Indennità di esproprio: calcolo del valore del terreno

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza 12155/2024, ha chiarito i criteri per il calcolo della corretta indennità di esproprio. Nel caso di espropriazione parziale di un terreno che funge da giardino per un’abitazione, il suo valore non può essere stimato come se fosse un lotto isolato. L’indennità deve considerare la sua funzione pertinenziale e comprendere anche tutti i danni, come il deprezzamento, subiti dalla parte residua della proprietà a causa dell’opera pubblica. Il giudice, inoltre, non può discostarsi dalla perizia tecnica senza una motivazione robusta.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 febbraio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Esproprio: Il Valore di un Terreno si Basa sulla sua Funzione Reale

Quando la Pubblica Amministrazione espropria un bene per realizzare un’opera pubblica, al proprietario spetta una giusta indennità di esproprio. Ma come si calcola questo valore, specialmente quando viene sottratta solo una porzione di una proprietà più ampia? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione (n. 12155/2024) fornisce chiarimenti cruciali, sottolineando che la valutazione deve essere ancorata alla realtà funzionale del bene e non a una stima astratta. Il principio è chiaro: un giardino non può essere valutato come un semplice appezzamento di terra.

Il Caso: L’Esproprio di un Giardino per la Terza Corsia

Un proprietario si è visto espropriare una parte del suo ampio parco-giardino, pertinenza di una pregiata abitazione, per consentire la realizzazione della terza corsia di un’autostrada. La società concessionaria aveva quantificato l’indennità in poco più di 6.000 euro. Ritenendo la cifra irrisoria, il proprietario ha avviato una causa, sostenendo che il valore del terreno fosse molto più alto e che l’esproprio parziale avesse causato un notevole deprezzamento della parte residua della sua proprietà, oltre a danni per l’abbattimento di numerose piante di alto fusto.

La Decisione della Corte d’Appello: Una Valutazione Slegata dalla Realtà

La Corte d’Appello, discostandosi dalle conclusioni del Consulente Tecnico d’Ufficio (CTU) nominato dal tribunale, ha drasticamente ridotto l’importo dell’indennizzo. Il CTU aveva stimato il valore del terreno a 14 euro al metro quadro, riconoscendo il suo legame funzionale con la villa. La Corte, invece, lo ha dimezzato a 7 euro, affermando che il terreno dovesse essere valutato solo per le sue ‘caratteristiche oggettive’, come se fosse un lotto separato e indipendente. Inoltre, ha limitato il risarcimento per il deprezzamento alla sola abitazione, escludendo il terreno residuo, e ha quantificato il danno in una misura minima (0,5% del valore dell’immobile).

La Corretta Indennità di Esproprio secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso del proprietario, cassando la decisione della Corte d’Appello. Il ragionamento della Suprema Corte si fonda su due pilastri fondamentali.

Il Valore del Terreno Ablato

I giudici hanno stabilito che è un errore valutare la porzione di terreno espropriata come se fosse stata messa in vendita da sola, ignorando la sua connessione con il fabbricato principale. Citando precedenti sentenze della Corte Costituzionale, la Cassazione ha ribadito che l’indennizzo deve rappresentare un ‘serio ristoro’. Per farlo, la stima deve tenere conto di tutte le ‘caratteristiche essenziali’ del bene, incluse la sua posizione, le sue potenzialità e la sua funzione. Un terreno che funge da giardino di una villa ha un valore di mercato intrinsecamente superiore a quello di un terreno agricolo isolato, e questo deve riflettersi nell’indennità.

Il Danno alla Parte Residua

Il secondo punto cruciale riguarda l’espropriazione parziale. La Corte ha chiarito che l’indennità deve coprire l’intera diminuzione patrimoniale subita dal proprietario. Ciò include non solo il valore della parte espropriata, ma anche il deprezzamento e i danni subiti dalla parte residua. Nel caso specifico, i danni lamentati, come l’abbattimento di alberi anche fuori dall’area strettamente espropriata per permettere il passaggio dei macchinari, non sono eventi distinti da trattare in un’altra causa. Essi sono una conseguenza diretta dell’opera pubblica e, come tali, devono essere inclusi nel calcolo complessivo dell’indennità di esproprio.

Le motivazioni

La Corte di Cassazione ha censurato la decisione della Corte d’Appello, la quale, pur discostandosi dalle conclusioni del CTU, non ha fornito argomenti logico-giuridici solidi per giustificare la sua scelta. Il giudice può legittimamente disattendere la perizia tecnica, ma deve farlo attraverso una valutazione critica, ben motivata e ancorata alle risultanze processuali. Non è sufficiente sostituire la stima del perito con un’altra ritenuta ‘semplicemente equa’ senza indicare i criteri e i dati su cui si basa tale diversa valutazione. Nel caso in esame, la Corte d’Appello si è limitata a una stima generica, violando il principio secondo cui ogni decisione deve essere adeguatamente motivata.

Le conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio fondamentale in materia di indennità di esproprio: la valutazione non può essere un esercizio astratto, ma deve riflettere il reale valore di mercato del bene nel suo contesto funzionale. Per i proprietari, ciò significa che il legame pertinenziale tra un terreno e un fabbricato deve essere sempre considerato. Per i giudici, rappresenta un monito a non discostarsi dalle valutazioni tecniche senza una motivazione rigorosa e dettagliata. L’indennizzo deve ristorare integralmente la perdita patrimoniale subita dal cittadino, garantendo che il sacrificio della proprietà privata per l’interesse pubblico sia equamente compensato.

Come si calcola il valore di un terreno espropriato quando è parte di una proprietà più grande, come un giardino?
Il suo valore deve essere determinato tenendo conto del suo legame funzionale con la proprietà principale (es. l’abitazione) e di tutte le sue potenzialità, non come se fosse un lotto isolato. La sua funzione di pertinenza (resede) è un elemento essenziale per la stima.

L’indennità di esproprio comprende anche i danni alla parte di proprietà non espropriata?
Sì. In caso di espropriazione parziale, l’indennità deve coprire l’intera diminuzione patrimoniale subita dal proprietario, includendo quindi il deprezzamento e qualsiasi danno (come l’abbattimento di alberi) causato alla parte residua del bene dall’esecuzione dell’opera pubblica.

Il giudice può ignorare la valutazione del perito tecnico nominato (CTU)?
Sì, il giudice può disattendere le conclusioni del CTU, ma ha l’obbligo di fornire una motivazione critica, congrua e logica. Deve indicare gli elementi probatori e i criteri di valutazione che lo hanno portato a una decisione diversa, non potendo limitarsi a una generica stima ‘equitativa’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 12155 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 12155 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/05/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11838/2019 R.G. proposto da: COGNOME NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO presso lo studio dell’AVV_NOTAIO (C.F. CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende

-controricorrente –

avverso l’ ORDINANZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 4910/2018 depositata il 02/10/2018. Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 29/02/2024

dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. e art. 29 d.lgs. 150/2011 NOME COGNOME ha convenuto in giudizio RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi RAGIONE_SOCIALE) dinanzi alla Corte di Appello di Firenze, per proporre opposizione alla intervenuta quantificazione, da parte di RAGIONE_SOCIALE, nella somma di € 6.253,24 delle indennità di esproprio, di occupazione temporanea, di occupazione d’urgenza e ulteriore indennità per manufatti ed oneri a seguito della dichiarazione di pubblica utilità e successiva occupazione ed esproprio di alcuni terreni di sua proprietà, siti nel Comune di Calenzano, INDIRIZZO, ai fini della realizzazione della terza corsia del tratto autostradale Barberino-Firenze Nord (Lotto 0).
In particolare, il sig. COGNOME ha esposto che: a) il terreno espropriato faceva parte di un ampio parco-giardino di pertinenza di una sua pregiata casa di abitazione; b) il valore venale di mercato del terreno espropriato era pari a circa €30.000,00; c) il residuo terreno di sua proprietà aveva subito danni a seguito dell’intervento di RAGIONE_SOCIALE, con un deprezzamento di €125.000,00 e danni di €33.000,00; d) sul terreno espropriato vi erano numerose piante d’alto fusto, con conseguente necessità di indennizzo per i soprassuoli; e) sussistevano le condizioni per l’applicazione dell’art. 33 DPR 327/2001, trattandosi di esproprio parziale; f) sussistevano le condizioni per il riconoscimento dell’indennità di occupazione d’urgenza dall’immissione in possesso (19.10.2011) al decreto d’esproprio (24.4.2015) ex art. 22 bis DPR 327/2001 e per il riconoscimento dell’indennità di occupazione temporanea.
Nel corso del giudizio è stata espletata CTU, che ha stimato: a) in € 14 al mq il valor del terreno espropriato (determinando l’indennità di esproprio in € 17.052,00 e le indennità di occupazione in complessivi €6.536,25); b) in € 50.653,08 la diminuzione del valore di mercato di immobile e terreno circostante, pari al 6% del valore; c) in € 21.960,00 le spese di ripiantumazione dell’area.

La C orte d’Appello di Firenze, con ordinanza n. 4910/2018, disattendendo le conclusioni della CTU, ha determinato in €13.017,00 l’indennità di esproprio, in €2.7711,88 l’indennità di occupazione d’urgenza, in €442,75 l’indennità di occupazione temporanea, affermando che: a) il valore del terreno espropriato era di €7 al mq, dovendo essere valutato solo per le sue caratteristiche oggettive, cioè quelle che avrebbero determinato il prezzo ove la sola porzione oggetto di espropriazione fosse stata posta in vendita, senza tenere in considerazione la contiguità del fabbricato; b) la diminuzione di valore ex art. 33 DPR 327/2001, da determinarsi equitativamente in misura dello 0,5% del valore della casa, doveva essere riconosciuta soltanto in relazione all’immobile e non anche al terreno residuo, atteso che la piantumazione e la crescita spontanea di piante nella parte rimasta in proprietà al ricorrente non avrebbe offerto un effetto schermante dal punto di vista acustico e visivo, paragonabile a quello precedente soltanto per la casa, mentre lo stesso ragionamento non avrebbe potuto effettuarsi per il terreno residuo, in considerazione della posizione marginale della porzione espropriata; c) la presenza nella zona espropriata di alcuni alberi ad alto fusto integrava le condizioni per il riconoscimento di un aumento per il soprassuolo, stimato con una maggiorazione del 10% del valore del terreno.
Avverso l’ordinanza della Corte d’Appello di Firenze ha proposto ricorso per cassazione NOME COGNOME, affidandolo a quattro motivi.

RAGIONE_SOCIALE ha resistito in giudizio con controricorso.

Entrambe le parti hanno depositato le memorie ex art. 380 bis.1 cod. proc. civ..

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo è stata dedotta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 40, del D.P.R. 8.6.2001, n. 327. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 42 della Costituzione. Omessa motivazione circa le risultanze inerenti al valore di mercato del complesso immobiliare. Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio.

La C orte d’Appello ha errato laddove si è discostata dalle conclusioni del CTU in merito al valore del terreno espropriato, senza aver indicato gli argomenti logico-giuridici (né tantomeno la relativa fonte) in forza dei quali ha ritenuto che nella valutazione del valore di mercato dell’area ablata non dove sse tenersi conto del fatto che essa facesse parte del resede dell’abitazione del ricorrente, e senza aver giustificato la stima di €7 al mq, operando così una valutazione critica del tutto disancorata dalle acquisite risultante processuali.
La C orte d’Appello ha, in ogni, caso errato laddove ha ritenuto che, ai fini della stima del valore di mercato, non avesse rilevanza il fatto che il terreno ablato facesse parte del resede dell’abitazione di proprietà del ricorrente, poiché, così facendo, non ha operato la valutazione tenendo conto di ogni possibilità di sfruttamento del fondo, così come previsto da Corte Cost. 181/2011.

Con il secondo motivo è stata dedotta la violazione e/o falsa applicazione dell’art. 33, del D.P.R. 8.6.2001, n. 327. Violazione e/o falsa applicazione dell’art. 42 della Costituzione. Omessa motivazione circa le risultanze inerenti al deprezzamento della parte residua. Omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio.

La C orte d’Appello, ha errato laddove, discostandosi dalle conclusioni del CTU, nel riconoscere l’esistenza di un vincolo strumentale ed obiettivo tra la parte espropriata e l’abitazione, ai fini della diminuzione del valore ex art. 33 DPR 327/2001, ha escluso da detto unicum il terreno residuo e ha limitato alla sola casa il pregiudizio oggettivo derivante dal distacco della porzione di terreno ablata, senza indicare gli elementi di cui si è avvalsa per ritenere non corretti gli argomenti del CTU.
Inoltre, la Corte territoriale ha erroneamente valutato la diminuzione di valore nella sola misura dello 0,5% del valore della casa, senza indicare gli elementi di cui si è avvalsa per ritenere non corretti gli argomenti del CTU.

Infine, ha erroneamente negato al ricorrente qualsivoglia ristoro per l’abbattimento e/o la caduta degli alberi che si trovavano fuori dalle particelle espropriate, considerandoli ingiustamente come eventi diversi dall’espropriazione, e omettendo di considerare che il danno subito dalle aree rimaste in proprietà al ricorrente (abbattimento e caduta di alberi) era immediatamente connesso con l’esecuzione dell’opera pubblica e, come tale, indennizzabile nell’ambito della perdita di valore del bene non espropriato.
I primi due motivi, da esaminare unitariamente in relazione alla stretta connessione delle questioni affrontate, sono fondati.

In primo luogo, fondata è la dedotta violazione dell’art. 40 DPR 327/2001.

La Corte d’Appello non ha condiviso la valutazione del terreno espropriato effettuata dal CTU, il quale aveva precisato di aver espresso il valore di mercato dello stesso terreno rispetto ‘alle specifiche potenzialità sviluppabili solo ed esclusivamente nella contiguità del terreno sovrastante’ e ciò sul rilievo che la superficie espropriata avesse un valore solo ed esclusivamente in quanto legata al terreno sovrastante. La Corte territoriale ha, invece, valutato il terreno espropriato per le sue caratteristiche oggettive,
come se tale porzione oggetto di espropriazione fosse stata posta in vendita indipendentemente dalla contiguità al fabbricato.

Tale valutazione della Corte d’Appello è censurabile.

Va osservato che la Corte Costituzionale, nella sentenza n. 181/2011, dopo aver ribadito il principio secondo cui l’indennizzo assicurato all’espropriato dall’art. 42, terzo comma, Cost., se non deve costituire una integrale riparazione per la perdita subita deve, comunque, rappresentare un serio ristoro, ha espressamente richiamato la sentenza della stessa Consulta n. 5 del 1980, nella quale era stato affermato che <>. La Corte Costituzionale ha, altresì, evidenziato che, per i suoli agricoli e per quelli non edificabili, ove l’ indennità di espropriazione sia commisurata al valore agricolo medio del terreno, secondo la disciplina dettata dall’art. 16 della legge n. 865 del 1971 e successive modificazioni , ‘ restano così trascurate le caratteristiche di posizione del suolo, il valore intrinseco del terreno (che non si limita alle colture in esso praticate, ma consegue anche alla presenza di elementi come l’acqua, l’energia elettrica, l’esposizione), la maggiore o minore perizia nella conduzione del fondo e quant’altro può incidere sul valore venale di esso …’ .
Alla luce di quanto sopra illustrato, la Corte d’Appello, nel ritenere che la stima del valore della porzione di fondo espropriata dovesse essere effettuata in relazione alle sue caratteristiche oggettive, prescindendo dalle sue potenzialità, dalla sua posizione (contigua alla villa del ricorrente) e da ‘quant’altro può incidere sul valore venale di esso’, è indubbiamente incorsa nella violazione dell’art. 40 DPR DPR 327/2001.

La Corte d’Appello è incorsa, inoltre, nella violazione dell’art. 33 legge cit. nella parte dell’ordinanza impugnata in cui ha ritenuto di non considerare, nella stima complessiva della indennità di espropriazione in relazione alla perdita di valore della parte non espropriata, ‘ eventi (abbattimento o caduta di alberi fuori dalle particelle espropriate) diversi dall’espropriazione che in essa hanno semmai trovato occasione e che dunque non attengono a questo giudizio ‘ (pag. 3 ordinanza impugnata).
In particolare, in ordine a tali eventi, la Corte ha riportato in ordinanza un estratto della relazione di CTU in cui ha evidenziato che nella parte non espropriata vi era stato un incremento dell’inquinamento acustico e diminuzione di visibilità paesaggistica, derivante dal fatto che sull’area espropriata ‘ sono state abbattute dalla ditta incaricata dalla RAGIONE_SOCIALE numerose piante, in quanto ostacolo per l’ingresso delle macchine operatrici, inoltre, successivamente a tale attività, causa un forte evento meteorico, e presumibilmente la mancata schermatura da parte delle piante precedentemente abbattute, buona parte dell’alberatura sul terreno a valle dell’abitazione del sig. COGNOME, sono state danneggiate/abbattute. .’.
Orbene, erroneamente, la Corte d’Appello ha ritenuto che i danni lamentati dal ricorrente per il pregiudizio dallo stesso subito nella parte del fondo non espropriata, in occasione dei lavori di realizzazione dell’opera pubblica, dovessero essere esaminati in un diverso giudizio.

Sul punto, questa Corte ha, recentemente, enunciato il principio di diritto secondo cui ‘ In tema di espropriazione per pubblica utilità, rispetto al soggetto espropriato non sono concepibili due distinti crediti, l’uno a titolo di indennità di espropriazione e l’altro quale risarcimento del danno per il deprezzamento che abbiano subito le parti residue del bene espropriato, tenuto conto che questa seconda voce è da considerare ricompresa nella prima che, per

definizione, riguarda l’intera diminuzione patrimoniale subita dal soggetto passivo per effetto del provvedimento ablativo’ (Cass. N. 4264/2021).

Negli stessi termini, questa Corte ha statuito nell’ordinanza n. 27555/2021, in cui stato enunciato il principio di diritto secondo cui ‘ In tema di espropriazione parziale, il pregiudizio alla porzione di fondo rimasta in proprietà all’espropriato derivante dall’opera pubblica realizzata è suscettibile di indennizzo ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 327 del 2001, poiché l’indennità di espropriazione comprende l’intera diminuzione patrimoniale subita dal destinatario del provvedimento’.

Infine, ad avviso di questo Collegio, la Corte d’Appello, nel discostarsi dalle conclusioni del CTU senza indicare i criteri attraverso i quali è pervenuta sia alla stima al mq (7 a fronte di 14 € suggerita dal CTU) della porzione oggetto di espropriazione, sia la percentuale di diminuzione del valore di mercato dell’immobile e del terreno circostante alla porzione espropriata, è incorsa nella violazione dell’art. 360 comma 5° n. 1 cod. proc. civ.., o comunque nel vizio di omessa motivazione, riconducibile all’art. 360 comma 1° n. 4 cod. proc. civ..
In proposito, questa Corte ha più volte enunciato il principio di diritto secondo cui le valutazioni espresse dal consulente tecnico d’ufficio non hanno efficacia vincolante per il giudice, il quale può legittimamente disattenderle attraverso una valutazione critica, che sia ancorata alle risultanze processuali e risulti congruamente e logicamente motivata, dovendo egli indicare gli elementi di cui si è avvalso per ritenere erronei gli argomenti sui quali il consulente si è basato, ovvero gli elementi probatori, i criteri di valutazione e gli argomenti logico-giuridici per addivenire alla decisione contrastante con il parere del CTU (cfr. Cass. n. 17864/2023; conf. Cass. 3 marzo 2011, n. 5148). Inoltre, proprio in tema di espropriazione per pubblica utilità , questa Corte, nell’ordinanza n. 34743 del
31/12/2019, ha cassato la decisione della corte d’appello che, nell’applicare il c.d. criterio sintetico -comparativo, non aveva indicato nella sua decisione i dati utilizzati per individuare il valore di mercato del fondo, né da quali fonti fossero stati acquisiti e neppure quale fosse la ragione della rappresentatività di tali dati.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha genericamente stimato sia il valore della porzione di fondo espropriata, sia la riduzione di valore della parte rimasta in proprietà del ricorrente ricorrendo al criterio equitativo, e ciò in contrasto con il principio già affermato da questa Corte in pronunce risalenti (Cass. n. 333/1999 e Cass. n. 13468/2000), ma cui questo Collegio intende dare continuità, secondo cui, in materia di valutazione di immobili ai fini della liquidazione dell’indennità di esproprio o del risarcimento del danno da occupazione appropriativa, il giudice, ‘ qualora ritenga inaccettabili i criteri adottati dal consulente, può disattenderne le conclusioni facendo, ad esempio, riferimento alla stima amministrativa, quale indice di valutazione idoneo, insieme alle altre emergenze di causa, alla determinazione dell’indennità, ma non può apoditticamente affermare l’eccessività del valore venale, come accertato dal consulente tecnico, sostituendolo un altro valore ritenuto, semplicemente, equo’ .
Il terzo motivo ed il quarto motivo, con cui il ricorrente ha rispettivamente dedotto, per l’illegittimità derivata, la violazione e/o falsa applicazione dei principi concernenti la determinazione dell’indennità per i soprassuoli e dei principi concernenti la determinazione dell’indennità di occupazione d’urgenza e temporanea (commisurati all’indennità di esproprio), sono assorbiti.

L’ordinanza impugnata deve essere quindi cassa con rinvio alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, per nuovo esame e per statuire sulle spese del giudizio di legittimità.

P.Q.M.

Accoglie il primo ed il secondo motivo, assorbiti il terzo ed il quarto, cassa l’ordinanza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Firenze, in diversa composizione, per nuovo esame e per statuire sulle spese del giudizio di legittimità.

Roma, così deciso il 29.2.2024

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