Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 1 Num. 35539 Anno 2023
Civile Ord. Sez. 1 Num. 35539 Anno 2023
Presidente: COGNOME NOME
Relatore: COGNOME
Data pubblicazione: 19/12/2023
sul ricorso 9753/2018 proposto da:
COGNOME NOME, elettivamente domiciliato presso l’AVV_NOTAIO, dal quale è rappresentato e difeso, per procura speciale in atti;
-ricorrente –
-contro-
RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappres. p.t., elettivamente domiciliata presso l’AVV_NOTAIO , dal quale è rappresentata e difesa, per procura speciale in atti;
-controricorrente-
avverso la sentenza n. 5072/2017 de lla Corte d’appello di Napoli, pubblicata in data 7.12.2017;
udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 12.10.2023 dal Cons. rel., AVV_NOTAIO COGNOME.
RILEVATO CHE
Con citazione del 2007 NOME COGNOME convenne innanzi al Tribunale di Santa Maria Capua Vetere la RAGIONE_SOCIALE, proponendo opposizione al decreto ingiuntivo relativo alla somma di euro 35.146,19 quale quota-parte delle somme pretese dal Comune RAGIONE_SOCIALE Cesa nei confronti della suddetta RAGIONE_SOCIALE in quanto assegnataria di lotti ricadenti nel PEEP del predetto Comune e destinati alla realizzazione d’insediamenti dell’RAGIONE_SOCIALE residenziale pubblica.
Al riguardo, il Comune di Cesa aveva decretato l’occupazione d’urgenza di lotti inclusi nel PEEP e i suoli così individuati erano stati assegnati al RAGIONE_SOCIALE perché provvedesse ad espletare le procedure d’esproprio e ad edificare gli immobili previsti nel piano; il RAGIONE_SOCIALE li aveva poi, a sua volta, assegnati alle Cooperative dalle quali era partecipato, tra cui anche la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, che sui suoli aveva edificato villette a schiera; tra queste vi era anche quella assegnata e trasferita con atto pubblico stipulato il 7.6.1996 al socio COGNOME, il quale si era altresì obbligato a pagare quanto dovuto alla stessa RAGIONE_SOCIALE p er le procedure d’esproprio resesi necessarie per l’acquis izione dei lotti assegnati dal Comune.
In ragione di tale assunzio ne d’obbligo, il C omune, poiché era stato condannato a pagare ai proprietari dei suddetti terreni somme di denaro, sia a titolo di risarcimento dei danni per la mancata tempestiva adozione del decreto d’esproprio e per l’irreversibile trasformazione del suolo, sia quale indennità per occupazione illegittima, aveva agito in rivalsa nei confronti della RAGIONE_SOCIALE assegnataria, la quale a sua volta aveva ottenuto il predetto decreto ingiuntivo nei confronti dei soci, tra cui il COGNOME, per ottenere il versamento di quanto da essi dovuto sulla base dei millesimi di proprietà.
Il Tribunale accolse l’opposizione, revocando il decreto ingiuntivo, osservando che: il procedimento d’assegnazione di un alloggio in favore del socio della RAGIONE_SOCIALE si caratterizza per alcuni aspetti pubblicistici e altri privatistici, in ordine al carattere associativo derivante dall ‘adesione al contratto sociale, e dall’altro per la natura sinallagmatica del contratto d’assegnazione e trasferimento del singolo alloggio in favore del socio, contratto il cui contenuto non può essere mutato dagli organi sociali senza il consenso del contraente-socio; nella specie, nel contratto d’assegnazione le parti avevano specificato che l’acquirente -socio sarebbe stato obbligato al pagamento di ogni eventuale onere che a qualsiasi titolo fosse stato richiesto alla RAGIONE_SOCIALE assegnante relativamente all ‘indennità d’esproprio; considerato che le somme contestate erano state riconosciute ai privati proprietari dei suoli non a titolo d’indennità d’esproprio , ma a titolo di risarcimento dei danni per il mancato compimento delle procedure ablative entro i termini di legge, nonché a titolo d’indennità d’occupazione, nessuna somma avrebbe potuto essere attribuita alla RAGIONE_SOCIALE (anche perché la causa petendi dell’azione riguardava l’atto pubblico di trasferimento).
Avverso tale sentenza propose appello la RAGIONE_SOCIALE; con sentenza del 7.12.2017, la Corte territoriale accolse l’appello e, in riforma della sentenza impugnata, rigettò l’opposizione al decreto ingiuntivo , osservando che: premessa l’a mmissibilità del l’appello ex art. 342 c.p.c., all’epoca del trasferimento ed assegnazione dell’immobile al socio appellato era già impossibile la verificazione delle condizioni per la corresponsione dell’indennità d’esproprio; invero, essendo intervenuta l’o ccupazione dei terreni nel 1986, al momento della stipula dell’atto di trasferimento dell’alloggio in favore del socio NOME, nel 1996, senza che fosse intervenuta l’adozione del decreto
d’esproprio e che fosse depositata l’indennità, erano già venuti meno i presupposti del provvedimento ablativo e del pagamento dell’indennità; pertanto, l’art. 4 del contratto d’acquisto doveva necessariamente essere interpretato, ex art. 1367 c.c. nel senso che l’obbligo del socio fosse esteso a ogni esborso sostenuto dalla RAGIONE_SOCIALE per l’acquisizione delle aree oggetto d’edificazione; al riguardo, la clausola in questione era scritta con locuzione di ampia portata ( ‘ si obbliga al pagamento di ogni eventuale ulteriore onere che a qualsiasi titolo dovesse essere richiesto alla RAGIONE_SOCIALE assegnante relativamente all’indennità d’esproprio’ ); pertanto, escludere dalla sua previsione le somme dovute per acquisire i suoli da edificare, sebbene a titolo risarcitorio, sarebbe equivalso a limitarne l’ambito applicativo e ad affermare che già al momento dell’assunzione dell’obbligo per cui è causa quest’ultimo non avrebbe potuto essere adempiuto; l’art. 35 della l. n. 865/71, c.12, imponeva ai soci delle cooperative assegnatarie dei suoli edificati di sostenere tutte le spese necessarie per acquisire i terreni, senza distinguere tra titoli derivanti da procedure ablative legittime e non, sicché, anche in ragione della ratio sottesa alla legislazione in materia, era da ritenere che gli oneri e le somme sborsate per le suddette acquisizioni dovessero essere sostenute dagli assegnatari degli edifici dell’RAGIONE_SOCIALE popolare ed economica, pro-quota, in ragione dei millesimi di proprietà assegnati. NOME NOME ricorre in cassazione con due motivi. La RAGIONE_SOCIALE resiste con controricorso.
RITENUTO CHE
Il primo motivo denunzia violazione degli artt. 111 Cost. e 132 c.p.c., per aver la Corte d’appello erroneamente interpretato l’art. 4 del contratto n.838 del 1996, in difformità dalla lettura adottata dal Tribunale, nel senso che l’espressione contenuta nella suddetta
clausola contrattuale -‘ si obbliga al pagamento di ogni eventuale ulteriore onere che a qualsiasi titolo dovesse essere richiesto alla RAGIONE_SOCIALE assegnante relativamente all’indennità d’esproprio ‘ -doveva essere intesa in forma estensiva riconducendo all’obb ligo contemplato non solo quello inerente all’indennità d’esproprio, ma anche quello relativo al versamento di somme di denaro in connessione alla procedura espropriativa, a qualsiasi titolo corrisposte (come nella fattispecie, venendo in rilievo somme corrisposte ai proprietari a titolo risarcitorio per l’occupazione illegittima).
Al riguardo, il ricorrente assume che debba negarsi che al tempo dell’assegnazione dell’immobile il termine ‘ indennità da esproprio legittimo ‘ fosse da ritenere equivalente, in sede interpretativa, al risarcimento per acquisizione espropriativa, trattandosi di istituti del tutto diversi (non essendo concepibile in astratto un’obbligazione gravante sui soci per illeciti commessi dalla società).
Il secondo motivo denunzia violazione dell’art. 35 della l. n. 865/71, per aver la Corte territoriale interpretato in maniera estensiva tale norma, da svuotarne di fatto la portata, poiché essa impone solo alle cooperative assegnatarie l’obbligo di sostenere gli oneri e le spese connesse all”acquisizione dei terreni edificati, e non anche ai singoli soci.
I due motivi, esaminabili congiuntamente poiché tra loro connessi, sono inammissibili.
Giova premettere che in tema di RAGIONE_SOCIALE residenziale pubblica, in applicazione dell’art. 35, comma 12, della l. 865 del 1971, il prezzo della cessione delle aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari deve assicurare al Comune – in applicazione del principio di perfetto pareggio economico, operante anche prima dell’entrata in vigore della l. n. 662 del 1996 – la copertura di tutte le spese sostenute
per l’acquisizione delle aree, ivi comprese quelle riguardanti i giudizi relativi alla determinazione delle indennità di esproprio. Il Comune può, pertanto, agire nei confronti degli assegnatari degli alloggi realizzati dalla RAGIONE_SOCIALE, per ottenere il pagamento “pro quota” dei maggiori oneri derivanti da tale contenzioso, potendo a loro volta gli assegnatari opporre la negligenza dell’ente nella gestione della lite, quale causa dell’insorgenza delle ulteriori spese (Cass., n. 21572/22; vedi anche Cass., n. 6928/16).
Nell’interpretazione del contratto, il carattere prioritario dell’elemento letterale non deve essere inteso in senso assoluto, atteso che il richiamo nell’art. 1362 c.c. alla comune intenzione delle parti impone di estendere l’indagine ai criteri logici, teleologici e sistematici, anche laddove il testo dell’accordo sia chiaro ma incoerente con indici esterni rivelatori di una diversa volontà dei contraenti; pertanto assume valore rilevante anche il criterio logico-sistematico di cui all’art. 1363 c.c., che impone di desumere la volontà manifestata dai contraenti da un esame complessivo delle diverse clausole aventi attinenza alla materia in contesa, tenendosi, altresì, conto del comportamento, anche successivo, delle parti (Cass., n. 13595/20: in materia di corrispettivo del diritto di superficie, acquisito dal Comune mediante procedura espropriativa e ceduto all’ex IACP, la Corte ha rigettato l’impugnativa proposta da quest’ultimo osservando che, sebbene alcune espressioni contenute nelle convenzioni intercorse tra le parti potessero interpretarsi nel senso che l’IACP avrebbe dovuto corrispondere solo quanto versato dal Comune a titolo di indennità di esproprio, in realtà, in applicazione del criterio sistematico, doveva ritenersi che le parti avessero inteso rispettare la previsione di cui all’art. 35 della l. n. 865 del 1971 secondo cui il corrispettivo da versare per la cessione del diritto di superficie deve assicurare al Comune la integrale copertura
dei costi di acquisizione delle aree e delle opere di urbanizzazione funzionali alla loro edificabilità).
Nella specie, il primo motivo è inammissibile perché non c’è nessun omesso esame, né assenza assoluta o mera apparenza della motivazione, e il ricorrente contesta l’interpretazione del contratto offerta dal giudice del merito, puntualmente e ampiamente motivata, senza dedurre e dimostrare in modo specifico la violazione dei criteri ermeneutici ex artt.1362 e segg. cod.civ.
Il secondo motivo è parimenti inammissibile in quanto non coglie la ratio decidendi che è basata sull ‘art. 4 del contratto e non sul predetto art. 35, norma che riguarda i rapporti disciplinati dalle convenzioni fra Comune e concessionario, e non i rapporti fra Comune e assegnatari, o i sub-acquirenti nei cui confronti il Comune non può agire.
Al riguardo, occorre effettuare una ricognizione della fattispecie alla stregua delle varie ipotesi verificabili. Se la convenzione contiene la previsione del subentro degli assegnatari negli obblighi del concessionario (normalmente una RAGIONE_SOCIALE) e costoro richiamano la convenzione nel loro atto di acquisto, e questa, come è previsto ex lege , è trascritta, il Comune può agire verso gli assegnatari; tale situazione si verifica anche se quest’ultimi, con il loro atto di assegnazione, si sono obbligati in tal senso.
In caso contrario, non è configurabile una loro legittimazione nei confronti del Comune.
Nel caso concreto, l’atto d’acquisto prevede che il socio assegnatario ‘ si obbliga al pagamento di ogni eventuale ulteriore onere che a qualsiasi titolo dovesse essere richiesto alla RAGIONE_SOCIALE assegnante relativamente all’indennità d’esproprio’ .
Quanto al contenuto dell’obbligazione di rimborso degli oneri per acquisto suoli è vano discutere se l’art. 35 comprenda anche il rimborso
dei costi di acquisto per responsabilità risarcitoria se il Comune ha occupato e trasformato irreversibilmente, senza regolare espropriazione.
Infatti la clausola contrattuale del contratto fra socio e RAGIONE_SOCIALE può avere un contenuto più ampio e includere anche questo titolo di responsabilità nell’oggetto dell’obbligo di rimbors o; in questo caso è un problema di interpretazione contrattuale.
Ed è proprio ciò che ha fatto la Corte di appello nel caso di specie. Fuori fuoco appaiono quindi le considerazioni del ricorrente sulla corretta interpretazione dell’art.35 della legge 865 del 1971 perché nella specie la Corte di appello ha applicato invece una clausola del contratto fra assegnatario e RAGIONE_SOCIALE.
Giova peraltro aggiungere che il ricorrente non ha mai espresso la sua opposizione alla prosecuzione illegittima della procedura d’esproprio.
Il ricorso va dichiarato inammissibile e le spese seguono la soccombenza, liquidate come in dispositivo.
P.Q.M.
La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio che liquida nella somma di euro 4.500,00 di cui 200,00 per esborsi, oltre alla maggiorazione del 15% per rimborso forfettario delle spese generali, iva ed accessori di legge.
Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.p.r. n.115/02, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso principale, a norma del comma 1 bis dello stesso articolo 13, ove dovuto.
Così deciso nella camera di consiglio della 1° sezione civile del 12 ottobre 2023.
Il Presidente NOME COGNOMENOME COGNOME