Inadempimento contrattuale: criteri di valutazione

La Corte di Cassazione ha confermato la risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento contrattuale prevalente di una società edile. Nonostante la società avesse contestato il mancato pagamento di alcune rate da parte dell’acquirente, i giudici hanno stabilito che il ritardo nella costruzione della struttura in cemento armato era cronologicamente anteriore e più grave. La valutazione comparativa degli inadempimenti reciproci non deve basarsi solo sull’ordine temporale, ma sulla proporzionalità e sull’incidenza delle violazioni rispetto all’equilibrio complessivo dell’accordo.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

Prenota un appuntamento

Per una consulenza legale o per valutare una possibile strategia difensiva prenota un appuntamento.

La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza.

PRENOTA

02.37901052

8:00 – 20:00
(Lun - Sab)

Pubblicato il 29 marzo 2026 in Diritto Civile, Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile

Inadempimento contrattuale: come si valuta la colpa prevalente?

L’inadempimento contrattuale rappresenta una delle sfide più complesse nelle controversie civili, specialmente quando entrambe le parti si accusano reciprocamente di non aver rispettato i patti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i criteri fondamentali che il giudice deve seguire per stabilire chi sia il vero responsabile della rottura del legame contrattuale.

Il conflitto tra costruttore e acquirente

La vicenda trae origine da un contratto preliminare per l’acquisto di un appartamento in costruzione. L’acquirente, dopo aver versato un acconto, decideva di sospendere i pagamenti successivi a causa del forte ritardo nell’esecuzione dei lavori. Di contro, la società edile sosteneva che l’inadempimento fosse da imputare esclusivamente al compratore, avendo quest’ultimo interrotto i versamenti prima che scadesse il termine finale di consegna dell’immobile.

La decisione della Corte

I giudici di merito hanno dichiarato la risoluzione del contratto per colpa della società costruttrice, ordinando la restituzione delle somme versate. La Corte di Cassazione ha confermato tale orientamento, rigettando il ricorso della società. Il punto centrale della decisione riguarda la valutazione comparativa dei comportamenti delle parti. Non è sufficiente guardare a chi ha inviato per primo una diffida o chi ha smesso di adempiere in ordine cronologico.

La valutazione della gravità

Il giudice deve accertare quale violazione sia stata più grave e abbia alterato il nesso di reciprocità (sinallagma) che lega le prestazioni. Nel caso di specie, il fatto che la struttura in cemento armato non fosse stata completata entro i termini intermedi pattuiti ha giustificato la scelta dell’acquirente di non proseguire con i pagamenti. Questa condotta è stata considerata una legittima forma di autotutela.

Le motivazioni

Le motivazioni della Suprema Corte si fondano sul principio di proporzionalità e causalità. In presenza di inadempienze reciproche, il magistrato deve indagare quale comportamento abbia dato causa all’inadempimento dell’altra parte. La gravità dell’inadempimento contrattuale va misurata non solo temporalmente, ma anche in base all’incidenza che la mancanza ha sulla funzione economica del contratto. Se il costruttore non rispetta le fasi iniziali del cantiere, l’acquirente ha il diritto di sospendere la propria prestazione per evitare il rischio di perdere il capitale investito senza ottenere il bene promesso.

Le conclusioni

Le conclusioni tratte dalla giurisprudenza di legittimità sottolineano che il giudizio di comparazione è un accertamento di fatto riservato al giudice di merito e non è sindacabile in Cassazione se adeguatamente motivato. Per i cittadini e le imprese, ciò significa che la strategia difensiva deve concentrarsi sulla dimostrazione della gravità oggettiva della violazione altrui. La mera priorità cronologica di una diffida non garantisce la vittoria in giudizio se la propria condotta ha precedentemente minato la fiducia e l’equilibrio del rapporto contrattuale.

Cosa accade se entrambe le parti non rispettano il contratto?
Il giudice effettua una valutazione comparativa per determinare quale inadempimento sia più grave e abbia causato la reazione dell’altra parte.

Chi smette di pagare per primo è sempre dalla parte del torto?
No, se la sospensione del pagamento è una reazione proporzionata a un precedente ritardo o inadempimento della controparte, essa è considerata legittima.

Quali elementi contano per stabilire la gravità di un inadempimento?
Oltre all’ordine cronologico, si valutano la proporzionalità tra le prestazioni, l’apporto causale e l’impatto della violazione sulla finalità del contratto.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 28339 Anno 2023

Civile Ord. Sez. 2 Num. 28339 Anno 2023

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 10/10/2023

ORDINANZA

sul ricorso 27892-2018 proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del legale rappresentante pro tempore, elettivamente domiciliata in Roma, INDIRIZZO, presso lo studio dell’AVV_NOTAIO, rappresentata e difesa dall’AVV_NOTAIO, giusta procura in calce al ricorso, con indicazione de ll’ indirizzo pec;

– ricorrente –

contro

COGNOME NOME, COGNOME NOME, COGNOME NOME, nella qualità di unici eredi di COGNOME NOME, elettivamente domiciliati in San Giacomo delle Segnate INDIRIZZOMN), presso lo studio dell’AVV_NOTAIO giusta procura allegata al controricorso, con indicazione dell’indirizzo pec;

– controricorrente –

avverso la sentenza n. 935/2018 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, pubblicata il 22/6/2018;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 22/2/2023 dal consigliere COGNOME; lette le memorie delle parti.

FATTI DI CAUSA

Con citazione del 18 febbraio 2004 NOME COGNOME convenne innanzi al Tribunale di Vallo della Lucania la RAGIONE_SOCIALE al fine di accertarne l’inadempimento per non aver provveduto alla consegna di un appartamento in costruzione sito nel comune di Ogliastro Cilento nei termini stabiliti nel contratto preliminare di vendita stipulato in data 17/04/99.

Sostenne che la RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE si fosse impegnata a ultimare e consegnare l’alloggio, al prezzo complessivo di 150 milioni di lire, entro il 28 febbraio 2000 e comunque non oltre il 30 maggio 2000 e che fosse stato pattuito il pagamento frazionato in più scadenze; erano state pure convenute nella stessa data ulteriori opere per il prezzo di 35 milioni di lire; egli aveva versato 40 milioni di lire, ma aveva poi sospeso i pagamenti a causa del ritardo della RAGIONE_SOCIALE nell’esecuzione dei lavori già alla data del 30 maggio 1999.
In riconvenzionale, NOME chiese fosse imputato l’inadempimento esclusivamente a COGNOME che aveva diffidato al pagamento in data 1/12/01, prima di ricevere la diffida di quest’ultimo del 14/6/02, con conseguente diritto a trattenere quanto ricevuto; chiese altresì il risarcimento dei danni.

Con sentenza 605/2009 il Tribunale di Vallo Lucania dichiarò l’intervenuta risoluzione di diritto del contratto preliminare e della scrittura privata per effetto dell’inadempimento di RAGIONE_SOCIALE alla diffida ad adempiere del 14/6/2002 e condannò la RAGIONE_SOCIALE a restituire a

COGNOME la somma di 40 milioni di lire pari ad Euro 20.658,27 oltre al pagamento di interessi al tasso legale dalla domanda al soddisfo.

Appellò COGNOME per due motivi, sostenendo che la risoluzione fosse imputabile a COGNOME perché l’ inadempimento di quest’ultimo giustificava il suo inadempimento , come dimostrava l’anteriorità della sua diffida ad adempiere.

Con sentenza 935/2018, la Corte d’appello di Salerno rigettò l’impugnazione, condividendo la comparazione tra inadempimenti operata dal primo giudice, non essendo il criterio cronologico l’unico criterio di valutazione; ritenne perciò irrilevante che il pagamento fosse stato sospeso dal COGNOME perché era stata la RAGIONE_SOCIALE a non rispettare i termini di consegna del l’immobile (fissato, con una tolleranza di tre mesi, al 28/2/2000); riportò, infatti, che, prima ancora di diffidare COGNOME, in data 1/12/2001, al pagamento di venti milioni di lire, la RAGIONE_SOCIALE gli aveva rappresentato in una nota, datata 12/11/2001, «difficoltà legate ad imprevisti di carattere tecnico, amministrativo e geologico»; ribadì, quindi, che la valutazione degli inadempimento ha carattere unitario e l’imputazione è al contraente che con il proprio comportamento colpevole e prevalente abbia alterato il nesso di reciprocità che lega le obbligazioni assunte, dando causa all’inadempimento di controparte.
Avverso questa sentenza ha proposto ricorso per Cassazione la RAGIONE_SOCIALE, affidandolo a due motivi; NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME eredi di NOME COGNOME hanno resistito con controricorso.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo, articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., RAGIONE_SOCIALE ha prospettato la violazione e falsa applicazione dell’articolo 112 cod. proc. civ. in relazione agli articoli 1375, 1454, 1455 e 1460 cod. civ., per non avere la corte

considerato la sequenza cronologica dei reciproci inadempimenti e la rilevanza della priorità temporale della sospensione dei pagamenti da parte di COGNOME, come dimostrava la precedenza della sua diffida ad adempiere.

1.2. Con il secondo motivo, pure articolato in riferimento al n. 5 del comma I dell’art. 360 cod. proc. civ., la RAGIONE_SOCIALE ricorrente ha poi sostenuto la violazione e falsa applicazione degli articoli 1375, 1454, 1455 e 1460 cod. civ. per non avere la Corte di Appello considerato che il termine finale per la consegna dell’alloggio non era ancora spirato quando si era verificato l’inadempimento di COGNOME.

I due motivi possono essere trattati congiuntamente per continuità di argomentazione e sono in parte infondati e in parte inammissibili.

La Corte territoriale, condividendo il giudizio del primo grado, ha ritenuto prevalente l’inadempimento della RAGIONE_SOCIALE perché alla data del maggio 1999, data di scadenza della rata rimasta inadempiuta, non risultava rispettato l’imp egno di realizzare la struttura in cemento armato: così decidendo ha correttamente applicato un principio di diritto consolidato, secondo cui, in tema di risoluzione del contratto, qualora siano dedotte reciproche inadempienze, la valutazione comparativa del giudice intesa ad accertare la violazione più grave, incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata, deve tenere conto non soltanto dell’elemento cronologico ma anche degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della loro incidenza sulla funzione del contratto (Cass. Sez. 2, n. 2992 del 17/02/2004, Sez. 3, n. 987 del 21/01/2010, Sez. 3, n. 13840 del 09/06/2010, Sez. 3, n. 18320 del 18/09/2015).
A ciò si aggiunga che il giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambedue le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli

inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte, nonché della conseguente alterazione del sinallagma, costituisce accertamento fondato sulla valutazione dei fatti e delle prove che rientra perciò nei poteri del giudice di merito ed è sindacabile in sede di legittimità soltanto nei limiti del n. 5 del comma I dell’art.360 cod. proc. civ. (Cass. Sez. 3, n. 10477 del 01/06/2004; Sez. L, n. 16530 del 04/11/2003).

Nella specie, dunque, la censura della motivazione è stata articolata in riferimento a fatti – la precedenza temporale della diffida ad adempiere del 2001 e la sequenza degli inadempimenti -che la Corte salernitana non ha trascurato, ma, come detto, ha valutato in fatto in modo differente da quanto prospettato da parte ricorrente, con motivazione adeguata per iter logico e per fondamento giuridico.

Il ricorso è perciò respinto, con conseguente condanna della RAGIONE_SOCIALE al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, liquidate in dispositivo in applicazione dei parametri fissati per le controversie di valore indeterminabile e di complessità bassa.

Stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso; condanna RAGIONE_SOCIALE al rimborso delle spese processuali in favore di NOME COGNOME, NOME COGNOME, NOME COGNOME, liquidandole in Euro 3.000,00 per compensi, oltre alle

spese forfettarie nella misura del 15%, agli esborsi liquidati in Euro 200,00 e agli accessori di legge.

Dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del d.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della seconda

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

Desideri approfondire l'argomento ed avere una consulenza legale?

Prenota un appuntamento. La consultazione può avvenire in studio a Milano, Pesaro, Benevento, oppure in videoconferenza / conerence call e si svolge in tre fasi.

Prima dell'appuntamento: analisi del caso prospettato. Si tratta della fase più delicata, perché dalla esatta comprensione del caso sottoposto dipendono il corretto inquadramento giuridico dello stesso, la ricerca del materiale e la soluzione finale.

Durante l’appuntamento: disponibilità all’ascolto e capacità a tenere distinti i dati essenziali del caso dalle componenti psicologiche ed emozionali.

Al termine dell’appuntamento: ti verranno forniti gli elementi di valutazione necessari e i suggerimenti opportuni al fine di porre in essere azioni consapevoli a seguito di un apprezzamento riflessivo di rischi e vantaggi. Il contenuto della prestazione di consulenza stragiudiziale comprende, difatti, il preciso dovere di informare compiutamente il cliente di ogni rischio di causa. A detto obbligo di informazione, si accompagnano specifici doveri di dissuasione e di sollecitazione.

Il costo della consulenza legale è di € 150,00.