Indennità di espropriazione: no alla media aritmetica

Una società immobiliare si è opposta al calcolo dell’indennità di espropriazione per un’area industriale, determinata dalla Corte d’Appello tramite una media aritmetica tra una stima tecnica e il vecchio prezzo di acquisto. La Corte di Cassazione ha annullato tale decisione, stabilendo che la valutazione del bene deve fondarsi su criteri oggettivi e concreti, come il metodo comparativo o analitico, e non su operazioni matematiche arbitrarie e prive di giustificazione logica, ribadendo la necessità di un’analisi rigorosa del valore venale del bene.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 8 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Espropriazione: No a Calcoli Matematici Slegati dalla Realtà del Mercato

La determinazione della corretta indennità di espropriazione è un tema cruciale che bilancia l’interesse pubblico con il diritto di proprietà privata. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha tracciato una linea netta contro le metodologie di calcolo fantasiose e prive di fondamento logico, ribadendo che la stima del valore di un immobile deve basarsi su criteri rigorosi e concreti. La Suprema Corte ha annullato la decisione di un giudice di merito che aveva calcolato l’indennità facendo una semplice media aritmetica tra due valori eterogenei e temporalmente distanti.

I Fatti di Causa: L’Esproprio di un’Area Industriale

La vicenda ha origine dall’esproprio, da parte di un Comune, di un vasto compendio immobiliare di proprietà di una società, finalizzato alla realizzazione di un parco urbano e di una cittadella civica. Inizialmente, l’Agenzia delle Entrate aveva stimato il valore dell’area in circa 3,6 milioni di euro. Successivamente, su richiesta della società proprietaria, era stata attivata la procedura per la determinazione dell’indennità definitiva, affidata a una terna peritale. Gli esperti avevano concluso per un valore significativamente più alto, pari a circa 5,4 milioni di euro, suddividendo l’area in tre diverse categorie (residenziale, industriale e verde di rispetto) e utilizzando un metodo di stima analitico.

Sia il Comune che la società avevano impugnato la stima peritale dinanzi alla Corte d’Appello, dando vita a due giudizi poi riuniti.

La Decisione della Corte d’Appello: Una “Media” Aritmetica Controversa

La Corte d’Appello ha ritenuto la stima della terna peritale “del tutto teorica” e non aderente all’effettiva situazione del mercato locale, citando come “fatto notorio” una “grande crisi economica” che interessava il territorio. Invece di disporre una nuova consulenza tecnica, la Corte ha optato per una soluzione peculiare: ha calcolato l’indennità operando una media aritmetica tra il valore indicato dalla terna peritale (5,4 milioni di euro) e il prezzo che la stessa società aveva pagato per acquistare il compendio circa dieci anni prima, in sede di asta fallimentare (2,1 milioni di euro).

Il risultato di questa operazione matematica si è avvicinato molto alla stima iniziale dell’Agenzia delle Entrate (circa 3,5 milioni di euro), portando la Corte a ritenere congruo tale importo e a respingere le richieste della società proprietaria.

Il Ricorso in Cassazione e i Principi sull’Indennità di Espropriazione

La società ha presentato ricorso in Cassazione, lamentando la violazione delle norme che regolano la determinazione dell’indennità di espropriazione e un vizio di motivazione. La ricorrente ha sostenuto che la Corte d’Appello avesse ignorato le caratteristiche reali e la destinazione urbanistica dei beni, basando la propria decisione su un’operazione aritmetica illogica, in particolare utilizzando come parametro di calcolo una stima che essa stessa aveva giudicato inaffidabile.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, censurando duramente il metodo seguito dalla Corte d’Appello. I giudici di legittimità hanno ribadito che la determinazione del valore venale di un bene espropriato deve avvenire tramite criteri consolidati, come il metodo sintetico-comparativo (basato sul confronto con immobili simili) o quello analitico-ricostruttivo (basato sui costi di trasformazione). La scelta del metodo spetta al giudice di merito, ma deve essere sempre ancorata a dati concreti, verificabili e rappresentativi del mercato.

La decisione impugnata è stata giudicata illogica e priva di fondamento per diverse ragioni:
1. Uso improprio del “fatto notorio”: Il generico riferimento a una “crisi economica” non è sufficiente per scardinare una valutazione tecnica senza fornire dati specifici sull’impatto di tale crisi sul mercato immobiliare locale.
2. Contraddittorietà logica: È intrinsecamente contraddittorio definire una stima “inaffidabile” e poi utilizzarla come uno dei due termini per calcolare una media.
3. Arbitrarietà del calcolo: La media aritmetica tra un valore attuale (seppur contestato) e un prezzo di acquisto risalente a dieci anni prima, per di più derivante da un’asta fallimentare, è un’operazione puramente matematica che non ha alcun legame con una corretta stima del valore venale al momento dell’esproprio.
4. Mancata analisi del bene: La Corte d’Appello non ha considerato la natura complessa dell’area, composta da terreni con diverse destinazioni urbanistiche, la cui valutazione richiede specifiche cognizioni tecniche.

Le Conclusioni: Criteri Rigorosi per la Stima del Valore Venale

In conclusione, la Cassazione ha annullato la decisione e ha rinviato la causa alla Corte d’Appello in diversa composizione. Il principio che emerge è chiaro: il giudice non può inventare formule creative per determinare l’indennità, ma deve attenersi a metodi di stima rigorosi, motivando adeguatamente le proprie scelte e, se necessario, avvalendosi di una consulenza tecnica d’ufficio (CTU) per accertare il reale valore di mercato del bene. La giustizia del ristoro per la perdita della proprietà non può essere affidata a semplici e arbitrarie operazioni aritmetiche.

Come deve essere calcolata l’indennità di espropriazione?
L’indennità di espropriazione deve essere commisurata al valore venale del bene, ovvero al suo prezzo di mercato al momento del decreto di esproprio. La sua determinazione deve basarsi su metodi di stima oggettivi e verificabili, come il criterio sintetico-comparativo (confronto con beni simili) o quello analitico-ricostruttivo, tenendo conto delle caratteristiche materiali e della condizione giuridico-urbanistica del bene.

Può un giudice calcolare l’indennità facendo una media aritmetica tra la stima di un perito e il vecchio prezzo di acquisto del bene?
No. La Corte di Cassazione ha stabilito che un simile calcolo è un’operazione aritmetica illogica e priva di giustificazione. Non è un metodo di stima valido, in quanto non si basa su un’analisi concreta del mercato e delle caratteristiche del bene al momento dell’esproprio, soprattutto se uno dei valori usati è stato precedentemente giudicato inaffidabile dallo stesso giudice.

Il riferimento a una “crisi economica” come “fatto notorio” è sufficiente per rigettare una stima tecnica?
No. Secondo la Corte, il ricorso al “fatto notorio” deve essere rigoroso. Un generico riferimento a una crisi economica non è sufficiente per considerare inattendibile una perizia tecnica, a meno che non si forniscano dati concreti e specifici che dimostrino come tale crisi abbia effettivamente inciso sul valore di mercato di quella specifica tipologia di immobili in quella determinata area.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 8082 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 8082 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: RAGIONE_SOCIALE

Data pubblicazione: 26/03/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9151/2018 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliata in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME e rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME (CODICE_FISCALE);

-controricorrente e ricorrente incidentale-

avverso l’ ORDINANZA della CORTE D’APPELLO di RAGIONE_SOCIALE n. 835/2018 depositata il 06/02/2018;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/01/2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.Con delibera consiliare n. 20 del 26.03.2014, il Comune di Casalnuovo di RAGIONE_SOCIALE approvava il progetto preliminare per la realizzazione di un parco urbano e di una cittadella civica nell’area industriale ex Moneta. L’RAGIONE_SOCIALE, Ufficio RAGIONE_SOCIALE, incaricata dal Comune della stima, determinava il valore dell’intero compendio immobiliare in € 3.670.000,00. Con delibera n. 187 del 19.08.2014, il Comune approvava il progetto definitivo con contestuale dichiarazione di pubblica utilità dei beni. Con atto dirigenziale n. 88 del 26.03.2015, venivano determinate le indennità provvisorie di esproprio sulla scorta della suddetta stima e si provvedeva alla notifica RAGIONE_SOCIALE stesse alla RAGIONE_SOCIALE ed al deposito presso la RAGIONE_SOCIALE. Con i decreti n. 4 del 19.05.2015 e n. 5 del 17.06.2015, notificati rispettivamente in data 19.05.2015 e in data 23.06.2015, venivano espropriati in danno della RAGIONE_SOCIALE i cespiti distinti in catasto terreni al Fg. 12, p.lle 62, 131, 94, 190, 233, 522, 526, 273, per una superficie complessiva di mq. 22.755, determinando l’indennità di espropriazione in € 3.138.000,00, oltre IVA al 22%, ed i cespiti distinti in catasto al Fg. 12, p.lla 62, sub . 2, 3, 4, 5, 6, per una superficie complessiva di mq. 509,13, determinando l’indennità di espropriazione in € 390.190,47, oltre IVA al 22%.
2.La RAGIONE_SOCIALE attivava la procedura per la determinazione dell’indennità definitiva, ex art. 21 del TU n. 327/2001. In data 08.07.2016, veniva depositata la stima della terna peritale, che distingueva i beni in tre categorie: i) compendio residenziale, ii)

compendio industriale ricadente nella zona D1 (industria e artigianato), iii) compendio industriale ricadente nella zona di verde di rispetto. La stima della terna peritale, inoltre, avvalendosi del metodo indiretto o analitico, determinava il valore dei beni, rispettivamente per ciascuno dei suddetti compendi, in € 538.971,69, in € 3.765.551,00 e in € 1.112.438,88, per un totale di € 5.416.961,57, al netto degli oneri di legge.

3.Con distinti ricorsi ex artt. 54 d.P.R. n. 327/2001, 29 d.lgs. n. 150/2011 e 702 bis e ss. cod. proc. civ., depositati rispettivamente il 14.09.2016 ed il 30.09.2016, la RAGIONE_SOCIALE, in qualità di espropriata, e il Comune di Casalnuovo di RAGIONE_SOCIALE, in qualità di promotore e beneficiario dell’espropriazione, proponevano, innanzi alla Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE, opposizione avverso la stima depositata in data 08.07.2016, avente ad oggetto la determinazione dell’indennità di espropriazione, relativa al compendio immobiliare denominato ‘Area Industriale ex Moneta’, per la realizzazione di un parco urbano e di una cittadella civica. In entrambi i giudizi si costituivano gli opposti.
4.Riuniti i giudizi, con ordinanza n. 835/2018 comunicata il 19.02.2018 e notificata il 6 -3 -2018, la Corte di Appello di RAGIONE_SOCIALE: a) riteneva infondata l’eccezione pregiudiziale di inammissibilità dell’opposizione del Comune sollevata dalla RAGIONE_SOCIALE, in quanto, anche per il promotore e beneficiario dell’espropriazione, ove coincidente, come nel caso di specie, con l’autorità espropriante, il termine di decadenza per l’opposizione giudiziale avverso la stima definitiva decorre pur sempre dalla notifica della relazione peritale; b) riteneva non condivisibile la valutazione dei cespiti effettuata dalla terna peritale, essendosi la terna limitata ad individuare un valore del tutto teorico, senza confrontarsi adeguatamente con l’effettiva situazione del mercato locale; c) in particolare, riteneva che un valore individuato sulla scorta di mere ipotesi astratte, quale quello desunto con il metodo analitico, non potesse ritenersi
espressivo del reale valore venale del bene; d) riteneva, altresì, che operando una media tra il valore individuato dalla terna con la stima analitica (€ 5.416.961,57) e quello costituito dal prezzo risultante dal titolo di provenienza (€ 2.120.000,00) si addivenisse ad un valore quasi prossimo a quello individuato in sede di stima dall’RAGIONE_SOCIALE (€ 3.528.190,47), pertanto maggiormente espressivo del valore venale del compendio; e) in accoglimento dell’opposizione alla stima del Comune, determinava l’indennità di espropriazione in € 3.528.190,47, oltre IVA; f) rigettava l’opposizione alla stima proposta dalla RAGIONE_SOCIALE, che condannava a rifondere al Comune le spese del giudizio.
5.Avverso tale pronuncia la RAGIONE_SOCIALE ha proposto ricorso per cassazione, affidato a due motivi, resistito con controricorso dal Comune di Casalnuovo di RAGIONE_SOCIALE, che ha proposto ricorso incidentale condizionato, affidato ad un unico motivo.

6.Il ricorso è stato fissato per l’adunanza in camera di consiglio ai sensi degli artt. 375, ultimo comma, e 380 bis 1, cod. proc. civ.. Le parti hanno depositato memorie illustrative.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. La ricorrente principale denuncia: i ) con il primo motivo la ‘ Violazione degli artt.37, 38 e 32 del T.U.ES., approvato con D.P.R. 8.6.01 n.327, in relazione all’art.360 n. 1 c.p.c.; la Violazione del combinato disposto degli artt.702 bis c.p.c. e 29 D.Lgs. n.150 del 2011, nonché dei principi del dispositivo e del ‘contraddittorio; la Violazione degli artt. art.37 e 38 T.U.ES. in relazione ai criteri di determinazione dell’indennità di espropriazione e la Violazione dei principi che regolano il potere istruttorio del giudice’ , per avere la Corte di Appello determinato l’indennità di espropriazione spettante alla ricorrente in violazione RAGIONE_SOCIALE disposizioni degli art. 37, 38 e 32 del Testo unico sull’espropriazione per p.u., nella parte in cui tali norme prescrivono che l’indennità è commisurata al valore venale del bene e precisano le regole per la ricognizione RAGIONE_SOCIALE
caratteristiche del bene stesso, e in particolare per non avere la Corte di merito tenuto in considerazione la tipologia dei beni, le loro caratteristiche e la destinazione urbanistica; in via ulteriore denuncia la violazione del principio dispositivo e del contradditorio, in relazione al rito sommario ex art 702 bis cod. proc. civ., nella determinazione dell’indennità di espropriazione alla luce dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, che richiama, nonché la violazione RAGIONE_SOCIALE norme del codice di rito che regolano il potere istruttorio del giudice, e in particolare si duole della mancata ammissione di C.T.U. estimativa, indispensabile, nella specie, in considerazione della difficoltà dell’accertamento correlata alla complessità della struttura del compendio immobiliare ablato; ii) con il secondo motivo la ‘ Violazione dell’art.132, comma 1 n.4 c.p.c., in relazione all’art.360 n.1 c.p.c.’, per essere l’ordinanza impugnata mancante di motivazione idonea a comprendere le ragioni poste a base della decisione, nonché anche illogica, nello specifico per avere la Corte d’appello ritenuto, prima, inaffidabile il valore espresso dal Collegio tecnico e per avere, di seguito, assunto il medesimo valore come parametro di calcolo per un’operazione aritmetica consistita nel calcolo di una ‘media’, rispetto al valore di acquisto del compendio ablato, che la ricorrente si era aggiudicata in sede di asta fallimentare risalente al 2005, ossia a dieci anni anteriori al decreto di esproprio; deduce che in base al risultato di detta operazione aritmetica, priva di riscontri oggettivi e giustificazioni supportate da dati, la Corte di merito aveva concluso per la congruità dell’importo dell’indennità provvisoria offerto dall’Ente espropriante.
Con ricorso incidentale condizionato, il Comune RAGIONE_SOCIALE Castelnuovo denuncia, con unico motivo, l’ ‘ omesso esame di un fatto decisivo della controversia (art. 360, punto 5, cpc) ‘, per avere la Corte di appello omesso di considerare che la RAGIONE_SOCIALE avrebbe espresso la volontà di realizzare, conformemente alla destinazione D1 dell’area,

progetti di utilizzazione del sito per attività commerciali, scartando l’ipotesi della realizzazione degli uffici.

I motivi del ricorso principale, da esaminarsi congiuntamente per la loro connessione, sono fondati.

3.1. Secondo l’orientamento consolidato di questa Corte che il Collegio condivide, in tema di espropriazione per pubblica utilità, il criterio cd. sintetico -comparativo si risolve nell’attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili “omogenei”, con riferimento non solo agli elementi materiali (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica), ma anche alla loro condizione giuridica urbanistica all’epoca del decreto ablativo, sicché il giudice per applicare correttamente detto criterio deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato (Cass.34743/2019). Occorre, pertanto, che il giudice del merito indichi compiutamente i dati utilizzati per individuare il valore di mercato del bene, le fonti dalle quali li ha acquisiti e la ragione della rappresentatività di tali dati. E’ stato altresì precisato che la determinazione del valore venale del bene ablato può essere effettuata tanto con metodo sintetico -comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell’immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico -ricostruttivo, fondato sull’accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, sicché resta rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima di volta in volta più appropriato rispetto alle concrete caratteristiche e potenzialità del medesimo bene, nonché improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività (Cass. 6248/2016; Cass. 215/2020).
Infine va ribadito che il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo e al

contraddittorio, va inteso in senso rigoroso, cioè come fatto acquisito alle conoscenze della collettività con tale grado di certezza da apparire indubitabile ed incontestabile, non potendo conseguentemente rientrare in tale nozione gli elementi valutativi implicanti particolari cognizioni, né le nozioni ricadenti nella scienza privata del giudice (Cass.36309/2022).

3.2. La Corte d’appello non si è attenuta ai suesposti principi.

In particolare la Corte territoriale, senza disporre consulenza d’ufficio estimativa, ha ritenuto che il criterio analitico posto a base della relazione della terna dei periti, nominata ai sensi dell’art.21 del T.U.ES., conducesse ad un ‘ valore del tutto teorico senza confrontarsi con l’effettiva situazione del mercato locale ‘, e ciò in quanto il territorio del Comune di Casalnuovo era interessato da ‘una grande crisi economica’ e tale dato era un ‘un fatto notorio’.

La Corte di merito ha, quindi, ritenuto, quale ‘dato concreto più significativo’, quello tratto dal titolo di provenienza, ossia il prezzo pagato dall’odierna ricorrente per l’acquisto del compendio in sede di asta giudiziaria fallimentare nel dicembre 2005, circa dieci anni prima dell’espropriazione da parte del Comune. La Corte ha, poi, operato la media aritmetica tra tale dato numerico e l’indennità stimata dalla terna peritale, affermando la correttezza del valore individuato dalla terna (pag.15 ordinanza impugnata), benché nella premessa argomentativa lo stesso valore con stima analitica fosse stato ritenuto non attendibile (pag.13), ed è giunta alla conclusione che fosse congruo il valore determinato dall’RAGIONE_SOCIALE, su incarico del Comune, vale a dire l’importo dell’indennità provvisoria (parimenti calcolato con il metodo analitico per il complesso industriale -pag. 6 dell’ordinanza impugnata). Ciò in quanto l’operazione di media aritmetica di cui sopra avrebbe condotto a un risultato di ‘valore quasi prossimo’ a quello fissato dall’RAGIONE_SOCIALE.
All’evidenza il suddetto percorso argomentativo, oltre ad essere

inficiato dalle rilevate aporie logiche che non rendono comprensibili le ragioni del convincimento espresso, è privo di riferimenti non solo agli elementi materiali del bene ablato (quali la natura, la posizione o la consistenza morfologica e via dicendo), ma anche alla sua condizione giuridica urbanistica all’epoca del decreto ablativo. Neppure il giudice del merito ha indicato in base a quali dati concreti e rappresentativi di comparazione dovesse ritenersi più significativo il prezzo di acquisto del compendio dall’asta fallimentare, benché avvenuto circa dieci anni prima dell’espropriazione, dovendosi ribadire che il ricorso alle nozioni di comune esperienza (fatto notorio), comportando una deroga al principio dispositivo e al contraddittorio, va inteso in senso rigoroso. Parimenti privo di giustificazione supportata da riscontri è il ricorso ad un’ ‘operazione aritmetica’ nei termini in cui risulta esplicitato nell’ordinanza impugnata, tanto più ove si consideri che sul risultato ‘mediano’ così ottenuto è stato fondato dalla Corte di merito il giudizio di congruità dell’indennità provvisoria. A ciò si aggiunga che l’area ablata di cui trattasi, come inequivocabilmente si evince dalla descrizione che ne fa la stessa Corte d’appello, è una struttura complessa, composta, secondo la terna peritale, da tre categorie di beni (compendio residenziale; compendio industriale ricadente nella zona D1 -industria e artigianato -; compendio industriale ricadente nella zona di verde di rispetto), di notevole estensione e valore, il che determina, oggettivamente, una rilevante difficoltà valutativa implicante particolari cognizioni tecniche.
4. In conclusione, va accolto il ricorso principale, restando assorbito il ricorso incidentale condizionato, atteso che la Corte d’appello dovrà procedere a nuova valutazione secondo i principi suesposti, anche in ordine ai rilievi espressi dal controricorrente. L’ordinanza impugnata va cassata e la causa va rinviata alla Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, anche per la regolazione RAGIONE_SOCIALE

spese di lite.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso principale; dichiara assorbito il ricorso incidentale condizionato; cassa l’ordinanza impugnata; rinvia la causa alla Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE, in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 24/01/2024.

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