Indennità di espropriazione: il calcolo corretto

La Corte di Cassazione ha annullato un’ordinanza che aveva ridotto drasticamente l’indennità di espropriazione per alcuni terreni, qualificandoli erroneamente come non edificabili. La Corte ha stabilito che i giudici devono analizzare in dettaglio la natura dei vincoli urbanistici (espropriativi o conformativi) e applicare i corretti criteri di legge per calcolare sia l’indennità di espropriazione sia quella di occupazione, senza fare valutazioni semplicistiche.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Indennità di Espropriazione: Come si Calcola tra Vincoli e Fasce di Rispetto

Quando un terreno viene espropriato per pubblica utilità, la determinazione della giusta indennità di espropriazione è un momento cruciale. Non si può semplicemente declassare un’area a “non edificabile” senza un’analisi approfondita dei vincoli che la interessano. Con l’ordinanza n. 4153/2024, la Corte di Cassazione ribadisce principi fondamentali, sottolineando la necessità di distinguere attentamente tra vincoli espropriativi, conformativi e fasce di rispetto stradale.

I Fatti del Caso

I proprietari di alcuni terreni, per un’estensione totale di circa 1774 mq, si sono visti espropriare la loro proprietà per la realizzazione di opere di urbanizzazione. Inizialmente, una consulenza tecnica d’ufficio aveva stimato il valore dei terreni in € 115 al metro quadro. Tuttavia, la Corte d’Appello, chiamata a decidere, ha drasticamente ridotto tale valore a soli € 40 al metro quadro. La motivazione? Secondo la Corte territoriale, la maggior parte del terreno era da considerarsi non edificabile a causa di un “vincolo di viabilità” e della ricaduta in una “zona di rispetto”. Inoltre, l’indennità per l’occupazione temporanea del bene era stata calcolata sulla base degli interessi legali, e non secondo la specifica formula di legge.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

I proprietari hanno impugnato la decisione della Corte d’Appello davanti alla Cassazione, sollevando quattro importanti motivi:

1. Errata qualificazione del terreno: Il vincolo di viabilità non rende automaticamente un terreno non edificabile. Anzi, quando è finalizzato a un’opera specifica, ha natura espropriativa e non dovrebbe incidere sulla stima del valore edificabile del bene.
2. Omesso esame di fatti decisivi: La Corte d’Appello non ha indagato sull’effettiva estensione e tipologia della “zona di rispetto”, né sulla superficie residua che manteneva la sua natura edificabile.
3. Mancata analisi della natura del vincolo: I giudici di merito hanno omesso di accertare se il vincolo di viabilità fosse di tipo espropriativo (imposto su un bene specifico per un’opera pubblica) o conformativo (regola generale per una zona), una distinzione cruciale per il calcolo dell’indennizzo.
4. Violazione di legge sul calcolo dell’indennità di occupazione: La Corte ha errato nel liquidare l’indennità di occupazione sulla base degli interessi legali, ignorando la norma specifica (art. 50 del D.P.R. 327/2001) che prevede un criterio di calcolo preciso, pari a 1/12 dell’indennità di esproprio per ogni anno di occupazione.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione e l’indennità di espropriazione

La Corte di Cassazione ha accolto pienamente le ragioni dei ricorrenti. I giudici supremi hanno censurato l’approccio semplicistico della Corte d’Appello, chiarendo alcuni punti fondamentali per il calcolo della corretta indennità di espropriazione.

Innanzitutto, la Corte ha ribadito la netta distinzione tra i diversi tipi di vincoli:

* Vincoli preordinati all’esproprio: Sono quelli che incidono su beni determinati in funzione della localizzazione di un’opera pubblica (come una strada specifica). Questi vincoli hanno carattere espropriativo e, ai fini della stima, non devono incidere sul valore del bene, che va considerato come se fosse libero da vincoli.
* Vincoli conformativi: Riguardano la zonizzazione dell’intero territorio comunale (o di sue parti) e definiscono la destinazione generale delle aree (es. agricola, industriale). Questi vincoli influenzano il valore del bene.
* Fasce di rispetto stradale: Sono vincoli di inedificabilità assoluta imposti dalla legge per ragioni di sicurezza. A differenza dei vincoli espropriativi, questi rendono legalmente non edificabile il suolo e di ciò si deve tener conto nella stima dell’indennità.

La Corte d’Appello ha errato nel confondere questi concetti, affermando genericamente che il terreno fosse inedificabile perché “la maggior parte” ricadeva in zona di rispetto, senza verificare l’effettiva estensione di tale zona e senza distinguere la sua natura rispetto al vincolo di viabilità.

Inoltre, la Cassazione ha bacchettato la Corte di merito per aver calcolato in modo errato l’indennità di occupazione. La legge prevede una formula precisa e non discrezionale: un dodicesimo dell’indennità di esproprio per ogni anno (o frazione) di occupazione legittima. Questa norma crea un nesso logico ed economico tra le due indennità che non può essere ignorato.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

La decisione della Cassazione è un importante promemoria: la determinazione dell’indennità di espropriazione richiede un’analisi rigorosa e non può basarsi su generalizzazioni. I giudici devono:

1. Distinguere chiaramente la natura di ogni vincolo urbanistico (espropriativo, conformativo, legale).
2. Accertare con precisione l’estensione delle aree soggette a ciascun vincolo e la loro incidenza sulla valutazione complessiva del bene.
3. Applicare scrupolosamente le norme di legge per il calcolo sia dell’indennità di espropriazione sia di quella di occupazione.

Per effetto di questa decisione, il caso è stato rinviato alla Corte d’Appello, che dovrà riesaminare la questione attenendosi a questi principi, garantendo ai proprietari un giusto indennizzo basato su una corretta valutazione del loro diritto.

Un vincolo di viabilità rende automaticamente un terreno non edificabile ai fini dell’indennità?
No. Secondo la Corte, un vincolo di viabilità imposto per la realizzazione di un’opera specifica su un bene determinato ha natura espropriativa. Pertanto, ai fini del calcolo dell’indennità, il suo valore non deve essere ridotto a causa di tale vincolo.

Qual è la differenza tra un vincolo di viabilità e una fascia di rispetto stradale?
Un vincolo di viabilità per un’opera specifica è un vincolo espropriativo che non incide sul valore del terreno. Una fascia di rispetto stradale, invece, è un vincolo di inedificabilità assoluta imposto dalla legge per ragioni di sicurezza; questo vincolo ha natura conformativa e rende l’area legalmente non edificabile, influenzando quindi la stima dell’indennità.

Come si calcola l’indennità per l’occupazione legittima di un’area prima dell’esproprio?
L’indennità di occupazione legittima non va calcolata sulla base degli interessi legali, ma deve seguire la formula stabilita dall’art. 50 del D.P.R. 327/2001. È pari a un dodicesimo dell’indennità di espropriazione dovuta per ogni anno di occupazione, e a un dodicesimo di quella annuale per ogni mese o frazione di mese.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 4153 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 1 Num. 4153 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/02/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 10894/2018 R.G. proposto da: COGNOME NOME, e COGNOME NOME elettivamente domiciliati in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE) rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE);

-ricorrente-

Contro

RAGIONE_SOCIALE, in liquidazione – RAGIONE_SOCIALE Separata RAGIONE_SOCIALE in persona del legale rappresentante;

-intimato- avverso l’ ORDINANZA della CORTE D’APPELLO di MESSINA n. 162/2012 depositata il 10/10/2017.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 24/01/2024 dal Consigliere COGNOME NOME COGNOME.

RILEVATO CHE

I ricorrenti hanno presentato ricorso, ai sensi dell’art. 702 bis c.p.c., alla Corte d’Appello di RAGIONE_SOCIALE, chiedendo la determinazione e corresponsione dell’indennità di espropriazione e di occupazione legittima di terreno di proprietà, situati in INDIRIZZO, INDIRIZZO, di estensione complessiva di 1774 m quadri, composto da tre particelle: la n.2309, la n. 2306 e la n.2307. Le particelle in questione sono state espropriate con decreto regionale del 25 maggio 2009 in favore del RAGIONE_SOCIALE per la realizzazione di “Opere di Urbanizzazione – Lotto dell’Agglomerato Industriale di RAGIONE_SOCIALE P.G ‘ . Dopo l’espletamento di una consulenza tecnica d’ufficio, nella quale al terreno era stato attribuito, in accoglimento delle osservazioni di parte ricorrente, il valore di € 115 al mq, la Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE, con l’ordinanza oggi impugnata, ha ritenuto l’intero terreno espropriato non edificabile, in ragione del vincolo di viabilità gravante sulla maggior parte di esso, salvo che per una piccola parte destinata al mercato ortofrutticolo e ha liquidato l’indennità di espropriazione in €40,00 al metro quadro; inoltre, ha stabilito l’indennità di occupazione legittima in misura corrispondente agli interessi legali sull’indennità di espropriazione. Avverso la predetta ordinanza hanno proposto ricorso per cassazione i proprietari affidandosi a quattro motivi; non costituito l’intimato . La causa è stata trattata all’udienza camerale non partecipata del 24 gennaio 2024.
RITENUTO CHE

1.Con il primo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c., la violazione degli artt. 32 e 37 del DPR 327/2001, la violazione dell’art 30 N.T.A. del P.R.G del RAGIONE_SOCIALE, la violazione degli artt. 52, 130, 131 N.T.A. del P.R.G. Comune RAGIONE_SOCIALE P.G. I ricorrenti deducono che la Corte d’appello avrebbe errato nel ritenere il loro terreno di natura non edificabile, atteso

che il vincolo di viabilità gravante sullo stesso non basta da solo a determinarne la qualificazione e la natura giuridica. Secondo i ricorrenti il vincolo imposto ai loro terreni avrebbe natura espropriativa e non conformativa, in quanto risulta dalla consulenza tecnica di ufficio eseguita nel corso del giudizio che trattasi di un intervento di tipo ‘lenticolare’ e lamentano la violazione degli artt. 32 e 37 del D.P.R. n. 327 del 2001 per aver il giudice, ai fini della determinazione dell’indennità di esproprio, non tenuto in considerazione la natura del suddetto vincolo. Lamentano inoltre che la Corte non abbia tenuto conto della circostanza che il vincolo grava solo su una porzione della particella 2309 (di 390 mq) e non interessa le restanti particelle 2306 e 2307 (rispettivamente 444,00 mq e 940 mq). Osservano inoltre che la stessa Corte d’appello, con ordinanza emessa il 14.10.2015 aveva qualificato di natura espropriativa il vincolo di viabilità gravante su terreni adiacenti e confinanti con quello di cui si discute, formante oggetto del medesimo decreto di esproprio per la realizzazione della medesima strada avente le medesime caratteristiche.
2.Con il secondo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art . 360 n. 5 c.p.c. l’ omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio. I ricorrenti deducono che la Corte d’appello avrebbe errato nell’omettere l’accertamento della tipologia e dell’estensione della zona di rispetto, nonché dell’estensione della restante zona edificabile del terreno espropriato. Nel dettaglio, i ricorrenti affermano che la Corte ha omesso di specificare l’entità delle porzioni di superficie soggette alla zona di rispetto, e la tipologia di questa zona. Tale omissione è ritenuta essenziale poiché avrebbe consentito di verificare se la zona di rispetto rappresentasse solo un vincolo di arretramento e se la superficie interessata mantenesse gli indici di edificabilità stabiliti dal Piano Regolatore Generale (PRG) del Comune di RAGIONE_SOCIALE e della zona D.2 del PRG ASI.
Inoltre, i ricorrenti sottolineano che la Corte non ha specificato la superficie esatta delle particelle espropriate che rientravano in zona edificabile, elemento cruciale per la determinazione dell’indennità di espropriazione. Osservano che, anche se si considerassero le zone di rispetto come non edificabili, sarebbe stato necessario quantificare l’estensione delle superfici espropriate con natura edificabile, al fine di calcolare l’indennità sulla base del valore del terreno edificabile. In conclusione, i ricorrenti affermano che l’omissione della Corte nell’esaminare questi fatti rilevanti e decisivi ha compromesso la corretta valutazione sulla natura edificabile del terreno espropriato e la determinazione dell’indennità di espropriazione.
3.Con il terzo motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 5 c.p.c. l’omesso esame circa un fatto rilevante e decisivo per il giudizio. La parte censura l’ordinanza impugnata nella parte in cui omette di esaminare la natura espropriativa o meno del vincolo a viabilità sui terreni espropriati. I ricorrenti deducono che la Corte ha omesso di esaminare un fatto cruciale per la decisione, ovvero la natura del vincolo per la viabilità, se fosse espropriativo o conformativo. Tale omissione è considerata decisiva e rilevante per il giudizio, in quanto la natura espropriativa del vincolo non influisce sulla determinazione dell’indennità di espropriazione. I ricorrenti hanno evidenziato che il punto in questione è stato oggetto di discussione tra le parti, facendo riferimento alle loro osservazioni alle conclusioni del consulente tecnico d’ufficio, che ha affermato la natura espropriativa del vincolo di viabilità nella stesura definitiva depositata.
4.- Con il quarto motivo del ricorso si lamenta ai sensi dell’art. 360 n. 3 c.p.c. la violazione dell’art 50 del D.P.R. n. 327/2001. I ricorrenti deducono che avrebbe errato la Corte d’Appello nell’utilizzare il criterio legislativo applicabile per la determinazione dell’indennità di occupazione legittima, violando

l’art. 50 del DPR 327/2001. L’art. 50 del DPR 327/2001 stabilisce il criterio per la determinazione dell’indennità di occupazione legittima, specificando che essa è pari a 1/12 dell’indennità di espropriazione calcolata per ciascun anno di occupazione legittima. Pertanto, la Corte avrebbe dovuto seguire questo criterio e liquidare l’indennità in base a tale formula.

I motivi possono esaminarsi congiuntamente e sono fondati nei termini di cui appresso.

La Corte d’appello premette la descrizione e destinazione delle singole particelle di terreno rilevando che dal certificato di destinazione urbanistica trascritto si evince che la n. 2309 ricade in parte in zona destinata a viabilità, in parte a verde arredo, in parte a zona F mercato ortofrutticolo, in parte in fascia di rispetto stradale, in parte ancora in ambito naturalistico ripariale, mentre le nn. 2306 e 2307 ricadono in parte in zona F mercato ortofrutticolo in parte in ambito naturalistico ripariale; osserva quindi che ‘ non può dubitarsi nel caso in esame della natura non edificabile della maggior parte del terreno espropriato attese sul vincolo di viabilità gravante su di esso salvo che per la parte F’ senza accertare se si trattasse di vincolo conformativo o di vincolo espropriativo, e successivamente scrive ‘ che il terreno che cade in zona di rispetto come la maggior parte di quello oggetto del ricorso in esame non può ritenersi edificabile ‘.
Pertanto la Corte distrettuale, pur avendo inizialmente parlato, genericamente, di un vincolo di viabilità, ha successivamente rilevato che la zona di rispetto non è edificabile e che la maggior parte del terreno ricadrebbe in zona di rispetto, così entrando però in contraddizione con le premesse, dove nel descrivere la destinazione delle singole particelle rileva che solo la n. 2309 (la più piccola, pari a 390 mq dei 1774 espropriati) ricade in parte in fascia di rispetto stradale mentre le nn. 2306 e la
2307 ricadono in parte in zona F a destinazione commerciale e in parte in ambito naturalistico ripariale.

La Corte non ha distinto tra vincolo espropriativo, vincolo conformativo e fascia di rispetto stradale e ciò a fronte del fatto che la relazione di consulenza, in parte trascritta in ricorso, indica che si tratta di un intervento ‘lenticolare’ , la specifica estensione di ciascuna particella e segnatamente che la particella n. 2309 (l’unica interessata dalla fascia di rispetto stradale) ha un’estensione di metri quadri 390, mentre la n. 2306 ha un’estensione di metri quadri 444 e la n. 2307 m. quadri 940.
Si deve quindi rilevare che la giurisprudenza di questa Corte ha costantemente affermato che l’indicazione di opere di viabilità nel piano regolatore generale comporta, in via ordinaria, un vincolo di inedificabilità delle parti di territorio interessate, che non concreta un vincolo preordinato ad esproprio, a meno che non si tratti, in via eccezionale, di destinazione assimilabile all’indicazione delle reti stradali all’interno ed a servizio delle singole zone (c.d. intervento lenticolare), come tali riconducibili a vincoli imposti a titolo particolare, di carattere espropriativo (Cass. n. 10280 del 12/05/2014; Cass., 28 settembre 2016, n. 19204; Cass., 30 giugno 2016, n. 13425; Cass. n. 11913 del 12/05/2017) e che ‘ In tema di espropriazione per pubblica utilità, per individuare la qualità edificatoria dell’area, da effettuarsi in base agli strumenti urbanistici vigenti al momento dell’espropriazione, occorre distinguere tra vincoli conformativi ed espropriativi, sicché ove con l’atto di pianificazione si provveda alla zonizzazione dell’intero territorio comunale, o di una sua parte, sì da incidere su di una generalità di beni, in funzione della destinazione dell’intera zona in cui essi ricadono e in ragione delle sue caratteristiche intrinseche, il vincolo assume carattere conformativo ed influisce sulla determinazione del valore dell’area espropriata, mentre, ove si imponga un vincolo particolare, incidente su beni determinati, in
funzione della localizzazione di un’opera pubblica, il vincolo è da ritenersi preordinato all’espropriazione e da esso deve prescindersi nella stima dell’area (Cass. n. 207 del 09/01/2020 conf. Cass. n. 7393 del 14/03/2023).

Di contro, per la fascia di rispetto stradale vale una regola diversa perché il vincolo di inedificabilità ricadente sulle aree situate in fascia di rispetto stradale o autostradale non deriva dalla pianificazione e dalla programmazione urbanistica, ma è sancito nell’interesse pubblico da apposite leggi che rendono il suolo ad esso soggetto legalmente inedificabile, trattandosi di vincolo dettato per favorire la circolazione e offrire idonee garanzie di sicurezza a quanti transitano sulle strade o passano nelle immediate vicinanze, o in queste abitano ed operano, sicché tale vincolo non ha né un contenuto propriamente espropriativo, né può qualificarsi come preordinato all’espropriazione; dunque di esso deve tenersi conto nella determinazione dell’indennità di esproprio, non essendo l’area in questione suscettibile di edificazione in nessun caso, dato che vige il divieto assoluto di costruire su di essa ( Cass. n. 2127 del 25/01/2022).
Da ciò consegue che la Corte non poteva, date le premesse, affermare semplicisticamente che il terreno fosse inedificabile perché la maggior parte di esso ricade in zona di rispetto, ma avrebbe dovuto verificare: a) l’ estensione della zona destinata a fascia di rispetto stradale, e la sua incidenza sulla valutazione complessiva; b) quanto agli altri vincoli, se fossero di natura conformativa o espropriativa.

Ha inoltre errato la Corte a non applicare l’art. 50 del DPR 327/2001, il quale prevede che ‘ Nel caso di occupazione di un’area, è dovuta al proprietario una indennità per ogni anno pari ad un dodicesimo di quanto sarebbe dovuto nel caso di esproprio dell’area e, per ogni mese o frazione di mese, una indennità pari ad un dodicesimo di quella annua’. La Corte ha invece stabilito l’indennità

di occupazione legittima in misura corrispondente agli interessi legali sull’indennità di espropriazione, senza specificare le ragioni di questa scelta, mentre, in presenza di legittimo procedimento di occupazione e di esproprio, il sistema prevede un nesso, logico ed economico, che lega, sempre e comunque, tutte le indennità (sia di espropriazione che di occupazione legittima), con la conseguenza che le disposizioni attinenti alle indennità di occupazione provvisoria legittima, poiché tendono al ristoro del reddito perduto durante l’occupazione del bene, non possono che fissare l’entità delle indennità di occupazione in misura strettamente percentuale all’indennità di espropriazione parimenti dovuta: quella annuale di « un dodicesimo » corrisponde ad una redditività predeterminata in misura percentuale fissa dallo stesso legislatore (Cassazione civile sez. un., 25/06/2012, n.10502)
Ne consegue, in accoglimento per quanto di ragione del ricorso, la cassazione della sentenza impugnata e il rinvio alla Corte d’appello di RAGIONE_SOCIALE in diversa composizione per un nuovo esame e per la liquidazione delle spese anche del giudizio di legittimità

P.Q.M.

accoglie il ricorso nei termini di cui in motivazione; cassa la ordinanza impugnata e rinvia alla Corte di appello di RAGIONE_SOCIALE in diversa composizione, cui demanda di provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Così deciso in Roma, il 24/01/2024.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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