Indennità di espropriazione: prevale il valore mercato

La Corte di Cassazione ha stabilito che l’indennità di espropriazione deve essere calcolata in base al valore di mercato effettivo del bene, e non secondo i valori inferiori fissati da un decreto regionale. Nel caso esaminato, un’autorità portuale aveva offerto un’indennità basata su una legge regionale, ma la Corte ha confermato la decisione dei giudici di merito che avevano riconosciuto un valore molto più alto, in linea con la potenziale edificabilità dell’area. La sentenza ribadisce che il diritto a un serio e congruo ristoro è un principio fondamentale che non può essere derogato da normative locali che si discostano dal valore venale del bene espropriato.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 11 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di espropriazione: prevale il valore di mercato sul decreto regionale

L’ordinanza della Corte di Cassazione n. 29878 del 2024 offre un chiarimento fondamentale sul calcolo della giusta indennità di espropriazione, un tema cruciale per proprietari e pubbliche amministrazioni. La Suprema Corte ha ribadito un principio cardine: l’indennizzo dovuto al privato non può basarsi su valori ‘politici’ stabiliti da leggi regionali, ma deve riflettere il valore di mercato effettivo del bene. Analizziamo questa importante decisione.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’opposizione di un proprietario terriero alla stima dell’indennità per l’espropriazione di alcune sue particelle, disposta da un’Autorità Portuale. L’ente espropriante aveva offerto un’indennità provvisoria molto bassa (€ 14,50/mq), mentre una successiva perizia collegiale aveva alzato il valore a € 35,50/mq. Il proprietario, tuttavia, sosteneva che i terreni fossero edificabili e che il loro valore corretto fosse di € 175,75/mq, chiedendo inoltre la maggiorazione del 10% prevista dalla legge.

Anche l’Autorità Portuale si opponeva alla stima, ritenendo corretto il valore iniziale di € 14,50/mq, in quanto si trattava, a suo dire, di aree agricole non edificabili. La Corte d’Appello, dopo aver riunito i procedimenti e disposto una consulenza tecnica d’ufficio (CTU), determinava l’indennità complessiva in oltre 7 milioni di euro, basandosi su un valore al metro quadro significativamente più alto e riconoscendo l’edificabilità legale delle aree.

I Motivi del Ricorso dell’Ente Espropriante

L’Autorità Portuale ha presentato ricorso in Cassazione basandosi su quattro motivi principali:
1. Violazione di una legge regionale: L’ente sosteneva che la Corte d’Appello avrebbe dovuto applicare un decreto assessoriale regionale che fissava il valore dei suoli industriali in quella zona a un massimo di € 12/mq, ignorando le conclusioni della CTU.
2. Errata valutazione dell’edificabilità: Secondo il ricorrente, i terreni erano di fatto inedificabili a causa di vincoli ambientali e della loro natura morfologica (paludi stagnanti), e quindi la valutazione era errata.
3. Incertezza sull’estensione dell’area: Si contestava la determinazione della superficie espropriata, basata su dati catastali aggiornati dai privati e non verificati oggettivamente.
4. Violazione del principio della domanda: La Corte d’Appello aveva liquidato l’indennità per l’intera area espropriata, includendo anche quote di comproprietari che avevano già accettato l’indennità o ceduto volontariamente i beni, andando oltre la richiesta del singolo opponente.

La Decisione della Cassazione: Analisi sull’Indennità di Espropriazione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso dell’Autorità Portuale, confermando la decisione della Corte d’Appello e consolidando principi giuridici di fondamentale importanza.

Il Valore di Mercato Prevale sui Decreti Regionali

Il primo motivo è stato respinto in modo netto. La Cassazione ha chiarito che la normativa regionale, pur dovendo ‘tenere conto’ della legislazione nazionale, non può interpretarsi in modo da fissare un valore vincolante che si discosti da quello di mercato. Il diritto all’indennizzo, radicato nell’art. 42 della Costituzione e nell’art. 1 del Protocollo Addizionale CEDU, garantisce un ristoro ‘congruo, serio e adeguato’, basato sulla qualitas rei (le caratteristiche del bene) e sul suo valore di mercato. Manipolare questo parametro con una disciplina regionale creerebbe disparità di trattamento e violerebbe il diritto di proprietà. I valori indicati nel decreto regionale erano stati correttamente ritenuti dal CTU come ‘valori politici di implementazione’ e non ‘valori effettivi di mercato’.

La Qualificazione dell’Area come Legalmente Edificabile

Anche il secondo motivo è stato giudicato infondato. La Corte ha confermato la corretta motivazione della Corte d’Appello, che, basandosi sulla CTU, aveva stabilito l’edificabilità legale delle aree. L’inserimento dei terreni nel Piano Regolatore del Consorzio delle Aree di Sviluppo Industriale (P.R.A.S.I.) conferisce loro la prerogativa di edificabilità, anche se in precedenza classificati come suolo agricolo. La destinazione a ‘servizi portuali’ e ‘insediamenti industriali’ prevale, e la stima deve fondarsi su tale vincolo di destinazione. Le limitazioni ambientali non sono state ritenute tali da escludere ogni possibilità edificatoria.

Questioni Procedurali: Estensione e Indennità Complessiva

Infine, la Corte ha respinto i motivi procedurali. Riguardo all’estensione, ha ritenuto la censura generica, poiché l’ente non aveva specificato quali criteri sarebbero stati violati. Per quanto riguarda l’ultimo motivo, la Cassazione ha richiamato il principio consolidato secondo cui, in caso di espropriazione di un bene indiviso, l’opposizione di un solo comproprietario estende il giudizio alla determinazione dell’intera indennità, avendo il procedimento carattere unitario. Pertanto, la Corte d’Appello ha agito correttamente nel determinare il valore totale dovuto, ordinandone il deposito.

Le Motivazioni

La decisione della Suprema Corte si fonda sul principio costituzionale della tutela della proprietà privata. L’espropriazione per pubblica utilità è legittima, ma deve essere accompagnata da un ‘serio ristoro’. Tale ristoro non può essere meramente simbolico o basato su calcoli astratti e politici, ma deve corrispondere al valore venale del bene, ovvero al prezzo che un acquirente sarebbe disposto a pagare in una libera contrattazione. Le leggi regionali, anche in Regioni a statuto speciale, devono rispettare i principi fondamentali dell’ordinamento giuridico dello Stato, tra cui la garanzia di un’indennità giusta ed equa. Ignorare il valore di mercato significherebbe svuotare di contenuto il diritto di proprietà e creare inaccettabili disuguaglianze tra cittadini a seconda della regione di appartenenza.

Le Conclusioni

L’ordinanza in commento rappresenta una vittoria per la tutela del diritto di proprietà. Essa invia un messaggio chiaro alle pubbliche amministrazioni: nel determinare l’indennità di espropriazione, non si possono invocare normative locali per eludere il parametro fondamentale del valore di mercato. Per i proprietari, questa sentenza rafforza la possibilità di ottenere un indennizzo giusto e non meramente simbolico, garantendo che il sacrificio imposto per l’interesse pubblico sia adeguatamente compensato. La decisione sottolinea inoltre l’importanza di una corretta valutazione urbanistica del bene, poiché è dalla sua potenziale destinazione d’uso che deriva in gran parte il suo valore economico.

Come viene determinata l’indennità di espropriazione per un’area con potenziale industriale o portuale?
L’indennità deve essere calcolata basandosi sul valore di mercato del bene, tenendo conto della sua ‘edificabilità legale’. L’inserimento in un piano di sviluppo industriale conferisce al terreno tale caratteristica, anche se precedentemente agricolo, e la stima deve riflettere questa potenzialità.

Una legge regionale può stabilire un prezzo di esproprio inferiore al valore di mercato?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che le normative regionali non possono fissare valori vincolanti (‘politici’) che si discostino dal valore di mercato effettivo del bene. Il diritto a un indennizzo congruo, serio e adeguato, basato sul valore venale, è un principio fondamentale che prevale sulla legislazione locale.

Se solo uno dei comproprietari di un terreno si oppone alla stima dell’indennità, la decisione del giudice vale anche per gli altri?
Sì. Il giudizio di determinazione dell’indennità di espropriazione ha carattere unitario. L’opposizione anche di un solo comproprietario è idonea a estendere il giudizio alla determinazione dell’intera indennità per il bene indiviso, a beneficio anche dei comproprietari non opponenti.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 29878 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 29878 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 20/11/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 11659/2021 R.G. proposto da :

AUTORITÀ SISTEMA PORTUALE DEL MARE DI SICILIA ORIENTALE, rappresentata e difesa da ll’AVV_NOTAIO COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALE per procura speciale allegata al ricorso -ricorrente- contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dal l’AVV_NOTAIO COGNOME (CODICE_FISCALE) e dall’AVV_NOTAIO COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) per procura speciale allegata al controricorso

-controricorrente-

avverso l’ ORDINANZA RAGIONE_SOCIALE CORTE D’APPELLO di CATANIA n. 5061/2020 depositata il 09/12/2020;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 09/10/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. NOME COGNOME proponeva opposizione alla stima con cui il collegio peritale, ai sensi dell’art. 21 DPR 327/2001, aveva determinato in € 35,50/mq il valore RAGIONE_SOCIALE particelle in catasto al foglio 70, nn. 72 (AA), 72 (AB), 88. 105 ed 89, espropriate in suo danno, nella misura di 1/36, con Decreto Presidenziale n. 68/2018 del 9.10.2018, sostenendo che le aree in questione fossero edificabili e che il corretto valore RAGIONE_SOCIALE stesse fosse quello di € 175,75/mq., da aumentare del 10% ricorrendo l’ipotesi di cui all’art. 37, comma 2, DPR 327/2001, mentre la stima provvisoria offerta dall’espropriante era pari ad € 14,50/mq., ossia anche di molto inferiore a quella di seguito stabilita in via definitiva. Chiedeva che l’espropriante venisse condannata al pagamento dell’indennità di esproprio, con la rivalutazione monetaria e gli interessi legali. Con separato ricorso ex art. 702 bis c.p.c. anche l’RAGIONE_SOCIALE proponeva opposizione alla medesima stima sostenendo che il corretto valore aree espropriate RAGIONE_SOCIALE stesse fosse quello di € 14,50 stabilito in sede di stima provvisoria, trattandosi di aree agricole non edificabili.
All’udienza del 7.3.2019 il procedimento proposto dall’RAGIONE_SOCIALE veniva riunito a quello proposto dal COGNOME, la causa veniva istruita mediante consulenza tecnica d’ufficio e, all’udienza del 2.12.2020, sulle conclusioni formulate dalle parti, trattenuta in decisione.

Con ordinanza n.5061/2020, pubblicata il 9 -12 -2020 e notificata il 17 -2 -2020, la Corte d’appello di Catania, per quanto ora di interesse, determinava in €7.238.672, oltre maggiorazione del 10%, l’indennità spettante per l’espropriazione RAGIONE_SOCIALE aree comprese nel decreto n. 68/2018 emesso dall’ RAGIONE_SOCIALE del

RAGIONE_SOCIALE di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE il 9.10.2018, ordinando all’ente espropriante di depositare presso la Cassa Depositi e Prestiti tale importo o la differenza tra tale importo e quello eventualmente già depositato allo stesso titolo, oltre gli interessi legali come precisato nella motivazione dell’ordinanza. La Corte d’appello rigettava la domanda volta al riconoscimento RAGIONE_SOCIALE rivalutazione monetaria e condannava l’RAGIONE_SOCIALE al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite, liquidate in € 10.000,00 oltre spese generali, IVA e CPA, ponendo le spese RAGIONE_SOCIALE consulenza tecnica d’ufficio definitivamente a carico dell’RAGIONE_SOCIALE.
Avverso questa ordinanza l’RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidato a quattro motivi e resistito con controricorso da NOME COGNOME.

4. Il ricorso è stato fissato per la trattazione in camera di consiglio.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La parte ricorrente denuncia: i) con il primo motivo la violazione del Decreto n. 55/GAB del 30.04.2009 dell’RAGIONE_SOCIALE e dei principi in tema di indennità di esproprio, in relazione all’art. 25 L.R. RAGIONE_SOCIALE 1/1984, nonché l’omesso esame di un fatto decisivo oggetto di discussione tra le parti; deduce che la Corte territoriale avrebbe dovuto applicare il citato art. 25 RAGIONE_SOCIALE normativa regionale, secondo cui ‘ il prezzo di vendita dei suoli industriali è determinato annualmente con decreto dell’Assessore regionale per l’industria, previa deliberazione RAGIONE_SOCIALE Giunta regionale, tenuto conto dei criteri stabiliti dalla legislazione nazionale per la determinazione dell’indennità di espropriazione ‘, che con il decreto assessoriale del 30.4.2009 era stato stabilito in 30€/mq. il valore medio dei suoli dell’agglomerato industriali di Augusta e che nella specie il valore massimo riconoscibile era pari a € 12/mq., in applicazione di coefficienti correttivi e di differenziazione; rimarca che la questione relativa all’obbligo di
valutazione del prezzo dei terreni espropriati in base al citato decreto era stata sollevata dal C.T. di parte ricorrente nelle osservazioni critiche alla C.T.U. che trascrive nel ricorso (da pag.15 a pag. 17), e la risposta del C.T.U., secondo cui i valori attribuiti dal Decreto suddetto erano ‘ valori politici di implementazione di tali zone industriali e non valori effettivi di mercato ‘, non era supportata da alcunché ; ii) con il secondo motivo la violazione dell’art. 32 TUE, in relazione all’art.360 comma 1 n. 3 c.p.c., lamentando la mancata adozione dei corretti criteri valutativi nella determinazione RAGIONE_SOCIALE giusta indennità di espropriazione, con particolare riferimento ai requisiti specifici del bene espropriato dichiarato ‘legalmente edificabile’; deduce che è stato eluso il ragionevole legame con il valore di mercato del bene ablato, poiché l’area era stata erroneamente inclusa dal C.T.U. in zona D/2, mentre era situata in zona S del PRASI (Saline- paludi stagnanti); deduce che dal certificato di destinazione urbanistica alla data di esproprio risultava che sulle aree ablate esistevano misure di conservazione e protezione in base al DM 17.10.17 e al Piano di gestione RAGIONE_SOCIALE Provincia regionale di Siracusa, i terreni erano inedificabili e in ogni caso era stata errata la determinazione del loro valore, come rilevato dal C.T. dell’odierna ricorrente con le osservazioni critiche trascritte in ricorso; in particolare ricorre la violazione dell’art.32 del D.P.R. n. 327 in quanto la Corte territoriale ha attribuito edificabilità legale ad aree che, sebbene inserite nell’area ‘S’ del PRASI di Siracusa, sono di fatto inutilizzabili a fini edificatori a causa RAGIONE_SOCIALE loro caratteristica morfologica naturale, dell’inserimento nel regime di protezione previsto dal D.M. 17 ottobre 2017 e dal Piano di gestione redatto dalla Provincia Regionale di Siracusa, nonché dell’inclusione nel sistema di protezione di cui all’art.4 comma 4 RAGIONE_SOCIALE Direttiva 147/2009 ‘Uccelli’; iii) con il terzo motivo l’omesso esame dei metodi di accertamento RAGIONE_SOCIALE esatta estensione del terreno oggetto
di espropriazione, in relazione all’art. 360 comma 1 n. 5 c.p.c., in quanto la superficie era stata determinata dal C.T.U. sulla scorta dei dati catastali aggiornati su iniziativa dei proprietari espropriati; deduce la ricorrente che, quale RAGIONE_SOCIALE espropriante, non possiede mezzi per potere effettuare misurazioni in acquitrini impaludati e il C.T.U. non avrebbe dovuto esimersi dal ricercare idonei strumenti di misurazione; a parere RAGIONE_SOCIALE ricorrente è illegittima la decisione RAGIONE_SOCIALE Corte di merito che, in mancanza di accertamenti inequivocabili ed effettuati in contraddittorio tra le parti interessate, stabilisce ‘la esatta consistenza dell’espropriato in mq 73.864’ di un’area le cui nuove misurazioni siano state effettuate unilateralmente dai privati, senza essere verificate dal C.T.U. con criteri oggettivi; iv) con il quarto motivo la violazione dell’art. 112 c.p.c., in relazione all’art.360 comma 1 n. 3 e 4 c.p.c., per avere la Corte di merito determinato l’indennità complessiva dovuta per tutte le aree comprese nel decreto di esproprio, anche per quelle le cui quote sono state oggetto di cessione volontaria da comproprietari, con ordine di deposito dell’intera somma; deduce che l’oggetto del contenzioso era quello di stabilire l’indennità di esproprio spettante a NOME COGNOME, ed invece la Corte di Appello ha pronunciato oltre i limiti RAGIONE_SOCIALE domanda, determinando l’indennità spettante per tutte le aree comprese nel decreto, anche quelle le cui quote sono state cedute volontariamente e con atto pubblico dagli altri rispettivi comproprietari.
Il primo motivo, che riguarda la questione dell’interpretazione dell’art.25 L.R. RAGIONE_SOCIALE 1/1984, sull’assunto che la determinazione del valore dei beni di cui trattasi sarebbe stato demandato dalla RAGIONE_SOCIALE a un decreto assessoriale, intervenuto nell’aprile 2009, e che denuncia anche il vizio di omesso esame di fatto decisivo, è infondato e in parte inammissibile.

2.1. La doglianza è inammissibile nella parte in cui denuncia l’omesso esame di fatto decisivo riconducendolo, in realtà, alla

valutazione dei beni, in tesi vincolata a quella effettuata con il citato decreto assessoriale del 2009. La censura, pertanto, non riguarda un fatto ‘storico -naturalistico’, ma un’allegazione di diritto, e quindi difensiva, effettuata dal consulente di parte dell’autorità ricorrente. L’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., come riformulato dall’art. 54 del d. l. n. 83 del 2012, conv. con modif. dalla l. n. 134 del 2012, consente di censurare, per omesso esame, la sentenza che abbia recepito la consulenza tecnica, ove venga individuato un preciso fatto storico, sottoposto al contraddittorio RAGIONE_SOCIALE parti, di natura decisiva, che il giudice del merito abbia omesso di considerare (Cass. 7716/2024). E’ stato inoltre precisato che nell’ambito RAGIONE_SOCIALE nozione di fatto storico, principale o secondario non è inquadrabile la consulenza tecnica d’ufficio recepita dal giudice, risolvendosi la critica ad essa nell’esposizione di mere argomentazioni difensive contro un elemento istruttorio (Cass.8584/2022; Cass.6322/2023). In ogni caso di quell’allegazione ha tenuto conto il C.T.U. nella risposta alle osservazioni critiche, confutandola, e di ciò si dà atto nel ricorso.
2.2. La censura è infondata nella parte riguardante la questione relativa all’applicazione dell’art.25 L.R. citato.

Occorre premettere che la Corte territoriale ha affermato di condividere pienamente le conclusioni del C.T.U., senza, invero, menzionare espressamente la suddetta questione di diritto, ma la ricorrente ha affermato, con sufficiente specificità, che la stessa era stata sollevata dal C.T.P. in sede di osservazioni critiche alla C.T.U. e quindi non può ritenersi nuova, dato che non comporta anche accertamenti di fatto (Cass. 16347/2018).

L’ art. 25 RAGIONE_SOCIALE L.R. RAGIONE_SOCIALE n. 1/1984 (Disciplina dei consorzi per le aree di sviluppo industriale e per i nuclei di industrializzazione RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE) prevede che ‘Il prezzo di vendita dei suoli industriali è determinato annualmente con decreto dell’Assessore regionale per l’industria, previa deliberazione RAGIONE_SOCIALE Giunta regionale, tenuto conto

dei criteri stabiliti dalla legislazione nazionale per la determinazione RAGIONE_SOCIALE indennità di espropriazione’.

Orbene, la suddetta norma regionale non può essere interpretata nel senso invocato da parte ricorrente.

In primo luogo va evidenziato il tenore letterale del citato art. 25, che, per l’appunto, prescrive di ‘tenere conto’ RAGIONE_SOCIALE legislazione nazionale per la determinazione RAGIONE_SOCIALE indennità di espropriazione. A tale riguardo l’art.36 RAGIONE_SOCIALE L.R. RAGIONE_SOCIALE n.7/2002, ancor più specificamente, prevede: ‘ Le disposizioni riguardanti le espropriazioni per pubblica utilità di cui al decreto del Presidente RAGIONE_SOCIALE Repubblica 8 giugno 2001 n. 327 e successive modificazioni si applicano nell’ordinamento regionale contestualmente all’entrata in vigore RAGIONE_SOCIALE presente legge ovvero, se successive, con le decorrenze previste nel citato decreto ‘.
Il suesposto quadro normativo regionale si pone in linea con i principi affermati dalla Corte Cost. con la sentenza n.120/2022 e, prima ancora, con la sentenza n.123/2021, afferente a leggi RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, e con le altre pronunce del Giudice RAGIONE_SOCIALE Leggi ivi richiamate. In particolare, per quello che ora interessa, va ribadito che il diritto all’indennizzo, radicato nell’art. 42, terzo comma, Cost. e da coordinare con l’art.1 Prot. Addiz. CEDU, configura la principale tutela sostanziale spettante al titolare RAGIONE_SOCIALE proprietà che subisca, nell’interesse generale, il sacrificio più gravoso, costituito dall’ablazione RAGIONE_SOCIALE situazione giuridica soggettiva. Capisaldi del rimedio, chiamato a garantire un ristoro congruo, serio e adeguato, sono la qualitas rei riferita al bene ablato e il parametro del suo valore di mercato. La Corte Costituzionale ha affermato che il diritto di proprietà invoca una parità di trattamento a livello territoriale, in conformità al principio di eguaglianza, e manipolare la qualitas rei con una disciplina regionale vuol dire inficiare il presupposto stesso del pari diritto alla tutela indennitaria,
pregiudicando in radice la pretesa a un rimedio non discriminatorio del diritto di proprietà.

Le regioni a statuto speciale e le province RAGIONE_SOCIALE e RAGIONE_SOCIALE hanno competenza legislativa primaria, tra l’altro, in tema di espropriazione per pubblica utilità, per tutte le materie attribuite alla loro competenza «nel rispetto dei rispettivi statuti», e quindi in armonia con la Costituzione e i principi dell’ordinamento giuridico RAGIONE_SOCIALE Repubblica e con il rispetto degli obblighi internazionali. La Corte Costituzionale ha infatti precisato che la legislazione RAGIONE_SOCIALE regioni a statuto speciale e RAGIONE_SOCIALE province RAGIONE_SOCIALE « ancorché espressione RAGIONE_SOCIALE competenza primaria dell’ente autonomo, deve conformarsi esclusivamente ai principi che traggono supporto dal testo fondamentale e caratterizzano l’ordinamento giuridico dello Stato » (Corte Cost. 187/2014; Corte Cost.231/1984).
2.3. Alla stregua RAGIONE_SOCIALE considerazioni che precedono, in definitiva, l’interpretazione invocata dalla ricorrente non è rispettosa del dettato normativo regionale richiamato e, ove accolta, determinerebbe la recisione di ogni nesso con il valore di mercato dei beni, così alterando lo statuto RAGIONE_SOCIALE proprietà e introducendo irragionevoli disparità di trattamento sul territorio nazionale.

Va aggiunto, da ultimo, che la stessa ricorrente dà atto che il CTU ha ritenuto i valori indicati nel decreto assessoriale n.55/2009 non rispondenti a quelli effettivi di mercato e la Corte di merito, come si dirà, ha valutato corretti, con idonea motivazione, i criteri di calcolo utilizzati dall’ausiliario per determinare il valore dell’area.

Il secondo motivo è infondato e in parte inammissibile.

3.1. Quanto all’edificabilità legale, la Corte d’appello ha motivatamente espresso il proprio convincimento rilevando che il C.T.U. aveva accertato che ‘ la destinazione urbanistica dell’area oggetto di esproprio … è subordinata a quanto prescritto nel P.R.A.S.I. e cioè nel Piano Regolatore del RAGIONE_SOCIALE che, stante la sua valenza di piano sovra

comprensoriale, la ha classificata quale zona ‘S’ cioè come ‘area destinata alle attrezzature portuali, officine ed impianti’. Dal certificato di destinazione urbanistica emesso dal Comune di Augusta in data 31.1.2014 col prot. NUMERO_DOCUMENTO (che non risulta variato rispetto alla data di presentazione RAGIONE_SOCIALE relazione di ctu) si deduce che i terreni oggetto di esproprio, identificati catastalmente alle p.lle n. 72 -88 -89 e 105 del Foglio 70 del territorio di Augusta, ricadono tutti in zona D/2 regolamentata dall’art.22 RAGIONE_SOCIALE N.T.A. che così prevede: aree già vincolate dal Piano di RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALEle per le quali valgono le norme del RAGIONE_SOCIALE in sede di relativa legislazione settoriale’ . Ha aggiunto che ‘ nelle aree ‘S’ portuali -a cui pertanto bisogna fare esplicito riferimento -valgono le prescrizioni dettate dalle N.T.A del P.R.A.S.I. per ultimo approvate con Decreto Assessoriale pubblicato sulla GURS n.42 dell’11.9.2009 ‘ e che ‘si tratta di aree incluse in un piano per insediamenti industriali, ciò che ne implica l’acquisizione RAGIONE_SOCIALE prerogativa di edificabilità anche da parte dei privati (non diversamente dall’inserimento in un piano di zona per l’edilizia economica e popolare p.e.e.p.) e ciò anche ove l’originaria zonizzazione del piano regolatore generale ne comportasse la qualificazione come suolo agricolo, dal momento che l’acquisto del carattere di edificabilità avviene in virtù RAGIONE_SOCIALE variante introdotta dal piano attuativo, che in tale parte va considerato strumento programmatorio e conformativo (cfr. Cass. n. 20391/17, 3459/17, 9891/07, 19128/06). Le norme urbanistiche, del resto, espressamente consentono che la realizzazione RAGIONE_SOCIALE strutture ed infrastrutture, nonché degli edifici, avvenga anche ad opera dei privati purché in conformità alle previsioni di Piano ed a seguito dell’approvazione del relativo progetto da parte del RAGIONE_SOCIALE. Il consulente evidenzia altresì che in base all’art. 16 ln. 84/1994 (Riordino RAGIONE_SOCIALE legislazione in materia portuale) rientrano tra le operazioni portuali il ‘deposito’ RAGIONE_SOCIALE
merci e le ‘prestazioni specialistiche, complementari e accessorie al ciclo RAGIONE_SOCIALE operazioni portuali’ per la cui esecuzione sono necessari realizzazioni edilizie di supporto quali depositi, magazzini, piazzali, sedi per ormeggiatori, sedi per attività cantieristica e così via. Deve quindi concludersi che – contrariamente a quanto sostenuto da RAGIONE_SOCIALE – le aree espropriate consentono anche da parte dei privati che hanno la disponibilità RAGIONE_SOCIALE stesse, quelle attività portuali che traducendosi in attività edilizia conferiscono all’area la qualità legale ed effettiva di edificabilità’ .
La Corte di merito si è attenuta ai principi affermati da questa Corte e richiamati nella stessa ordinanza impugnata. L’inclusione di un’area in un piano per insediamenti industriali -p.i.p. -ne implica l’acquisizione RAGIONE_SOCIALE prerogativa di edificabilità, non diversamente dall’inserimento in un piano di zona per l’edilizia economica e popolare -p.e.e.p. -, anche ove l’originaria zonizzazione del piano regolatore generale ne comportasse la qualificazione come suolo agricolo: infatti, l’acquisto del carattere di edificabilità avviene in virtù RAGIONE_SOCIALE variante introdotta dal piano attuativo, che in tale parte va considerato strumento programmatorio e conformativo (Cass. 3459/2017). Infatti, in tema di indennità di esproprio, la stima del valore del bene espropriato si fonda sul vincolo di destinazione derivante dal suo inserimento in una determinata zona -nella specie “industriale portuale ferroviaria” -e non anche su attività a carattere imprenditoriale serventi ad attività industriali, le quali sono inidonee a determinare una vocazione commerciale del bene (Cass. 35120/2023).
D’altronde, in considerazione RAGIONE_SOCIALE peculiare conformazione RAGIONE_SOCIALE aree, che, secondo quanto accertato dai giudici di merito, rientrano all’interno RAGIONE_SOCIALE zona destinata a servizi portuali, la Corte d’appello altrettanto correttamente ha richiamato l’ulteriore principio secondo cui la stima deve essere effettuata applicando il criterio

generale del valore venale pieno, ma l’interessato può dimostrare che il fondo è suscettibile di uno sfruttamento ulteriore e diverso rispetto a quello agricolo, pur senza raggiungere il livello dell’edificatorietà, e che, quindi, il cespite possiede una valutazione di mercato che rispecchia possibilità di utilizzazione intermedie tra quella agricola e quella edificatoria (come, ad esempio, parcheggi, depositi, attività sportive e ricreative, chioschi per la vendita di prodotti), sempre che tali possibilità siano assentite dalla normativa vigente, sia pure con il conseguimento RAGIONE_SOCIALE opportune autorizzazioni amministrative (tra le tante Cass. 27960/2023).
La Corte di merito ha pure confutato le deduzioni dell’odierna ricorrente concernenti le limitazioni all’edificabilità asseritamente derivanti da vincoli di carattere ambientale tra cui il piano di gestione ‘saline RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE‘ (approvato con DDG Arta n.303 del 12/4/2017), riportando nel testo dell’ordinanza ( pag. 5 e 6) le risposte del C.T.U., e ha concluso affermando la correttezza del valore RAGIONE_SOCIALE aree calcolato dal C.T.U., tenendo conto RAGIONE_SOCIALE ‘concreta rilevanza e consistenza dei movimenti merci del porto di Augusta (costituente l’indice primario di valutazione del valore RAGIONE_SOCIALE aree destinate alla sua operatività) e dalla sua comparazione col complessivo sistema portuale italiano’, utilizzando il criterio del valore di trasformazione mediante il metodo diretto dell’incidenza dell’area sul valore dell’opera realizzata (determinato in € 98/mq. pari, tenuto conto RAGIONE_SOCIALE superficie espropriata, ad un valore complessivo di € 7.238.672, mentre l’ammontare riferito alla sola quota di comproprietà di 1/36 di spettanza del COGNOME è stato determinato in € 201.074,00).
La censura è inammissibile nella parte in cui si risolve in una contestazione di accertamenti fattuali circa la conformazione RAGIONE_SOCIALE aree (secondo la ricorrente ‘paludi stagnanti’ su cui nulla sarebbe realizzabile).

Il terzo motivo è inammissibile.

In ordine all’estensione dell’area, la censura denuncia l’omesso esame di fatto decisivo, ma in realtà in base alle stesse deduzioni difensive RAGIONE_SOCIALE ricorrente il fatto (per l’appunto l’estensione RAGIONE_SOCIALE aree) è stato esaminato, poiché la ricorrente si limita genericamente a lamentare che il C.T.U. si sarebbe basato su dati catastali aggiornati su iniziativa dei proprietari espropriati, richiamando a tal fine le deduzioni del proprio C.T.P., senza compiutamente indicare quali diverse risultanze fattuali non siano state, in tesi, esaminate. In altre parole la ricorrente non precisa quali sarebbero stati, a suo dire, i criteri violati e soprattutto come e perché era stata individuata una minore estensione in sede di liquidazione provvisoria e invece vi sarebbe stata successivamente un’impossibilità di individuazione corretta dell’estensione da parte dell’RAGIONE_SOCIALE espropriante. A ciò va aggiunto, per quanto occorra, che le risultanze catastali in ogni caso hanno valenza di elemento probatorio sussidiario, da cui può desumersi una presunzione (Cass. 7567/2019).
Il quarto motivo è infondato e in parte inammissibile.

5.1. Secondo l’orientamento di questa Corte che il Collegio condivide, in caso di espropriazione di bene indiviso, in sede di opposizione alla stima non è richiesta l’indicazione RAGIONE_SOCIALE quota di spettanza dell’opponente o, in caso di opposizione cumulativa, RAGIONE_SOCIALE quote di rispettiva spettanza di ciascuno degli opponenti, poiché l’opposizione del singolo comproprietario contro la stima dell’indennità è idonea ad estendere il giudizio alla determinazione dell’intero diritto e quindi alla intera indennità anche a beneficio degli altri comproprietari non opponenti, non avendo l’obbligazione dell’espropriante ed il relativo credito dell’opponente natura parziaria e non essendo perciò configurabile la loro deduzione “pro quota” in giudizio (Cass. SU 10165/2003). Infatti, il giudizio di determinazione dell’indennità di espropriazione ha carattere unitario ed investe il diritto nella sua interezza, anche qualora il
bene oggetto del procedimento ablatorio sia in comproprietà indivisa (Cass.15780/2019). Si è inoltre precisato che, in caso di espropriazione di bene indiviso, l’opposizione del singolo comproprietario avverso la stima effettuata in via amministrativa è idonea ad estendere il giudizio alla determinazione dell’intero diritto e, quindi, dell’intera indennità, anche a beneficio dei comproprietari non opponenti, conseguendone, altresì, il diritto dell’opponente di domandare il deposito per l’intero di quest’ultima (o RAGIONE_SOCIALE differenza fra quest’ultima e quella che già sia stata eventualmente depositata). Con riferimento, tuttavia, all’ipotesi in cui la posizione di alcuni comproprietari sia stata già definita (nella specie, con accettazione dell’indennità provvisoria), non è configurabile il diritto del comproprietario opponente di chiedere che sia ordinato all’espropriante di depositare l’indennità per l’intero -anziché per la sola quota corrispondente alla quota di comproprietà dell’opponente stesso -atteso che ciò non sarebbe ragionevole, né conforme alla funzione di garanzia che presiede al deposito, risultando con certezza che più non esistono altri comproprietari aventi diritto (Cass.9172/2005).
5.2. La Corte di merito si è attenuta ai suesposti principi, dopo aver richiamato l’orientamento di cui si è detto.

La censura è inammissibile nella parte in cui riguarda le quote asseritamente oggetto di cessione volontaria poiché difetta di autosufficienza, in quanto la ricorrente non indica quando, come e dove ha allegato nel giudizio di merito che alcune quote del bene indiviso erano state oggetto di cessione volontaria e non v’è menzione di detta allegazione nell’ordinanza impugnata.

In conclusione, il ricorso va complessivamente rigettato.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate, in base al valore RAGIONE_SOCIALE causa individuato con riferimento alla quota dell’indennità di esproprio di pertinenza del

contro

ricorrente, come in dispositivo, con distrazione in favore dei difensori del controricorrente, dichiaratisi antistatari.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, RAGIONE_SOCIALE legge 24 dicembre 2012, n. 228, si dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, ove dovuto (Cass. S.U. 23535/2019).

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna la ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite del presente giudizio, che liquida in € 12.200,00, di cui €200,00 per esborsi, oltre al 15% per spese generali ed accessori di legge, con distrazione in favore dei difensori del controricorrente, dichiaratisi antistatari.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, RAGIONE_SOCIALE legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto RAGIONE_SOCIALE sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte RAGIONE_SOCIALE ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 -bis dello stesso art. 13, ove dovuto.

Così deciso in Roma nella camera di consiglio RAGIONE_SOCIALE Prima sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.