Indennità di espropriazione: il giudice deve motivare

La Corte di Cassazione ha annullato una sentenza d’appello che aveva dimezzato l’indennità di espropriazione calcolata dal perito del tribunale (CTU). Secondo la Suprema Corte, il giudice può discostarsi dalla perizia tecnica, ma solo fornendo una motivazione critica, dettagliata e basata su prove emerse nel processo, senza ricorrere a criteri arbitrari o a precedenti giurisprudenziali non discussi tra le parti.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 2 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Espropriazione: Perché il Giudice Non Può Ignorare la Perizia Tecnica

Il calcolo della giusta indennità di espropriazione è un momento cruciale che contrappone l’interesse pubblico alla tutela della proprietà privata. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ha riaffermato un principio fondamentale: il giudice, pur non essendo vincolato alle conclusioni del perito tecnico (CTU), non può discostarsene arbitrariamente. La sua decisione deve essere supportata da una motivazione solida, trasparente e ancorata alle prove processuali. Vediamo come questo principio è stato applicato in un caso concreto.

I Fatti del Caso

La vicenda ha origine dalla richiesta di una proprietaria terriera di rideterminare l’indennità per un suo fondo, espropriato da una società per la realizzazione di un polo intermodale. La proprietaria contestava l’importo calcolato secondo i valori agricoli medi (Vam), chiedendo che venisse riconosciuto il valore di mercato del terreno.

Nel corso del giudizio, era stata disposta una Consulenza Tecnica d’Ufficio (CTU) per stimare il valore del bene. Tuttavia, la Corte d’Appello, pur prendendo atto della perizia, aveva deciso di dimezzarne l’importo, ritenendo la stima del consulente ‘eccessiva’. Questa riduzione si basava su documenti prodotti dalla società espropriante e su non meglio precisati ‘precedenti giurisprudenziali della sezione’, senza fornire ulteriori spiegazioni.

La Valutazione della Corte di Cassazione sull’indennità di espropriazione

Investita della questione, la Corte di Cassazione ha censurato la decisione della Corte d’Appello, accogliendo il motivo di ricorso relativo alla determinazione dell’indennità. La Suprema Corte ha chiarito che il dissenso del giudice rispetto alle conclusioni del CTU è legittimo, ma non può essere immotivato o basato su un generico giudizio di ‘eccessività’.

Il giudice che intende discostarsi dalla perizia deve:

1. Svolgere una valutazione critica e analitica delle conclusioni del perito.
2. Indicare con precisione gli elementi probatori (documenti, testimonianze, altre perizie) che lo portano a una diversa conclusione.
3. Fornire argomenti logico-giuridici chiari che giustifichino la decisione alternativa.

Nel caso di specie, la Corte d’Appello non aveva fatto nulla di tutto ciò. Aveva semplicemente decurtato la stima in modo apodittico, richiamando precedenti non acquisiti al processo e, quindi, non sottoposti al vaglio delle parti, violando il principio del contraddittorio.

Altri Motivi di Ricorso

La Cassazione ha invece dichiarato inammissibili gli altri motivi di ricorso, come quello sulla mancata indennità per i ‘soprassuoli’ (es. coltivazioni sul terreno), poiché la ricorrente non aveva specificato con sufficiente chiarezza dove e come tale circostanza fosse stata provata o data per pacifica nel giudizio di merito, violando il principio di autosufficienza del ricorso.

Le Motivazioni della Decisione

La motivazione della Cassazione si fonda su due pilastri del nostro ordinamento processuale. Il primo è l’obbligo di motivazione dei provvedimenti giurisdizionali. Una decisione che si limita a definire ‘eccessiva’ una stima tecnica senza spiegare il perché, e che si appella a precedenti non discussi, è affetta da ‘motivazione apparente’. Si tratta di una motivazione che esiste solo nella forma ma è vuota nella sostanza, insufficiente a rendere comprensibile l’iter logico seguito dal giudice e, pertanto, illegittima. Il secondo pilastro è il principio del contraddittorio. Una decisione non può fondarsi su elementi che non sono stati portati a conoscenza delle parti e sui quali esse non hanno potuto dibattere. Introdurre ‘a sorpresa’ dei precedenti per giustificare una decisione vulnera il diritto di difesa e la parità delle armi processuali.

Conclusioni: Le Implicazioni Pratiche

Questa ordinanza rafforza la tutela del cittadino espropriato e la trasparenza del processo. Stabilisce che la determinazione dell’indennità di espropriazione non può essere un atto di equità o di discrezionalità arbitraria, ma deve essere ancorata al parametro del valore di mercato, accertato attraverso un percorso logico e probatorio verificabile. Per i professionisti legali, questo significa insistere sulla necessità che ogni scostamento dalla CTU sia rigorosamente giustificato. Per i proprietari, è una garanzia che la valutazione dei loro beni non sarà soggetta a riduzioni ingiustificate e che ogni fase del processo decisionale dovrà essere trasparente e rispettosa del loro diritto di difesa.

Un giudice può ridurre l’importo per l’indennità di espropriazione stabilito da un perito (CTU)?
Sì, ma può farlo solo attraverso una valutazione critica e motivata, indicando gli elementi di prova e i criteri logico-giuridici che lo portano a una conclusione diversa da quella del perito. Non può basarsi su un generico giudizio di ‘eccessività’.

Cosa si intende per ‘motivazione apparente’ in una sentenza?
È una motivazione che esiste solo formalmente ma è così generica, illogica o contraddittoria da non spiegare le vere ragioni della decisione. Una sentenza con motivazione apparente è invalida e può essere annullata.

Perché il richiamo a precedenti sentenze non è stato sufficiente a giustificare la decisione della Corte d’Appello?
Perché tali precedenti non erano stati acquisiti nel giudizio e le parti non avevano avuto modo di conoscerli e discuterne la rilevanza. Una decisione non può basarsi su elementi non sottoposti al contraddittorio tra le parti, poiché ciò viola il diritto di difesa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 19468 Anno 2019

Civile Ord. Sez. 1 Num. 19468 Anno 2019

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME COGNOME

Data pubblicazione: 18/07/2019

sul ricorso 780/2014 proposto da:

COGNOME NOMECOGNOME domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso la Cancelleria civile della Corte di Cassazione, rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME giusta procura a margine del ricorso;

-ricorrente – nonché contro

RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME, che la

rappresenta e difende, giusta procura in calce al controricorso e ricorso incidentale;

GLYPH

-controricorrente e ricorrente incidentale –

GLYPH contro

Comune di Maddaloni;

– intimato – avverso la sentenza n. 1966/2013 della CORTE D’APPELLO di NAPOLI, depositata il 16/05/2013;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 24/06/2019 dal cons. COGNOME NOME COGNOME

RI LEVATO CHE

COGNOME NOME ha convenuto in giudizio la RAGIONE_SOCIALE e, premesso di essere proprietaria di un fondo nel Comune di Maddaloni, occupato in via d’urgenza ed espropriato a favore dell’ISE, per la realizzazione di strutture interportuali del Polo Marcianise-Maddaloni, ha chiesto che l’indennità di espropriazione, liquidata in base ai Vam, fosse rideterminata in base al valore di mercato.

La Corte d’appello di Napoli, con sentenza del 16 maggio 2013, ha qualificato il fondo come inedificabile, alla data del decreto di esproprio, ricadendo in zona destinata dal PRG a rete viaria, sebbene situata nelle adiacenze di una zona abitata, essendo preclusa ai privati ogni forma di trasformazione del terreno riconducibile alla nozione tecnica di edificazione; al fine di determinare il valore di mercato al 2006, la Corte ha riferito che il c.t.u., sulla base del criterio sintetico-comparativo, aveva utilizzato atti di compravendita e sentenze relativi a cespiti con caratteristiche non omogenee a quello in oggetto e ciò ha indotto la Corte a ritenere eccessiva la stima del
c.t.u. (C 50 al mq.) e a dimezzarla (C 25 al mq.), alla luce degli atti indicati dall’ISE e di precedenti giurisprudenziali della sezione; quindi, ha determinato l’indennità di espropriazione in C 393350,00 e l’indennità di occupazione legittima in C 98534,17; ha condannato l’ISE alle spese.

Avverso questa sentenza la COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, illustrato da memoria, cui si è opposto l’ISE che ha proposto ricorso incidentale e memoria.

CONSIDERATO CHE

Il primo motivo del ricorso principale, che denuncia violazione e falsa applicazione dell’art. 54 dPR n. 327 del 2001 e mancata motivazione, per avere omesso di determinare l’indennità per la perdita dei soprassuoli che si assume non contestata dall’ISE, è inammissibile.

E’ noto che, qualora con il ricorso per cassazione si ascriva al giudice di merito di non avere tenuto conto di una circostanza di fatto che si assume essere stata “pacifica” tra le parti, il principio di autosufficienza del ricorso impone al ricorrente di indicare in quale preciso atto sia stata allegata la suddetta circostanza ed in quale sede e modo essa sia stata provata o non contestata (Cass. n. 24062 del 2017). Il ricorrente riporta alcuni brani di imprecisati “atti difensivi” (si allude a una perizia di parte) ove sarebbero stati indicati i soprassuoli e riferisce della non contestazione della controparte, la quale assume invece di avere contestato la suddetta perizia (nelle note inviate al consulente d’ufficio e nella memoria di replica). Ne consegue che l’asserita non contestazione non emerge con carattere di certezza, sicché il motivo si risolve in una impropria istanza di rivisitazione di apprezzamenti di fatto, risultando in tal modo consolidata la decisione di rigetto della suddetta domanda attorea.
Il secondo motivo denuncia violazione del suindicato parametro normativo, in ordine all’immotivato dissenso della Corte d’appello rispetto alle risultanze della c.t.u., per avere dimezzato la stima del valore del fondo espropriato, riconoscendo la metà di quanto ottenuto dai proprietari delle aree confinanti, sulla base di un astratto criterio equitativo inammissibile in materia (a); per avere erroneamente qualificato il bene come inedificabile, in quanto ricadente interamente in zona destinata a rete INDIRIZZO, mentre vi ricadeva in parte e comunque aveva natura edificabile, ricadendo in area destinata alla realizzazione dell’interporto (b); per non avert riconosciuto l’indennizzo per la perdita di valore del terreno residuo (c).
Il motivo è fondato limitatamente al primo profilo (sub a).

Le valutazioni espresse dal consulente tecnico d’ufficio, come è noto, non hanno efficacia vincolante per il giudice e, tuttavia, egli può legittimamente disattenderle soltanto attraverso una valutazione critica che sia ancorata alle risultanze processuali e risulti motivata, dovendo il giudice indicare gli elementi di cui si è avvalso per ritenere erronei gli argomenti sui quali il consulente si è basato, ovvero gli elementi probatori, i criteri di valutazione e gli argomenti logicogiuridici per addivenire alla decisione contrastante con il parere del c.t.u. (tra le tante, Cass. n. 17757 del 2014). Nella specie, apoditticamente la Corte di merito ha ritenuto inattendibili gli elementi comparativi indicati dal c.t.u. e attendibili quelli indicati dall’ISE e ha decurtato la stima operata dal consulente, ritenendola “eccessiva”, senza spiegare le ragioni e richiamando imprecisati precedenti giurisprudenziali della sezione. Ai fini della determinazione dell’indennizzo espropriativo, ben avrebbero potuto i giudici d’appello assumere a comparazione il valore di mercato già emerso in precedenti della stessa Corte distrettuale in altri giudizi aventi ad
oggetto terreni aventi caratteristiche analoghe dal punto di vista urbanistico e fattuale. Ciò tuttavia presupponeva che il precedente o i precedenti fossero stati acquisiti al presente giudizio e/o che le parti fossero state poste in grado di conoscerne il contenuto e di discuterne rilevanza e decisività in questa controversia, il che nella specie non è avvenuto. Dunque, la decisione risulta il prodotto di un’attività processuale viziata quanto alla formazione della prova e del convincimento del giudicante, essendo stato vulnerato lo stesso valore del contraddittorio (Cass. n. 5103 del 2015, n. 2787 del 2009). E’ una motivazione apparente e al di sotto del minimo costituzionale, quindi censurabile alla stregua del nuovo art. 360 n. 5 c.p.c., non rilevando il riferimento all’equità, trattandosi di materia nella quale la quantificazione dell’indennità non è suscettibile di valutazione equitativa, essendo agganciata al parametro del valore di mercato.
Il motivo è inammissibile negli altri profili (sub b-c), per difetto di specificità nell’indicazione degli elementi di fatto decisivi, ai fini di una diversa qualificazione urbanistica del terreno e dell’accertamento del terreno residuo pregiudicato, risolvendosi nella richiesta di revisione di incensurabili apprezzamenti di fatto.

Il terzo motivo, riguardante la quantificazione delle spese di lite, è assorbito.

Il ricorso incidentale è inammissibile, per sopravvenuta carenza di interesse, stante la rinuncia da parte di ISE nella memoria.

In conclusione, in relazione al secondo motivo del ricorso principale che è parzialmente accolto, la sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese.

La Corte dichiara inammissibili il primo motivo del ricorso principale e il ricorso incidentale; dichiara assorbito il terzo motivo e accoglie in parte il secondo del ricorso principale, in relazione al quale cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese.

Roma, 24 giugno 2019

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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