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Impugnazione delibera supercondominio: chi può agire?

Un singolo condomino ha impugnato una delibera dell’assemblea dei rappresentanti di un supercondominio. La Corte di Cassazione, pur rigettando il ricorso nel caso specifico, ha corretto la motivazione dei giudici di merito. Ha stabilito un principio fondamentale sull’impugnazione delibera supercondominio: ogni condomino ha il diritto di impugnare, a condizione che il rappresentante del proprio condominio sia risultato assente, dissenziente o astenuto. Nel caso in esame, il ricorso è stato respinto perché il rappresentante aveva votato a favore della delibera.

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Pubblicato il 20 settembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Supercondominio: La Cassazione Fa Chiarezza sul Diritto del Singolo Condomino

La gestione dei supercondomini, complessi immobiliari composti da più edifici, presenta peculiarità giuridiche che spesso generano contenziosi. Una questione centrale riguarda l’impugnazione delibera supercondominio: il singolo proprietario ha il diritto di contestare giudizialmente una decisione presa non da tutti i condomini, ma dall’assemblea dei rappresentanti? Con la sentenza in commento, la Corte di Cassazione offre un’interpretazione cruciale, bilanciando le esigenze di semplificazione gestionale con la tutela dei diritti individuali.

I Fatti di Causa

Il caso trae origine dall’azione legale di un avvocato, proprietario di un appartamento all’interno di un condominio facente parte di un più vasto supercondominio. L’avvocato impugnava una delibera adottata dall’assemblea dei rappresentanti dei vari edifici, con cui era stato approvato il bilancio consuntivo. A suo avviso, la ripartizione di alcune spese, come quelle per la gestione della spiaggia e la manutenzione del giardino, era illegittima.

La Decisione dei Giudici di Merito

Sia il Giudice di Pace che il Tribunale in sede di appello avevano respinto la domanda del condomino. La motivazione di fondo era netta: il singolo proprietario non avrebbe la legittimazione ad agire contro le delibere dell’assemblea dei rappresentanti. Secondo i giudici di merito, tale diritto spetterebbe esclusivamente al rappresentante designato dal singolo condominio, in quanto unico soggetto legittimato a partecipare a tale assemblea.

Il Diritto all’Impugnazione Delibera Supercondominio secondo la Cassazione

La Corte di Cassazione, pur arrivando a rigettare il ricorso, ha completamente ribaltato l’impostazione giuridica dei giudici di merito, procedendo a una correzione in diritto della motivazione. La Corte ha chiarito che il sistema dei rappresentanti, previsto dall’art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, è uno strumento di semplificazione procedurale per la gestione ordinaria e la nomina dell’amministratore nei supercondomini più grandi. Tuttavia, questa delega imposta dalla legge non svuota di contenuto il diritto di proprietà e di tutela dei singoli condomini.

Il supremo Collegio ha affermato che il diritto di impugnare le delibere assembleari, sancito dall’art. 1137 c.c., rimane in capo a ogni singolo condomino. La legittimazione del singolo ad agire, però, è condizionata dall’esito del voto espresso dal suo rappresentante in assemblea. In altre parole:

1. Se il rappresentante del condominio ha votato contro la delibera, si è astenuto o era assente, allora ogni singolo condomino di quell’edificio è considerato dissenziente o assente e, pertanto, ha il diritto di impugnare la decisione.
2. Se, invece, il rappresentante ha votato a favore della delibera, i singoli condomini non possono impugnarla. L’eventuale contrasto tra il voto del rappresentante e la volontà del condominio rappresentato diventa una questione interna, da risolvere secondo le regole del mandato.

Le Motivazioni della Corte

La Corte ha motivato la sua decisione distinguendo la disciplina del supercondominio da altre figure giuridiche simili, come la comproprietà di azioni societarie. Mentre nel diritto societario il rappresentante comune esercita tutti i diritti dei comproprietari, inclusi quelli processuali, nel supercondominio la rappresentanza ex art. 67 disp. att. c.c. è limitata ai soli diritti amministrativi di gestione ordinaria. Il diritto alla tutela giurisdizionale, invece, non viene meno e resta radicato nella posizione di ciascun proprietario.

Secondo la Cassazione, negare al singolo condomino il diritto di impugnazione, anche quando il suo rappresentante fosse dissenziente, creerebbe una lacuna di tutela incostituzionale. La soluzione adottata, invece, rappresenta un equilibrio razionale: semplifica la gestione assembleare ma garantisce al singolo la possibilità di ricorrere al giudice quando la decisione collettiva, attraverso il voto del proprio rappresentante, non lo vincoli positivamente.

Le Conclusioni

Applicando questo principio al caso specifico, la Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso. Sebbene i giudici di merito avessero errato nel negare in assoluto la legittimazione del singolo condomino, la loro decisione finale era comunque corretta nel risultato. Dagli atti era emerso che la delibera era stata approvata all’unanimità, con il voto favorevole anche del rappresentante del condominio cui apparteneva il ricorrente. Essendo il suo rappresentante favorevole, il singolo condomino non aveva più la legittimazione per procedere con l’impugnazione delibera supercondominio. Il suo ricorso è stato quindi respinto, ma con una motivazione giuridica profondamente diversa e più garantista per tutti i condomini in situazioni future.

Un singolo condomino può impugnare una delibera dell’assemblea dei rappresentanti di un supercondominio?
Sì, ogni singolo condomino può impugnare la decisione, ma solo a condizione che il rappresentante designato dal suo condominio sia risultato assente, dissenziente o astenuto durante la votazione.

Cosa succede se il rappresentante del mio condominio vota a favore di una delibera che io contesto?
Se il rappresentante del tuo condominio ha espresso voto favorevole, tu, come singolo condomino, perdi la legittimazione a impugnare quella specifica delibera. L’eventuale azione del rappresentante contraria alla volontà del condominio che rappresenta è una questione interna da gestire secondo le regole del mandato.

Il sistema dei rappresentanti nel supercondominio elimina i diritti di tutela dei singoli proprietari?
No. Secondo la Corte di Cassazione, la nomina di un rappresentante è una semplificazione per la gestione ordinaria, ma non cancella il diritto fondamentale del singolo condomino alla tutela processuale. Tale diritto è solo condizionato dal comportamento di voto tenuto dal rappresentante in assemblea.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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