Inadempimento preliminare vendita: quando è grave?

La Corte di Cassazione conferma che l’inadempimento preliminare vendita da parte del promittente venditore è da considerarsi grave se l’immobile presenta irregolarità edilizie, anche solo su pertinenze come garage o depositi. La gravità sussiste soprattutto quando il venditore aveva contrattualmente garantito la piena conformità urbanistica del bene, legittimando il recesso del promissario acquirente e la sua richiesta di restituzione del doppio della caparra.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 24 dicembre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Inadempimento Preliminare Vendita: Quando un Abuso Edilizio Giustifica il Recesso?

La stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare rappresenta un passo cruciale, ma cosa succede se emergono irregolarità urbanistiche prima del rogito definitivo? Un recente provvedimento della Corte di Cassazione chiarisce quando l’inadempimento preliminare vendita da parte del venditore diventa così grave da legittimare il recesso dell’acquirente, anche se l’abuso riguarda solo parti accessorie dell’immobile.

I fatti di causa: un preliminare di vendita e le irregolarità nascoste

La vicenda trae origine dalla firma di un contratto preliminare per l’acquisto di un immobile. Il promissario acquirente versava una cospicua caparra confirmatoria, pattuendo il saldo al momento del rogito definitivo. Nel contratto, il promittente venditore aveva esplicitamente dichiarato e garantito la piena conformità del fabbricato alla licenza edilizia e la sua totale regolarità urbanistica.

Tuttavia, in prossimità della data fissata per l’atto notarile, l’acquirente scopriva che alcune pertinenze dell’immobile, nello specifico un vano deposito e un’autorimessa, presentavano delle irregolarità. Di fronte a questa scoperta, contestava l’inadempimento al venditore e, non ricevendo la documentazione attestante la regolarità, esercitava il diritto di recesso, chiedendo la restituzione del doppio della caparra versata.

Il venditore, dal canto suo, non solo respingeva le accuse ma diffidava l’acquirente a presentarsi per il rogito, sostenendo che le irregolarità fossero di minima importanza e che il vero motivo del recesso fosse la mancanza di liquidità dell’acquirente, come emerso da una testimonianza.

Il percorso giudiziario e la valutazione dell’inadempimento preliminare vendita

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione al promissario acquirente. I giudici di merito hanno ritenuto legittimo il suo recesso, condannando il venditore al pagamento del doppio della caparra. La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, chiamata a valutare se l’inadempimento relativo a piccole pertinenze potesse essere considerato di ‘non scarsa importanza’ (art. 1455 c.c.), tale da giustificare la risoluzione del contratto.

Il venditore, nel suo ricorso, ha sostenuto che i giudici avessero errato nel valutare la gravità dell’inadempimento, non considerando la minima incidenza del valore delle pertinenze irregolari rispetto al valore complessivo dell’immobile, un’ampia abitazione del valore di oltre 200.000 euro.

Le motivazioni della decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso del venditore, confermando le decisioni dei gradi precedenti. Il punto centrale della motivazione non risiede tanto nel valore economico delle pertinenze irregolari, quanto nella violazione di una specifica clausola contrattuale. Il promittente venditore aveva espressamente garantito la regolarità edilizia dell’intero compendio immobiliare oggetto del contratto.

Secondo la Corte, questa garanzia contrattuale ha un’importanza fondamentale. L’aver promesso in vendita un bene con caratteristiche di regolarità poi rivelatesi insussistenti costituisce un inadempimento grave che altera l’equilibrio del sinallagma contrattuale. Il comportamento del venditore ha violato il principio di correttezza e buona fede (art. 1375 c.c.), deludendo il legittimo affidamento dell’acquirente sulla conformità del bene promesso.

La valutazione della gravità dell’inadempimento, ribadisce la Corte, è una questione di fatto rimessa al prudente apprezzamento del giudice di merito. In questo caso, la valutazione è stata ritenuta corretta e ben motivata, poiché fondata non solo sull’esistenza materiale dell’abuso, ma sulla violazione della specifica obbligazione di garanzia assunta nel preliminare. L’inadempimento è stato quindi considerato sufficientemente grave da giustificare il recesso dell’acquirente.

Conclusioni: cosa insegna questa ordinanza?

Questa pronuncia offre importanti spunti pratici per chi si appresta a comprare o vendere un immobile:
1. Per il venditore: La massima attenzione è richiesta nella stesura delle clausole contrattuali. Dichiarare e garantire la piena regolarità urbanistica dell’immobile, comprese le pertinenze, crea un’obbligazione precisa. La scoperta di difformità, anche se apparentemente minori, può configurare un inadempimento grave e portare a conseguenze economiche pesanti, come la perdita della caparra e la condanna a restituirne il doppio.
2. Per l’acquirente: È fondamentale verificare sempre la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile prima di firmare il preliminare, avvalendosi di un tecnico di fiducia. La presenza di una clausola di garanzia nel contratto rafforza notevolmente la propria posizione in caso di future scoperte di abusi, legittimando il recesso e la tutela dei propri diritti economici.

Un’irregolarità edilizia su una parte accessoria dell’immobile è sempre un inadempimento grave?
Non necessariamente, ma lo diventa se il venditore nel contratto preliminare ha specificamente garantito la totale regolarità urbanistica dell’intero compendio immobiliare, comprese le pertinenze. La violazione di questa garanzia è considerata un inadempimento grave.

Cosa succede se il venditore garantisce nel preliminare la totale regolarità dell’immobile che poi si rivela non veritiera?
In questo caso, il venditore commette un inadempimento contrattuale di non scarsa importanza. Ciò legittima il promissario acquirente a esercitare il diritto di recesso dal contratto e a richiedere la restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata, come previsto dall’art. 1385 del codice civile.

Il promissario acquirente può usare l’inadempimento del venditore come pretesto se in realtà ha problemi economici per concludere l’acquisto?
Secondo la Corte, la valutazione della legittimità del recesso si basa sulla gravità oggettiva dell’inadempimento del venditore. Se questo inadempimento è considerato grave (come la violazione di una garanzia di regolarità edilizia), le eventuali difficoltà economiche dell’acquirente diventano irrilevanti ai fini della decisione sulla legittimità del suo recesso.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27032 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27032 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 18/10/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5209/2022 R.G. proposto da:

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO e dall’AVV_NOTAIO, domiciliato presso il loro recapito digitale con indirizzo pec: EMAIL;

-ricorrente-

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO, domiciliato presso il suo recapito digitale con indirizzo pec: EMAIL;

-controricorrente-

per la cassazione della sentenza della Corte di appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto n. 413/2021, depositata il 9 dicembre 2021.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 17 settembre 2024 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1. -Con atto notificato a mezzo del servizio postale il 18 novembre 2014, NOME COGNOME ha convenuto in giudizio, dinanzi al Tribunale di Taranto, NOME COGNOME e l’agenzia RAGIONE_SOCIALE esponendo di aver stipulato in data 31 maggio 2013 un contratto preliminare con il quale aveva promesso di acquistare dal COGNOME un immobile sito nel Comune di Leporano. Il prezzo pattuito era di euro 210.000,00, dei quali euro 40.000,00 corrisposti alla sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, mentre il saldo avrebbe dovuto corrispondersi al rogito del definitivo da stipularsi entro il 10 ottobre 2013. Precisava che nel preliminare la parte promittente venditrice aveva dichiarato che il fabbricato oggetto della promessa di vendita era stato edificato in conformità alla licenza edilizia rilasciata dal Comune di Leporano e ne aveva garantito la regolarità urbanistica. Nel suo atto di citazione, il COGNOME si doleva che entro la data prevista non aveva potuto essere stipulato il contratto definitivo perché non era stata fornita la documentazione inerente la regolarità urbanistico-edilizia del vano deposito e del locale autorimessa, esponendo di aver contestato tale inadempimento al promittente alienante con lettera raccomandata del 21 ottobre 2013. Deduceva, altresì, che il COGNOME gli aveva notificato in data 11 dicembre 2013 un atto di diffida ad adempiere, invitandolo a comparire dinanzi al AVV_NOTAIO designato per procedere al rogito in data 24 gennaio 2014 e di aver contestato tale diffida con successiva lettera raccomandata nella quale ribadiva il suo recesso per inadempimento del promittente venditore. Il COGNOME concludeva chiedendo al Tribunale in via principale di accertare la legittimità del suo recesso con la condanna del convenuto alla restituzione del doppio della caparra versata oltre interessi. In via subordinata di (a) pronunciare la risoluzione del preliminare per impossibilità sopravvenuta, con la condanna del COGNOME alla restituzione del doppio della caparra, ovvero, in
ulteriore subordine, (b) dichiarare la nullità del preliminare condannando il COGNOME alla restituzione della caparra e al risarcimento del danno in misura pari all’importo della caparra, ovvero ancora, in via ulteriormente gravata, (c) annullare il contratto preliminare per dolo o per errore essenziale, sempre con la condanna del COGNOME alla restituzione della caparra ed al risarcimento del danno, ovvero, in via ancora ulteriormente gradata, (d) ridurre il prezzo pattuito per la compravendita. Il Di COGNOME chiedeva, altresì, per l’ipotesi di nullità e/o annullamento del preliminare, di condannare l’altra convenuta, la RAGIONE_SOCIALE, alla restituzione della somma percepita a titolo di provvigione in solido con il COGNOME.
NOME COGNOME si costituiva in giudizio spiegando a sua volta domanda riconvenzionale. In particolare, esponeva che il promissario acquirente aveva omesso di presentarsi alla data fissata per il rogito, né aveva mai offerto di eseguire la prestazione del pagamento del saldo pattuito. Il COGNOME insisteva per la validità ed efficacia del preliminare anche perché per le due piccolissime particelle era stata presentata istanza di condono edilizio.

Il Tribunale di Taranto, con sentenza n. 2614 depositata il 22 ottobre 2019, dichiarava legittimo il recesso dell’attore e condannava il convenuto al pagamento del doppio della caparra, oltre interessi legali dalla costituzione in mora al saldo, nonché al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese di lite; dichiarava assorbite le altre domande proposte dall’attore e rigettava le domande riconvenzionali; dichiarava compensate le spese di lite fra il convenuto e la società RAGIONE_SOCIALE

-Avverso la sentenza ha interposto appello NOME COGNOME perché, in riforma della stessa, fossero rigettate tutte le domande proposte dal COGNOME, con conseguente accoglimento della domanda riconvenzionale.

Si costituiva il COGNOME chiedendo il rigetto dell’appello e insistendo, altresì, sulle domande formulate in via subordinata.

RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE rimaneva contumace.

La Corte di appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto, con sentenza n. 413/2021, depositata il 9 dicembre 2021, ha rigettato l’impugnazione, condannando l’appellante alla rifusione RAGIONE_SOCIALE spese di lite.

–NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

NOME COGNOME ha resistito con controricorso.

-A seguito della proposta di definizione ex art. 380 bis cod. proc. civ. del Consigliere delegato, il ricorrente ha chiesto la decisione.

Parte ricorrente ha depositato una memoria ex art. 380 bis.1 cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

-Con il primo motivo di ricorso si deduce la violazione e falsa applicazione degli art. 1375, 1385, 1455 e 1460 cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3) cod. proc. civ. per avere la corte territoriale errato nell’applicazione RAGIONE_SOCIALE norme riguardo alla valutazione del presupposto della gravità dell’inadempimento del promittente venditore ai fini della declaratoria della legittimità del recesso del promittente acquirente. Parte ricorrente evidenzia che la Corte di appello avrebbe errato nel ritenere che la non rilevanza dell’assenza del certificato di abitabilità per l’abitazione ‘ non cambia l’esito del giudizio, essendo rilevante al fine del legittimo recesso la sola irregolarità edilizia RAGIONE_SOCIALE pertinenze ‘. La Corte di appello, infatti, nel ricondurre alla violazione RAGIONE_SOCIALE obbligazioni principali ed essenziali della vendita immobiliare promessa fra le partia l’asserito inadempimento relativo al piccolo vano deposito ed al locale autorimessa, ha condotto il giudizio in ordine alla gravità dell’inadempimento, riferito sia alle suddette pertinenze che alla
conformità del comportamento dei contraenti al canone di correttezza e buona fede, rispetto all’obbligazione principale avente a oggetto la vendita di una casa di sei ampi vani catastali con pertinenziale terreno, senza tener conto della minima incidenza del valore dei due vani ritenuti non sanabili, peraltro acquisiti non in piena proprietà, ma in proprietà comune e indivisa al cinquanta per cento con altro comproprietario, rispetto al complessivo prezzo di vendita convenuto in euro 210.000,00. Tale decisione contrasterebbe con l’orientamento ormai consolidato della S.C. (Cass. civ., Sez. II, Ord. 23-11-2020, n. 26558; Cass. civ., Sez. VI -2, Ord. 22-7-2021, n. 21152; Cass. civ., Sez. II, 27-3-2013, n. 7759). La valutazione che il giudice di merito è tenuto a condurre non può prescindere dalla verifica della sussistenza di un preciso requisito oggettivo: l’inadempimento deve incidere in modo significativo sul sinallagma contrattuale, alterandone l’equilibrio in modo apprezzabile. In assenza di una condotta inadempiente in grado di alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale, dunque, non è possibile configurare un inadempimento grave. Nel caso di specie, l’assenza di documentazione attestante la regolarità urbanistica RAGIONE_SOCIALE piccole pertinenze non costituiva alcuna alterazione significativa del sinallagma contrattuale, ma, come rilevato anche dalla Corte di appello nella gravata sentenza, è stata solo un pretesto ‘afferrato al volo’ dal COGNOME, il quale non era più interessato all’acquisto per tu tt’altre ragioni ‘secondo la testimonianza precisa e circostanziata del teste COGNOME, la cui qualità di collaboratore dell’agenzia non può automaticamente rendere non attendibile la sua deposizione’. Questi, infatti, udito come teste in primo grado di giudizio alla udienza del 24 novembre 2016, ha testualmente dichiarato: ‘ confermo che il Sig. COGNOME venne in agenzia dicendo che non voleva più stipulare il definitivo avendo problemi di liquidità. … Disse che non aveva la liquidità necessaria per poter dar seguito all’acquisto dell’immobile e alla sua ristrutturazione ‘.
Con il secondo motivo di ricorso, speculare al primo, si denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 1375, 1385, 1455 e 1460 cod. civ., in relazione all’art. 360 n. 3) cod. proc. civ. per avere la corte territoriale errato nell’escludere la gravità dell’inadempimento del promissario acquirente, che ha rifiutato la stipula del definitivo, ai fini della declaratoria di legittimità del recesso del promittente venditore. La Corte di appello, in conseguenza dell’errore denunciato con il primo motivo di ricorso, avrebbe anche errato nel non ritenere la legittimità del recesso operato dal promittente venditore a seguito della mancata comparizione del promissario acquirente dinanzi al AVV_NOTAIO per la stipula del definitivo, nonostante l’espressa diffida. In mancanza di un grave inadempimento in grado di alterare in modo significativo il sinallagma contrattuale, il rifiuto opposto dal promissario acquirente sarebbe del tutto ingiustificato e, di conseguenza, pienamente legittimo era da ritenersi il recesso del promittente venditore, con il riconoscimento in suo favore del diritto a ritenere la somma versata a titolo di caparra confirmatoria.
1.1. -Entrambi i motivi, da trattarsi congiuntamente, presentano profili di inammissibilità ed infondatezza.

Secondo la costante giurisprudenza di questa Corte, in materia di responsabilità contrattuale, la valutazione della gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione di un contratto a prestazioni corrispettive, ai sensi dell’art. 1455 cod. civ., costituisce questione di fatto, la cui valutazione è rimessa al prudente apprezzamento del giudice del merito ed è insindacabile in sede di legittimità ove sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logici e giuridici (Cass., Sez. VI-2, 22 giugno 2020, n. 12182; Cass., Sez. III, 30 marzo 2015, n. 6401; Cass., Sez. III, 28 giugno 2006, n. 14974).
Nel caso di specie, la Corte d’appello ha puntualmente considerato gli elementi che hanno condotto a considerare la gravità dell’inadempimento (silenzio-rifiuto definitivo quanto alla procedura

per la sanatoria; violazione della clausola contenuta nel preliminare con la quale il promittente venditore aveva garantito la regolarità edilizia dei beni compravenduti; assenza di riferimento alle pertinenze nella vendita del 2015; valutazione del rifiuto alla stipula del promissario acquirente a fronte RAGIONE_SOCIALE irregolarità accertate), per cui alcuna censura è ammissibile in sede di legittimità. Parimenti inammissibile è la contestazione in merito all’o messo esame di fatti decisivi, in ragione della doppia conforme, non essendo state indicate le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass., Sez. III, 28 febbraio 2023, n. 5947; Cass., Sez. VI-2, 15 marzo 2022, n. 8320; Cass., Sez. L, 6 agosto 2019, n. 20994).
Alcun rilievo infine assume la giurisprudenza riferita al l’ipotesi che il vizio di regolarità urbanistica non oltrepassi la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione (Cass., Sez. II, 2 gennaio 2024, n. 34; Cass., Sez. II, 14 maggio 2018, n. 11659; Cass., Sez. II, 7 aprile 2014, n. 8081; Cass., Sez. II, 18 settembre 2009, n. 20258), attenendo al l’emettibilità di pronuncia ex art.2932 cod.civ. Nel caso di specie, la gravità dell’inadempimento e la legittimità del relativo recesso sono state considerate alla luce della clausola che garantiva la regolarità edilizia dell’intero compendio oggetto del contratto.
-Il ricorso va dunque rigettato.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo.

Essendo la decisione resa nell’ambito del procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380-bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere,

inoltre, condannata al pagamento RAGIONE_SOCIALE ulteriori somme ex art. 96 commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE: Cass. S.U. n. 27195/2023).

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1-bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 5.000,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3, cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di euro 2.500,00 equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. al pagamento della somma di euro 2.500,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

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