omessa pronuncia.

La statuizione della Corte d’appello è certamente apodittica, nonché in contrasto con altre statuizioni, in cui la Corte stessa ha accertato l’indennità dovuta anche per il RAGIONE_SOCIALE.

La questione posta dal terzo motivo è assorbita per effetto dell’accoglimento del secondo motivo, dovendo il titolo di legittimazione passiva del RAGIONE_SOCIALE – che attiene al merito della domanda proposta nei suoi confronti – essere accertato dal giudice di merito una volta ammessa la domanda di RAGIONE_SOCIALE nei suoi confronti.

Il sesto motivo è assorbito dalla cassazione della sentenza n. 117/2016 impugnata, cui consegue il rinvio.

9.3.- Il quarto motivo è inammissibile.

La censura è diretta a far valere l’incompetenza funzionale della Corte d’appello a giudicare sulla domanda proposta dal RAGIONE_SOCIALE (espropriante) nei confronti di RAGIONE_SOCIALE, ente concessionario delegato all’espropriazione, atteso che tale domanda – in quanto fondata. su un titolo diverso dall’espropriazione, ossia sulla convenzione tra RAGIONE_SOCIALE e concessionario, esula dalla speciale competenza della Corte d’appello, limitata all’opposizione alla stima.

Alla stregua del ricorso e della sentenza impugnata, la questione appare nuova – non avendo RAGIONE_SOCIALE indicato dove e quando l’avrebbe dedotta nel giudizio di merito – e, peraltro, attiene a rapporto tra RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE ed il RAGIONE_SOCIALE, cui la ricorrente è estranea.

9.4.- Il quinto motivo è infondato perché «In materia di espropriazione per pubblica utilità, l’azione volta ad ottenere la maggiorazione del dieci per cento dell’indennità di esproprio, ai sensi dell’art. 37, comma 2, d.P.R. n. 327 del 2001, deve essere promossa nel termine perentorio di trenta giorni, previsto per la domanda di determinazione giudiziale dell’indennità dall’art. 54, comma 2, d.P.R.

citato – nel testo pre vigente al d.lgs. n. 150 del 2011 -, poiché tale maggiorazione costituisce una componente della ridetta indennità.» (Cass. n. 7369/2021), ne consegue che il riconoscimento della maggiorazione segue il principio della domanda e che, nel caso come il presente, in cui il proprietario espropriato ha svolto domanda riconvenzionale, la domanda andava proposta con la riconvenzionale e la maggiorazione non poteva essere riconosciuta d’ufficio.

10.1.- Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso incidentale autonomo avverso la sentenza non definitiva n.203/2013, articolato nei seguenti due motivi:

Violazione e falsa applicazione dell’art.54 del d.P.R. n.327/2001.

Il RAGIONE_SOCIALE sostiene che la Corte di appello ha errato nel ritenere che, essendo stata già proposta l’opposizione alla stima da altro soggetto, non era onere della espropriata RAGIONE_SOCIALE proporre opposizione alla stima nel termine decadenziale di cui all’art.54 T.U.E. al fine di ottenere giudizialmente una determinazione di indennità di esproprio più favorevole; il ricorrente si duole che non si sia tenuto conto del termine decadenziale previsto dall’art.54 del d.P.R. n.327/2001 nel testo vigente ratione temporis (cioè alla data del 9/12/2008) ritualmente eccepito da esso RAGIONE_SOCIALE, che avrebbe comportato la declaratoria di inammissibilità della domanda riconvenzionale proposta da RAGIONE_SOCIALE perché tardiva, mentre sarebbero stati applicati principi giurisprudenziali elaborati in relazione alla diversa normativa dettata dall’art.19 della legge n.865/1971.
Prospetta, quindi, che a seguito dell’accoglimento del motivo e della cassazione della sentenza non definitiva sul punto, debba conseguire un effetto preclusivo sulla sentenza definitiva n.117/2016,

che ha accolto l’opposizione alla stima introdotta dall’espropriata con domanda riconvenzionale.

II) Nullità della sentenza per error in procedendo, violazione degli artt. 36 e 167 cod.proc.civ. con riferimento all’applicazione delle norme in tema di domanda riconvenzionale fatta dalla Corte di appello, sempre con la medesima statuizione che ha ritenuto legittima e tempestiva la domanda riconvenzionale proposta da RAGIONE_SOCIALE; si insiste sul carattere autonomo della domanda riconvenzionale.

10.2.- I motivi, da trattare congiuntamente per connessione, sono infondati.

10.3.- Come già affermato da questa Corte, nessun rilievo può assumere, l’avvenuto decorso del termine per l’opposizione alla stima, dal momento che la tempestiva proposizione della domanda ad opera di uno dei soggetti del rapporto espropriativo comporta il venir meno dell’efficacia vincolante della stima anche nei confronti degli altri, con la conseguenza che ciascuno di essi può legittimamente svolgere, in giudizio, le sue difese in ordine alla determinazione dell’indennità di esproprio. L’unica limitazione, per il convenuto, è rappresentata dalla necessità, in presenza di una stima a carattere definitivo, di formulare un’apposita domanda, da proporsi nelle forme e nei termini previsti per la domanda riconvenzionale, ove intenda ottenere la determinazione dell’indennità in misura inferiore (per l’espropriante) o superiore (per l’espropriato) a quella liquidata in sede amministrativa (cfr. Cass. 7259/2022; Cass. n. 10668/2005).
11.1-. Il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ha proposto anche ricorso incidentale autonomo avverso la sentenza definitiva n.117/2016, sulla preliminare osservazione che la Corte di appello ha affermato che l’accertamento del dovuto valeva anche nei suoi confronti.

Detto ricorso si sviluppa nei seguenti due motivi:

Violazione e falsa applicazione degli artt. 32 e 37 del d.P.R. n.327/2001 e dell’art.17 della legge n.1150/1942.

Il ricorrente, deducendo di avere contestato dinanzi alla Corte di appello i criteri utilizzati dal CTU per determinare l’indennità d espropriazione, lamenta l’erronea applicazione delle norme che regolano la determinazione delle indennità in materia di piani di zona e piani per l’edilizia economica e popolare in relazione alla regola fissata dal d.P.R. n.327/2001 negli artt. 32 e 37 alla luce dell’art.17 della legge n.1150/1942, in difformità della giurisprudenza di legittimità.

II) Violazione e falsa applicazione degli artt. 32 e 37 del d.P.R. n.327/2001 e dell’art.17 della legge n.1150/1942, nell’individuazione ed applicazione dei criteri di valutazione.

11.2.- Anche RAGIONE_SOCIALE, con l’unico motivo del ricorso incidentale si duole dei criteri applicati dal CTU per determinare la indennità di esproprio e recepiti dalla Corte di appello e deduce la violazione e falsa applicazione della legge n.167/1962 in relazione all’art.17, comma 1, della legge n.1150/1942; dell’art.37, comma 5, della legge Regione Puglia n.56/1980, nonché degli artt. 32 e 37, comma 3, del d.P.R. n.327/2001.

La ricorrente sostiene che, ferma ed indiscussa la natura edificatoria dei suoli, la stima degli stessi avrebbe dovuto essere effettuata in virtù della conformazione derivante dall’inserimento nel piano di zona che sanciva una suscettibilità edificatoria di 1,36 mc/mq, anche se scaduto; dovendo ritenersi è irrilevante, invece, la disciplina impressa all’area dalla variante espropriativa e, pertanto, inutilizzabili i più elevati indici da questa previsti.

Si duole che il CTU, avendo ritenuto decaduto il vincolo urbanistico discendente dall’inserimento del suolo nel piano di edilizia economica e popolare (PEEP), avesse assunto gli indici e i parametri urbanistico-edilizi che caratterizzavano il progetto dell’opera pubblica allegato alla delibera del consiglio comunale pur avendo rilevato che questa aveva introdotto la variante “puntuale e tematica”, per cui il vincolo in esso contenuto doveva essere considerato come preordinato all’esproprio e da esso doveva prescindersi nella qualificazione dell’area.
A parere della ricorrente la scelta del CTU era contraria ai principi di diritto vigenti.

11.3.- Il ricorso incidentale autonomo svolto dal RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ed il ricorso incidentale di RAGIONE_SOCIALE, che possono essere trattati congiuntamente per comunanza delle questioni proposte, sono fondati e vanno accolti.

11.4.- Con gli anzidetti motivi i due ricorrenti incidentali dolgono dei criteri applicati dal CTU per determinare la indennità di esproprio, come recepiti dalla Corte di appello.

11.5.- I motivi sono fondati.

11.6.- La Corte d’appello parte dall’erroneo presupposto secondo cui, non avendo il RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE ed RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE formulato specifiche doglianze in ordine al criterio di determinazione dell’indennità di espropriazione adottato dal CTU, alle cui conclusioni la Corte d’appello si è pedissequamente riportata, tale criterio dovesse essere approvato tout court.

Per converso, da un lato, il giudice, nel liquidare l’indennità non è vincolato alla prospettazione di parte attrice, ma deve applicare i criteri previsti dalla legge anche in assenza di contestazioni al riguardo; dall’altro, la contestazione relativa alla validità del criteri

RAGIONE_SOCIALE posto a base della domanda attrice non integra una eccezione in senso tecnico ma una mera difesa, non comportando l’allegazione di alcun fatto impeditivo, modificativo o estintivo dell pretesa dedotta in giudizio ma solo la contestazione della fondatezza in diritto della richiesta di controparte (Cass. Sez. U. n. 35/2001; Cass. n. 3191/2017; Cass. n. 4228/2021).

11.7.- Nel caso di specie, la valutazione del CTU è errata in diritto. Va fatta applicazione del principio secondo cui l’accertamento delle possibilità legali ed effettive di edificazione di un’area ai f della determinazione dell’indennità di esproprio va effettuato senza tenere conto delle varianti apportate allo strumento urbanistico generale allo specifico scopo di realizzare l’opera che viene contestualmente approvata, giacché tali varianti costituiscono fonte di vincolo preordinato all’esproprio e pertanto non può, ad esse, essere riconosciuta alcuna incidenza in sede di accertamento della vocazione edificatoria dell’area (art. 32 del d.P.R. n. 327/2001). Deve, invece, ai predetti fini, attribuirsi rilevanza alle varianti success all’apposizione del vincolo espropriativo, e presenti al verificarsi dell vicenda ablativa, le quali abbiano carattere conformativo, imponendo un vincolo di destinazione riguardante una generalità di beni e di soggetti (Cass. n. 5803/2021; Cass. n. 6635/2002). In tema di espropriazione per pubblica utilità, per individuare la qualità edificatoria dell’area, da effettuarsi in base agli strumenti urbanistic vigenti al momento dell’espropriazione, occorre distinguere tra vincoli conformativi ed espropriativi, sicché ove con l’atto di pianificazione si provveda alla zonizzazione dell’intero territorio comunale, o di una sua parte, sì da incidere su di una generalità di beni, in funzione della destinazione dell’intera zona in cui essi ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche, il vincolo assume carattere conformativo Corte di Cassazione – copia non ufficiale
R.G.N. 20271/2016 Cons. est. Laura Tricorni

ed influisce sulla determinazione del valore dell’area espropriata, mentre, ove si imponga un vincolo particolare, incidente su beni determinati, in funzione della localizzazione di un’opera pubblica, il vincolo è da ritenersi preordinato all’espropriazione e da esso deve prescindersi nella stima dell’area (Cass. n. 207/2020).

11.8.- Nel caso concreto, lo stesso CTU ha accertato che la variante al PRG ed al piano di zona 167, conseguente all’approvazione del progetto per la realizzazione di un centro assistenza anziani, si era tradotta nella rinnovata apposizione di vincoli preordinati all’esproprio, traducendosi in una «variante tematica e puntuale», della quale il CTU non poteva tenere conto ai fini della individuazione dell’indice di edificabilità dell’ar determinato in 1,68 o in 2,46 al mq., in luogo di quello di 1,36 al mq., previsto dal suddetto piano di zona decaduto per la scadenza del periodo di efficacia.
2.6.- Ne consegue che – come correttamente evidenziato dai ricorrenti RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE (beneficiario dell’espropriazione) e RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE (espropriante) – il criterio adottato dal CTU, e recepito in toto dalla Corte, è erroneo. Orbene, l’avvenuta decadenza del vincolo preordinato all’esproprio rende l’area (e non la zona) priva di regolamentazione urbanistica, sicché, in tale ipotesi, non è consentito farne rivivere la condizione preesistente ma opera la disciplina prevista per le cd. aree bianche di cui all’art. 4, ultimo comma, della legge n. 10/1977, la quale, peraltro, non comporta un automatico riconoscimento della natura edificabile dell’area occupata, dovendo essere apprezzata la ricorrenza di tale carattere in base al criterio dell’edificabilità di fatto, che impone un metodo di valutazione incentrato sulla verifica della funzionalità dell’area in termini naturale ed armonico completamento di quelle, ad essa contigue, che
siano destinate all’edificazione in base alle scelte legislative ed a quelle pianificatorie dei comuni (Cass. n.12268/2016). Ai fini della determinazione dell’indennità di espropriazione delle aree prive di pianificazione urbanistica, la stima non può risolversi in un mero esercizio qualificatorio dell’astratta natura dell’area, ma deve corrispondere all’effettivo valore di mercato di questa secondo le sue caratteristiche concrete espresse in termini monetari, desunte da taluni fatti-indice obiettivi quali, tra gli altri, la vicinanza al abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto dalle zone adiacenti, l’esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con i centri urbani già organizzati, sicché, in detta situazione, trova applicazione il criterio – suppletivo in carenza di strumenti urbanistici e complementare agli effetti della determinazione del concreto valore dell’area – dell’edificabilità di fatto, dovendo darsi rilievo all’attività edilizia legittimamen realizzabile in assenza di pianificazione urbanistica, a quella libera ed a quella consentita previo rilascio del permesso di costruire (Cass. n.10502/2019; Cass. n. 11360/2022).
Tali criteri dovranno essere adottati dal giudice di rinvio.

12.- In conclusione; i) va accolto il secondo motivo del ricorso principale proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n.117/2016, assorbiti i motivi primo, terzo e sesto, inammissibile il quarto ed infondato il quinto; ii) va accolto il ricorso incidentale del RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza definitiva n.117/2016, rigettato quello proposto avverso la sentenza non definitiva n. 203/2013; iii) va accolto il ricorso incidentale di RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza definitiva n.117/2016.

La sentenza definitiva n.117/2016 va cassata nei limiti dell’accoglimento, con rinvio alla Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE in diversa

composizione che deciderà attenendosi ai principi enunciati, provvedendo anche sulle spese.

P.Q.M.

Accoglie il secondo motivo del ricorso principale proposto da RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza n.117/2016, assorbiti i motivi primo, terzo e sesto, inammissibile il quarto ed infondato il quinto;

Accoglie il ricorso incidentale del RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza definitiva n.117/2016, rigettato il ricorso incidentale proposto dallo stesso RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza non definitiva n. 203/2013;

Accoglie il ricorso incidentale di RAGIONE_SOCIALE in RAGIONE_SOCIALE avverso la sentenza definitiva n.117/2016;

Per l’effetto, cassa la sentenza n.117/2016 della Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE nei limiti dell’accoglimento e rinvia alla medesima Corte in diversa composizione, anche per le spese.

Così deciso in Roma, il giorno 28 sette bre 2022.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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