Inadempimento locazione: chi ha la colpa?

Un conduttore sospendeva il pagamento del canone a causa di vizi dell’immobile che ne limitavano il godimento. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione di merito, stabilendo che l’inadempimento del conduttore (mancato pagamento) era più grave di quello del locatore (aver taciuto i vizi). La sentenza sottolinea come l’autoriduzione del canone debba essere proporzionata e conforme a buona fede, chiarendo la gerarchia delle colpe in un caso di inadempimento locazione reciproco.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento Locazione: Canone Non Pagato vs. Vizi dell’Immobile, la Decisione della Cassazione

L’inadempimento locazione è una delle problematiche più frequenti nel diritto immobiliare. Cosa succede quando sia il locatore che il conduttore sono inadempienti? Chi ha ragione se l’inquilino smette di pagare il canone a causa di vizi dell’immobile taciuti dal proprietario? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione offre un’analisi cruciale su come bilanciare le rispettive colpe, stabilendo un principio di proporzionalità e buona fede.

I Fatti del Caso: Una Controversia tra Locatore e Conduttore

La vicenda ha origine da un contratto di locazione stipulato nel 2014. Una società conduttrice citava in giudizio la società locatrice, chiedendo la risoluzione del contratto. Il motivo? La locatrice aveva omesso di comunicare che l’immobile non era pienamente fruibile a causa di immissioni provenienti da un impianto di climatizzazione di sua proprietà, che costringevano a tenere le finestre chiuse.

Parallelamente, la società locatrice avviava un procedimento di sfratto per morosità nei confronti della conduttrice, la quale aveva smesso di corrispondere interamente i canoni. I due procedimenti venivano riuniti.

Il Tribunale di primo grado dava ragione alla conduttrice, condannando la locatrice a un risarcimento di 5.000,00 Euro. La Corte d’Appello, tuttavia, ribaltava completamente la decisione.

La Decisione della Corte d’Appello: La Comparazione degli Inadempimenti

La Corte territoriale, chiamata a valutare il caso, ha effettuato una comparazione tra i comportamenti delle parti. Da un lato, c’era l’inadempimento della locatrice, che aveva violato il dovere di buona fede tacendo la problematica delle immissioni. Dall’altro, c’era l’inadempimento della conduttrice, che non solo si era autoridotta il canone del 40%, ma aveva anche smesso del tutto di pagare le mensilità di aprile e maggio 2018, pur continuando a utilizzare i locali.

Secondo i giudici d’appello, il mancato pagamento dei canoni costituiva un inadempimento di maggiore gravità. La riduzione del 40% è stata giudicata “eccessiva e non conforme a buona fede”, portando alla risoluzione del contratto per colpa della conduttrice e alla sua condanna al pagamento dei canoni arretrati e degli oneri accessori.

L’analisi della Cassazione sull’inadempimento locazione

La società conduttrice ha quindi proposto ricorso per cassazione, basato su quattro motivi principali, tutti respinti dalla Suprema Corte.

Motivo 1: La Domanda di Pagamento dei Canoni

Il ricorrente sosteneva che la richiesta di pagamento dei canoni fosse una domanda nuova, e quindi inammissibile, in appello. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato, precisando che tale richiesta era già contenuta nell’atto originale di intimazione di sfratto, il quale chiedeva il pagamento di “tutte le somme che risulteranno dovute al momento dell’emissione del provvedimento”.

Motivo 2: La Valutazione delle Prove e l’Ultrapetizione

Il secondo motivo denunciava una serie di vizi procedurali, tra cui la mancata valutazione di ricevute di pagamento e la violazione del principio di non contestazione. Anche questo motivo è stato dichiarato inammissibile. La Corte ha sottolineato che il ricorso era generico e non specificava dove e come tali prove fossero state introdotte nel processo. Inoltre, ha ribadito che il principio di non contestazione si applica ai fatti allegati, non ai documenti prodotti.

Motivo 3 e 4: Vizi della Cosa e Spese Legali

Con il terzo e quarto motivo, la ricorrente lamentava la violazione delle norme sui vizi della cosa locata e sulla compensazione delle spese legali. La Cassazione ha giudicato inammissibili anche queste censure, in quanto miravano a ottenere un riesame del merito della controversia. La valutazione sulla comparazione degli inadempimenti e sull’opportunità di compensare le spese processuali rientra nel potere discrezionale del giudice di merito e non è sindacabile in sede di legittimità.

Le Motivazioni

La Corte di Cassazione, nel rigettare il ricorso, ha implicitamente confermato il principio cardine applicato dalla Corte d’Appello: nel valutare un inadempimento locazione reciproco, il giudice deve comparare la gravità dei rispettivi comportamenti. L’obbligazione principale del conduttore è il pagamento del canone. Sebbene un vizio dell’immobile possa giustificare una riduzione del corrispettivo, questa deve essere proporzionata al diminuito godimento del bene e sempre ispirata a un principio di buona fede. Una sospensione totale o una riduzione sproporzionata del canone, a fronte di un utilizzo continuato dell’immobile, configura un inadempimento più grave che legittima la risoluzione del contratto a sfavore del conduttore.

Le Conclusioni

Questa ordinanza ribadisce un punto fondamentale nei rapporti di locazione: l’autotutela del conduttore ha dei limiti precisi. Non è possibile sospendere arbitrariamente il pagamento del canone se l’immobile, pur con dei difetti, continua ad essere utilizzato. La via corretta per il conduttore è quella di agire in giudizio per ottenere la risoluzione del contratto o una riduzione del canone determinata dal giudice. La decisione di farsi “giustizia da sé” con una riduzione eccessiva del canone si è rivelata una strategia perdente, che ha portato non solo alla risoluzione del contratto per propria colpa, ma anche alla condanna al pagamento di tutte le somme dovute e delle spese legali di tutti i gradi di giudizio.

Un conduttore può autoridursi il canone se l’immobile ha dei vizi?
Sì, ma la riduzione deve essere proporzionata alla diminuzione del godimento dell’immobile e conforme al principio di buona fede. Una riduzione giudicata eccessiva (in questo caso del 40%) o la sospensione totale del pagamento mentre si continua a usare i locali può essere considerata un inadempimento più grave di quello del locatore.

La richiesta di pagamento dei canoni scaduti fatta in appello è considerata una domanda nuova e quindi inammissibile?
No. Se la richiesta di pagamento di tutte le somme dovute fino al rilascio era già contenuta nell’atto introduttivo del giudizio (come l’intimazione di sfratto per morosità), non costituisce una domanda nuova e inammissibile se formalizzata nelle conclusioni dell’atto di appello.

La valutazione sulla gravità degli inadempimenti reciproci può essere contestata in Cassazione?
No, di regola. La comparazione della gravità degli inadempimenti reciproci delle parti è una valutazione di fatto riservata al giudice del merito (Tribunale e Corte d’Appello). Non può essere oggetto di riesame da parte della Corte di Cassazione, a meno che non emergano vizi logici o giuridici nella motivazione, cosa non riscontrata nel caso di specie.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 18362 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 18362 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

RAGIONE_SOCIALE pubblicazione: 04/07/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 18514/2023 R.G. proposto da: RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE) -ricorrente- contro

RAGIONE_SOCIALE, rappresentato e difeso dagli avvocati NOME COGNOME (CODICE_FISCALE), COGNOME NOME (CODICE_FISCALE)

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO MESSINA n. 495/2023 depositata il 07/06/2023.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2024 dal consigliere NOME COGNOME

Rilevato che:

RAGIONE_SOCIALE convenne in giudizio RAGIONE_SOCIALE innanzi al Tribunale di Messina chiedendo la declaratoria di risoluzione della locazione stipulata in data 30 gennaio 2014, per avere la locatrice intenzionalmente omesso di rappresentare che l’immobile non avrebbe potuto essere correttamente fruito. Successivamente la locatrice RAGIONE_SOCIALE intimò lo sfratto per morosità nei confronti di RAGIONE_SOCIALE innanzi al medesimo Tribunale. Convalidato lo sfratto, e disposto il mutamento del rito nonché la riunione delle cause, il Tribunale adito condannò RAGIONE_SOCIALE a corrispondere a RAGIONE_SOCIALE la somma di Euro 5.000,00, con condanna alla rifusione delle spese. Avverso detta sentenza propose appello RAGIONE_SOCIALE. Con sentenza di data 7 giugno 2023 la Corte d’appello di Messina accolse l’appello, dichiarando risolto il contratto per inadempimento della conduttrice e condannando quest’ultima al pagamento della somma di Euro 5.734,00 per canoni non corrisposti e della somma di Euro 575,24 per oneri condominiali e spese di consumo idrico, oltre accessori, rigettando altresì la domanda risarcitoria proposta dalla medesima conduttrice, con la condanna alla rifusione delle spese del doppio grado.
Osservò la corte territoriale, per quanto qui rileva, premesso che il Tribunale aveva omesso di esaminare la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore avanzata dalla locatrice e di condanna della società conduttrice al pagamento dei canoni non corrisposti, non essendosi definito il procedimento per convalida di sfratto con la ordinanza provvisoria di rilascio, che nella comparazione fra gli inadempimenti, da una parte la costrizione a tenere chiuse le

finestre per la presenza di immissioni provenienti dall’impianto di climatizzazione a servizio di locali sempre di proprietà dell’originario locatore, dall’altra il mancato pagamento dei canoni, maggiore valenza assumeva l’inadempienza del conduttore. Aggi unse che, se non era in linea con il dovere di buona fede l’avere da parte del locatore taciuto sulla problematica delle molestie, «pur tuttavia, la riduzione del canone nella misura del 40% circa per il semplice fatto che l’impianto di condizionamento sopra descritto non consentiva di tenere aperte le finestre, appare sicuramente eccessivo, e non conforme a buona fede, considerato, che, comunque, la conduttrice continuava a fruire dei locali nella loro interezza. A fortiori, ingiustificato è il mancato pagamento dei canoni relativi ai mesi di aprile e maggio 2018». Puntualizzò che «la domanda di pagamento dei canoni e delle ulteriori voci sopra indicate non costituisce domanda nuova, avendo la RAGIONE_SOCIALE chiesto con la intimazione di sfratto il pagamento ‘di tutte le somme che risulteranno dovute al momento dell’emissione del provvedimento stesso, e ciò per canoni scaduti, oneri accessori ed interessi, oltre alle ulteriori somme per canoni e spese che matureranno fino alla data del rilascio’».
Osservò ancora, in relazione ai motivi di appello relativi alla condanna della locatrice al risarcimento del danno, quanto segue: «in primo grado la società RAGIONE_SOCIALE aveva chiesto solo riduzione del canone, limitandosi a dedurre, a giustificazione della sua richiesta, fra le altre cose, i maggiori costi sostenuti per il mantenimento in funzione dell’impianto di aerazione interna per l’intera giornata lavorativa. Nella prospettiva proposizione di una domanda risarcitoria da parte della RAGIONE_SOCIALE, la sentenza impugnata nel liquidare in via equitativa la di € 5.000,00 non specifica, comunque, quale fosse il danno conseguenza al quale ancorare la determinazione in questa sede non si ravvisano le conseguenze dannose suscettibili di risarcimento. invero, di un
danno subito società (ad es. per maggiori spese o esborsi riconducibili alla situazione denunciata), non vi è prova».

Ha proposto ricorso per cassazione RAGIONE_SOCIALE sulla base di quattro motivi e resiste con controricorso la parte intimata. Il consigliere delegato dal Presidente della Sezione ha formulato sintetica proposta di infondatezza del ricorso per le seguenti ragioni: il primo motivo è infondato non ricorrendo la novità della domanda per essere stata chiesta con l’intimazione di sfratto la condanna al pagamento degli importi dovuti; il secondo motivo è per un verso infondato nella parte in cui denuncia il vizio di ultrapetizione per la dichiarazione di risoluzione del contratto per inadempimento, per l’altro inammissibile sotto più profili (inosservanza degli artt. 366 n. 6 e 349 n. 2 c.p.c.; violazione del principio di non contestazione in relazione al contenuto di documenti; non si aggredisce la motivazione ove si ritiene non conforme a buona fede la riduzione del canone nella misura del 40% per l’impossibilità di tenere aperte le finestre; non vi è stata applicazione di presunzioni); il terzo motivo è inammissibile per inosservanza dell’art. 366 n. 4 c.p.c.; il quarto motivo è inammissibile per essere riservata al giudice del merito la valutazione sull’opportunità della compensazione. E’ stata chiesta la decisione dalla parte ricorrente.
E’ stato fissato il ricorso in camera di consiglio ai sensi dell’art. 380 bis.1 cod. proc. civ.. E’ stata presentata memoria dalla parte resistente.

Considerato che:

con il primo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 345 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la locatrice non ha mai nel giudizio di primo grado proposto la domanda di condanna al pagamento della somma di Euro 5.734,00 per canoni non corrisposti, oltre per oneri successivi, avendone fatto richiesta solo con l’atto di appello, quale nuova domanda e perciò inammissibile (solo

nell’intimazione di sfratto era stata chiesta la condanna con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo), ed avendo omesso di depositare memorie nel corso del giudizio di merito.

Il motivo è infondato. Come afferma la stessa parte ricorrente, con l’intimazione di sfratto era stata chiesta la condanna con decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. La corte territoriale al riguardo ha puntualizzato che «la domanda di pagamento dei canoni e delle ulteriori voci sopra indicate non costituisce domanda nuova, avendo la RAGIONE_SOCIALE chiesto con la intimazione di sfratto il pagamento ‘di tutte le somme che risulteranno dovute al momento dell’emissione del provvedimento stesso, e ciò per canoni scaduti, oneri accessori ed interessi, oltre alle ulteriori somme per canoni e spese che matureranno fino alla data del rilascio’». E’ indubbio pertanto che la domanda di condanna al pagamento di somme sia stata proposta con l’intimazione di sfratto per morosità e che alcuna novità possa ascriversi alle conclusioni dell’atto di appello da questo punto di vista.
Resta così fermo che «anche in caso di mancato deposito di memorie ex art. 426 cod. proc. civ., il giudizio a cognizione piena che si apre con l’ordinanza di mutamento di rito ex art. 667 cod. proc. civ., rimane pur sempre retto dalla domanda proposta con l’atto di intimazione di sfratto e contestuale citazione per convalida, sul presupposto che tale domanda non ha contenuto sostanziale diverso da quello di una domanda di risoluzione e che per converso questa può certamente leggersi per implicito in quella» (Cass. n. 41236 del 2021).
Con il secondo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 112 e 345, 115 e 116 cod. proc. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 e n. 5, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente, ribadito che non risulta proposta in primo grado la domanda di condanna al pagamento dei canoni non corrisposti, che risulta omesso l’esame delle ricevute di pagamento (anche in relazione al precedente immobile ove la RAGIONE_SOCIALEerativa svolgeva l’attività, per verificare l’aumento

indiscriminato delle bollette da Euro 185 a Euro 650 mensili), oggetto di non contestazione, a comprova del danno economico subito a causa dell’uso continuativo dell’impianto di aerazione richiesto dall’impossibilità di aprire le finestre dell’immobile. Ag giunge che risulta violata anche la disciplina sulle presunzioni.

Il motivo è inammissibile. Quanto alla denuncia di ultrapetizione, trattasi di mera reiterazione del motivo precedente. Il fatto storico di cui si denuncia la pretermissione sarebbero le ricevute di pagamento, in relazione alle quali si assume pure la ricorrenza della non contestazione. In violazione dell’onere processuale di cui all’art. 366, comma 1, n. 6 c.p.c. non vi è alcuna specificazione circa la sede di ingresso nel processo di merito delle dette ricevute. In ogni caso, vi è una valutazione del giudice del merito sulla mancanza di prova di un danno subito società (ad es. per maggiori spese o esborsi riconducibili alla situazione denunciata), rispetto alla quale la censura si colloca quale confutazione del giudizio di fatto, non consentita nella presente sede di legittimità. Né può farsi applicazione del principio di non contestazione, il quale opera rispetto ai fatti allegati, e non rispetto al mero documento (Cass. n. 22055 del 2017). Infine, si denuncia come violazione della disciplina sulla presunzione semplice quella che è una mera valutazione delle risultanze processuali, in termini sfavorevoli per la parte su cui incombeva l’onere probatorio.
Con il terzo motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 115 cod. proc. civ., 1226 e 1578 cod. civ., ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la corte territoriale avrebbe dovuto considerare il fatto che parte locatrice non ha provato di avere ignorato i vizi denunciati dal conduttore, pur avendo la medesima corte più volte affermato che « … la condotta della locatrice non è esente da censure sotto il profilo della violazione della

buona fede nel corso delle trattative … », così disapplicando quanto previsto dall ‘art. 157 8.

Il motivo è inammissibile. Trattasi di censura che ricade nell’alveo del giudizio di fatto, ed in particolare in quello relativo al giudizio di comparazione fra inadempimenti che il giudice del merito ha reputato avente un esito sfavorevole per il conduttore. Il giudizio di fatto, riservato al giudice del merito e non sindacabile nella presente sede di legittimità, è stato infatti nel senso che se non è in linea con il dovere di buona fede l’avere da parte del locatore taciuto sulla problematica delle molestie, «pur tuttavia, la riduzione del canone nella misura del 40% circa per il semplice fatto che l’impianto di condizionamento sopra descritto non consentiva di tenere aperte le finestre, appare sicuramente eccessivo, e non conforme a buona fede».
Con il quarto motivo si denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 91 e 92 cod. proc. civ.. Osserva la parte ricorrente che la corte territoriale, avendo dato atto della fondatezza delle ragioni della conduttrice e di vizi della cosa locata, avrebbe dovuto disporre la compensazione delle spese.

Il motivo è inammissibile. La valutazione circa l’opportunità della compensazione delle spese processuali resta riservata al giudice del merito e non è sindacabile nella presente sede di legittimità.

Le spese del giudizio di cassazione, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. Essendo stato definito il giudizio in conformità della proposta, si applicano il terzo ed il quarto comma dell’art. 96 c.p.c.

Poiché il ricorso viene disatteso, sussistono le condizioni per dare atto, ai sensi dell’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che ha aggiunto il comma 1 – quater all’art. 13 del testo unico di cui al d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, della sussistenza dei presupposti processuali dell’obbligo di versamento, da parte della parte ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto

per la stessa impugnazione.

P. Q. M.

Rigetta il ricorso.

Condanna la ricorrente al pagamento, in favore della controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 2.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, ed agli accessori di legge, nonché al pagamento della somma di Euro 1.000,00 ai sensi dell’art. 96, comma terzo, c.p.c.

Condanna la ricorrente al pagamento in favore della Cassa delle ammende della somma di Euro 500,00.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall’art. 1, comma 17 della l. n. 228 del 2012, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis, dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Terza sezione civile, il giorno 18 giugno 2024.

Il Presidente AVV_NOTAIO NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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