Inadempimento grave locazione: il caso in Cassazione

La Cassazione conferma la risoluzione di un contratto di locazione per inadempimento grave locazione, nonostante il pagamento tardivo dei canoni da parte del conduttore. La tolleranza passata del locatore non modifica gli obblighi contrattuali. Il ricorso del conduttore è stato dichiarato inammissibile, ribadendo principi consolidati in materia.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento Grave Locazione: Pagare in Ritardo Non Salva il Contratto

Il pagamento dei canoni di locazione è l’obbligazione principale del conduttore. Ma cosa succede se il pagamento avviene in ritardo, dopo che il proprietario ha già avviato le procedure di sfratto? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fa luce su un punto cruciale: il pagamento tardivo non sana un inadempimento grave locazione, specialmente nei contratti ad uso commerciale. Analizziamo questa decisione per capire perché la tolleranza del locatore non deve essere interpretata come un via libera ai ritardi.

I Fatti del Caso: Sei Mesi di Canoni non Pagati

Il caso riguarda un immobile ad uso commerciale, adibito a panificio. La conduttrice aveva accumulato un debito corrispondente a sei canoni di locazione, da febbraio a luglio 2019. Di fronte a questo mancato pagamento, la proprietaria (locatrice) ha avviato un procedimento di sfratto per morosità.

In risposta, la conduttrice, pur non presentandosi in udienza, ha provveduto a saldare l’intero importo dovuto, comprensivo delle maggiorazioni per l’imposta di registro. Tuttavia, questo pagamento è avvenuto solo dopo l’avvio dell’azione legale da parte della locatrice.

Il Percorso Giudiziario e l’Inadempimento Grave Locazione

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello hanno dato ragione alla proprietaria. I giudici hanno dichiarato la risoluzione del contratto di locazione a causa dell’inadempimento grave della conduttrice. La tesi difensiva di quest’ultima, basata su una presunta tolleranza della locatrice verso ritardi passati, non ha trovato accoglimento.

Secondo i giudici di merito, il mancato pagamento protratto per sei mesi costituiva una violazione contrattuale di notevole importanza, tale da ledere l’interesse della locatrice e giustificare la fine del rapporto contrattuale. Il pagamento tardivo, avvenuto solo come reazione all’azione giudiziaria, non era sufficiente a cancellare la gravità del comportamento pregresso. La conduttrice ha quindi deciso di ricorrere alla Corte di Cassazione, contestando la valutazione dei giudici.

Le Motivazioni della Corte di Cassazione

La Suprema Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile, confermando le decisioni dei gradi precedenti e ribadendo alcuni principi giuridici consolidati.

1. Irrilevanza del Pagamento Tardivo: Per i contratti di locazione ad uso diverso da quello abitativo (come in questo caso), il pagamento dei canoni scaduti effettuato dopo l’intimazione di sfratto non preclude al giudice la valutazione della gravità dell’inadempimento. Il giudice deve considerare il comportamento complessivo del conduttore, e un ritardo di sei mesi è stato ritenuto un fattore decisivo.

2. La Tolleranza non è un Diritto Acquisito: La Corte ha chiarito che l’eventuale inerzia del locatore nel richiedere puntualmente il pagamento non può essere interpretata come un consenso a modificare i termini del contratto. Una condotta tollerante non autorizza il conduttore a ritenere di poter adempiere secondo la propria disponibilità. Si tratta di una condotta “equivoca” che non crea un nuovo accordo tacito.

3. Inammissibilità per “Doppia Conforme”: Il ricorso è stato giudicato inammissibile anche sulla base del principio della “doppia conforme”. Poiché la Corte d’Appello aveva confermato la sentenza del Tribunale basandosi sulla stessa valutazione dei fatti, la ricorrente avrebbe dovuto dimostrare che le due decisioni si basavano su presupposti fattuali diversi, onere che non è stato assolto.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche della Decisione

L’ordinanza della Cassazione offre importanti spunti sia per i locatori che per i conduttori di immobili commerciali.

* Per i conduttori: È fondamentale rispettare le scadenze di pagamento. Confidare nella tolleranza passata del locatore è un rischio, poiché non modifica legalmente gli obblighi contrattuali. Un inadempimento protratto può portare alla risoluzione del contratto, anche se il debito viene saldato in un secondo momento.
* Per i locatori: Sebbene la tolleranza non pregiudichi il diritto a richiedere la risoluzione per inadempimento grave, è sempre consigliabile agire tempestivamente per tutelare i propri interessi ed evitare che si creino situazioni di incertezza.

Il pagamento dei canoni di affitto dopo l’avvio della causa di sfratto sana l’inadempimento del conduttore?
No, specialmente nelle locazioni a uso diverso da quello abitativo. Il giudice ha comunque il potere di valutare la gravità dell’inadempimento passato, e un pagamento tardivo non esclude automaticamente la possibilità che il contratto venga risolto.

La precedente tolleranza del proprietario verso i ritardi nei pagamenti modifica i termini del contratto di locazione?
No. La Corte di Cassazione ha ribadito che la semplice tolleranza del locatore è una condotta equivoca e non costituisce una modifica contrattuale. Non autorizza il conduttore a ritenere di poter pagare quando preferisce.

Perché il ricorso in Cassazione è stato dichiarato inammissibile?
Il ricorso è stato dichiarato inammissibile principalmente perché la decisione della Corte d’Appello era conforme a quella del Tribunale sui fatti di causa (c.d. doppia conforme) e perché le argomentazioni della ricorrente si limitavano a chiedere una nuova valutazione del merito della vicenda, attività preclusa alla Corte di Cassazione. Inoltre, i motivi erano in contrasto con la giurisprudenza consolidata.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 3 Num. 4268 Anno 2025

LAUDANO AMALIA

– intimata – avverso la SENTENZA della CORTE d’APPELLO di SALERNO n. 289/2023 depositata il 9/03/2023.

Civile Ord. Sez. 3 Num. 4268 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 18/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 19810/2023 R.G. proposto da :

NOME, elettivamente domiciliata in ROMA al INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME (CODICE_FISCALE) che la rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME NOME (CODICE_FISCALE), domiciliazione telematica in atti

– ricorrente –

contro

Udita la relazione svolta, nella camera di consiglio del 3/12/2024, dal Consigliere relatore NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME intimò sfratto per morosità, per mancato pagamento di sei canoni -da febbraio a luglio 2019 -ad NOME COGNOME quale conduttrice de ll’immobile , ad uso commerciale, adibito a panificio, sito in Maiori, da questa condotto il locazione in forza di contratto di sei anni stipulato nell’anno 2013 e ritualmente registrato, con previsione legale di rinnovazione sessennale.

La conduttrice non comparve in udienza dinanzi al Tribunale di Salerno e, in data 3/07/2019, provvide al versamento di sei canoni di locazione maggiorati dell’imposta di registro .

Lo sfratto non venne convalidato e il Tribunale fissò una nuova udienza per la comparizione delle parti, atteso che la notifica per la prima udienza non era stata rituale, per mancanza di idoneo termine a comparire.

NOME COGNOME riassunse, quindi, il giudizio e il Tribunale di Salerno, con sentenza n. 2763 del 20/09/2021, pronunciò la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento della conduttrice e la condannò al pagamento dei canoni scaduti e di quelli ancora a scadere.

La COGNOME propose impugnazione avverso la sentenza del Tribunale e la Corte d’appello di Salerno, nel ricostituito contraddittorio con la RAGIONE_SOCIALE, ha, con sentenza n. 289 del 9/03/2023, rigettato il gravame.

Avverso la sentenza della Corte territoriale propone ricorso per cassazione, affidato a un unico complesso motivo, NOME COGNOME.

NOME COGNOME è rimasta intimata.

Il ricorso è stato avviato a trattazione con proposta di definizione accelerata.

Il Consigliere delegato ha formulato proposta di inammissibilità dell’impugnazione .

R.g. n. 19810 del 2023; ad. 3/12/2024; estensore: COGNOME

La ricorrente ha chiesto la decisione nelle forme della trattazione ordinaria.

Il ricorso è stato, quindi, fissato per l’ odierna adunanza camerale, per la quale il Procuratore Generale non ha presentato conclusioni e la ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Il motivo di ricorso deduce: la violazione e falsa applicazione delle norme di cui agli artt. 1219, 1362, 1453, 1454 e 1455 c.c.; l’omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio oggetto di discussione tra le parti (le determinazioni e l’inerzia della locatrice osservate nelle precedenti occasioni di ritardi nell’adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone da parte della conduttrice). Tanto ai sensi dell’ art. 360, primo comma, n. 3 e n. 5 c.p.c.

La proposta di definizione accelerata è del seguente testuale tenore:

«entrambi i motivi congiuntamente esaminabili sono inammissibili ai sensi dell’art. 360 -bis c.p.c.; la Corte di merito ha deciso conformemente alla consolidata giurisprudenza di questa Corte e l’esame dei motivi non offre elementi per confermare o mutare l’orientamento della stessa; costituiscono invero jus receptum nella giurisprudenza di questa Corte i seguenti principi:

─ il pagamento in corso di causa dei canoni di locazione scaduti, non esclude la valutazione da parte del giudice del merito della gravità dell’inadempimento del conduttore dedotto con l’intimazione di sfratto, specie quando l’inadempimento sia stato preceduto da altri prolungati, reiterati e ravvicinati ritardi nel pagamento del canone medesimo (Sez. 3, Sentenza n. 8550 del 10/08/1999, Rv. 529262 01);

─ l’inerzia del locatore nel richiedere il puntuale adempimento del canone rispetto a pur reiterati ritardi del conduttore non va interpretata alla stregua di un comportamento tollerante di

accondiscendenza ad una modifica contrattuale del termine di pagamento, non potendo una condotta così equivoca indurre il conduttore a ritenere di essere autorizzato ad adempiere in base alla propria disponibilità (Sez. 3, Sentenza n. 30730 del 26/11/2019, Rv. 656228 – 02);

la Corte d’appello ne ha fatto coerente applicazione rispetto alla fattispecie concreta così come accertata in sentenza;

la ricorrente, nel contestare la pertinente evocazione dei detti principi, tende inammissibilmente a sollecitare una diversa ricognizione del fatto attraverso una nuova valutazione di merito;

la denuncia di omesso esame ex art. 360 n. 5 c.p.c., comunque generica e inosservante dell’onere di specifica indicazione degli atti e documenti richiamati, è inammissibile per la preclusione che deriva -ai sensi dell’art. 348 -ter, ultimo comma, cod. proc. civ. [come sostituito dall’art. 54, comma 1, lett. a), d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, dalla legge 7 agosto 2012, n. 134] -dall’avere la Corte d’appello deciso in modo conforme alla sentenza di primo grado (c.d. doppia conforme), non avendo la ricorrente assolto l’onere in tal caso su di essa gravante di indicare le ragioni di fatto della decisione di primo grado ed in cosa queste si differenziavano da quelle poste a fondamento della decisione di appello (v. Cass. 22/12/2016, n. 26774; 06/08/2019, n. 20994; 15/03/2022, n. 8320);».
Il Collegio ritiene che le censure siano tutte inammissibili, in quanto effettivamente le prospettazioni della ricorrente si limitano a richiedere un diverso apprezzamento o valutazione delle circostanze relative all’inadempimento, protrattosi per sei mesi e delle missive inviate dalla COGNOME alla COGNOME, al fine di trarne la conclusione che si trattava di un accordo tacito o quantomeno di un comportamento di tolleranza legittimante la ritardata corresponsione dei canoni.

La Corte d’appello ha richiamato l’orientamento di legittimità secondo il quale, per le locazione di immobili adibiti a uso diverso da

quello abitativo, il pagamento dei canoni scaduti non preclude la valutazione, nel corso del giudizio successivo all’intimazione dello sfratto per morosità, dell’inadempimento in termini di gravità (Cass. n. 24460 del 18/11/2005 Rv. 584930 -01; Cass. n. 14527 del 11/10/2002 Rv. 557845 – 01), ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 1453 cod. civ.

Giova, peraltro, ribadire che secondo la giurisprudenza di questa Corte l ‘ir rilevanza della tolleranza del locatore nel ricevere in ritardo il canone di locazione al fine di escludere la qualificazione in termini di inadempimento rientra nell’ambito della discrezionalità del giudice di merito ed è, pertanto, non censurabile utilmente in sede di legittimità ove adeguatamente, come nella specie, motivata (Cass. n. 14240 del 08/07/2020 Rv. 658329 – 01).

La valutazione di inammissibilità delle censure proposte ai sensi dell’art. 360, primo comma, n. 5 c.p.c. è coerente alla giurisprudenza di questa Corte in tema di cd. doppia conforme, ai sensi dell’art. 348ter , commi 4 e 5 c.p.c., norma abrogata dall’art. 3, comma 26 del d.lgs. n. 149 del 10/10/2022 ma il cui contenuto precettivo è stato replicato dall’art. 360, quarto comma, c.p.c., come inserito dall’art. 3, comma 27, dello stesso d.lgs. n. 149 del 2022, applicabile nella specie, in forza dell’art. 35, comma 5, del detto d.lgs, che ne prescrive l’applicabilità ai ricorsi per cassazione notificati a decorrere dal 1/01/2023, quale quello qui in scrutinio.
La ricorrente, invero, non ha in alcun modo riportato circostanze di fatto diverse da quelle conformemente considerate dal Tribunale e dalla Corte d’appello , così come richiesto dalla giurisprudenza di questa Corte in tema di cd. doppia conforme, già richiamata dalla proposta di definizione accelerata (da ultimo: Cass. n. 8320 del 15/03/2022 Rv. 664432 – 01).

Il ricorso è, pertanto, inammissibile.

La RAGIONE_SOCIALE non ha svolto attività difensiva, cosicché alla dichiarazione di inammissibilità dell’impugnazione non può

conseguire una statuizione di condanna al pagamento di spese di lite che non sono state sostenute, per questa fase di legittimità e tantomeno una condanna ai sensi dell’art. 96, terzo comma, codice di rito processuale civile, che presuppone, oltre alla soccombenza anche che vi sia una parte costituita in cui favore riconoscere il danno da attività processuale pretestuosa.

La decisione da parte del Collegio è, come scritto, conforme alla proposta di definizione accelerata formulata ai sensi dell’art. 380 -bis cod. proc. civ.

La conformità è integrale: riguarda non solo l’esito del ricorso, inteso come dispositivo o formula terminativa della deliberazione, ma anche le ragioni che tale esito sostengono, cosicché la dichiarazione di inammissibilità dell’impugnazione comporta che sussistano i presupposti di cui all’art. 96, quarto comma, c.p.c., per la condanna della ricorrente al pagamento di una somma determinata come da dispositivo, in favore della Cassa delle ammende (Cass. n. 27947 del 4/10/2023 Rv. 669107 -01 e in precedenza Sez. U n. 27195 del 22/09/2023 Rv. 668850 -01) alla stregua dell’autonoma valenza precettiva del richiamo a tale ultima disposizione, contenuto nel citato art. 380bis , terzo comma, c.p.c., che si giustifica in funzione della finalità di disincentivare la richiesta di definizione ordinaria a fronte di una proposta di definizione accelerata (esigenza che sussiste anche nel caso di mancata costituzione dell’intimata).
La decisione di inammissibilità del ricorso comporta, infine, che deve attestarsi, ai sensi dell’art. 13, comma 1 quater , del d.P.R. n. 115 del 2002, la sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente e in favore del competente Ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1 bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

La Corte dichiara inammissibile il ricorso. Nulla sulle spese. Condanna la ricorrente al pagamento della somma di euro 1.000,00 in favore della Cassa delle ammende, ai sensi dell’art. 96, quarto comma, c.p.c.

Ai sensi dell’art. 13 comma 1 quater del d.P.R. n. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente e in favore del competete Ufficio di merito, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello per il ricorso, a norma del comma 1bis , dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Corte di

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