Inadempimento del venditore: veranda non sanabile

Un acquirente si ritira da una compravendita immobiliare a causa di una veranda non sanabile per vincoli archeologici e paesaggistici. La Corte di Cassazione ha confermato l’inadempimento del venditore, ritenendo che la sua condotta avesse generato un legittimo affidamento nell’acquirente sulla possibilità di sanatoria. Di conseguenza, il recesso dell’acquirente e la sua richiesta di restituzione del doppio della caparra confirmatoria sono stati considerati legittimi.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 7 ottobre 2025 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Inadempimento del Venditore: Quando una Veranda non Sanabile Giustifica il Recesso

L’acquisto di un immobile rappresenta un passo fondamentale, ma cosa succede se dopo la firma della proposta si scopre che una parte della casa, come una veranda, non è regolarizzabile? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta proprio un caso di inadempimento del venditore legato a una veranda non sanabile, chiarendo i diritti dell’acquirente, incluso quello di recedere dal contratto e ottenere la restituzione del doppio della caparra. Analizziamo insieme questa importante decisione.

I Fatti di Causa: Una Veranda Problematica

La vicenda ha inizio con una proposta di acquisto per un immobile del valore di 650.000 euro, a fronte della quale l’acquirente versa una caparra confirmatoria di 70.000 euro. L’immobile comprende una veranda per la quale il venditore aveva avviato una pratica di condono edilizio. Tuttavia, durante le verifiche notarili, l’acquirente scopre una verità spiacevole: l’immobile è soggetto a vincoli archeologici e paesaggistici che rendono impossibile la sanatoria della veranda, con il conseguente rischio di demolizione.

Di fronte a questa scoperta, l’acquirente decide di recedere dal contratto, accusando il venditore di inadempimento e chiedendo la restituzione di 140.000 euro, ovvero il doppio della caparra versata. Sia il Tribunale in primo grado che la Corte d’Appello danno ragione all’acquirente, stabilendo che la condotta del venditore e la documentazione fornita confermavano che la veranda era a tutti gli effetti parte integrante dell’accordo di vendita.

La Decisione della Cassazione e l’Inadempimento del Venditore

Il venditore, non soddisfatto delle decisioni precedenti, ricorre in Cassazione, sostenendo principalmente due punti: primo, che la veranda non fosse mai stata oggetto di vendita e, secondo, che la sua difesa non fosse stata correttamente interpretata in appello.

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, confermando l’inadempimento del venditore. La decisione si fonda su un principio cruciale: il comportamento tenuto dalle parti durante le trattative è fondamentale per definire l’oggetto del contratto. Anche se la veranda non era esplicitamente menzionata in tutti i documenti, il venditore aveva consegnato la pratica di condono, generando nell’acquirente un legittimo affidamento sulla sua presenza e sulla sua futura regolarizzazione.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha sottolineato che il venditore non poteva invocare l’ignoranza dei vincoli esistenti. Avendo costruito la veranda e avviato la pratica di condono, aveva implicitamente garantito la sua sanabilità, influenzando così anche il prezzo concordato. Il fatto che la sanatoria fosse impossibile a causa di vincoli preesistenti costituisce un inadempimento di non scarsa importanza (art. 1455 c.c.), tale da giustificare pienamente il recesso dell’acquirente.

Inoltre, la Corte ha smontato la linea difensiva del venditore, il quale aveva cambiato versione dei fatti nel corso del giudizio, passando dal riconoscere la veranda come parte della vendita (con condono in corso) al negarlo completamente. Questo cambiamento di rotta, unito alla condotta iniziale, ha rafforzato la convinzione dei giudici che l’inadempimento fosse grave e che la fiducia dell’acquirente fosse stata tradita.

Conclusioni: Cosa Insegna Questa Sentenza

Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale nella compravendita immobiliare: la trasparenza e la buona fede sono essenziali. Il venditore è responsabile non solo di ciò che è scritto nero su bianco nel contratto, ma anche delle legittime aspettative che la sua condotta genera nell’acquirente. La consegna di documenti relativi a una sanatoria crea un affidamento sulla regolarizzabilità dell’immobile, e se questa si rivela impossibile, si configura un grave inadempimento del venditore.

Per gli acquirenti, questa sentenza è una tutela importante: non sono tenuti ad accettare un bene diverso da quello promesso, soprattutto quando la difformità ne compromette la piena godibilità e il valore. Per i venditori, è un monito a essere chiari e completi nelle informazioni fornite, poiché omissioni o false rassicurazioni possono costare molto care, fino alla perdita dell’affare e al pagamento del doppio della caparra.

Quando una parte dell’immobile, come una veranda, si considera oggetto della vendita anche se non descritta in dettaglio nel contratto?
Si considera oggetto della vendita quando il comportamento del venditore, come la consegna della documentazione relativa al condono, genera un legittimo affidamento nell’acquirente che quella porzione sia inclusa nell’accordo e sia regolarizzabile.

L’impossibilità di sanare un abuso edilizio costituisce sempre un grave inadempimento del venditore?
Sì, secondo questa ordinanza, l’impossibilità di ottenere la sanatoria per vincoli preesistenti, specialmente quando il venditore aveva lasciato intendere che fosse possibile, costituisce un inadempimento di non scarsa importanza che giustifica il recesso dell’acquirente e la richiesta del doppio della caparra.

Può il venditore difendersi sostenendo che l’acquirente era obbligato ad acquistare l’immobile ‘nello stato in cui si trovava’?
No, questa difesa non è valida se il venditore stesso ha contribuito a creare un’aspettativa errata sulla condizione dell’immobile. Il legittimo affidamento dell’acquirente sulla sanabilità della veranda, generato dal venditore, prevale sulla clausola generica di acquisto ‘a corpo’.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 10119 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 10119 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/04/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 27941/2020 R.G. proposto da : COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME NOME COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

-ricorrente- contro

COGNOME elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che lo rappresenta e difende

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO ROMA n. 3767/2020 depositata il 27/07/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 01/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

La vicenda trae origine da una proposta di acquisto di un immobile da parte di NOME COGNOME. Il venditore, NOME COGNOME aveva

accettato l’offerta per un importo complessivo di € 650.000 di cui € 70.000 versati a titolo di caparra confirmatoria. L’immobile era provvisto di una veranda costruita dal venditore e oggetto di una richiesta di condono edilizio. Durante i controlli notarili, il compratore aveva scoperto che l’immobile era gravato da vincoli archeologici e paesaggistici che impedivano la sanatoria della veranda, con conseguente rischio di demolizione. Su questa base, il compratore comunicava il recesso e chiedeva la restituzione del doppio della caparra, invocando l’inadempimento del venditore.
Nel giudizio di primo grado, il Tribunale di Roma accertava l’inadempimento del venditore e dichiarava legittimo il recesso del compratore, condannando COGNOME alla restituzione di € 140.000. La decisione si fondava su due elementi principali: l’aver il venditore dichiarato che l’immobile non fosse soggetto a vincoli e l ‘ impossibilità di ottenere la sanatoria per la veranda. In appello, il venditore denunciava che la veranda non era oggetto di vendita, né era menzionata nella descrizione catastale dell’immobile. La Corte territoriale respingeva il gravame, evidenziando essenzialmente che la documentazione e la condotta dello stesso venditore confermavano che la veranda era oggetto dell’accordo.
Ricorre in Cassazione il venditore convenuto con due motivi illustrati da memoria. Resiste il compratore attore con controricorso e memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

– In via preliminare, è da rigettare l’eccezione di inammissibilità del ricorso per nullità della procura speciale ex art. 365 c.p.c. Nel caso di specie, la procura è a margine e tanto basta: cfr. Cass SU 36057 del 2022.

– Il primo motivo denuncia violazione degli artt. 1385 e 1455 c.c. per avere la Corte di appello erroneamente ritenuto legittimo il recesso dell’acquirente e condannato il venditore alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria. Si afferma che la sentenza

impugnata ha applicato in modo errato il principio secondo cui l’inadempimento di una parte giustifica il recesso dell’altra, omettendo di considerare che la veranda non era parte della compravendita e che il compratore si era obbligato ad acquistare l’immobile nello stato in cui si trovava . È infatti incontrovertibile che tale porzione dell’immobile non è mai stata oggetto di vendita, non essendo nè riportata nella piantina catastale consegnata al COGNOME, nè richiamata nella descrizione dell’immobile. I l preliminare, infatti, indicava dettagliatamente le parti dell’immobile senza alcun riferimento alla veranda. In via subordinata, s i contesta l’ importanza dell’inadempimento, evidenziando che, anche qualora la veranda fosse stata inclusa nella vendita, il suo mancato condono non avrebbe impedito la commerciabilità dell’immobile e l’acquirente avrebbe potuto richiederne la rimozione.
Il secondo motivo denuncia violazione dell’art. 183 c.p.c. e omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio in relazione alla qualificazione giuridica della difesa del venditore come mutatio libelli. Si afferma che la Corte di appello ha erroneamente qualificato come modifica del thema decidendum la precisazione, effettuata nel corso del giudizio, secondo cui la veranda non faceva parte dell’oggetto della compravendita. Si sostiene che tale precisazione non abbia introdotto un nuovo fatto costitutivo della domanda, ma si sia limitata a una opportuna interpretazione della dichiarazione di conformità alle norme edilizie e di commerciabilità, nel senso che essa riguardava l’immobile oggetto del preliminare così come descritto nella proposta d’acquisto , quindi senza la veranda.
I due motivi possono essere esaminati contestualmente per connessione.

Il primo motivo è infondato, il secondo è inammissibile.

La Corte accerta che l’attuale ricorrente ha dapprima riconosciuto che la veranda rientrava nella porzione immobiliare promessa in vendita e che la pendenza della pratica di condono che si riteneva

poterne garantire la commerciabilità aveva influito sul prezzo concordato, mentre poi ha sostenuto che la veranda non sarebbe mai stata da lui promessa in vendita. La Corte argomenta che, se non fosse stata ricompresa nella vendita anche la veranda, non vi era alcuna necessità della consegna della detta documentazione. Essa sottolinea che l’attuale ricorrente non può invocare l’ignoranza dell’esistenza dei vincoli e della non condonabilità della veranda .

Quanto al primo motivo, con apprezzamento espresso in una motivazione che non si espone a censure in sede di giudizio di legittimità, i giudici di merito hanno ritenuto quindi che la veranda fosse parte della compravendita (né d’altra parte il ricorrente ha denunciato la violazione di regole legislative dell’ermeneutica contrattuale), che il venditore avesse generato un legittimo affidamento sulla possibilità della sua sanatoria e che tutto ciò costituisse un inadempimento di non scarsa importanza ex art. 1455 c.c.
Quanto al secondo motivo, esso censura un passo della motivazione in cui la Corte usa parole poco appropriate (mutatio libelli per indicare un aspetto dell’articolazione difensiva del convenuto). Esso è però privo di portata decisiva, che invece è da rinvenire nell’accertamento che la veranda era oggetto dell’accordo.

– La Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 6.600 , oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali,

pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge, da corrispondere all’Avv. NOME COGNOME dichiaratosi antistatario.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 01/04/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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