Indennità di espropriazione: la motivazione apparente

Un proprietario contesta l’indennità di espropriazione per un terreno pertinenziale a un’attività commerciale. La Corte d’Appello riduce la stima del perito del 25% citando la perdita del nesso di pertinenzialità. La Corte di Cassazione annulla la decisione, ritenendo la giustificazione una ‘motivazione apparente’ perché illogica, contraddittoria e priva di un criterio di stima comprensibile, violando il diritto a una decisione trasparente.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 11 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di espropriazione: quando la motivazione del giudice è solo apparente?

Il calcolo della corretta indennità di espropriazione è una questione cruciale che bilancia l’interesse pubblico con il diritto di proprietà privata. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda un principio fondamentale: la decisione del giudice che si discosta dalla perizia tecnica deve essere supportata da una motivazione reale, logica e comprensibile, non solo apparente. Vediamo insieme il caso e le importanti conclusioni della Corte.

I Fatti di Causa

La vicenda ha origine dall’espropriazione di una porzione di terreno di 170 mq, utilizzata come piazzale a servizio di un’attività commerciale. La società espropriante aveva offerto un’indennità basata su un valore di 10,00 €/mq, ritenendo l’area non edificabile secondo il piano urbanistico, che la classificava come ‘area verde’.

Il proprietario si opponeva, sostenendo che il terreno, essendo funzionalmente collegato all’attività industriale, dovesse essere valutato di più. La Corte d’Appello, dopo aver disposto una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) che stimava il valore a 33,92 €/mq, decideva di ridurre tale stima del 25%. La ragione addotta era che, una volta espropriata e separata dall’immobile principale, l’area perdeva il suo ‘nesso di pertinenzialità’ e, di conseguenza, la sua appetibilità commerciale.

Il proprietario ha quindi presentato ricorso in Cassazione, lamentando che tale riduzione fosse basata su una motivazione inesistente o, appunto, ‘apparente’.

La Decisione della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha accolto il ricorso del proprietario, annullando con rinvio la decisione della Corte d’Appello. Il cuore della pronuncia risiede nella censura della motivazione fornita dai giudici di secondo grado, giudicata perplessa, contraddittoria e, in definitiva, solo apparente. Questo vizio rende la sentenza nulla, in quanto impedisce di comprendere il ragionamento logico seguito per determinare l’indennità.

Le motivazioni: il vizio della motivazione apparente nell’indennità di espropriazione

La Cassazione ha evidenziato una profonda contraddizione nel ragionamento della Corte d’Appello. Da un lato, i giudici di merito hanno ridotto il valore stimato dal CTU a causa della perdita del legame funzionale con l’edificio principale. Dall’altro, non hanno spiegato in base a quale criterio alternativo abbiano determinato il nuovo valore, né perché abbiano applicato una riduzione forfettaria proprio del 25%.

Secondo la Suprema Corte, una motivazione si definisce ‘apparente’ quando:
1. È illogica e contraddittoria: Non permette di ricostruire il percorso logico che ha portato alla decisione.
2. Omette elementi cruciali: Non chiarisce la natura e la destinazione del terreno dopo la separazione dal bene principale.
3. Manca di criteri di stima: Non indica i principi estimativi utilizzati per giustificare la riduzione del valore.

In pratica, la Corte d’Appello ha affermato che il criterio del CTU non era più valido, ma non ne ha proposto uno nuovo e verificabile. Questo ha reso impossibile per le parti e per la stessa Cassazione controllare la logicità e la correttezza della decisione. Il principio fondamentale è che l’indennità di espropriazione deve corrispondere al valore di mercato del bene, tenendo conto delle sue caratteristiche concrete. Anche se un bene perde la sua funzione pertinenziale, deve essere valutato per quello che è, in base alle sue potenzialità d’uso residue, che il giudice ha il dovere di specificare.

Le conclusioni

Questa ordinanza riafferma un principio di garanzia fondamentale: il potere del giudice di discostarsi dalle conclusioni di un perito tecnico non è illimitato. Tale potere deve essere esercitato attraverso una motivazione che non sia un mero guscio vuoto, ma un ragionamento trasparente, coerente e ancorato a criteri oggettivi. Una riduzione percentuale arbitraria, senza una spiegazione dettagliata del metodo di calcolo alternativo, costituisce una violazione del diritto delle parti a comprendere e, se del caso, contestare la decisione giudiziaria. La causa è stata quindi rinviata alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione e fornire una motivazione completa e non apparente per la determinazione della giusta indennità.

Che cos’è una ‘motivazione apparente’ in una sentenza sull’indennità di espropriazione?
È un ragionamento del giudice che, sebbene scritto, risulta talmente contraddittorio, illogico o generico da non far comprendere il percorso logico-giuridico seguito per quantificare l’indennità. Ad esempio, applicare una riduzione percentuale al valore stimato da un perito senza spiegare il criterio alternativo usato è considerato motivazione apparente.

Un giudice può ridurre il valore di un bene espropriato stimato da un consulente tecnico (CTU)?
Sì, il giudice può discostarsi dalla stima del CTU, ma deve fornire una motivazione adeguata, logica e specifica. Non può limitarsi a criticare la perizia senza indicare un criterio di valutazione alternativo e trasparente che giustifichi la sua diversa conclusione.

Come si valuta un terreno che perde la sua funzione di pertinenza a seguito dell’esproprio?
Il terreno deve essere valutato per il suo valore intrinseco e le sue caratteristiche oggettive (naturali, economiche e giuridiche) al momento dell’esproprio. La perdita del nesso di pertinenzialità è un fattore rilevante, ma il giudice deve determinare il valore residuo del bene basandosi su criteri di stima concreti e non su una riduzione forfettaria e immotivata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 28914 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 1 Num. 28914 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 02/11/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 30730/2020 R.G. proposto da :

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dagli avvocati COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) e dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) con domicilio digitale EMAIL ;

-ricorrente e controricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALECODICE_FISCALEcon domicilio digitale EMAIL ;

-controricorrente e ricorrente incidentale- avverso ORDINANZA di CORTE D’APPELLO DI FIRENZE n. 1632/ 2018 depositata il 02/10/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 23/09/2025 dalla consigliera NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

In data 12/05/2018 veniva notificato a COGNOME NOME il decreto n. NUMERO_DOCUMENTO del 2/03/2018, con cui veniva espropriato, in favore di RAGIONE_SOCIALE (d’ora in poi solo RAGIONE_SOCIALE), il terreno di sua proprietà individuato catastalmente al Catasto Terreni del Comune di Calenzano, foglio 66, porzione di mq. 170 RAGIONE_SOCIALEa particella 111 (a seguito di esproprio, particella 3403).

Detto decreto stimava in € 1 .700,00 il valore dei beni espropriati, ossia pari a € 10,00 al mq, e in € 554,86 l ‘indennità di occupazione; complessivamente le indennità di esproprio e di occupazione venivano, dunque, determinate in € 2 .254,86.

Avverso il summenzionato decreto, COGNOME proponeva il giudizio di opposizione alla stima RAGIONE_SOCIALEe indennità dinanzi alla Corte di appello di Firenze, assumendo che, trattandosi di porzione di area edificata a destinazione commerciale/industriale (il piazzale in questione era utilizzato a servizio RAGIONE_SOCIALE‘attività RAGIONE_SOCIALEa RAGIONE_SOCIALE), il valore stimato non fosse conforme all’effettivo valore di mercato di cui ai criteri RAGIONE_SOCIALE‘OMI RAGIONE_SOCIALE‘Agenzia del Territorio.

2.1. Nel costituirsi in giudizio, la società RAGIONE_SOCIALE contestava la pretesa del ricorrente, sostenendo che occorreva far riferimento alla destinazione urbanistica vigente al momento di emissione del decreto di esproprio e che la stima di 10 €/mq . fosse dunque corretta, giacché il Regolamento Urbanistico di Calenzano classificava l’ area come ‘area verde’ , destinata a Parco Urbano RAGIONE_SOCIALEe Carpugnane, al cui interno la destinazione economica era vietata ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 47 RAGIONE_SOCIALEe NTA.

2.2 Veniva, dunque, disposta c.t.u., all’esito RAGIONE_SOCIALEa quale l’indennità di esproprio veniva stimata in 33,92 €/mq ., pari a complessivi 4. 324,80 €/mq . , nonché in € 1 .870,79 quella di occupazione di urgenza.

2.3 La Corte fiorentina con ordinanza n. 2278/2020 del 18/ 02/2020 si pronunciava e determinava in € 4 .324,80 l’indennità di

esproprio, pari a 25,44 €/mq, e in € 1 .401,96 l’indennità di occupazione, per un totale di € 5 .726,76; ordinava ad RAGIONE_SOCIALE di depositare in favore di COGNOME NOME presso la Direzione Territoriale del RAGIONE_SOCIALE l’ ulteriore somma di € 3.471,90 rispetto a quella stimata, maggiorata degli interessi legali decorrenti dalla data del decreto di esproprio per la prima indennità e dalle singole scadenze annuali per l’indennità di occupazione; infine compensava integralmente le spese di giudizio.
2.4. La Corte d’appello di Firenze ha così concluso, per un verso, disattendendo le censure RAGIONE_SOCIALE‘appellante in relazione all’abbattimento del valore attributo all’area scoperta espropriata e pari al 10% di quello riconosciuto alle aree coperte, cui è funzionalmente collegata, e argomentando che ciò era giustificato dal cattivo stato di manutenzione e dall’obsolescenza, per essere uno solo lo immobile ristrutturato. Per l’altro verso la Corte territoriale ha condiviso il rilievo del c.t.u. riferito al forte degrado dei piazzali del bene espropriato.
2.5. La Corte fiorentina ha contemporaneamente accolto la critica RAGIONE_SOCIALEa società RAGIONE_SOCIALE riguardo al valore, là dove ha eccepito che la parte espropriata, una volta staccata dall’immobile originario, perdeva il nesso di pertinenza con gli edifici legittimamente realizzati, giustificandosi pertanto la riduzione del 25% del valore stimato dal c.t.u.

Avverso l’ordinanza RAGIONE_SOCIALEa Corte territoriale NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, notificato il 2.12.2020 ed affidato a quattro motivi, cui ha resistito con controricorso RAGIONE_SOCIALE, proponendo, a sua volta, ricorso incidentale condizionato, cui ha resistito con apposito controricorso il ricorrente principale.

In vista RAGIONE_SOCIALE‘adunanza camerale, le parti hanno depositato memorie.

CONSIDERATO CHE

Con il primo motivo di impugnazione, il ricorrente principale denuncia la violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 32, comma 1, D.P.R. 327/2001, per avere la Corte d’Appello disposto una riduzione del 25% del valore stimato dal c.t.u. in ragione RAGIONE_SOCIALEa perdita del nesso di pertinenzialità e RAGIONE_SOCIALEa conseguente diminuzione di appetibilità commerciale.

Con il secondo motivo il ricorrente principale deduce, ai sensi RAGIONE_SOCIALE‘art. 360, comma 1, n. 4, cod. proc. civ., la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza per violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 111, comma 6, Cost., atteso che la motivazione resa dalla Corte territoriale deve qualificarsi come apparente o perplessa, avendo essa disposto la riduzione del 25% del valore stimato dal c.t.u. senza chiarire la natura e la destinazione del terreno una volta distaccato dal compendio né indicare i principi di estimo posti a fondamento di tale determinazione.
Il terzo motivo deduce la nullità RAGIONE_SOCIALEa sentenza ex art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ. per violazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 132, comma 2, n. 4, cod. proc. civ. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 111, comma 6, Cost., in ragione RAGIONE_SOCIALEa ‘manifesta ed irriducibile contraddittorietà RAGIONE_SOCIALEa motivazione’, RAGIONE_SOCIALEa ‘motivazione solo apparente’ e RAGIONE_SOCIALEa ‘motivazione perplessa’, per avere la Corte territoriale giustificato e ripreso le argomentazioni del c.t.u. circa la stima del bene espropriato, seppur contraddittorie, illogiche ed arbitrarie, nonché per aver attribuito al ricorrente contestazioni che non sono, in realtà, mai state avanzate.
Con il quarto motivo, il ricorrente principale lamenta la violazione e/o falsa applicazione degli artt. 91 e 91 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ., per avere la Corte d’appello compensato integralmente le spese di giudizio ed aver posto le spese tecniche a carico RAGIONE_SOCIALEe parti in eguale misura, dal momento che una simile pronuncia presuppone una soccombenza reciproca che, nel caso di specie, non sussiste.

Con riferimento al ricorso incidentale, il primo motivo deduce la violazione e/o falsa applicazione degli art. 38, comma 1, e 2, comma 1, d.P.R. 8 giugno 2001 n. 327, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ. per avere la Corte, nella ricognizione RAGIONE_SOCIALEe caratteristiche RAGIONE_SOCIALE‘area, omesso di verificare le possibilità di utilizzo di quel bene a fronte RAGIONE_SOCIALEa destinazione urbanistica vigente.

Con il secondo motivo, il ricorrente incidentale deduce la nullità RAGIONE_SOCIALE‘ordinanza per violazione e/o falsa applicazione RAGIONE_SOCIALE‘art. 132, comma 2, n. 4 cod. proc. civ. e RAGIONE_SOCIALE‘art. 111, comma 6, Cost. per motivazione solo apparente e/o perplessa ed incomprensibile, in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4 cod. proc. civ., con riguardo alla statuizione relativa alla riduzione del 25% del valore RAGIONE_SOCIALE‘area rispetto a quella che era stata la quantificazione del CTU.

Il primo motivo ed il secondo motivo di ricorso principale, che possono essere trattati congiuntamente perché strettamente connessi, sono fondati.

11.2. Questa Corte ha, da una parte, costantemente affermato che in tema di calcolo RAGIONE_SOCIALE‘indennità di espropriazione, non ha natura di area edificata l’area asfaltata adibita a deposito di materiali e parcheggio a servizio di aree limitrofe occupate da impianti industriali, in quanto le pertinenze mantengono la propria individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili, come aree edificabili, se possiedono autonome possibilità di sfruttamento edificatorio, o come aree agricole, se interessate da vincolo di inedificabilità, restandone di conseguenza esclusa l’adozione di un criterio indennitario unico, fondato sulla natura e sul valore RAGIONE_SOCIALEa cosa principale .
11.3. Dall’altra parte, è stato affermato che la motivazione apparente (che, quanto alle conseguenze giuridiche, è da equipa-

rarsi alla motivazione in tutto o in parte mancante) si configura quando, pur essendo materialmente esistente come parte del provvedimento, tale motivazione risulti oggettivamente inidonea a rendere percepibile l’ iter logico seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, di talché non consente alcun effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento ( ex plurimis, Cass., Sez. Un., n. 22232/2016; Cass. n. 1986/2025), ovvero allorquando il giudice di merito ometta di indicare gli elementi da cui ha tratto il proprio convincimento ovvero li indichi senza un’approfondita loro disamina logica e giuridica, rendendo, in tal modo, impossibile ogni controllo sull’esattezza e sulla logicità del suo ragionamento (Cass. n. 9105/2017), oppure, ancora, nell’ipotesi in cui le argomentazioni siano svolte in modo talmente contraddittorio da non permettere di individuare il ragionamento e di riconoscerlo come giustificazione del decisum (Cass. n. 20112/ 2009).
11.4. Ciò posto, nel caso di specie la Corte d’appello ha assunto come criterio per la valutazione RAGIONE_SOCIALE‘area scoperta espropriata una percentuale del valore di quella coperta, apparentemente richiamando sul punto la c.t.u., affermando al contempo, senza però confrontarsi con altre parti salienti RAGIONE_SOCIALEa relazione di c.t.u. trascritte nel ricorso (fra cui la classificazione urbanistica RAGIONE_SOCIALEa parte espropriata), che si trattava di un bene dotato di una propria autonomia, che doveva essere valutato in base alle possibilità di sfruttamento di cui sarebbe stato autonomamente dotato alla stregua RAGIONE_SOCIALEa propria destinazione urbanistica, indipendentemente dal vincolo pertinenziale con i fabbricati dei quali era posto a servizio.
11.5. Al contempo, però, emerge sempre dalle parti RAGIONE_SOCIALEa relazione di c.t.u. – trascritte nel ricorso – che l’area espropriata era inclusa in zona F, e quindi non edificabile, di talché gli edifici sulla stessa insistenti, costruiti abusivamente, hanno potuto costituire oggetto di valutazione solo per effetto RAGIONE_SOCIALE‘avvenuto rilascio di con-

cessione in sanatoria. In tal modo, ne deriva che non è dato comprendere il criterio adottato per la determinazione RAGIONE_SOCIALE‘indennità.

11.6. E’, peraltro, apparente la motivazione che sorregge la valutazione svolta dalla Corte distrettuale in ordine all’indennità di espropriazione e non consente neppure di ritenere motivato l’abbattimento del 25% statuito sulla base del criterio che ha riguardo al mutamento RAGIONE_SOCIALEa natura del bene per effetto RAGIONE_SOCIALE‘espropriazione, criterio, peraltro, in contrasto con il principio interpretativo secondo il quale l’indennità di espropriazione è unica ed, essendo destinata a tener luogo del bene espropriato, non può superare in nessun caso il valore che esso presenta in considerazione RAGIONE_SOCIALEa sua concreta destinazione; il termine di riferimento per la sua determinazione è rappresentato, anche per le pertinenze, che mantengono la loro individualità fisica e giuridica e sono separatamente indennizzabili in ragione RAGIONE_SOCIALEe caratteristiche ad esse proprie, dal valore di mercato del bene, quale gli deriva dalle sue caratteristiche naturali, economiche e giuridiche, e soprattutto dal criterio previsto dalla legge per apprezzarle (cfr. Cass. 7295/2005; id. 11782/2007; id. 17564/ 2022).
Il terzo motivo del ricorso principale, che pure attinge la contraddittorietà RAGIONE_SOCIALEa motivazione, è assorbito, così come il quarto motivo del ricorso principale, che attinge la compensazione RAGIONE_SOCIALEe spese di lite.

Con riferimento al ricorso incidentale condizionato, il primo motivo è infondato.

13.1. L’originaria destinazione RAGIONE_SOCIALE‘area a verde pubblico può assumere rilievo esclusivamente ai fini RAGIONE_SOCIALEa valutazione RAGIONE_SOCIALE‘area pertinenziale, risultando, invece, superata per l’area di sedime dei fabbricati, la cui abusiva edificazione è stata sanata mediante il rilascio di apposita concessione.

13.2. Nell’ambito RAGIONE_SOCIALEe possibili utilizzazioni RAGIONE_SOCIALE‘area destinata a verde pubblico, può tenersi conto anche RAGIONE_SOCIALEa realizzazione di

un parcheggio, purché consentita dalla disciplina vigente, trattandosi di una utilizzazione intermedia tra quella agricola e quella edificatoria, che non rientra nella nozione tecnica di edificazione.

13.3. Nella specie, non risulta neppure dedotto che la destinazione a parcheggio non fosse consentita dallo strumento urbanistico.

Con riguardo al secondo motivo di ricorso incidentale, che censura la contraddittorietà RAGIONE_SOCIALEa motivazione RAGIONE_SOCIALEa stima effettuata, rilevano le osservazioni già svolte relativamente al primo e secondo motivo del ricorso incidentale sicché la doglianza va accolta in quanto fondata.

In conclusione, vanno accolti i motivi primo e secondo del ricorso principale e il secondo di quello incidentale, con assorbimento del terzo e quarto di quello principale e rigetto del primo motivo del ricorso incidentale.

Conseguentemente l’ordinanza è cassata in relazione ai motivi accolti, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

P.Q.M.

La Corte accoglie il primo e il secondo motivo del ricorso principale ed il secondo motivo del ricorso incidentale, dichiara assorbiti il terzo e il quarto motivo del ricorso principale, rigetta il primo motivo del ricorso incidentale, cassa l’ordinanza impugnata, in relazione ai motivi accolti, e rinvia alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 23/09/2025. Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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