Inadempimento contratto preliminare: le novità

La Corte di Cassazione si pronuncia su un caso di inadempimento contratto preliminare, stabilendo che il promissario acquirente può legittimamente rifiutarsi di stipulare il rogito in assenza del certificato di abitabilità. La Corte ha rigettato il ricorso del costruttore, che pretendeva somme aggiuntive basate su un accordo superato da una scrittura successiva, confermando la sua malafede. È stato invece accolto il ricorso incidentale degli acquirenti, riconoscendo il loro diritto a specificare la richiesta di risarcimento danni anche in una fase successiva del processo, secondo le norme procedurali applicabili all’epoca.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 15 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento Contratto Preliminare: Quando il Rifiuto di Stipulare è Legittimo?

Un recente provvedimento della Corte di Cassazione affronta un complesso caso di inadempimento contratto preliminare per la compravendita di un immobile di nuova costruzione. La decisione chiarisce punti fondamentali riguardo alla legittimità del rifiuto di stipulare il contratto definitivo da parte degli acquirenti e alla validità degli accordi modificativi successivi. Questo caso offre spunti cruciali sia per i costruttori che per gli acquirenti nel settore immobiliare.

I Fatti del Caso

La controversia nasce da un contratto preliminare per la vendita di un immobile. I promissari acquirenti, una coppia, avevano convenuto in giudizio l’impresa costruttrice per ottenere il trasferimento della proprietà, sostenendo di aver pagato quasi interamente il prezzo pattuito. Essi si erano rifiutati di presentarsi davanti al notaio per il rogito definitivo perché l’impresa non aveva ancora fornito il certificato di abitabilità, documento essenziale per l’utilizzo dell’immobile.

D’altra parte, l’impresa costruttrice si opponeva, sostenendo che gli acquirenti fossero ancora debitori di una somma considerevole, basata su una prima scrittura privata. L’impresa chiedeva quindi la risoluzione del contratto per inadempimento degli acquirenti, il risarcimento del danno e il pagamento di una penale.

L’Iter Giudiziario e l’Inadempimento del Contratto Preliminare

Il percorso legale è stato tortuoso. In primo grado, il Tribunale aveva dato ragione all’impresa costruttrice, risolvendo il contratto per grave inadempimento degli acquirenti.

La Corte d’Appello, tuttavia, ha ribaltato completamente la decisione. I giudici di secondo grado hanno stabilito che una seconda scrittura privata, successiva alla prima, aveva di fatto ridotto il debito residuo degli acquirenti a una cifra minima. In tale accordo, il costruttore dichiarava di non avere null’altro a pretendere. La Corte ha inoltre ritenuto giustificato il rifiuto degli acquirenti di stipulare il rogito a causa della mancata consegna del certificato di abitabilità, un requisito essenziale per la compravendita. Di conseguenza, ha disposto il trasferimento dell’immobile, subordinandolo al pagamento del piccolo saldo residuo. Ha però rigettato la domanda di risarcimento danni avanzata dagli acquirenti per il ritardo, giudicandola tardiva.

La Decisione della Corte di Cassazione

La vicenda è approdata in Cassazione con due distinti ricorsi:
1. Il ricorso principale del costruttore: L’impresa ha contestato la decisione della Corte d’Appello, sostenendo che la seconda scrittura non poteva annullare la precedente ricognizione di debito. La Cassazione ha respinto questo ricorso, affermando che le parti hanno piena autonomia nel modificare i loro accordi. La seconda scrittura era chiara nel definire l’importo residuo e nel quietanzare ogni pretesa precedente.
2. Il ricorso incidentale degli acquirenti: Gli acquirenti hanno contestato il rigetto della loro domanda di risarcimento danni. Sostenevano che la Corte d’Appello avesse applicato erroneamente le norme procedurali, considerando tardiva una specificazione della domanda che, secondo le leggi vigenti all’epoca dell’inizio della causa (ratione temporis), era invece ammissibile.

La Suprema Corte ha accolto il ricorso degli acquirenti, cassando la sentenza d’appello su questo punto e rinviando la causa a un’altra sezione della Corte d’Appello per la quantificazione dei danni.

Le Motivazioni della Sentenza

La Corte di Cassazione ha basato la sua decisione su principi cardine del diritto civile e processuale. In primo luogo, ha ribadito il principio dell’autonomia contrattuale, secondo cui le parti sono libere di modificare i propri accordi con pattuizioni successive. La seconda scrittura, che limitava il debito residuo, era pienamente valida e prevaleva sulla precedente.

In secondo luogo, la Corte ha confermato che la mancanza del certificato di abitabilità costituisce un grave inadempimento da parte del venditore, tale da giustificare il rifiuto del compratore di procedere al rogito. Questo perché l’abitabilità è un requisito essenziale che garantisce la piena fruibilità del bene acquistato. Il comportamento del costruttore, che prima ha convocato gli acquirenti per il rogito senza avere i documenti in regola e poi ha modificato unilateralmente le condizioni economiche, è stato giudicato contrario alla buona fede.

Infine, sul piano processuale, la Corte ha corretto l’errore della Corte d’Appello riguardo alla tardività della domanda di risarcimento. Applicando correttamente il principio ratione temporis, ha stabilito che, secondo le norme vigenti all’epoca, la specificazione dei danni poteva avvenire anche in corso di causa, rendendo la domanda degli acquirenti pienamente ammissibile.

Conclusioni

Questa ordinanza offre insegnamenti di grande rilevanza pratica. Per chi acquista un immobile, sottolinea l’importanza fondamentale del certificato di abitabilità come condizione per procedere al contratto definitivo e il diritto di rifiutare la stipula in sua assenza. Per i costruttori, evidenzia il dovere di agire secondo buona fede e la necessità di formalizzare con chiarezza ogni modifica contrattuale, tenendo presente che accordi successivi possono superare e sostituire quelli precedenti. Infine, sul piano processuale, ribadisce come la corretta applicazione delle norme vigenti al momento dell’instaurazione del giudizio sia determinante per l’esito della lite.

È legittimo rifiutarsi di firmare il contratto definitivo di compravendita se manca il certificato di abitabilità?
Sì, secondo la Corte la mancanza del certificato di abitabilità costituisce un requisito essenziale e un grave inadempimento del venditore, che giustifica il rifiuto del promissario acquirente di stipulare l’atto definitivo.

Un accordo scritto successivo può modificare o annullare un precedente riconoscimento di debito tra le stesse parti?
Sì, le parti godono di autonomia contrattuale e possono liberamente modificare i loro accordi. Un patto scritto successivo, chiaro e specifico, prevale su quello precedente, come avvenuto nel caso di specie in cui una seconda scrittura ha ridotto l’importo dovuto e quietanzato ogni altra pretesa.

Se in un atto di citazione si chiede un risarcimento danni in modo generico, è possibile specificare l’entità del danno in un momento successivo del processo?
Sì, la Corte ha stabilito che, in base alle norme procedurali applicabili al momento in cui la causa era iniziata (principio del ratione temporis), era consentito specificare una domanda di risarcimento generica nel corso del giudizio, contrariamente a quanto erroneamente ritenuto dalla Corte d’Appello.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 3530 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 3530 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 11/02/2025

ORDINANZA

sul ricorso 35597/2019 R.G. proposto da:

RAGIONE_SOCIALE, in persona del suo omonimo titolare NOME, elettivamente domiciliata in ROMAINDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, che la rappresenta e difende con l’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-ricorrente –

contro

NOME, NOME, NOME, tutti quali eredi di NOME NOME ed il primo anche in proprio, elettivamente domiciliati in ROMA, INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME, rappresentati e difesi dall’avvocato NOME COGNOME e dall’avvocato NOME COGNOME giusta procura in atti;

-controricorrenti e ricorrenti incidentali -avverso la sentenza n. 1948/2019 della CORTE D’APPELLO di BARI, depositata il 17/09/2019;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 04/12/2024 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

I coniugi NOME COGNOME convennero in giudizio NOME NOME chiedendo farsi luogo del consenso mancante del convenuto, resosi promittente alienante d’un immobile di nuova costruzione, nonostante gli esponenti avessero pagato l’intero prezzo, salvo l’importo di € 3.615,00, oltre IVA, che offrivano alla prima udienza, costituente corrispettivo per taluni lavori previsti nella scrittura integrativa del 18/10/2002. Soggiungevano di non essersi presentati davanti al notaio, davanti al quale erano stati convocati dal promittente alienante per il 28/11/2002, mancando il certificato di abitabilità.
Il convenuto, oltre ad opporsi alla domanda avanzò pretesa riconvenzionale, assumendo che i promissari acquirenti fossero ancora debitori della somma di €43.437,46, siccome stabilito nella scrittura del 16/6/2000, chiedendo, di conseguenza, la risoluzione del contratto, condanna al risarcimento dei danni e al pagamento della penale, fissata in £. 20.000 al giorno e, in via gradata, in caso di accoglimento dell’avversa domanda, subordinare il trasferimento al pagamento di quanto ancora dovuto, con condanna al pagamento del conguaglio determinato in € 64.593,77.
Il Tribunale adito, rigettata la domanda principale, accolte in parte quelle riconvenzionali, risolse il contratto per grave inadempimento dei promissari acquirenti, che condannò al pagamento della somma di € 15.493,71.

La Corte d’appello di Bari, investita dall’impugnazione dei soccombenti attori principali, ribaltò la sentenza di primo grado, della quale sconfessò radicalmente ordito motivazionale e conclusioni e, pertanto, in riforma di quella, accolta, per quanto

giudicato di ragione la domanda principale, dispose il trasferimento dell’unità immobiliare, subordinandolo al pagamento da parte dei promissari acquirenti della somma di € 3.615,00, oltre IVA al 4% e rigettò le domande incidentali, condannando l’appellato al pagamento delle spese del doppio grado.

Queste, in sintesi, per qual che qui ancora rileva, gli argomenti esposti dal Giudice di secondo grado, che qui vengono in rilievo:

la sentenza di primo grado viene giudicata nel suo complesso incongrua e illogica e riportante questioni neppure sollevate dalle parti (in specie al preteso termine essenziale), perdendo di vista il vero oggetto del giudizio, costituito dall’apprezzamento dei reciproci adempimenti/inadempimenti;

la debenza della somma richiesta in via riconvenzionale dal promittente alienante e che trovava conforto nella scrittura privata integrativa del contratto preliminare redatta sempre il 16/6/2000, risultava essere smentita dalla successiva scrittura del 18/10/2002, con la quale, pattuita integrazione nella misura di € 3.615,00 oltre IVA, il NOME aveva dichiarato di non avere null’altro a pretendere, concordandosi la data del 30/11/2002 per la stipula del contratto definitivo;

alla conclusione di cui immediatamente sopra conduceva l’interpretazione del secondo accordo scritto sulla base dei convergenti canoni del contenuto letterale e della comune intenzione delle parti;

già il primo Giudice aveva accertato che alla data del 28/11/2002 era ancora mancante il certificato di abitabilità dell’immobile, restando, così, giustificato il rifiuto di contrarre manifestato dalla parte promissaria acquirente;

la mancanza dell’abitabilità costituiva requisito essenziale, sebbene non invalidante, del contratto di compravendita, poiché

incidente sulla possibilità di adibire legittimamente lo stesso all’uso contrattualmente previsto;

la mancata presentazione presso il notaio della parte promissaria acquirente si giustificava con la perdurante omessa consegna del regolamento condominiale e del certificato di abitabilità (il secondo verrà prodotto dal NOME solo in giudizio, pur se datato 27/5/2003);

il Tribunale, nel giudicare non soddisfattiva l’offerta dei promissari acquirenti, aveva fatto riferimento esclusivo all’integrazione richiesta dal promittente alienante in data 4/2/2003;

gli attori avevano allegato di avere pagato per intero il prezzo pattuito in € 100.709,09, oltre a € 1.206,27 per opere extracontrattuali, di avere pattuito con l’anzidetta scrittura del 18/10/2002 di dovere ancora € 3.615,00, oltre Iva al 4%, da corrispondersi al momento della stipulazione del contratto definitivo; il COGNOME aveva ammesso che gli attori avevano pagato la complessiva somma di € 105,013,00 (da presumersi comprensiva d’IVA) a fronte di un preteso corrispettivo di € 148.636,60, includente l’importo di € 43.622,93, che trovava fonte nella scrittura del 16/6/2000;
a parte ogni altra considerazione, la consulenza tecnica, non fatta oggetto di alcuna critica in grado d’appello, e condivisa dalla Corte locale, aveva accertato essere state realizzate opere esuberanti rispetto al disciplinare per un valore di € 5.367,09, alla data di ultimazione dei lavori (10/9/2002); a ben vedere trattavasi di somma corrispondente a quella concordata dalle parti con la scrittura del 18/10/2022; né l’ausiliario aveva riscontrato la predisposizione di finiture d’eccellenza che potessero giustificare la pretesa del NOME;
la pretesa di revisione prezzi a mente dell’art. 8 l. n. 10/1977 era infondata trattandosi di edilizia convenzionata ex art. 35 l. n. 865/1971; in ogni caso, il citato art. 8 prevedeva la possibilità di periodiche revisioni dei prezzi disposte dall’Amministrazione regionale e il NOME, pur avendo fatto riferimento alla delibera della Giunta regionale n. 1996 del 28/12/2000, non ne aveva curato la produzione; nel mentre il c.t.u., che ne aveva tenuto conto, era giunto alla conclusione che ne risultasse un prezzo non dissimile rispetto a quello convenuto;
<>;

la richiesta di risarcimento del danno avanzata dai promissari acquirenti in forma generica, priva di alcuna specificazione, solo in corso del giudizio, con la memoria istruttoria, era stata colorata dal deposito di ricevute di pagamento e, in sede di precisazione delle conclusioni, con il riferimento agli ulteriori canoni locativi versati.

NOME COGNOME ricorre sulla base di un solo motivo. NOME COGNOME e NOME COGNOME resistono con controricorso, in seno al quale propongono ricorso incidentale fondato su un solo motivo, avversato da controricorso del ricorrente principale.

Con atto del 24/10/2024 si costituiscono in giudizio, assistiti e rappresentati dagli avvocati NOME COGNOME e NOME COGNOME COGNOME, NOME, NOME e NOME COGNOME, tutti eredi di NOME COGNOME.

Sono state depositate memorie.

Il ricorrente principale denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 2697, 1218, 2726, 1988, 1199 cod. civ., nonché l’omesso esame di un fatto controverso e decisivo.

Il NOME, dopo aver riportato ampi stralci della sentenza, la valuta <>.

In sostanza, prosegue il ricorrente, poiché la scrittura del 16/6/2020 costituiva generica ricognizione di debito, svincolata dal contratto preliminare, ben ammissibile nella sua astrattezza, non avrebbe potuto essere privata di validità da quella intervenuta nel 2002.

Di conseguenza, non era stata raggiunta la prova del pagamento dell’ultima ‘tranche’ del prezzo, ammontante a £ 50.000.000 (€ 25.822,84).

4.1. La doglianza è in parte inammissibile e, per altra parte, priva di fondamento.

Con essa il ricorrente perora una versione alternativa, e, peraltro nuova, della vicenda: fermo il prezzo pattuito con il contratto preliminare, con la scrittura del 16/6/2020 i promissari acquirenti si erano obbligati al pagamento dell’importo in essa riportato, non in relazione all’unico rapporto intercorrente fra le due parti, costituito dal contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma per una non meglio nota ragione, rimasta astratta e ignota e, perciò, non avrebbe potuto essere modificata dalle parti medesime con la successiva scrittura del 2002.
A parte la già evidenziata novità della prospettazione, peraltro del tutto disancorata dal contesto apprezzabile, è palese il tentativo di ottenere in sede di legittimità una nuova e più favorevole ricostruzione della vicenda fattuale, puntualmente scolpita dalla sentenza impugnata.

Sotto altro profilo, non può in alcun modo condividersi l’opinione del ricorrente secondo la quale il patto del 16/6/2000 non avrebbe potuto essere successivamente modificato dall’autonomia contrattuale delle parti. Anzi, esattamente al contrario del curioso opinamento, con la scrittura del 2002 il NOME dichiarò espressamente di non avere null’altro a pretendere, oltre la somma di € 3,615,00, maggiorata d’IVA.

È appena il caso di soggiungere che qui si è ben lungi dall’ipotesi invocata dell’omesso esame di un fatto controverso e decisivo, non riscontrandosi un fatto storico o un documento, fatto oggetto del dibattito processuale, il cui esame il giudice abbia omesso, bensì d’una del tutto impropria ricostruzione del fatto (cfr. Cass. nn. 34576/2019, 5987/2021).

Infine, deve ribadirsi che la denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (ex multis, S.U. n. 25573, 12/11/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Sez. 1, n. 3340, 05/02/2019).
I ricorrenti incidentali denunciano violazione e falsa applicazione dell’art. 184 cod. proc. civ., nel testo anteriore alle modifiche apportate dall’art. 39 -quater d.l. n. 273, 30/12/2005, convertito con modificazioni nella l. n. 51, 23/2/2006, applicabile ‘ratione temporis’.

Si assume l’erroneità della decisione nella parte in cui aveva disatteso la domanda di risarcimento del danno patito dai ricorrenti incidentali a cagione del ritardo nella stipulazione del contratto definitivo e, quindi, nell’assunta indisponibilità dell’immobile.

Riportati i passi salienti della motivazione del Giudice d’appello sul punto, si sostiene che la Corte locale abbia fatto applicazione del testo dell’art. 184 cod. proc. civ., siccome modificato con la disposizione legislativa di cui alla rubrica del motivo.

Invece la norma applicabile ‘ratione temporis’ era quella scaturita dalla riforma di cui alla l. n. 353, 26/11/1990, stante che la novella del 2005/2006 era applicabile ai processi instaurati successivamente all’1/3/2006.

Di conseguenza, sulla base della norma al tempo vigente, le specificazioni non potevano giudicarsi né tardive, né indeterminate. La citazione risaliva al 2003 e le memorie, al 9/9/2005.

Or poiché era stato richiesto col primo atto di causa il risarcimento di tutti i danni patiti, senza ulteriori specificazioni, non sussisteva preclusione per l’accertamento del giudice, preclusione che, peraltro, avrebbe violato il principio dell’unità e infrazionabilità del diritto al risarcimento del danno.

5.1. Il motivo è fondato.

La sentenza d’appello incrocia due ‘rationes decidendi’ reputate convergenti: la domanda di risarcimento dei danni, poiché generica (limitata alla descrizione della condotta colpevole attribuita alla controparte, senza descrizione dei danni patiti), non imponeva al giudice di prenderla in esame.

La specificazione, resa in sede di memoria ex art. 184 cod. proc. civ. era tardiva e, ancor più, se resa in sede di precisazione delle conclusioni, o, addirittura in appello.

Il Giudice di secondo grado afferma la tardività della specificazione successiva senza spiegare la ragione per la quale, applicato il testo dell’art. 184 cod. civ. ‘ratione temporis’ vigente, siccome esattamente individuato dai ricorrenti incidentali, ciò debba ritenersi.

La previsione normativa al tempo applicabile, per vero, consentiva il rinvio ad altra udienza, con assegnazione di termine per indicare nuovi mezzi di prova e produrre documenti e di ulteriore termine per l’eventuale prova contraria.

Cassata la sentenza in relazione al ricorso incidentale accolto, il Giudice del rinvio regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

rigetta il ricorso principale e, accolto il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte del ricorrente principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio del 4 dicembre 2024.

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