Inadempimento grave: quando scatta la risoluzione

Un tribunale ha dichiarato la risoluzione di un contratto di locazione commerciale per inadempimento grave del conduttore. La sentenza chiarisce che il mancato o ritardato pagamento di canoni e oneri condominiali, anche se parzialmente sanato in corso di causa, costituisce un inadempimento grave che giustifica la terminazione del rapporto e l’ordine di sfratto. La corte ha inoltre respinto l’eccezione di compensazione sollevata dal conduttore, non ritenendo il suo credito certo, liquido ed esigibile.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento Grave: La Risoluzione del Contratto di Locazione

Il rapporto tra locatore e conduttore si fonda su un equilibrio di diritti e doveri, primo fra tutti il puntuale pagamento del canone. Ma cosa succede quando questo equilibrio si spezza? Una recente sentenza del Tribunale di Brescia offre un’analisi dettagliata delle conseguenze di un inadempimento grave da parte del conduttore, chiarendo quando la morosità giustifica la risoluzione del contratto e lo sfratto. Questo caso è emblematico perché dimostra come anche pagamenti parziali o tardivi non siano sufficienti a sanare una condotta contrattuale scorretta.

I Fatti del Caso: Oltre il Semplice Ritardo

La controversia nasce dall’azione di una società proprietaria di un immobile commerciale che ha intimato lo sfratto per morosità alla società conduttrice. Quest’ultima non aveva pagato integralmente i canoni di locazione e le spese condominiali. La società conduttrice si è opposta, sostenendo di aver pagato un canone in ritardo e di aver compensato un’altra mensilità con la spesa sostenuta per l’installazione di un condizionatore. Inoltre, contestava l’ammontare delle spese condominiali richieste.

Nonostante i tentativi di difesa, la situazione del conduttore era aggravata da un precedente procedimento per morosità avviato nel 2021 e dal fatto che, anche durante la causa attuale, i pagamenti continuavano ad essere irregolari o parziali. Il locatore, di conseguenza, ha esteso la sua domanda per includere tutti i canoni e le spese maturate e non pagate nel corso del giudizio.

Analisi dell’Inadempimento Grave e la Decisione del Tribunale

Il Giudice ha accolto la domanda del locatore, dichiarando risolto il contratto per inadempimento grave del conduttore. La decisione si fonda su diversi pilastri giuridici che meritano un’attenta analisi.

In primo luogo, il Tribunale ha stabilito che il comportamento complessivo del conduttore, caratterizzato da ripetuti e persistenti ritardi nei pagamenti, costituisce un inadempimento di notevole importanza, tale da ledere l’interesse del creditore e giustificare la misura drastica della risoluzione contrattuale.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della sentenza sono cruciali per comprendere i principi applicati. Il Giudice ha sottolineato che il pagamento di un canone avvenuto solo dopo la notifica dell’intimazione di sfratto non elimina la morosità pregressa.

Per quanto riguarda le spese condominiali, la sentenza richiama l’art. 9 della Legge 392/78, che impone al conduttore di pagarle entro due mesi dalla richiesta. Se il conduttore non si attiva per ottenere i dettagli delle spese, viene considerato automaticamente in mora.

Un punto chiave è stato il rigetto dell’eccezione di compensazione. Il credito vantato dal conduttore per l’installazione dell’aria condizionata non è stato ritenuto “certo, liquido ed esigibile”, requisiti indispensabili per poter operare la compensazione legale.

Infine, il Tribunale ha utilizzato, come parametro per valutare la gravità dell’inadempimento in una locazione non abitativa, il criterio previsto dall’art. 5 della Legge 92/1978 per le locazioni abitative. In base a tale criterio, anche il mancato pagamento degli oneri accessori (spese condominiali), quando l’importo superi due mensilità del canone, è motivo sufficiente per la risoluzione del contratto.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche

Questa pronuncia ribadisce un principio fondamentale: la puntualità nei pagamenti è un’obbligazione primaria del conduttore. Per i locatori, la sentenza conferma che un comportamento di morosità persistente, anche se non continuativo, può essere qualificato come inadempimento grave e legittima la richiesta di risoluzione. È inoltre un monito per i conduttori: non si può arbitrariamente sospendere o ridurre il pagamento del canone, né opporre in compensazione crediti non accertati formalmente. La decisione finale ha quindi comportato non solo la convalida dello sfratto, con l’ordine di rilascio dell’immobile, ma anche la condanna del conduttore al pagamento di tutti gli arretrati e al rimborso delle spese legali sostenute dal proprietario.

Quando il mancato pagamento di canoni e spese condominiali diventa un inadempimento grave?
Secondo la sentenza, un inadempimento è considerato grave non solo sulla base dell’importo non pagato, ma anche valutando il comportamento complessivo del conduttore. Pagamenti effettuati sistematicamente in ritardo o in modo parziale, uniti a precedenti episodi di morosità, minano la fiducia e l’equilibrio del contratto e costituiscono un inadempimento grave che giustifica la risoluzione.

È possibile per un inquilino compensare le spese sostenute per l’immobile con i canoni d’affitto non pagati?
No, non è possibile farlo unilateralmente. La sentenza chiarisce che l’eccezione di compensazione può essere accolta solo se il credito vantato dall’inquilino è “certo, liquido ed esigibile”. Nel caso di specie, il costo per un condizionatore non soddisfaceva questi requisiti, e quindi la compensazione è stata respinta.

Il mancato pagamento delle sole spese condominiali può portare alla risoluzione del contratto?
Sì. Il tribunale ha affermato che, sebbene la norma di riferimento sia per le locazioni abitative, il suo principio è applicabile come parametro. Il mancato pagamento degli oneri accessori (spese condominiali) per un importo superiore a due mensilità del canone costituisce un inadempimento sufficientemente grave da motivare la risoluzione del contratto di locazione.

Testo del provvedimento

SENTENZA TRIBUNALE DI BRESCIA N. 4740 2025 – N. R.G. 00004386 2024 DEPOSITO MINUTA 06 11 2025 PUBBLICAZIONE 06 11 2025

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

TRIBUNALE DI BRESCIA

Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, AVV_NOTAIO NOME COGNOME, all’udienza di discussione del 06 novembre 2025, mediante lettura del dispositivo, ha pronunciato la seguente

SENTENZA

nella controversia iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO del RAGIONE_SOCIALE Civili Contenziosi per l’anno 2024 e promossa da

(C.F.: ) elettivamente domiciliata nello studio dell’AVV_NOTAIO che la rappresenta giusta procura -ricorrente – P.

contro

(C.F.:

)

domiciliata presso lo studio dell’AVV_NOTAIO che la rappresenta giusta procura -resistente – .

CONCLUSIONI

Come all’udienza del 06 novembre 2025.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con atto regolarmente notificato la società

intimava alla società

lo sfratto per morosità dall’immobile sito in Desenzano del Garda (BS),

INDIRIZZO, piano terra, ad uso diverso, assumendo il mancato pagamento da parte del conduttore dei canoni di locazione e spese condominiali.

Si opponeva all’intimato sfratto la società

assumendo di aver pagato il canone di novembre 2023 richiesto ed in riferimento al parziale pagamento del mese di marzo 2023 di aver opposto in compensazione il pagamento dello split per l ‘ aria condizionata, oltre a contestare le spese condominiali richieste affermando di versare l ‘ importo di € 55, 00 ogni mese con il canone di locazione.

Disposto il mutamento di rito ai sensi dell’art.426 .c.p.c. , esperita la mediazione obbligatoria con esito negativo, la causa veniva decisa come da dispositivo letto pubblicamente all’udienza del 06 novembre 2025.

Risulta pacifico che il pagamento del canone del mese di novembre 2023 sia stato versato dopo la notifica dell ‘ intimazione, come risulta altresì documentale che nel corso della locazione sia stato introdotto nel 2021 un altro procedimento per morosità della società conduttrice.

Anche nel corso del procedimento il conduttore non ha versato o comunque versato in ritardo i canoni di locazione, invece ha versato parzialmente quanto dovuto banco iudicis in riferimento alle spese condominiali.

La richiesta dei canoni e spese condominiali successive alla domanda di sfratto, maturati e non pagati nel corso del giudizio, non sono da considerarsi domanda nuova ma semplicemente modifica della domanda originaria e pertanto ammissibile.

In relazione alle doglianze di parte conduttrice sulla mancata comunicazione dei riparti condominiali si deve rilevare che ai sensi dell ‘ art. 9, comma 3, l.n. 392/78 il conduttore deve pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla richiesta. Pertanto se nell ‘ arco temporale previsto il conduttore non si attiva a chiedere l ‘ indicazione specifica delle spese ed il criterio di ripartizione, anche accedendo in via autonoma presso l ‘ amministratore di condominio, si deve ritenere automaticamente in NOME.
Pertanto la domanda della società di risoluzione del contratto di locazione deve essere accolta perché il comportamento della società conduttrice costituisce un inadempimento grave ed importante.

La clausola risolutiva espressa inserita nel contratto di locazione di immobili urbani per uso non abitativo e riferita all’ipotesi di inosservanza del termine di pagamento dei canoni non può ritenersi vessatoria.

In ogni caso, il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’inadempimento di cui all’art. 5 della legge n. 92/1978, seppure disposto per le locazioni abitative, è ritenuto utilizzabile come parametro per valutare la gravità dell’inadempimento (cfr. Cass. 1428/2017) ed anche il mancato pagamento degli oneri accessori che superano le due mensilità costituiscono motivo di risoluzione ex art. 1455 cc.

Non può essere accolta in relazione al pagamento parziale del canone per il mese di marzo 2023 l ‘ eccezione di compensazione da parte del conduttore relativa al pagamento di uno split dell ‘ aria condizionata non essendo un credito certo, liquido e d esigibile.

Il mancato pagamento dei canoni e delle spese condominiali nel termine indicato nel contratto , ravvisa un comportamento che assume il carattere della gravità che giustifica la risoluzione del rapporto locatizio per inadempimento del conduttore.

Non viene accolta la domanda di condanna al pagamento della cauzione stante la risoluzione del contratto di locazione.

risoluzione del contratto di locazione per inadempimento deve essere accolta., con la condanna al pagamento dei canoni e delle spese condominiali come richiesto.

Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo.

P.Q.M.

Il Giudice Onorario del Tribunale di Brescia, definitivamente pronunciando nella controversia come in epigrafe promossa, ogni altra istanza, eccezione e deduzione reiette:

dichiara risolto per colpa

, il contratto di locazione di cui è causa e per gli effetti la condanna a lasciare libero e sgombero da persone e cose, anche interposte, ed a piena disposizione di l’immobile sito in Desenzano del Garda (BS), INDIRIZZO, piano INDIRIZZO, ad uso diverso, entro la data del 10 gennaio 2026;

2) condanna altresì al pagamento in favore di dei canoni di locazione e spese condominiali scaduti e non versati per la somma

complessiva di € 4.319,50, con gli interessi di legge dalle singole scadenze al saldo;

condanna

a rifondere le

spese legali che si liquidano in € 2.552,00 , di cui € 851,00 per la fase decisoria, oltre rimborso forfettario, CPA e IVA se dovuta.

Così deciso in Brescia, 06/11/2025

Il Giudice Onorario del Tribunale

Dott. NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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