SENTENZA CORTE DI APPELLO DI VENEZIA N. 301 2025 – N. R.G. 00001624 2024 DEL 04 03 2025 PUBBLICATA IL 04 03 2025
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia composta dai magistrati
dott. NOME COGNOME Presidente
dott. NOME COGNOME
Consigliere
dott.ssa NOME COGNOME
Consigliere relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa R.G. n. 1624/2024, in grado di appello, promossa
da
(P.IVA
),
rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME Camerino (MC), INDIRIZZO presso lo studio del difensore;
ori ed elettivamente domiciliata a appellante
contro
(P.IVA
),
rappresentata e difesa dall’avv. NOME COGNOME ed elettivamente domiciliata a Taglio di Po (RO), INDIRIZZO presso lo studio del difensore;
appellata
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 418/2024 del Tribunale di Verona
Conclusioni
Per parte appellante
Voglia Ecc.ma Corte di Appello di Venezia, contrariis rejectis,
P.
P.
1) IN VIA PREGIUDIZIALE E CAUTELARE, sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto;
2) IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l’effetto, in riforma della sentenza n. 418/2024 emessa dal Tribunale di Rovigo, Sezione Civile, Giudice Dott. NOME COGNOME nell’ambito del giudizio N.R.G. 915/2022 riunito al N.R.G. 937/2023, depositata in cancelleria in data 23/07/2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate in prime cure che qui si riportano:
‘IN INDIRIZZO
● in merito alle domande avversarie espletate:
– rigettare, previo accertamento e declarato ria di inammissibilità, l’avanzata domanda di risarcimento danni in quanto infondata in fatto ed in diritto sulla base di quanto dedotto ed eccepito in narrativa e, per l’effetto,
-rigettare, previo accertamento e declaratoria di inammissibilità, l’avanza ta domanda di CTU e l’avanzata domanda di risoluzione di diritto del patto locatizio ai sensi dell’art. 5.3 del Contratto di locazione in quanto entrambe infondate in fatto ed in diritto sulla base di quanto dedotto ed eccepito in narrativa; IN VIA PRINCIPALE nel merito:
● accertare e dichiarare che, alla data di presunta comunicazione (racc. 12/01/2022) da parte della locatrice di avvalersi della clausola risolutiva espressa di cui all’art. 5.3 del Contratto di locazione de quo, l’unico canon e impagato da parte della risultava essere quello relativo alla mensilità di dicembre 2021 e, per l’effetto,
● rigettare l’avanzata domanda di rilascio dell’immobile per manifesta carenza dei presupposti per la sua pronuncia, oltre che infondata in fatto ed in diritto sulla base di quanto dedotto ed eccepito nel corso dello svolgimento del presente procedimento riunito e, per l’effetto,
● dichiarare il Contratto di locazione stipulato in data 27/11/2020 valido ed efficace;
● accertare e dichiarare l’intervenuto e documentato pagamento dei canoni ovvero l’esatto adempimento dell’obbligazione contrattuale in capo alla alla mensilità di novembre 2022 e che lo stesso adempimento e/o ritardo è qualificabile di scarsa gravità e inidoneo ad alterare il sinallagma
contrattuale;
● accertare e dichiarare la convenuta inadempiente all’obbligazione contrattuale ex artt. 1218, 1575, 1576 e 1578 C.c. e obbligare lo stesso all’esecuzione di tutti i lavori necessari da eseguirsi all’ interno del fabbricato oggetto di locazione, per l’eliminazione dei vizi e renderlo conforme all’uso convenuto (sistemazione della struttura tutta, dell’impianto elettrico, adeguamento e corretta installazione dell’impianto idraulico generale, con annesso tubo di collegamento al serbatoio GPL), e per attribuire al bene le qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale o comunque a qualsivoglia altra funzione che le parti abbiano assunto quale essenziale mediante le modalità che verranno accertate in corso di causa, anche a seguito della consulenza da parte del CTU, nonché
● accertare e dichiarare la legittimità della successiva sospensione del pagamento dei canoni ex art. 1460 C.c. a causa del mancato godimento dell’immobile a fronte del grave inadempimento della alle proprie obbligazioni contrattuali e, per l’effetto,
● accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta in relazione ai gravi difetti manifestatisi nell’unità immobiliare di propriet à della stessa e concessa in locazione all’attrice e di cui all’espositiva in atti e, per l’effetto condannare la al risarcimento dei danni tutti subiti nella misura indicati nella superiore narrativa che si quantificano in €. 20 .486,19=, in favore della o in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia nonchè al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti e subendi dalla convenuta – per perdita della merce, mancato guadagno, perdita della clientela e di immagine – a causa della negligenza del locatore, che si quantificano in via equitativa in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia; oppure
● accertare e dichiarare la responsabilità della convenuta in relazione ai gravi difetti manifes tatisi nell’unità immobiliare di proprietà della stessa e concessa in
locazione all’attrice e di cui all’espositiva in atti e, per l’effetto condannare la all’indennizzo a norma dell’art. 1575 C.c. nella misura indicata nella sup eriore narrativa che si quantificano in €. 9.913,70=, in favore della o in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia nonchè al risarcimento dei danni patrimoniali e non subiti e subendi dalla convenuta – per perdita della merce, mancato guadagno, perdita della clientela e di immagine – a causa della negligenza del locatore, che si quantificano in via equitativa in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia;
● condannare la al risarcimento dei danni cagionati alla ex art. 96 C.p.c. per lite temeraria, danni che si quantificano in via equitativa in €. 3.660,00= pari a n. 2 mensilità del canone di locazione o in quella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
IN INDIRIZZO
Si chiede, la rinnovazione o quantomeno l’integrazione della CTU tecnica/tecniche -nei limiti di cui alle eccezione tutte formulate nell’atto di citazione oltre che nelle osservazione del Ctp di parte attrice (cfr. All.to 36 Atto di citazione R.G. 937/2023) – sull’unità immobiliare sita in Taglio di Po (RO), INDIRIZZO onde valutare e descrivere lo stato dei luoghi, determinare lo stato di manutenzione complessivo dell’immobile, anche in termini di staticità dello stesso, dell’impia nto elettrico e idraulico, del serbatoio GPL, nonché i tipi di danni materiali, la loro origine, la soluzione per l’eliminazione degli stessi e i relativi costi, se trattasi di ordinaria o straordinaria manutenzione ovvero in capo a quale soggetto gravano le responsabilità anche per l’eliminazione e i costi di ripristino, le cause dei difetti di cui trattasi e quantificare i danni da essi cagionati, meglio specificate nei quesiti qui di seguito articolati con riserva di nominare uno o più Consulenti Tecnici d’Ufficio a cui affidare il/i predetti incarico/chi, fissando la data dell’inizio delle operazioni peritali e la data per il deposito della/e relazione/i tecnica/che. Sui QUESITI si rimanda a pag. 11 e ss. Memoria integrativa R.G. 937/2023 di questa difesa.
● Con riserva di nominare il/i propri Consulente Tecnico di Parte, conferendo sin d’ora allo/agli stessi il potere di avvalersi/nominare ausiliari, specialisti e tecnici per lo svolgimento del proprio incarico;
3) Con vittoria di spese, competenze e rimborso forfettario di entrambi i giudizi, della procedura d’accertamento tecnico preventivo (R.G. 389/2022), ivi compresi i compensi liquidati del nomina C.T.U. Geom. da liquidarsi a favore del legale che si dichiara antistatario secondo i parametri previsti dal D.M. 147/2022 -“Regolamento recante modifiche al D.M. 55/2014, concernente la Determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense ai sensi dell’art. 13 comma 6 della legge 31 dicembre 2012 n. 247”.
4) IN INDIRIZZO RAGIONE_SOCIALE, si chiede l’ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico.
Per parte appellata
Voglia l’Ecc.ma Corte d’Appello adita, contrariis reiectis:
1. Rigettare l’appello proposto da e, per l’effetto, confermare integralmente la sentenza del Tribunale di Rovigo n. 418/2024 depositata in data 23.7.2024;
2. Con vittoria di spese e compensi di avvocato di entrambi i gradi di giudizio.
Fatto e diritto
1. Con contratto di locazione ad uso commerciale del 27.11.2020
concedeva in locazione a l’immobile sito a Taglio di Po (RO), INDIRIZZO per la durata di sei anni, decorrenti dal 1° dicembre 2020, con un canone di locazione pari a euro 1.500,00 mensili, oltre IVA, da corrispondersi anticipatamente entro il giorno 15 di ogni mese. Dato il mancato pagamento da parte della conduttrice dei canoni relativi ai mesi di ottobre e dicembre 2021, la locatrice notificava (28.2.2022) a
intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida.
1.1 Alla prima udienza del 27.4.2022 si costituiva la società convenuta la quale si opponeva alla convalida dello sfratto, contestando la morosità, e proponeva
domanda riconvenzionale volta ad accertare l’inadempimento della locatrice in relazione a vari vizi dell’immobile.
1.2 Rinviata l’udienza per permettere a parte intimante di esaminare la comparsa di costituzione della convenuta, successivamente, all’esito dell’udienza del 4.4.2022, il Giudice, ritenuta sanata la morosità, non concedeva l’ordinanza provvisoria di rilascio, ex art. 665 c.p.c., disponeva il mutamento del rito ai sensi del l’art. 667 c.p.c., fissava l’udienza ex art. 420 c.p.c. per il 16.11.2022 e concedeva alle parti giorni 15 per introdurre il procedimento di mediazione. Tale procedimento veniva introdotto il 19.5.2022 e terminava il 19.10.2022 con verbale negativo di chiusura.
1.3 Nelle more del giudizio, a seguito di accertamento tecnico preventivo (iscritto
il 2.3.2022), con atto di citazione dell’11.4.2023, citava in giudizio chiedendo la riunione dei due procedimenti e che venisse accertata la responsabilità della locatrice in relazione ai gravi difetti manifestatisi nell’unita immobiliare locatale e che la predetta venisse condannata a eseguire i lavori necessari a rendere l’immobile conforme all’uso convenuto e a risarcirle i danni subiti.
1.4 Si costituiva la quale si opponeva alla riunione dei procedimenti e chiedeva il rigetto delle domande proposte dalla conduttrice e la condanna della predetta ex art. 96 c.p.c.
1.5 Il Giudice disponeva la r iunione dei due procedimenti e fissava l’udienza del 22.5.2024 per la discussione.
1.6 Con sentenza n. 418/2024 il Tribunale di Rovigo così provvedeva:
‘ Il Tribunale, definitivamente decidendo, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, così provvede:
in accoglimento per quanto di ragione della domanda di parte ricorrente, dichiara risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione oggetto di causa, relativo all’immobile sito in Taglio di Po (RO) INDIRIZZO (meglio indicato oltre che descritto in citazione e nel contratto in atti);
condanna . al rilascio, in favore di parte ricorrente, dell’immobile sito in Taglio di Po (RO) –INDIRIZZO (meglio indicato oltre
che descritto in citazione e nel contratto in atti) e fissa per l’esecuzione la data del 31.7.2024;
in parziale accoglimento della domanda di pagamento canoni della locatrice, condanna . al pagamento, in favore della ricorrente, dell’importo mensile pari ad euro 1.500,00, oltre I.V.A., ex art. 1591 c.c., dal mese di novembre 2022 e sino al rilascio effettivo, oltre interessi al saggio ex art. 1284, comma 4, c.c., dalla singola scadenza al soddisfo;
rigetta le restanti domande, principali e riconvenzionali, per quanto esposto in motivazione;
pone in via definitiva le spese di A.T.P., come da decreto del 18.7.2023 nel procedimento R.G. n. 389/2022, a carico di parte resistente
; condanna . al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese di lite, del procedimento di A.T.P. e del presente giudizio, liquidate in: – euro 2.024,00 per compensi, oltre rimborso spese forfetario al 15%, I.V.A. e C.p.A. come per legge, per il procedimento di A.T.P. (R.G. n. 389/2022); – euro 8.363,00 per compensi, oltre rimborso spese forfetario15%, I.V.A. e C.p.A. come per legge, nonché rimborso di contributo unificato e marca di iscrizione a ruolo; giorni 60 per il deposito della motivazione ‘.
2. Contro detta sentenza ha proposto appello
2.1 Con il primo articolato motivo, rubricato ‘ 1) CARENZA, CONTRADDITTORIETA’, MANIFESTA ARBITRARIETA’, GENERICITA’ DELLA MOTIVAZIONE RESA DAL GIUDICE DI PRIME CURE E VIOLAZIONE DEL DIRITTO DI DIFESA EX ART. 24 COST.’ , l’appellante individua molteplici errori che sarebbero stati commessi dal Giudice di primo grado nell’avere:
A) escluso i fatti sopravvenuti, allegati al procedimento R.G. 937/2023, ritenendoli preesistenti e, quindi, inammissibili, quando il predetto procedimento non era una azione giudiz iale ‘pedissequa’ a quella mossa in via riconvenzionale nel procedimento R.G. 915/2022, in violazione del principio del ne bis in idem, ma la conseguenza del procedimento per ATP e dei nuovi fatti e vizi sopravvenuti;
B) ritenuto che la conduttrice avesse formulato, nel secondo procedimento successivo all’ATP, domande sostanzialmente sovrapponibili alle domande riconvenzionali articolate nel giudizio R.G. 915/2022;
C) dato rilevanza all’aggravamento dell’inadempimento della conduttrice, quando al momento della proposizione della domanda di risoluzione non vi era alcuna morosità da parte della conduttrice e i ritardi nel pagamento dei canoni erano conseguenti alle problematiche lamentate dalla predetta con riferimento all’impianto elettrico, alla sostituzione delle placche elettriche, alla mancata conformità dell’impianto idraulico e al malfunzionamento della caldaia;
D) omesso di svolgere il necessario giudizio di comparazione dei reciproci inadempimenti e considerare le ulteriori situazioni verificatesi dopo il dicembre 2023, comprovanti la presenza di vizi occulti (infiltrazioni). Inoltre, il Tribunale non si sarebbe avveduto dell’incompletezza della CTU, anche in considerazione delle osservazioni svolte dal CTP di parte appellante, e avrebbe errato nel non disporre una nuova consulenza tecnica;
E) valutato i fatti (cattiva condizione delle murature), in quanto le problematiche si erano verificate dopo la tinteggiatura dei muri e, pertanto, si era in presenza di vizi occulti;
F) mancato di valutare i vizi del la copertura dell’immobile;
G) mancato di valutare l’incidenza delle infiltrazioni in relazione al godimento dell’immobile;
H) recepito, in relazione all’impianto elettrico, senza una vera preparazione tecnica, le risultanze della CTU, bypassando le osservazioni del consulente di parte appellante;
I) affermato (in relazione agli impianti termici) la fondatezza delle risultanze della perizia senza indagare su come, in realtà, si erano svolti i fatti;
L) ritenuto che alla locatrice nulla fosse imputabile per la non corretta esecuzione delle opere indicate nel collaudo;
M) non compreso i fatti, non avendo la conduttrice lamentato la mancanza della dichiarazione di conformità dell’impianto a gas, bensì la mancanza di conformità del tubo di collegamento tra il se rbatoio GPL e l’impianto idraulico e l’impossibilità
di ottenere tale conformità senza procedere a lavori di manutenzione straordinaria di competenza della locatrice;
N) affermato la fondatezza della CTU e valutato il vizio relativo agli infissi al tempo d ella costruzione dell’immobile;
O) ritenuto l’eccezione di inadempimento, sollevata dalla conduttrice, come contraria a buona fede, avallando l’argomentazione della locatrice sul ‘visto e piaciuto’, senza tenere conto dei vizi occulti presenti nell’immobil e e della mala fede della locatrice, la quale non aveva consegnato un immobile in buona stato di manutenzione, valorizzando erroneamente l’importo del canone di locazione e il contratto di sublocazione stipulato dalla conduttrice con altra società;
P) condannato la conduttrice al pagamento dei canoni non corrisposti nel corso del rapporto;
Q) non riconosciuto alla conduttrice le spese sostenute per la manutenzione straordinaria;
R) rigettato la domanda ex art. 96 c.p.c.;
S) condannato la conduttrice a pagare le spese di lite relative sia al giudizio di ATP, sia al giudizio di primo grado.
2.2 Con il secondo motivo di appello, rubricato ‘ VIOLAZIONE DEL PRINCIPIO DELLA CORRISPONDENZA TRA CHIESTO E PRONUNCIATO EX ART. 112 C.P.C.; NON AMMISSIONE DEI MEZZI DI PROVA PER TESTI, OMESSA/CARENTE/INSUFFICIENTE DI MOTIVAZIONE SUL OMISSIONE DELLA RICHIESTA C.T.U. R.G. 915/2022 E/O RINNOVAZIONE INTEGRAZIONE R.G. 937/2023 ‘, lamenta che il Tribunale abbia omesso di esaminare la documentazione prodotta e non abbia ammesso le prove richieste e una nuova CTU.
3. Così riassunte le censure formulate dall’appellante, ritiene il Collegio che l’appello sia infondato e debba essere respinto.
3.1 Merita di essere condivisa la decisione del Tribunale nella parte in cui il Giudice di primo grado ha enunciato e fatto proprio il principio secondo il quale ‘ Nel caso di riunione di cause, tra loro in rapporto di continenza e pendenti davanti al medesimo giudice, le preclusioni maturate nel giudizio preveniente
anteriormente alla riunione rendono inammissibili nel giudizio prevenuto – in osservanza del principio del “ne bis in idem” e allo scopo di non favorire l’abuso dello strumento processuale – solo le attività, soggette alle scansioni processuali dettate a pena di decadenza, svolte con riferimento all’oggetto di esso che sia comune al giudizio preveniente e non si comunicano, pertanto, né alle attività assertive che, come le mere difese e le eccezioni in senso lato, non soggiacciono a preclusione, né alle attività assertive e probatorie che, pur soggette a preclusione, concernono la parte del giudizio prevenuto non comune con quello preveniente ‘ (Cass. n. 18808/2021).
Nell’applicare tale principio e nello statuire l’inammissibilità di fatti preesistenti allegati all’atto introduttivo del procedimento R.G. 937/2023 e le eventuali domande nuove, non formulate tempestivamente nel giudizio R.G. 915/2022, in realtà, il Tribunale è andato a valutare e analizzare tutte le doglianze formulare dalla conduttrice, tanto che lo stesso Tribunale ha dato atto che aveva formulato nel procedimento R.G. 937/2023 domande sostanzialmente sovrapponibili alle domande riconvenzionali articolate nel giudizio R.G. 915/2022, rilevando che nel momento in cui la conduttrice si era costituita nel procedimento sommario introdotto dalla locatrice, era già pendente il procedimento di ATP e che il procedimento R.G. 937/2023 era stato introdotto da una
volta definito il procedimento di ATP.
Tale identità rilevata dal Tribunale appare corretta, come risulta pacificamente dalla lettura delle conclusioni formulate dalla conduttrice nei due giudizi.
D’altra parte, la stessa appellante, nell’affermare che il Giudice avrebbe errato a d ichiarare l’inammissibilità di fatti preesistenti, riconosce che gli stessi fatti preesistenti, che sarebbero stati esclusi dal Tribunale, erano stati già allegati alla causa R.G. 915/2022 R.G. e depositati tempestivamente.
Invero, tutte le doglianze sollevate dalla conduttrice sono state esaminate e valutate dal Tribunale dopo avere acquisito il fascicolo relativo al procedimento di ATP, conclusosi dopo l’introduzione del secondo giudizio.
Infatti, il Tribunale, nel rigettare le prove per interpello e testi formulate dalle parti (ordinanza del 15.3.2023), proprio in considerazione della pendenza del
procedimento di ATP, avente ad oggetto questioni coincidenti con quelle oggetto del giudizio, ha ritenuto opportuno verificare lo stato di detto procedimento e, successivamente (ordinanza del 3.8.2023), ha disposto l’acquisizione del fascicolo relativo al procedimento di ATP e, sulla base degli esiti della CTU, ha fondato le sue valutazioni.
Tutti i documenti richiamati nell’atto di appello (pag. 10) sono entrat i nel giudizio, essendo stati prodotti in allegato alla memoria del 7.11.2022, anteriore alla conclusione dell’ATP, e degli stessi il Tribunale ha tenuto conto, contrariamente a quanto sostenuto dall’appellante, la quale, però, neanche si premura di indica re e specificare quali documenti e quali circostanze non siano stati considerati dal Giudice di primo grado.
In realtà il Tribunale non ha esaminato soltanto gli allegati A e B prodotti in seno alle note conclusive in vista della discussione, documentazione, quindi, tardivamente prodotta (10.5.2024).
3.2 Infondata è l’impugnazione nella parte in cui si asserisce che il Tribunale abbia recepito acriticamente, e mal considerato, le risultanze della consulenza resa in sede di ATP, che sarebbe incompleta, senza replicare alle osservazioni del consulente di parte appellante.
Orbene, in primo luogo, nessuna incompletezza si rileva della relazione peritale.
Il Consulente di ufficio, geom. ha eseguito l’incarico con particolare scrupolo: durante i plurimi accessi ha esaminato i luoghi oggetto di causa nel contraddittorio delle parti, esaminando tutte le problematiche evidenziate nel quesito formulato dal Giudice, avvalendosi anche del perito industriale e dell’ing. , ha visionato l’impianto idraulico, l’impianto GPL, l’impianto elettrico, i serramenti del capannone ovest e i locali con destinazione residenziale, ma utilizzati come uffici, e negli stessi ha visionato lo stato della tinteggiatura delle pareti e delle placche elettriche. Ha, inoltre, verificato le staffe presenti nel capannone ad est, nel capannone ovest ha ispezionato la copertura, verificando il tipo di ancoraggio delle onduline, verificato l’impianto elettrico di entrambi i capannoni e del blocco con destina zione residenziale e ha reperito documentazione presso i pubblici uffici.
Non corrisponde poi al vero che il Tribunale non abbia tenuto conto delle osservazioni del CTP di parte appellante: le osservazioni sollevate dal geom. sono state tutte esaminate dal CTU e dai professionisti di cui lo stesso si era avvalso, i quali hanno puntualmente replicato alle stesse (allegati con osservazioni: pag. 40 e segg. risposta ing. pag. 47 e seg. p.i. COGNOME) 3.3 Sulla base di tutto quanto accertato attraverso la CTU il Tribunale ha, con motivazione puntuale e condivisibile, ritenuto che i vizi lamentati, e in parte riscontrati all’esito del procedimento di ATP, non avessero inciso, in concreto, sulla possibilità di godimento dell’immobile da parte di In particolare:
-lo stato delle murature e delle tinteggiature era immediatamente e facilmente percepibile da parte della conduttrice già nel momento in cui aveva stipulato il contratto, senza nulla contestare, al pari delle coperture in lastre ondulate che, sebbene gli ancoraggi siano risultati in alcuni punti mancanti, probabilmente a causa della vetustà dell’immobile, non hanno inciso sulla concreta ed effettiva utilizzabilità dell’immobile, destinato ad attività di deposito, esposizi one e di consegna merci. Sul punto il CTU ha precisato che nessun danno all’attività risultava correlato a tale criticità (pag. 15 relazione peritale). Infatti, anche delle effettive condizioni delle coperture in plexiglass, immediatamente riscontrabili visivamente, senza la necessità di particolari approfondimenti o conoscenze tecniche, la conduttrice poteva avere piena contezza nel momento della stipula del contratto;
-le lamentate infiltrazioni non sono state accertate dal CTU, il quale non ha rilevato la presenza di tale vizio e ha precisato che non erano state riscontrate tracce di ammaloramento all’interno della porzione ad est del capannone e che, nel corso dei vari sopralluoghi, la merce depositata non risultava essere stata intaccata dalle asserite infiltrazioni;
-gli impianti elettrici erano funzionali e conformi per un utilizzo in locali di normale destinazione d’uso, le prove sui differenziali avevano avuto esito positivo e le protezioni elettriche e meccaniche erano adeguate. Le pur rilevate criticità, comunque, non erano idonee a incidere sulla funzionalità
dell’impianto. Il p.i. in risposta alle osservazioni del geom. ha chiarito che, per una situazione a basso rischio come rilevata nei sopralluoghi, l’impianto era a norma e che era presente la dichiarazione di conformità dell’impianto elettrico a firma del p.i.
-l’impianto termico, come risulta dalla CTU, era stato in parte manomesso al momento dei vari sopralluoghi e, pertanto, non è stato possibile da parte del Consulente di ufficio fornire una compiuta risposta in ordine alla effettiva funzionalità dello stesso. Peraltro, dello stato della caldaia la conduttrice era sicuramente a conoscenza nel momento in cui ha stipulato il contratto di locazione;
-il certificato di collaudo delle strutture risulta essere stato conseguito dalla locatrice. Pertanto, all’appellata non può essere imputata la circostanza che alcune opere del collaudo non siano state eseguite a regola d’arte, non potendone essa averne avuto contezza p rima dell’accertamento peritale. Comunque, la conduttrice non ha mai esposto come tali asseriti vizi avessero inciso sul godimento dell’immobile;
-l’impianto del gas è risultato funzionante e la conduttrice non si era mai lamentata del suo malfunzionamento;
-gli infissi sono risultati conformi ai requisiti richiesti per le nuove costruzioni nel 1997, senza che vi sia un obbligo di adeguamento. L’affer mazione contenuta nelle osservazioni del geom. secondo cui gli stessi dovrebbero essere sostituiti dalla parte locatrice, non appare condivisibile, sia perché il CTU non ha mai affermato la loro inidoneità, sia perché, al momento della stipula del contratto, la loro condizione era chiaramente e immediatamente rilevabile dalla conduttrice.
3.4 Certamente, all’esito di una complessiva valutazione della situazione dell’immobile e dei suoi impianti, risulta che l’immobile non era di recente costruzione e presentava talune problematiche, ma le stesse non rivestono la qualifica di vizi occulti atteso che la loro condizione era immediatamente percepibile dalla conduttrice nel momento in cui ha stipulato il contratto con piena consapevolezza.
Sul punto ri leva: 1) l’entità del canone di locazione convenuto dalle parti in euro 1.500,00 mensili per un capannone di elevate dimensioni e per un’ulteriore area adibita ad uffici; 2) l’immediata percepibilità che si trattava di un immobile datato; 3) la circostanza che la locatrice aveva effettivamente fornito alla conduttrice copia del certificato di collaudo delle strutture, delle certificazioni dell’impianto elettrico, della dichiarazione di conformità dell’impianto di riscaldamento e di adduzione gas.
Inoltre, come evidenziato dal Tribunale, la conduttrice non ha fornito nessuna concreta prova dell’impossibilità di godere pienamente degli immobili oggetto del contratto di locazione, dato che è circostanza pacifica che la stessa non abbia mai interrotto la propria attività.
Deve, poi, escludersi che la conduttrice abbia effettivamente visto sensibilmente ridotto il godimento degli immobili: rileva a tal fine la circostanza che la predetta ha stipulato un contratto di sublocazione con altra società dove la sub conduttrice ha dichiarato che l’immobile si trovava in ottimo stato di manutenzione, nonché di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso ed esenti da difetti che potessero influire sulla salute.
Come puntualmente osservato dal Tribunale, la conduttrice nel giudizio di primo grado ha lamentato nei confronti della società locatrice la sostanziale inidoneità dell’immobile e la mancata corrispondenza dello stesso a quanto dichiarato in contratto, quando aveva stipulato un contratto di sublocazione che, viceversa, presupponeva proprio la contestata idoneità degli immobili all’attività di rivendita di pellet, legna da ardere, etc. (art. 7).
3.5 Deve escludersi che nella fattispecie sussistesse quello squilibrio idoneo a giustificare la sospensione del pagamento del canone di locazione da parte della conduttrice per l’asserita impossibilità di godimento dell’immobile, mentre tale violazione delle obbligazioni assunte dalla conduttrice nel contratto è stata di gravità tale da determinare la risoluzione del contratto.
Se effettivamente le condizioni dell’immobile non avessero permesso alla conduttrice il pieno godimento dello stesso, la predetta ben avrebbe potuto recedere dal contratto. Invece, la conduttrice, a fronte di un modesto canone di
locazione convenuto per un immobile di notevoli dimensioni (capannoni e palazzina destinata ad uffici), ben consapevole dello stato dell’immobile e avendo dichiarato che era consono alle sue esigenze, ha continuato a goderne svolgendovi la sua attività e, successivamente lo ha sublocato affermandone il ‘l’ottimo stato di manutenzione’.
3.6 Pertanto, la dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento della parte conduttrice deve essere confermata, così come la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni non corrisposti.
infatti, attraverso la produzione del contratto di locazione, dal quale risulta l’obbligazione dell’appellante di corrispondere i canoni di locazione, ha dato prova del fatto costitutivo della pretesa azionata.
Le omissioni poste in essere dalla conduttrice hanno penalizzato la locatrice sotto l’aspetto economico del dedotto inadempimento e hanno evidenziato come il comportamento posto in essere dalla medesima, in relazione all’interesse concreto della locatrice al puntuale pagamento dei canoni, abbia inciso in modo decisivo sull’economia complessiva del rapporto, tanto da determinare uno squilibrio nel sinallagma funzionale.
L’inadempimento del conduttore configura, infatti, una rilevante alterazione del sinallagma contrattuale, tale da determinare la risoluzione del contratto ex art. 1455 c.c., in conformità al consolidato orientamento della giurisprudenza secondo cui in tema di risoluzione per inadempimento, la valutazione, ai sensi e per gli effetti dell’art. 1455 c.c., della non scarsa importanza dell’inadempimento deve ritenersi implicita ove l’inadempimento stesso si sia verificato con riguardo alle obbligazioni primarie ed essenziali del contratto, quale, in materia di locazioni, quella del pagamento del canone.
Il pagamento del canone costituisce, infatti, la principale e fondamentale obbligazione del conduttore, al quale non è consentito astenersi dal pagamento del corrispettivo, e neppure ritardarne la corresponsione, e ciò perché la sospensione totale o parziale dell’adempimento di detta obbligazione, così come il ritardo dello stesso, legittima l’applicazione dell’art. 1460 c.c. sol amente quando venga completamente a mancare la prestazione della controparte che come noto,
si sostanzia nel consentire il pieno godimento del bene immobile oggetto del contratto di locazione.
Nel caso di specie non vi è contestazione in merito alla circostanza che la parte conduttrice abbia continuato a godere dell’immobile mantenendolo nella propria piena disponibilità.
3.7 Stante la completezza della Consulenza di ufficio e delle risposte alle osservazioni date dal CTU e dai suoi ausiliari, non vi sono motivi per procedere a una nuova consulenza tecnica, né all’assunzione delle prove orali richieste da parte appellante che appaiono irrilevanti e superate in considerazione del contenuto della consulenza di ufficio.
3.8 Merita di essere rigettata l’impugnaz ione anche nella parte in cui si lamenta l’errato mancato riconoscimento delle spese sostenute:
-a fronte della assoluta genericità della voce ‘materiale per lavori di ripristino danni’, rilevata dal Tribunale, l’appellante soltanto nell’atto di appello, tardivamente, specifica che tale voce sarebbe relativa ai lavori di ripristino del danno sui muri, emerso successivamente alla prima tinteggiatura. Di tale pagamento, comunque, non offre prova;
-i costi per la sostituzione e installazione di frutti della RAGIONE_SOCIALE e per la sostituzione della caldaia sono stati sostenuti non dalla conduttrice bensì dalla società RAGIONE_SOCIALE, come risulta dalle fatture emesse nei confronti della predetta e dai bonifici attestanti i pagamenti (doc. 15 e doc. 17 fascicolo appellante). La circostanza che e RAGIONE_SOCIALE siano collegate a livello societario appare irrilevante in quanto si tratta di due soggetti di diritto, con distinta soggettività giuridica, e non avendo l’appellante provato di avere personalmente corrisposto le somme di cui chiede il riconoscimento, neanche in favore dell’asserita società collegata.
3.9 Correttamente il Tribunale ha posto tutte le spese di lite a carico dell’odierna appellante soccombente. Il rigetto della domanda formulata dalla locatrice, ex art. 96 c.p.c., non configura una ipotesi di parziale e reciproca soccombenza e non può giustificare la compensazione delle spese di lite ai sensi dell’art. 92 c.p.c. (Cass. civ. n. 18036/2022).
4. Al rigetto dell’appello consegue la co ndanna di al pagamento delle spese di lite del grado in favore di liquidate come in dispositivo, in considerazione del valore della controversia individuato dall’appellante (indeterminabile -complessità media), secondo parametri medi, senza fase istruttoria, fatta applicazione dell’onere del doppio contributo a carico di parte appellante.
P.Q.M.
La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 418/2024 del Tribunale di Rovigo, così pronuncia:
-rigetta l’appello proposto da
-condanna al pagamento delle spese di lite del presente grado in favore dell’appellata liquidate in complessivi euro 8.470,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali (15%) e accessori come per legge;
-dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell’art.13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002.
Venezia, 19 febbraio 2025
Il Presidente NOME COGNOME
Il Consigliere estensore NOME COGNOME