Inammissibilità appello rito locatizio: l'errore fatale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 5663/2025, ha dichiarato l’inammissibilità di un ricorso in una causa di locazione. La questione centrale riguarda l’inammissibilità dell’appello nel rito locatizio a causa di un errore formale: l’impugnazione era stata proposta con atto di citazione invece che con ricorso, come richiesto dal rito speciale. La Corte ha ribadito che il mezzo di impugnazione corretto è determinato dal rito con cui la causa è stata decisa in primo grado, rendendo l’appello tardivo e quindi inammissibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 13 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inammissibilità Appello Rito Locatizio: Quando la Forma Diventa Sostanza

Nel complesso mondo del diritto processuale, la forma degli atti può avere un’importanza decisiva, tanto da determinare l’esito di una controversia. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre un chiaro esempio di come un errore procedurale possa portare a una dichiarazione di inammissibilità dell’appello nel rito locatizio, precludendo ogni discussione sul merito della questione. Analizziamo insieme questo caso per comprendere le insidie della procedura e l’importanza di rispettare le regole del rito applicabile.

I Fatti di Causa

La vicenda nasce da un contenzioso relativo a due contratti di locazione di terreni. I proprietari convenivano in giudizio la ditta conduttrice, accusandola di non aver pagato i canoni di locazione e di aver apportato modifiche non autorizzate ai luoghi. Chiedevano quindi la risoluzione dei contratti per inadempimento e l’immediato rilascio dei terreni.

La ditta conduttrice, a sua volta, si opponeva, sostenendo la nullità dei contratti. A suo dire, i contratti erano stati stipulati al solo scopo di eludere normative ambientali, in quanto i terreni erano parte di una “cava sospesa” soggetta a obblighi di risanamento. Chiedeva quindi in via riconvenzionale la restituzione delle somme versate.

Il Tribunale di primo grado accoglieva le domande dei locatori, risolvendo i contratti e condannando la conduttrice al pagamento dei canoni arretrati.

La Decisione della Corte d’Appello

La ditta soccombente proponeva appello. Tuttavia, la Corte d’Appello di Napoli, prima ancora di entrare nel merito, rilevava una questione procedurale cruciale. La causa in primo grado era stata trattata secondo il rito speciale locatizio. Questo rito prevede che l’appello debba essere proposto con “ricorso”, da depositare in cancelleria entro il termine di legge. La ditta appellante, invece, aveva notificato un “atto di citazione”, tipico del rito ordinario.

Poiché il deposito del ricorso era avvenuto oltre i termini perentori, la Corte territoriale dichiarava l’appello inammissibile per tardività, senza esaminare le ragioni della ditta.

L’Inammissibilità dell’Appello nel Rito Locatizio: Il Ricorso in Cassazione

Contro questa decisione, la ditta ha proposto ricorso per Cassazione, basandosi su un unico motivo: la violazione delle norme procedurali. Secondo la ricorrente, la Corte d’Appello avrebbe sbagliato a considerare il giudizio di primo grado come svoltosi interamente con il rito speciale. A suo avviso, l’ammissione di una fase istruttoria aveva di fatto trasformato il procedimento in un rito ordinario, legittimando così l’uso dell’atto di citazione per l’appello. Questa argomentazione si è rivelata il punto debole della sua difesa, portando a una netta declaratoria di inammissibilità dell’appello nel rito locatizio anche da parte della Suprema Corte.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha giudicato il motivo di ricorso “palesemente inammissibile” per una ragione fondamentale: non si confrontava adeguatamente con la motivazione della sentenza d’appello. La ricorrente, infatti, si è limitata ad affermare che il rito era stato mutato in ordinario, senza però contestare il fatto, accertato dalla Corte d’Appello, che la causa in primo grado era stata decisa secondo le modalità del rito speciale (ad esempio, con la lettura del dispositivo in udienza).

La Suprema Corte ha ribadito un principio di diritto consolidato: il mezzo di impugnazione da utilizzare (atto di citazione o ricorso) deve essere quello previsto dal rito con cui la sentenza impugnata è stata effettivamente emessa. Non rileva il rito con cui la causa è iniziata, né eventuali mutamenti avvenuti durante la fase istruttoria. Ciò che conta è il rito seguito dal giudice al momento della decisione.

La ditta ricorrente non ha fornito alcuna prova (come i verbali d’udienza) per dimostrare che la sentenza di primo grado fosse stata emessa con le forme del rito ordinario. Di conseguenza, il suo motivo di ricorso è risultato scollegato dalla realtà processuale e incapace di scalfire la correttezza della decisione della Corte d’Appello.

Conclusioni

Questa ordinanza è un monito sull’importanza cruciale del rispetto delle forme processuali. Dimostra come un errore nella scelta dell’atto introduttivo dell’appello possa avere conseguenze fatali, portando a una dichiarazione di inammissibilità che impedisce al giudice di valutare le ragioni sostanziali delle parti. La distinzione tra rito ordinario e rito speciale non è un mero formalismo, ma una regola fondamentale che governa i tempi e i modi dell’azione legale. Ignorarla significa rischiare di perdere una causa non per avere torto nel merito, ma per un errore di procedura, confermando il principio che, a volte, la forma è essa stessa sostanza.

Per quale motivo principale l’appello è stato dichiarato inammissibile?
L’appello è stato dichiarato inammissibile perché è stato proposto con ‘atto di citazione’, che è la forma prevista per il rito ordinario, mentre la causa in primo grado era stata decisa secondo il ‘rito speciale locatizio’, che richiede la proposizione dell’appello tramite ‘ricorso’. Questo errore ha reso l’impugnazione tardiva.

Il fatto che durante il processo di primo grado ci sia stata una fase istruttoria ha cambiato il tipo di rito applicabile all’appello?
No. La Corte di Cassazione ha chiarito che ciò che determina la forma dell’atto di appello è il rito effettivamente seguito dal giudice al momento della decisione della causa, non eventuali cambiamenti avvenuti durante la fase istruttoria. La ricorrente non ha dimostrato che la sentenza fosse stata pronunciata secondo le modalità del rito ordinario.

Qual è il principio di diritto confermato da questa ordinanza della Cassazione?
La Corte ha confermato il principio secondo cui il mezzo di impugnazione deve essere scelto in base al rito processuale con cui la sentenza impugnata è stata emessa. Se una sentenza è pronunciata seguendo il rito speciale locatizio, l’appello deve essere obbligatoriamente proposto con ricorso, a pena di inammissibilità.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 5663 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 3 Num. 5663 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 03/03/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 21836/2022 R.G. proposto da:

ESCURSIONI IN AVVENTURA DI NOME COGNOME, in persona del titolare, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO NOME AVV_NOTAIO e domiciliata presso il domicilio digitale del medesimo, pec:

-ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE COGNOME RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, RAGIONE_SOCIALE, COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME ed elettivamente domiciliati presso lo studio dell’AVV_NOTAIO NOME COGNOME, in ROMA INDIRIZZO,

-controricorrenti- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di NAPOLI n. 802/2022 depositata l’ 08/03/2022.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 07/01/2025 dalla Consigliera NOME COGNOME.

Rilevato che:

NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, e la RAGIONE_SOCIALE , in persona del legale rappresentante, con ricorso del 20/9/2010, convennero in giudizio la ditta individuale ‘RAGIONE_SOCIALE esponendo che, a seguito di stipulazione di due contratti di locazione relativi a terreni ubicati in agro Limatola (BN) in favore della convenuta, la conduttrice si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di luglio 2009 e responsabile di arbitrarie trasformazioni dello stato dei luoghi. Chiesero pertanto dichiararsi l’intervenuta risoluzione dei contratti per grave inadempimento della convenuta e condannarsi la conduttrice all’immediato rilascio dei terreni oltre che all’immediata restituzione di ulteriore particella abusivamente occupata.
La conduttrice, nel costituirsi in giudizio, contestò le domande, allegò incertezze in ordine sulla destinazione dei terreni e chiese dichiararsi la nullità dei contratti di locazione ex art. 1344 c.c. posti in essere al solo fine di eludere il divieto di inutilizzabilità dei beni, sottoposti a vincolo di recupero ambientale, vertendosi in tema di ‘cava sospesa’ con gli obblighi di risanamento ambientale imposti dalla Regione Campania; chiese altresì, accertata la mala fede dei locatori, la restituzione di una serie di somme indebitamente versate alla locatrice per impossibilità dell’oggetto del contratto.
Il Tribunale accolse le domande, dichiarò risolti di contratti di locazione per fatto e colpa della conduttrice e la condannò al pagamento di somme a titolo di canoni non saldati, rigettando la domanda riconvenzionale proposta dalla medesima.

La soccombente propose appello, con atto di citazione del 21/10/2016, e nel contraddittorio con i locatori, la Corte d’Appello di Napoli, dopo aver sottoposto al contraddittorio delle parti la questione della tempestività dell’appello, trattandosi di materia soggetta al rito speciale locatizio, disposto il mutamento del rito, con sentenza n. 802 dell’8/3/2022, dichiarò inammissibile il gravame perché proposto con rito ordinario e non con rito locatizio, nonostante la causa fosse stata trattata in primo grado con il rito speciale.
Secondo la corte territoriale l’appello era tardivo perché, entro i termini di cui all’art. 327 c.p.c., era stato notificato l’atto di citazione ma non anche depositato il ricorso con iscrizione a ruolo della causa, con ciò determinando una irredimibile tardività dell’impugnazione.

Avverso la sentenza la ditta soccombente propone ricorso per cassazione sulla base di un unico motivo, cui resistono le parti indicate in epigrafe con congiunto controricorso.

In vista dell’adunanza camerale fissata per la trattazione della causa ai sensi dell’art. 380bis. 1 c.p.c., la parte controricorrente, prendendo atto dell’irrituale proposizione da parte della ricorrente di un ‘controricorso’ al controricorso, ha depositato memoria.

Considerato che:

con l’unico motivo di ricorso – deducente: ‘violazione e falsa applicazione degli artt. 40 comma 3 c.p.c. 414 e ss. c.p.c. 447 bis c.p.c. 327 c.p.c. in relazione all’art. 360 comma 1 n. 3 c.p.c.’ – la ricorrente assume che la corte d’appello ha errato nel ritenere che il giudizio fosse stato trattato in primo grado con rito lavoro quando, invece, essendo stata svolta una istruttoria, doveva ritenersi evidente che il giudizio, pur introdotto con ricorso con rito lavoro, era poi stato mutato in rito ordinario con l’ammissione dell’istruttoria.
Il motivo di ricorso è palesemente inammissibile, in quanto, di fronte alla motivazione resa dalla corte partenopea, quella riportata nell’ultima proposizione della pagina 3, sia nelle premesse a pag. 4-5, sia nell’illustrazione del motivo, omette di prendere posizione sulle affermazioni di cui a detta proposizione, cioè sull’essere stato disposto il cambiamento del rito e sull’essere stata decisa la causa in primo grado in un’udienza di discussione, all’esito delle quale veniva letto il dispositivo.
Parte ricorrente si limita ad evocare e produrre il provvedimento emesso in data 24 gennaio 2011, con cui venne disposto ai sensi dell’art. 183 c.p.c., ma nulla dice su che cosa avvenne dopo ed in particolare nulla osserva sull’esistenza di una modifica del rito successiva e, soprattutto, sul modo in cui venne pronunciata la sentenza. Parte ricorrente si astiene dal riferire dello svolgimento

successivo del processo ed anche dal produrre i verbali fino alla decisione per dimostrare che non vi era stato cambiamento del rito.

Il motivo risulta inammissibile, in quanto non si correla alla motivazione.

Viene in rilievo il principio di diritto, ribadito ex multis anche da Sez. Un., n. 7074 del 2017, a suo tempo affermato da Cass. n. 359 del 2005.

Peraltro, ulteriore inammissibilità si potrebbe individuare nel profilo revocatorio per errore di fatto ex art. 395 n. 4 c.p.c. sottesa alla prospettazione che il rito non fu cambiato da quello ordinario (con cui era stato introdotto il giudizio, al contrario di quanto riferisce la sentenza nel ‘fatto’) in quello locativo, di contro all’affermazione opposta della sentenza.

Inammissibile è il ‘controricorso in replica al controricorso avversario’.

Anche le produzioni fatte dalla parte controricorrente con la memoria, fra cui l’ordinanza riservata del 17 settembre 2015, con la quale venne disposto effettivamente il mutamento del rito, sono inammissibili, fermo naturalmente il carattere dirimente dell’esposta ragione di inammissibilità del motivo.

Conclusivamente il ricorso va dichiarato inammissibile. La parte ricorrente va condannata al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo.

Si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di una somma a titolo di contributo unificato pari a quella versata per il ricorso, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte dichiara il ricorso inammissibile.

Condanna la parte ricorrente al pagamento, in favore della parte controricorrente, delle spese del giudizio di cassazione che liquida in € 6000 (oltre € 200 per esborsi), più accessori e spese generali al 15 %.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello versato per il ricorso a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile del 7

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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