Inadempimento locatore: quando il ricorso è inammissibile

La Corte di Cassazione ha dichiarato inammissibile il ricorso di un conduttore che, a seguito di uno sfratto per morosità, lamentava l’inadempimento del locatore per la presunta inidoneità dell’immobile a uso commerciale. I giudici hanno stabilito che i motivi di ricorso non sollevavano questioni di diritto, ma miravano a una inammissibile rivalutazione dei fatti già accertati nei precedenti gradi di giudizio, confermando la risoluzione del contratto per colpa del conduttore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 dicembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Locazione Commerciale e Inadempimento del Locatore: Limiti del Ricorso in Cassazione

Quando si stipula un contratto di locazione commerciale, le obbligazioni delle parti sono chiare: il locatore deve garantire un immobile idoneo all’uso pattuito e il conduttore deve pagare il canone. Ma cosa succede se il conduttore ritiene vi sia un inadempimento del locatore e smette di pagare? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i rigidi confini del ricorso per cassazione in questi casi, sottolineando come non possa trasformarsi in un terzo grado di giudizio sui fatti.

I Fatti di Causa

La vicenda trae origine da un contratto di locazione ad uso commerciale. Il locatore intimava lo sfratto per morosità al conduttore a causa del mancato pagamento di diversi canoni. Il conduttore si opponeva, sostenendo un grave inadempimento del locatore: a suo dire, l’immobile non era idoneo all’attività di ristorazione pattuita. Egli affermava di essere stato costretto a sostenere ingenti spese per lavori di ristrutturazione al fine di rendere i locali utilizzabili, e per questo chiedeva una riduzione del canone.

La Decisione della Corte d’Appello

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello davano ragione al locatore. I giudici di merito, dopo aver analizzato le prove, tra cui una consulenza tecnica, concludevano che non vi era alcun inadempimento da parte del proprietario. Anzi, le modifiche apportate all’immobile erano state una conseguenza della volontà del conduttore di distribuire diversamente gli ambienti. Di conseguenza, la Corte d’Appello confermava la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, condannandolo al pagamento dei canoni arretrati.

L’Inadempimento Locatore e i Limiti del Giudizio di Cassazione

Il conduttore decideva di ricorrere in Cassazione, basando le sue doglianze su quattro motivi. Tuttavia, la Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile in ogni sua parte, offrendo importanti chiarimenti sui limiti del proprio sindacato.

Il Divieto di Rivalutazione dei Fatti

Il principale errore del ricorrente è stato quello di tentare di ottenere dalla Cassazione una nuova valutazione dei fatti. Il primo motivo di ricorso, ad esempio, contestava la decisione della Corte d’Appello per non aver riconosciuto l’inadempimento del locatore. Il conduttore, però, non denunciava un errore di diritto, ma si limitava a offrire una diversa lettura delle prove (documenti, fotografie, consulenza tecnica). La Cassazione ha ribadito che il suo ruolo non è quello di un terzo giudice di merito. Non può riconsiderare le prove e sostituire la propria valutazione a quella dei giudici dei gradi precedenti. Il ricorso è ammissibile solo se denuncia una ‘quaestio iuris’, cioè un errore nell’interpretazione o applicazione di una norma di legge, partendo dai fatti così come accertati in appello.

L’Eccezione di Inadempimento (Art. 1460 c.c.)

Anche il motivo con cui il conduttore giustificava la sospensione del pagamento del canone è stato ritenuto inammissibile. Sebbene in astratto il conduttore possa sospendere il pagamento se il locatore è inadempiente, questa facoltà presuppone che l’inadempimento sia stato accertato. Poiché i giudici di merito avevano escluso qualsiasi colpa del locatore, veniva a mancare il presupposto stesso per l’applicazione dell’art. 1460 c.c. Anche in questo caso, il ricorrente stava cercando di rimettere in discussione l’accertamento fattuale, attività preclusa in sede di legittimità.

Il Vizio di Motivazione

Infine, il conduttore lamentava una ‘manifesta illogicità’ nella motivazione della sentenza d’appello. La Cassazione ha colto l’occasione per ricordare che, a seguito delle riforme, il controllo sulla motivazione è estremamente limitato. Può essere censurata solo quando è del tutto assente, graficamente o logicamente, o quando presenta una contraddittorietà interna così palese da renderla incomprensibile. Tale vizio, definito ‘testuale’, deve emergere dalla sola lettura della sentenza, senza bisogno di confrontarla con altri atti processuali. Contestare la decisione sulla base di documenti non considerati, come faceva il ricorrente, equivale a chiedere un riesame del merito, non a denunciare un vizio di motivazione.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile perché tutti i motivi sollevati, pur essendo formalmente presentati come violazioni di legge, miravano in sostanza a contestare l’accertamento dei fatti e la valutazione delle prove operata dalla Corte d’Appello. Il ricorrente non ha evidenziato errori nell’applicazione delle norme sull’interpretazione del contratto o sull’inadempimento, ma ha semplicemente proposto una propria ricostruzione della vicenda, inammissibile davanti alla Corte di Cassazione. Il giudizio di legittimità non consente di rimettere in discussione se l’immobile fosse o meno conforme all’uso pattuito, una volta che i giudici di merito hanno già dato una risposta motivata a questa domanda.

Conclusioni

Questa ordinanza è un monito fondamentale: il ricorso per cassazione non è una terza istanza di giudizio. Chi intende contestare un presunto inadempimento del locatore deve farlo sulla base di precise e circostanziate critiche di diritto, senza tentare di indurre la Suprema Corte a riesaminare le prove. La distinzione tra ‘quaestio iuris’ e ‘quaestio facti’ è un pilastro del nostro sistema processuale, e questa decisione ne riafferma la centralità, specialmente nelle controversie in materia di locazione.

È possibile contestare in Cassazione la valutazione dei fatti compiuta dal giudice di merito riguardo all’inadempimento del locatore?
No, la Corte di Cassazione non può riesaminare i fatti o le prove. Il suo compito è verificare la corretta applicazione delle norme di diritto, non condurre un nuovo giudizio sul merito della vicenda. Il ricorso deve basarsi su errori di diritto (quaestio iuris), non su una diversa interpretazione dei fatti (quaestio facti).

Quando un conduttore può legittimamente sospendere il pagamento del canone di locazione?
Il conduttore può sospendere il pagamento invocando l’eccezione di inadempimento (art. 1460 c.c.) solo se l’inadempimento del locatore è provato e tale da compromettere in modo significativo il godimento del bene. Se i giudici di merito escludono l’inadempimento del locatore, come nel caso di specie, la sospensione del canone risulta illegittima.

Cosa si intende per ‘vizio di motivazione’ che può essere denunciato in Cassazione?
Dopo la riforma, il vizio di motivazione denunciabile è limitato a casi estremi in cui la motivazione è totalmente assente, meramente apparente, o presenta una contraddittorietà irriducibile che emerge direttamente dal testo della sentenza stessa (‘vizio testuale’), senza necessità di confrontarla con gli atti di causa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 23444 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 3 Num. 23444 Anno 2024

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 30/08/2024

ORDINANZA

sul ricorso 27993-2022 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, domiciliato presso l’indirizzo di posta elettronica del proprio difensore, rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO;

– ricorrente –

contro

COGNOME, domiciliato presso gli indirizzo di posta elettronica dei propri difensori, rappresentato e difeso dagli AVV_NOTAIO NOME COGNOME e NOME COGNOME;

– controricorrente –

Avverso la sentenza n. 977/2022 d ella Corte d’appello di Bari, pubblicata in data 15/09/2022;

udita la relazione della causa svolta nell ‘adunanza camerale in data 23/04/2024 dal AVV_NOTAIO NOME COGNOME.

Oggetto

LOCAZIONE USO DIVERSO

Inammissibilità dei motivi di ricorso

R.G.N. 27993/2022

COGNOME.

Rep.

Ud. 23/04/2024

Adunanza camerale

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME ricorre, sulla base di quattro motivi, per la cassazione della sentenza n. 977/22, del 15 settembre 2022, della Corte d’appello di Bari, che respingendone il gravame, esperito, in via di principalità, avverso la sentenza n. 127/21, del 15 gennaio 2021, del Tribunale di Trani, accogliendo, invece, quello incidentale di NOME COGNOME -ha confermato la declaratoria di risoluzione, per grave inadempimento del conduttore COGNOME, del contratto di locazione ad uso commerciale dallo stesso concluso con il COGNOME il 1° agosto 2002, condannandolo al pagamento, in favore di costui, dell’ulteriore somma di € 15.725,50, ol tre interessi dalla domanda al saldo, in aggiunta a quella già liquidata dal primo giudice e pari a € 14.854,32.
Riferisce , in punto di fatto, l’odierno ricorrente essergli stato intimato sfratto per morosità dal COGNOME, in ragione del mancato pagamento di canoni di locazione, dal mese di aprile del 2010, per un importo complessivo di € 36.355,72.

Oppostosi alla convalida, il COGNOME, in via riconvenzionale, chiedeva, innanzitutto, accertarsi aver versato, da aprile 2010 ad aprile 2011, la somma di € 17.824,00, quali canoni di locazione. Lamentava, inoltre, diversi inadempimenti del COGNOME, innanzitutto per avergli locato un immobile non idoneo alla destinazione d’uso pattuita (quella di ristorazione), nonché per essere stato costretto a compiere interventi di ristrutturazione dell’immobile , necessari per ottenere la destinazione ad uso commerciale.
Emesso, nel contempo, anche un decreto ingiuntivo in favore del locatore per canoni non corrisposti, nella misura di €

30.578,82 (comprensivi pure delle spese per la procedura monitoria), proposta opposizione da esso COGNOME, veniva disposta la riunione dei due giudizi, all’esito dei quali, dichiarato risolto il contratto per grave inadempimento dell’odierno ricorrente, lo stesso veniva condannato -previa revoca del decreto ingiuntivo -a pagare la minor somma di € 14.854,32.

Esperito gravame, in via di principalità, dal COGNOME, nonché, in via incidentale, da COGNOME, il giudice d’appello rigettava il primo e accoglieva il secondo, provvedendo nei termini sopra meglio indicati.

Avverso la sentenza della Corte barese ha proposto ricorso per cassazione il COGNOME, sulla base -come detto -di quattro motivi.

3.1. Il primo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ‘in relazione agli artt. 1362, comma 1, e 1363 cod. civ., con riferimento all’interpretazione del contratto di locazione ad uso commerciale sottoscritto dalle parti in causa in data 1° agosto 2002 e delle sue clausole cont rattuali e all’esclusione dell’inadempimento contrattuale del locatore ex art. 1575 cod. civ.’.

Si censura la sentenza impugnata là dove ha escluso esservi inadempimento del locatore, richiamandosi alla giurisprudenza secondo cui, nelle locazioni ad uso non abitativo, grava sul conduttore accertarsi che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell’attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni, salvo che ciò non abbia formato oggetto di specifica pattuizione. In particolare, si contesta alla Corte barese di av er ritenuto non conferente l’arresto di questa Corte
richiamato dal COGNOME con il suo primo motivo di gravame, giacché riguardante il caso di un immobile che aveva una destinazione urbanistica diversa -artigianale, invece che commerciale -da quella garantita in contratto. Nella specie, per contro, ‘l’imm obile locato, sia pure in parte, aveva destinazione commerciale’, essendo stato, inoltre, in ‘conseguenza della volontà del conduttore di diversamente distribuire gli ambienti che componevano l’immobile e di farne un uso diverso’ sottolinea la sentenza impugnata -‘che si è resa necessaria una variazione urbanistica e catastale di alcuni di essi’.
Così argomentando, tuttavia, il giudice d’appello non avrebbe tenuto conto che la pronuncia di questa Corte da esso COGNOME crichiamata (si tratta di Cass. Sez. 3, ord. 22 giugno 2020, n. 12115) ‘va oltre’ rispetto ai principi enunciati nella sentenza impugnata, avendo affermato che, ‘a fronte di una destinazione urbanistica dell’immobile diversa rispetto a quella garantita nel contratto, il conduttore può limitarsi a denunciare l’inadempimento del locatore allegando tale difformità, rimanendo esente dal dimostrare di aver preventivamente verificato che sotto il profilo indicato l’immobile fosse conforme all’uso che intendeva farne’.
Nella specie, le clausole contrattuali n. 10 e n. 11 stabilivano che tutti gli ambienti dell’immobile locato erano destinati ad uso commerciale, sicché la sentenza impugnata ‘ha violato in maniera evidente i canoni di interpretazione del contratto’ fissati dal codice civile, ragion per cui ‘non si può minimamente accettare la conclusione cui è pervenuta la Corte d’appello’, secondo cui ‘l’immobile locato, sia pure in parte, a veva destinazione commerciale’, essendo in ‘conseguenza della volontà del conduttore di diversamente distribuire gli ambienti che componevano l’immobile e di farne un uso diverso che si è resa necessaria una variazione urbanistica e catastale di alcuni di essi’.
D’altra parte, poi, che il conduttore abbia dovuto trasformare l’immobile ‘per svolgere l’attività commerciale per cui era stato concesso e preso in locazione, ovverossia l’attività di ristorazione’ è quanto emergerebbe dalle ‘foto allegate in originale ne l fascicolo di parte’ oltre che dall’espletata consulenza tecnica d’ufficio, che riferisce ‘di sostituzioni e rifacimenti e non già di mere riparazioni’, il cui costo è stato interamente sopportato dal conduttore al fine ‘rendere agibili e utilizzabili i locali’, ciò che renderebbe ‘di solare evidenza l’inadempimento del COGNOME, in qualità di locatore, ex art. 1575 cod. civ.’.
3.2. Il secondo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ‘in relazione all’art. 1460 cod. civ., con riferimento alla richiesta avanzata dal Sig. COGNOME, in qualità di conduttore, di ottenere una riduzione del canone locativo a seguito dell’inadempimento del conduttore’ ( recte : locatore).

Assume l’odierno ricorrente di essersi lamentato, con il suo secondo motivo di gravame, del fatto che il Tribunale non si fosse pronunciato sulla sua richiesta di riduzione del canone, ex art. 1460 cod. civ.

In relazione a tale motivo, la Corte territoriale escludeva l’omissione di pronuncia, sul presupposto che il primo giudice ‘rigettando la domanda volta ad accertare l’inadempimento del locatore’ avesse ‘implicitamente rigettato anche la richiesta di riduzi one del canone di locazione’. Rilevava, inoltre, la sentenza oggi impugnata che l’art. 1460 cod. civ. prevede una forma di autotutela che attiene alla fase esecutiva e non genetica del contratto, mentre secondo ‘la prospettazione dello stesso appellante ‘ , sin ‘dalla fase genetica della locazione l’immobile oggetto del contratto si presentava in uno stato di assoluto degrado’ ; di talché, non essendo stato ‘ritenuto o quantomeno
provato alcun inadempimento sopravvenuto nel corso della locazione’, mancherebbe il ‘presupposto necessario e indefettibile perché possa essere ritenuta legittima la sospensione’.

Assume, tuttavia, il ricorrente di aver ‘ampiamente comprovato’ l’inadempimento del COGNOME ‘non solo agli obblighi che incombevano sulla sua persona in qualità di locatore sin dalla sottoscrizione del contratto’, ma ‘anche nella fase esecutiva del rappo rto, posto che i cambi di destinazione d’uso si sono resi necessari, a fronte del perdurante inadempimento del locatore, nel corso del rapporto’.

A supporto, peraltro, della sua richiesta di applicazione dell’art. 1460 cod. civ., il ricorrente assume di aver richiamato il principio enunciato da questa Corte secondo cui, ‘in coerenza con il generale criterio di riparto dell’onere probatorio in tema di responsabilità da inadempimento delle obbligazioni contrattuali’, a fronte dell’eccezione di inadempimento opposta dal conduttore, spetta ‘al locatore dimostrare di avere co rrettamente e pienamente adempiuto all’obbligo di rendere l’immobile locato piena mente idoneo all’uso pattuito’ (è citata Cass. Sez. 3, ord. 21 gennaio 2021, n. 2154).
3.3. Il terzo motivo denuncia -ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ. -violazione e falsa applicazione di norme di diritto, ‘in relazione agli artt. 1362, comma 1, e 1363 cod. civ., con riferimento all’interpretazione delle clausole n. 9) e 10) del contratto di locazione ad uso commerciale sottoscritto dalle parti in causa in data 1° agosto 2002; rilevanza, a tal fine, del materiale probatorio della difesa del Sig. COGNOME, ed in particolare della documentazione fotografica attestante lo stato dei luoghi alla data di sottoscrizione del contratto e dell’elaborato peritale a firma del CTU’.
Si censura la decisione assunta dalla Corte territoriale in relazione al terzo motivo d’appello, con il quale era stato lamentato che il Tribunale avesse mal interpretato la clausola n. 7 del contratto di locazione (che prevedeva la rinuncia del conduttore al rimborso delle modifiche migliorative apportate all’immobile) includendovi, erroneamente, i lavori di ristrutturazione eseguiti, resisi, invece, necessari per ottenere un a destinazione d’uso del locale conforme all’attività di ristorazione.
In particolare, la doglianza investe le affermazioni della sentenza impugnata secondo cui l’interpretazione ‘riduttiva’ proposta da COGNOME ‘non si concilia’ con la clausola 9 del contratto (‘che prevede un aumento del canone di locazione, pari al tasso legale degli interessi sul capitale investito dal locatore proprio in caso di esecuzione di opere di manutenzione straordinaria, fatte, però, evidentemente a spese del locatore’), né con la clausola 10, in base alla quale si prevedeva ‘l’esecuzione di alcun i lavori’, segnatamente la ‘realizzazione di canne fumarie per l’estrazione dell’aria e dei fumi’, che ‘il conduttore si impegnava a realizzare a sue spese’.
Evidenzia, per contro, il ricorrente come dalla documentazione sopra meglio indicata (fotografie in atti e relazione del CTU) emerga che ‘per la maggior parte delle opere eseguite non si trattava di assecondare il volere del conduttore di «migliorare» le condizioni dell’immobile per renderlo più gradevole o più appetibile agli occhi degli avventori’, bensì di ‘compiere opere di manutenzione straordinaria che necessariamente dovevano essere poste a car ico del proprietario locatore dell’immobile’.
3.4. Infine, il quarto motivo denuncia ‘manifesta illogicità e/o contraddittorietà della motivazione espressa nella sentenza della Corte d’appello di Bari in merito all’appello incidentale, per

aver ritenuto l’irrilevanza della prova dei pagamenti effettuati dal Sig. COGNOME nel periodo in cui è stata contestata la morosità (documenti da n. 28 a n. 52 nei fascicoli di parte intimata/opponente nei giudizi riuniti in primo grado) e per aver ritenuto tali documenti privi di riferimento esplicito ad uno dei periodi in contestazione, oggetto di decreto ingiuntivo’.

Si censura la decisione di accogliere l’appello incidentale, adottata dalla Corte barese sul presupposto che per tutti i periodi nei quali il locatore afferma essersi verificata la morosità non risulta agli atti alcuna prova di pagamenti che ad essi facciano riferimento.

Sostiene, viceversa, il ricorrente che i pagamenti risulterebbero ampiamente comprovati attraverso la documentazione prodotta nel fascicolo relativo all ‘ opposizione a decreto ingiuntivo.

Ha resistito all’avversaria impugnazione, con controricorso, il COGNOME, chiedendo che la stessa sia dichiarata inammissibile o, comunque, rigettata.

La trattazione del ricorso è stata fissata ai sensi dell’art. 380bis .1 cod. proc. civ.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Non consta, invece, la presentazione di requisitoria scritta da parte del Procuratore Generale presso questa Corte.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il ricorso va dichiarato inammissibile, tale essendo in ciascuno dei motivi in cui si articola.

8.1. Inammissibile è, innanzitutto, il primo motivo.

8.1.1. A tale esito deve pervenirsi per più ragioni.

Innanzitutto, per la non conferenza, rispetto alla fattispecie dedotta in giudizio, della censura di violazione delle norme sull’ermeneutica contrattuale, dal momento che non può addebitarsi alla Corte territoriale alcun errore nell’interpretazione delle clausole contrattuali, visto che tale attività essa non ha neppure compiuto, in relazione alla valutazione circa l’inadempimento ex art. 1575 cod. civ.

In secondo luogo, il ricorrente neppure specifica in cosa si sarebbe sostanziata la denunciata violazione delle norme sull’interpretazione del contratto , difettando, pertanto, il motivo di specificità (cfr. Cass. Sez. 3, sent. 28 novembre 2017, n. 28319, Rv. 646649-01; Cass. Sez. 3, ord. 21 luglio 2017, n. 15350, Rv. 644814-02).

Inoltre, l’inammissibilità del motivo deriva dal fatto che esso pretende, nella sostanza, di mettere in discussione, attraverso una rilettura delle risultanze istruttorie, l’affermazione contenuta nella sentenza impugnata che ascrive alla ‘volontà del conduttore’ la scelta ‘di diversamente distribuir e gli ambienti che componevano l’immobile e di farne un uso diverso’, rendendo, così, ‘necessaria una variazione urbanistica e catastale di alcuni di essi’.

A tale rilievo il ricorrente oppone che, al contrario, l’immobile sarebbe stato, sin dal momento della conclusione del contratto, in condizioni tali da imporgli opere di ristrutturazione necessarie per poterlo destinare all’attività di ristorazione, ma ciò assume non prospettando una ‘ quaestio iuris ‘, bensì richiamandosi alla documentazione in atti, sollecitando un diverso giudizio di fatto rispetto a quello operato dai due giudici di merito, ciò che rende inammissibile pure la censura di violazione dell’ar t. 1575 cod. civ.
Difatti, il vizio di violazione di legge ‘consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità’ (‘ ex multis ‘, Cass. Sez. 1, ord. 13 ottobre 2017, n. 24155, Rv. 645538-03; Cass. Sez. 1, ord. 14 gennaio 2019, n. 640, Rv. 652398-01; Cass. Sez. 1, ord. 5 febbraio 2019, n. 3340, Rv. 652549 02), e ciò in quanto il vizio di sussunzione ‘postula che l’accertamento in fatto operato dal giudice di merito sia considerato fermo ed indiscusso, sicché è estranea alla denuncia del vizio di sussunzione ogni critica che investa la ricostruzione del fatto materiale, esclusivamente riservata al potere del giudice di merito’ (Cass. Sez. 3, ord. 13 marzo 2018, n. 6035, Rv. 64841401). Ne consegue, quindi, che il ‘discrimine tra l’ipotesi di violazione di legge in senso proprio a causa dell’erronea ricognizione della fattispecie astratta normativa e l’ipotesi della erronea applicazione della legge in ragione della carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è segnato, in modo evidente, dal fatto che solo quest’ultima censura, e non anche la prima, è mediata dalla contestata valutazione delle risulta nze di causa’ (così, in motivazione, Cass. Sez., Un., sent. 26 febbraio 2021, n. 5442).
E’ appena il caso di rilevare che parte ricorrente evoca a torto, giusta le svolte considerazioni, Cass. n. 11892 del 2016, là dove -peraltro in termini problematici -ipotizzava, con una sorta di funzione sussidiaria rispetto alla delimitazione data alla deduzione della violazione e falsa applicazione dell’art. 116 c.p.c., la prospettiva della deduzione di quel vizio, sempre, però

escludendo la valutazione delle risultanze istruttorie e, quindi, assumendole senza discuterle.

8.2. Per ragioni analoghe, anche il secondo motivo di ricorso è inammissibile.

8.2.1. Premesso che è ormai pacifico, nella giurisprudenza più recente questa Corte, che il locatore possa sospendere il pagamento del canone di locazione invocando l’eccezione di inadempimento -anche nella forma di ‘ exceptio non rite adimpleti contractus ‘ -a fronte dell’inadempimento del locatore delle obbligazioni ad esso facenti capo (cfr., tra le più recenti, Cass. Sez. 3, sent. 25 giugno 2019, n. 16918, Rv. 654401-02; Cass. Sez. 3, ord. 21 gennaio 2021, n. 2154, Rv. 660438-01, citata dal ricorrente), è astrattamente corretto il rilievo del ricorrente secondo cui la circostanza che quelli addebitati al COGNOME fossero inadempimenti ‘originari’ non precluderebbe la possibilità, per esso COGNOME, di avvalersi dell’art. 1460 cod. civ., visto tra le obbligazioni del locatore non vi è solo quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, ma pure quella di mantenerla in stato da servire all’uso convenuto, ex art. 1575, comma 1, n. 2), cod. civ.
Tuttavia, nel senso dell’inammissibilità del motivo, è dirimente la constatazione che la Corte territoriale mostra di aver condiviso la valutazione del primo giudice circa l’insussistenza di alcun inadempimento da parte del locatore. Non conferente è, pertanto, il riferimento -in astratto, nuovamente, corretto -fatto dal ricorrente alla necessità che, a fronte della sollevata eccezione ex art. 1460 cod. civ., fosse il locatore a dover provare di essersi reso adempiente; e ciò perché, evidentemente, la prova di tale adempimento è stata ritenuta raggiunta. E difatti, non a caso, l’odierno ricorrente chiede di mettere in discussione con
iniziativa, nuovamente, inammissibile -l’accertamento compiuto dal giudice di merito, richiamandosi alle risultanze della CTU e della documentazione in atti, e quindi sollecitando una rilettura delle risultanze istruttorie.

8.3. Inammissibile è pure il terzo motivo di ricorso.

8.3.1. Infatti, quello che viene prospettato come un vizio nell’interpretazione delle clausole contrattuali risulta, piuttosto, la denuncia di un’erronea riconduzione ad una di esse (in particolare, a quella che stabiliva la rinunzia del conduttore ad ogni rimborso per le migliorie apportate alla ‘ res locata ‘) degli interventi effettuati da esso C entrone sull’immobile, ancora una volta richiamandosi alla CTU e alla documentazione fotografica. Sicché, anche in questo caso, ciò che viene messo in discussione è l’accertamento di fatto compiuto dalla sentenza impugnata , non una questione di natura interpretativa.
8.4. L’inammissibilità, infine, del quarto motivo discend e dalla circostanza che, attraverso di esso, si denuncia un supposto vizio di motivazione della sentenza impugnata -in relazione all’accoglimento del motivo di appello incidentale del COGNOME con modalità non conformi a quelle individuate dalla giurisprudenza di questa Corte.

8.4.1. Deve, infatti, qui ribadirsi che -ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 5), cod. proc. civ., come ‘novellato’ dall’art. 54, comma 1, lett. b), del decreto-legge 22 giugno 2012, n. 83, convertito con modificazioni dalla legge 7 agosto 2012, n. 134 (ed applic abile ‘ ratione temporis ‘ al presente giudizio, pur essendo stato celebrato a norma dell’art. 394 cod. proc. civ.; Cass. Sez. 6-3, sent. 18 dicembre 2014, n. 26654, Rv. 633893-01) -il

sindacato di legittimità è ormai destinato ad investire la parte motiva della sentenza solo per verificare che sia stato assicurato il ‘minimo costituzionale’ (cfr. Cass. Sez. Un., sent. 7 aprile 2014, n. 8053, Rv. 62983001, nonché, ‘ ex multis ‘, Cass. Sez. 3, ord. 20 novembre 2015, n. 23828, Rv. 637781-01; Cass. Sez. 3, sent. 5 luglio 2017, n. 16502, Rv. 637781-01; Cass. Sez. 1, ord. 30 giugno 2020, n. 13248, Rv. 658088-01). Ciò che comporta, tra l’altro, la necessità che il profilo della irriducibilità contraddittorietà o della manifesta illogicità della motivazione -ovvero, le sole evenienze che, come rammentano gli stessi ricorrenti, sono idonee ad integrare la motivazione meramente apparente (oltre all’ipotesi, più che altro scolastica, di ‘carenza gra fica della stessa’) ’emerga immediatamente e direttamente dal testo della sentenza impugnata’ (Cass. Sez. Un., sent. n. 8053 del 2014, cit .), vale a dire ‘prescindendo dal confronto con le risultanze processuali’ (così, tra le molte, Cass. Sez. 1, ord. 20 giugno 2018, n. 20955, non massimata, nonché, più di recente, Cass. Sez. 1, ord. 3 marzo 2022, n. 7090, Rv. 664120-01), presentandosi, dunque, secondo quanto recentissimamente ribadito dalle Sezioni Unite di questa Corte, come ‘vizio testuale’ (così, in motivazione, Cass. Sez. Un., sent. 5 marzo 2024, n. 5792), ovvero ricavabile ‘ omisso medio ‘ dal testo della sentenza e non attraverso il confronto con elementi o dati attinti da altri atti del giudizio.
Per contro, il ricorrente denuncia la ‘manifesta illogicità e/o contraddittorietà’ della sentenza impugnata richiamandosi alla documentazione prodotta nel fascicolo relativo alla opposizione a decreto ingiuntivo.

Le spese del presente giudizio seguono la soccombenza, essendo pertanto poste a carico del ricorrente, o meglio, per esso,

dei difensori dichiaratisi antistatari, e liquidate come da dispositivo.

A carico del ricorrente, stante la declaratoria di inammissibilità del ricorso, sussiste l’obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto secondo un accertamento spettante all’amministrazione giudiziaria (Cass. Sez. Un., sent. 20 febbraio 2020, n. 4315, Rv. 657198-01), ai sensi dell’art. 13, comma 1quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.

PQM

La Corte dichiara inammissibile il ricorso, condannando NOME COGNOME a rifondere, a NOME COGNOME, o meglio ai suoi difensori, AVV_NOTAIO e NOME COGNOME, dichiaratisi antistatari, le spese del presente giudizio di legittimità, liquidate in complessivi € 5 .000,00, più € 200,00 per esborsi, oltre spese forfetarie nella misura del 15% ed accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater , del d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall’art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contribut o unificato, pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, all’esito dell’adunanza camerale della Sezione Terza Civile della Corte di Cassazione, svoltasi il 23 aprile 2024.

Il Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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