Inadempimento contratto preliminare: le conseguenze

La Corte di Cassazione conferma che l’inadempimento contratto preliminare da parte del venditore, dovuto a irregolarità urbanistiche che rendono l’immobile non commerciabile, giustifica la richiesta del compratore di ottenere il doppio della caparra versata. La successiva regolarizzazione dell’immobile non sana la violazione contrattuale già avvenuta alla scadenza dei termini pattuiti. La Corte ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando le decisioni dei gradi precedenti che li riconoscevano come unici responsabili del fallimento dell’operazione di compravendita.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 1 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Inadempimento contratto preliminare: le conseguenze sulla caparra

L’acquisto di un immobile è un passo fondamentale, spesso preceduto dalla stipula di un contratto preliminare. Ma cosa accade se l’immobile promesso in vendita presenta delle irregolarità che ne impediscono la commerciabilità? Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce le responsabilità e le conseguenze in caso di inadempimento contratto preliminare da parte del venditore, confermando la tutela per l’acquirente.

I Fatti del Caso: L’immobile non commerciabile

La vicenda trae origine da un contratto preliminare per la compravendita di un immobile. Il promissario acquirente, dopo aver versato una caparra confirmatoria, citava in giudizio i promittenti venditori per sentir dichiarare il loro grave inadempimento contrattuale. L’immobile, infatti, presentava diverse difformità urbanistiche, tra cui problemi di frazionamento, destinazione d’uso e volumetria, tali da renderlo di fatto non vendibile.

L’acquirente chiedeva quindi la condanna dei venditori alla restituzione del doppio della caparra versata. I venditori si costituivano in giudizio, negando le proprie responsabilità e, con una domanda riconvenzionale, accusavano a loro volta l’acquirente di inadempimento, chiedendo di poter trattenere la caparra.

La Decisione della Corte: l’inadempimento del promittente venditore

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello davano ragione al promissario acquirente. I giudici di merito stabilivano che la responsabilità del mancato perfezionamento del contratto definitivo fosse da attribuire esclusivamente ai venditori. Le irregolarità dell’immobile costituivano un inadempimento grave, poiché impedivano il trasferimento di un bene legalmente commerciabile, come pattuito nel preliminare.

La circostanza che i venditori avessero ottenuto un permesso di costruire in sanatoria solo dopo l’inizio della causa non cambiava la situazione; anzi, secondo i giudici, confermava l’esistenza delle irregolarità al momento in cui il contratto definitivo avrebbe dovuto essere stipulato.

La questione è quindi giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, che ha rigettato il ricorso dei venditori, confermando in toto le decisioni precedenti.

Le Motivazioni della Cassazione sull’inadempimento contratto preliminare

La Suprema Corte ha smontato uno per uno i motivi di ricorso presentati dai venditori.

In primo luogo, ha respinto le censure di natura procedurale, come quelle relative alla composizione del collegio giudicante in appello, ritenendole inammissibili o manifestamente infondate.

Successivamente, ha affrontato il cuore della questione: la corretta applicazione delle norme sull’inadempimento contratto preliminare e sulla caparra confirmatoria. La Corte ha ribadito un principio fondamentale: l’immobile oggetto del contratto deve essere conforme alla legge e commerciabile al momento previsto per la stipula del rogito notarile. L’inadempimento dei venditori era grave e conclamato, poiché allo scadere dei termini fissati dalle parti, l’immobile era “privo di frazionamento e con difformità della destinazione d’uso di alcune porzioni e di volumetria, tali da renderlo non vendibile”.

La Cassazione ha inoltre chiarito che i tentativi dei venditori di far ricadere la colpa sull’acquirente erano infondati. Il saldo del prezzo, infatti, era dovuto solo al momento della stipula dell’atto pubblico, evento mai verificatosi per colpa dei venditori stessi. Di conseguenza, nessun inadempimento poteva essere imputato all’acquirente.

Infine, la Corte ha respinto anche la doglianza relativa a un presunto vizio di ultrapetizione, affermando che rientra nei poteri del giudice qualificare la domanda della parte. In questo caso, la richiesta di restituzione del doppio della caparra era stata correttamente interpretata come esercizio del diritto di recesso per inadempimento, una facoltà prevista dalla legge.

Le Conclusioni: Implicazioni pratiche

Questa ordinanza offre importanti spunti pratici per chi si appresta a comprare o vendere un immobile. Per i venditori, emerge l’obbligo inderogabile di garantire la piena conformità urbanistica e catastale del bene prima di prometterlo in vendita. Eventuali irregolarità devono essere sanate prima dei termini concordati per il rogito, altrimenti si rischia di essere considerati gravemente inadempienti e di dover restituire il doppio della caparra.

Per gli acquirenti, la decisione rappresenta una forte tutela. In caso di scoperta di gravi irregolarità che rendono l’immobile non commerciabile, hanno il diritto di recedere dal contratto e pretendere il doppio della somma versata a titolo di caparra, senza dover dimostrare di aver subito un danno specifico. La sentenza sottolinea l’importanza della diligenza e dei controlli tecnici e legali prima di firmare un contratto preliminare, al fine di evitare spiacevoli sorprese e contenziosi.

Se un immobile promesso in vendita ha delle irregolarità, chi è considerato inadempiente?
La parte promittente venditrice è considerata gravemente inadempiente se, alla data prevista per la stipula del contratto definitivo, l’immobile presenta irregolarità (come difformità di destinazione d’uso o volumetriche) tali da renderlo non commerciabile.

Ottenere i permessi in sanatoria dopo la scadenza dei termini sana l’inadempimento precedente?
No. La sentenza chiarisce che il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria dopo l’instaurazione del giudizio non sana l’inadempimento già verificatosi, ma anzi conferma che l’immobile non era conforme alla legge nei termini pattuiti nel contratto preliminare.

Il giudice può considerare una domanda di risoluzione del contratto come una domanda di recesso con richiesta del doppio della caparra?
Sì. La Corte di Cassazione conferma che rientra nei poteri del giudice interpretare e qualificare la domanda della parte. Pertanto, può correttamente inquadrare una richiesta formulata come risoluzione nell’ambito del recesso previsto dall’art. 1385 c.c., specialmente quando viene richiesta la restituzione del doppio della caparra.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 32510 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 32510 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 13/12/2025

ORDINANZA

sul ricorso 10307/2024 R.G. proposto da:

COGNOME NOME e COGNOME NOME, rappresentati e difesi dall’avvocato COGNOME con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-ricorrenti –

contro

COGNOME NOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME, con domicilio digitale presso l’indirizzo pec del difensore;

-controricorrente – avverso la sentenza n. 185/2024 della CORTE D’APPELLO di SALERNO, depositata il 07/03/2024;

udita la relazione della causa svolta nella camera di consiglio del 15/10/2025 dal Consigliere NOME COGNOME;

Osserva

NOME COGNOME convenne in giudizio innanzi al Tribunale di Nocera Inferiore i coniugi NOME COGNOME e NOME COGNOME per sentire accertare il grave inadempimento contrattuale dei convenuti, promittenti alienanti di un immobile sito in Scafati, e, conseguentemente,

perché fossero condannati al pagamento del doppio della caparra confirmatoria, versata loro in esecuzione del contratto preliminare di compravendita immobiliare sottoscritto in data 2.02.2010, ovvero in subordine perché il contratto fosse risolto, con condanna alla restituzione della caparra versata e al risarcimento dei danni.

1.1. Si costituirono i convenuti chiedendo il rigetto della domanda attorea e spiegando, a loro volta, domanda riconvenzionale, con la quale chiesero accertarsi il grave inadempimento del promissario acquirente, la fondatezza del loro recesso e, in subordine, la risoluzione del contratto per colpa del promissario acquirente, con conseguente loro diritto a trattenere la caparra ricevuta oltre al risarcimento dei danni.

1.2. Il Tribunale adito , all’esito dell’istruttoria, con sentenza n. 540/2022, accolse la domanda principale e condannò i convenuti alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria.

La Corte d’appello di Salerno rigettò il gravame proposto dai convenuti con la sentenza richiamata in epigrafe.

2.2. Questi, in sintesi, gli argomenti della sentenza qui impugnata per quel che ancora rileva:

immune da vizi doveva considerarsi la decisione del Tribunale, il quale aveva posto a base del proprio convincimento non solo le risultanze dell’indagine tecnica affidata al CTU , ma anche quelle relative alla prova orale espletata;

alcun rilievo doveva essere attribuito alla circostanza che fosse stato rilasciato permesso di costruire in sanatoria solamente dopo l’instaurazione del giudizio: tale circostanza, invero, non faceva altro che confermare che l’immobile ‘de quo’, allo scadere dei termini fissati dalle stesse parti, risultava privo di frazionamento e con difformità della destinazione d’uso di alcune porzioni e di volumetria, tali da renderlo non vendibile;

non poteva ravvisarsi inadempimento del promissario acquirente <>;

NOME COGNOME e NOME COGNOME hanno proposto ricorso affidato a quattro motivi.

Ha resistito con controricorso l’intimato NOME COGNOME.

Entrambe le parti hanno depositato memorie.

Con il primo motivo i ricorrenti denunciano violazione e/o falsa applicazione degli artt. 158 e 174 cod. proc. civ., art. 25, co. 1, Cost. e art. 111, co., 2, Cost., nonché vizio di costituzione del giudice e nullità della sentenza in relazione all’art. 360 co. 1 n. 4 cod. proc. civ. , prospettando che la sentenza di appello era stata pronunciata da un Collegio diverso da quello innanzi al quale le parti avevano precisato le conclusioni; nonché violazione e falsa applicazione dell’art. 10, co. 12, lett. d), d.l. 116/2017, in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4, cod. proc. civ. per essere stata la sentenza pronunciata da un giudice onorario.
4.1. La doglianza è inammissibile quanto al primo profilo e manifestamente infondata quanto al secondo.

4.1.1. I ricorrenti, come si è riportato, affermano che la composizione della Corte d’appello che ebbe a introitare la causa per la decisione fosse stato diversa da quella davanti alla quale le parti avevano precisato le rispettive conclusioni.

Trattasi di un mero asserto sfornito di qualsivoglia specifico apporto documentale che lo sostenga, idoneamente avversato dalla controparte.

Deve ribadirsi che in presenza di denuncia di vizio processuale l’oggetto di scrutinio di questa Corte attiene al modo in cui il processo si è svolto, ossia ai fatti processuali che quel vizio possono aver provocato, evidenziandosi, tuttavia, che una tale deduzione presuppone che la

censura sia stata formulata nel rispetto delle norme di contenuto-forma del ricorso (in tal senso da ultimo Cass. n. 16028/2023).

La formulazione del motivo per la parte in esame è del tutto inidonea e priva della necessaria specificità, poiché, piuttosto che sottoporre al Giudice della legittimità una vicenda processuale ripercorribile attraverso lo specifico richiamo ad atti processuali fisicamente individuati, anche con il mero richiamo al carteggio allegato al ricorso, o anche attraverso il vaglio dei documenti processuali contenuti dal fascicolo, i ricorrenti prospettano un fatto processuale (fermamente negato dalla controparte) la cui conoscibilità implicherebbe un’indagine acquisitiva riguardante le attività del giudice di secondo grado, che dovrebbe essere compulsato allo scopo di verificare un mero asserto congetturale, con conseguente snaturamento delle funzioni del controllo di legittimità.
4.1.2. La Corte costituzionale, con la sentenza n. 41 del 2021, ha ritenuto la “temporanea tollerabilità costituzionale” per l’incidenza di concorrenti valori di rango costituzionale, della formazione dei collegi delle corti d’appello con la partecipazione di non più di un giudice ausiliario a collegio e nel rispetto di tutte le altre disposizioni che garantiscono l’indipendenza e la terzietà anche di questi magistrati onorari, fino al completamento del riordino del ruolo e delle funzioni della magistratura onoraria, nei tempi contemplati dall’art. 32 del d. lgs. n. 116 del 2017 (Sez. 1, n. 15045/2021). Di conseguenza, il secondo profilo di doglianza risulta manifestamente infondato.
Con il secondo motivo si deduce violazione e/o falsa applicazione dell’art. 132, co. 2, n. 4, in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4, cod. proc. civ. poiché i Giudici di secondo grado si sarebbero limitati a richiamare la motivazione della sentenza di primo grado senza esaminare analiticamente i motivi di gravame.

5.1. Il motivo non supera lo scrutinio d’ammissibilità.

Come noto, la giustificazione motivazionale è di esclusivo dominio del giudice del merito, con la sola eccezione del caso in cui essa debba giudicarsi meramente apparente; apparenza che ricorre, come costantemente ribadito questa Corte, allorquando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (Cass. n. 13977/2019; Cass. S.U. n. 22232/2016; Cass. n. 6758/2022 e, da ultimo, Cass. S.U. n. 2767/2023, in motivazione).
A tale ipotesi deve aggiungersi il caso in cui la motivazione non risulti dotata dell’ineludibile attitudine a rendere palese (sia pure in via mediata o indiretta) la sua riferibilità al caso concreto preso in esame, di talché appaia di mero stile, o, comunque, inadeguata; cioè un modello argomentativo precostituito , che prescinda dall’effettivo e specifico sindacato sul fatto.

Siccome ha già avuto modo questa Corte di più volte chiarire, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che è pertanto, denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; anomalia che si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella
“motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (Cass. S.U., n. 8053/2014; Cass. S.U. n. 8054/2014; Cass. Sez. 6-2, n. 21257/2014 e numerose altre successive).

La sentenza d’appello, al contrario di quel che genericamente postula il ricorso, prende in puntuale rassegna i motivi d’impugnazione e li disattende, mostrando consapevole condivisione del ragionamento svolto dal Tribunale.

Il richiamo, alla motivazione di primo grado, in presenza della reiterazione dei medesimi argomenti da parte dell’appellante, giammai può porre dubbi sull’assolvimento del percorso argomentativo del giudice d’appello, ricorrendo il vizio di omessa o apparente motivazione della sentenza allorquando il giudice di appello abbia sostanzialmente riprodotto la decisione di primo grado, senza illustrare – neppure sinteticamente – le ragioni per cui ha inteso disattendere tutti i motivi di gravame, limitandosi a manifestare la sua condivisione della decisione di prime cure (Cass. n. 16057/2018), il che qui, all’evidenza è da escludersi, avendo la Corte locale dato ampia mostra argomentativa, senza che possa ad essa addebitarsi laconicità tale da non consentire di appurare che alla condivisione della decisione di prime cure il giudice d’appello sia pervenuto attraverso l’esame e la valutazione di infondatezza dei motivi di gravame, previa specifica ed adeguata considerazione delle allegazioni difensive, degli elementi di prova e dei motivi di appello (Cass. n. 22022/2017; si vedano pure, ex multis , Cass. n. 20883/2019 e n. 14786/2016).
In conclusione, la Corte di appello Salerno, al contrario dell’asserto censorio, ha reso una motivazione pienamente ripercorribile, correlata ai fatti di causa, nel mentre la critica è palesemente diretta a un nuovo inammissibile vaglio di merito.

6. Con il terzo motivo si denuncia violazione e/o falsa applicazione dell’art. 1385, co. 1 e 2, cod. civ., in relazione all’art. 360, co. 1, nn. 3 e

5, cod. proc. civ., nonché l’omessa valutazione delle risultanze tecniche contenute nella espletata ctu, in relazione all’art. 360, co. 1, nn. 3 e 5, cod. proc. civ., sul presupposto che la Corte salernitana abbia errato nel sostenere che sulla SCIA del 2011 non si sarebbe formato il silenzioassenso in quanto <>.
Secondo i ricorrenti il Giudice di seconde cure aveva errato ad affermare che <>, così ingiustamente escludendo l’inadempimento del promissario acquirente.

6.1. Il motivo è inammissibile.

La denuncia di violazione di legge sostanziale non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operato dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente (v., ex multis , Cass. S.U. n. 25573/2020). E ancora, in tema di ricorso per cassazione, il vizio di violazione di legge consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata da una norma di legge e implica necessariamente un problema interpretativo della stessa; l’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa è, invece, esterna all’esatta
interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità (cfr. Cass. n. 3340/2019).

In presenza di ‘doppia conforme’, sulla base dell’art. 348 ter, co. 5, cod. proc. civ. ( ratione temporis applicabile), il ricorrente in cassazione, per evitare l’inammissibilità del motivo di cui al n. 5 dell’art. 360 cod. proc. civ., deve indicare le ragioni di fatto poste a base della decisione di primo grado e quelle poste a base della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse (Cass. n. 5528/2014; conf., ex multis, Cass. n. 19001/2016 e n. 26714/2016), evenienza che nel caso in esame non ricorre affatto.
Peraltro, a volere prescindere da ogni altra considerazione, l’omesso esame non sarebbe stato, in ogni caso, qui supponibile, non vertendosi in ipotesi di mancata considerazione di un fatto storico-documentale, avente carattere di decisività, bensì di rivendicazione di un diverso apprezzamento del complesso delle emergenze di causa (cfr., tra le tante, Cass. n. 18886/2023).

Un tale apprezzamento compete esclusivamente al giudice del merito e non è sindacabile in questa sede.

Con il quarto motivo si lamenta violazione e falsa applicazione dell’art. 112 cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, co. 1, n. 4, cod. proc. civ., per avere la Corte distrettuale, errando, rigettato l’eccezione sollevata dagli odierni ricorrenti in merito al vizio di ultrapetizione riguardante la domanda di recesso, che la controparte aveva formulato tardivamente in occasione della precisazione delle conclusioni in primo grado.

7.1. Il motivo è infondato.

La sentenza impugnata sul punto così motiva: <>.
È evidente che il Giudice di secondo grado ha preso in esame la doglianza, rigettandola. Quindi, nella parte in cui i ricorrenti hanno inteso qui sostenere la violazione dell’art. 112 cod. proc. civ. per non avere la sentenza d’appello statuito sul loro motivo d’impugnazione, errano: il motivo è stato esaminato e, tuttavia, rigettato.

Laddove gli stessi s’intrattengono a evidenziare differenze e peculiarità della domanda di recesso e di risoluzione non attingono la ‘ratio decidendi’: l’azione di recesso era stata prospettata sin dall’inizio e, inoltre, rientra nei poteri del giudice interpretare la domanda.

Rigettato il ricorso nel suo complesso, il regolamento delle spese segue la soccombenza e le stesse vanno liquidate, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle svolte attività, siccome in dispositivo, in favore del controricorrente.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12) applicabile ratione temporis (essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013), sussistono i presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

rigetta il ricorso e condanna i ricorrenti, in solido fra loro, al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in euro 6.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in euro 200,00, e agli accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 (inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12), si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dei ricorrenti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso nella camera di consiglio della Seconda Sezione civile, in data 15 ottobre 2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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