Impugnazione delibera: quando il ricorso è inammissibile

Una recente ordinanza della Cassazione chiarisce i limiti dell’impugnazione delibera condominiale. Il caso riguarda una condomina che, dopo aver ottenuto l’annullamento di una delibera per l’errata applicazione delle tabelle millesimali, ha ricorso in Cassazione per ottenerne la dichiarazione di nullità, sollevando nuove questioni. La Corte ha dichiarato il ricorso inammissibile per due motivi principali: la carenza di interesse ad agire, poiché l’annullamento già soddisfaceva la sua pretesa, e il divieto di introdurre nuove censure (ius novorum) in sede di legittimità.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 25 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: I Limiti del Ricorso in Cassazione

L’impugnazione di una delibera condominiale è uno strumento fondamentale per tutelare i diritti dei singoli condomini. Tuttavia, il percorso giudiziario ha regole precise che, se non rispettate, possono portare all’inammissibilità del ricorso, specialmente in Cassazione. Una recente ordinanza della Suprema Corte offre spunti cruciali su due aspetti chiave: l’interesse ad agire e il divieto di introdurre nuove censure in sede di legittimità.

I fatti del caso: una questione di tabelle millesimali

Una condomina impugnava una delibera assembleare del 2018 che ripartiva le spese di teleriscaldamento e acqua calda per il primo semestre del 2016. La contestazione nasceva dal fatto che l’assemblea aveva utilizzato una vecchia tabella millesimale, nonostante una nuova tabella fosse già stata approvata e fosse in vigore.

Il Tribunale di primo grado dava ragione alla condomina, ma senza specificare se il vizio rendesse la delibera nulla o annullabile. In appello, la Corte territoriale qualificava il vizio come ‘annullabilità’, poiché l’assemblea non aveva modificato i criteri di ripartizione (atto che richiederebbe l’unanimità), ma si era limitata ad applicare erroneamente un criterio non più in vigore.

Il ricorso in Cassazione e l’impugnazione della delibera condominiale

Non soddisfatta, la condomina ricorreva in Cassazione. L’obiettivo era ottenere una declaratoria di ‘nullità’ della delibera, sostenendo che la Corte d’Appello avesse omesso di considerare un vizio più grave: la violazione dei criteri legali di ripartizione delle spese di riscaldamento, che dovrebbero basarsi sul consumo effettivo e non sui millesimi. Secondo la ricorrente, una tale violazione avrebbe comportato la nullità della delibera e non la semplice annullabilità.

Le motivazioni della Cassazione: l’inammissibilità del ricorso

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, basando la sua decisione su due pilastri fondamentali del diritto processuale:

1. Carenza di Interesse ad Agire: La Corte ha osservato che la ricorrente mancava di un interesse concreto a ottenere la declaratoria di nullità. La delibera era già stata invalidata dalla Corte d’Appello che l’aveva dichiarata annullabile. Passare da ‘annullabile’ a ‘nulla’ non avrebbe comportato alcun vantaggio pratico per la condomina, se non in casi specifici (come superare il termine di decadenza di 30 giorni per l’impugnazione, previsto dall’art. 1137 c.c.), circostanza non pertinente al caso di specie. L’interesse a impugnare deve essere concreto e attuale, non una mera questione di principio.

2. Divieto di ‘Ius Novorum’: La censura relativa alla violazione dei criteri di ripartizione basati sul consumo è stata considerata una questione nuova, non specificamente sollevata nei gradi di merito. Il ricorso in Cassazione non è una terza istanza di giudizio dove si possono riesaminare i fatti o introdurre nuove contestazioni. La ricorrente avrebbe dovuto dimostrare di aver sollevato tale specifica questione già in appello. Non avendolo fatto, la censura è stata ritenuta inammissibile.

Conclusioni: le implicazioni pratiche della decisione

Questa ordinanza ribadisce due principi fondamentali per chi intende affrontare una causa condominiale. Primo, l’impugnazione di una delibera condominiale deve essere supportata da un interesse giuridicamente rilevante e concreto; non basta un disaccordo teorico sulla qualificazione del vizio se il risultato pratico (l’invalidazione dell’atto) è già stato ottenuto. Secondo, la strategia processuale deve essere definita fin dal primo grado: non è possibile ‘aggiustare il tiro’ introducendo nuove argomentazioni in Cassazione. La Suprema Corte è giudice di legittimità, non di merito, e il suo compito è verificare la corretta applicazione della legge da parte dei giudici precedenti, sulla base delle questioni già dibattute.

Quando l’interesse a impugnare una sentenza viene meno?
Secondo la Corte, l’interesse a impugnare viene meno quando la parte ha già ottenuto il risultato pratico desiderato. Nel caso specifico, la condomina aveva già ottenuto l’annullamento della delibera, rendendo irrilevante la successiva richiesta di qualificare il vizio come nullità anziché annullabilità, poiché non ne derivava alcun vantaggio concreto.

È possibile introdurre nuovi motivi di contestazione per la prima volta in Cassazione?
No, la Corte di Cassazione ribadisce il principio del ‘ius novorum’, secondo cui non è possibile sollevare nuove questioni di fatto o di diritto per la prima volta in sede di legittimità. La parte ricorrente deve dimostrare di aver già sollevato le medesime censure nei precedenti gradi di giudizio.

Cosa differenzia la nullità dall’annullabilità di una delibera condominiale?
La delibera è annullabile se viola norme di legge o del regolamento di condominio (es. applicazione di tabelle errate). L’impugnazione deve avvenire entro 30 giorni. È nulla, invece, se ha un oggetto impossibile o illecito, o se incide sui diritti individuali dei condomini su proprietà esclusive, e può essere impugnata in qualsiasi momento da chiunque vi abbia interesse.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27562 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27562 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 15/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 12908/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME, rappresentata e difesa da ll’avvocato COGNOME NOME;

– ricorrente –

contro

CONDOMINIO CORTE SAN MARTINO, rappresentato e difeso da ll’avvocato COGNOME NOME , unitamente all’avvocato COGNOME NOME;

– controricorrente –

avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI BRESCIA n. 1430/2022, depositata il 30/11/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2025 dal Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME conveniva, innanzi al Tribunale di Brescia, il RAGIONE_SOCIALE (il ‘RAGIONE_SOCIALE‘) impugnando parzialmente, tra l’altro , la delibera del 26.03.2018 dolendosi che, con l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo, erano state erroneamente ripartite le spese condominiali di teleriscaldamento e di acqua calda per il primo semestre del periodo di gestione 2016, in base a tabella millesimale non più in vigore, essendo ormai stata approvata nuova tabella in data 26.09.2016.
1.1. Il Tribunale adìto, pur senza dichiarare se la delibera fosse nulla o annullabile, accoglieva la domanda, ritenendo che la nuova tabella doveva essere applicata per l’intero periodo di gestione 2016.

1.2. NOME COGNOME interponeva appello avverso la sentenza di primo grado innanzi alla RAGIONE_SOCIALE d’Appello di Brescia, dolendosi della mancata pronuncia sulla nullità ovvero annullabilità della delibera impugnata.

La RAGIONE_SOCIALE d’Appello di Brescia, con la pronuncia in epigrafe, accoglieva in parte il gravame, accertando -per quanto ancora qui di interesse l’annullabilità della delibera del 26.03.2018, in quanto l’assemblea aveva già approvato il 26.09.2016 le n uove tabelle millesimali e, con la delibera impugnata, a maggioranza si era limitata a ripartire le spese del periodo 01.01.2016-30.06.2016 secondo vecchie tabelle non più in vigore; quindi, l’assemblea non aveva approvato a maggioranza nuove tabelle millesimali, così modificando per il futuro i criteri di ripartizione RAGIONE_SOCIALE spese, ma si era limitata a ripartire le spese in violazione di criteri già stabiliti.
NOME COGNOME impugna la suddetta pronuncia per la cassazione affidandosi ad un unico motivo, illustrato da memoria.

Resiste il condominio RAGIONE_SOCIALE San RAGIONE_SOCIALE, depositando controricorso illustrato da memoria.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, la ricorrente ha chiesto la decisione ex art. 380-bis, comma 2, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con l’unico motivo si deduce violazione dell’art. 360 , comma 1, n. 5) cod. proc. civ., per omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, relativo a quanto accertato dalla CTU svoltasi in primo grado in ordine alla violazione dei criteri normativi in tema di riscaldamento, acqua calda sanitaria e acqua fredda. Osserva il ricorrente che la RAGIONE_SOCIALE d’Appello di Brescia ha fondato la propria declaratoria di annullabilità della delibera del 26.03.2018 soltanto sull’errata applicazione di vecchie tabelle millesimali per un periodo di sei mesi (01.01.2016/30.06.2016): questo punto rappresentava, sì, un errore accertato dal CTU, che tuttavia non era l’unico perché quello più grave, rilevato in primo grado ed il cui esame è stato omesso dalla RAGIONE_SOCIALE d’Appello, riguardava la violazione della ripartizione RAGIONE_SOCIALE spese di riscaldamento, acqua calda sanitaria e acqua fredda secondo criteri di legge, ossia a consumo e non già per millesimi, già riconosciuti e consolidati da plurimi orientamenti della Suprema RAGIONE_SOCIALE, oltre che della puntuale applicazione del regolamento condominiale contrattuale di natura negoziale. Detto criterio è derogabile soltanto all’unanimità, mai a maggioranza: pertanto, deve conseguire la declaratoria di nullità della delibera de qua .
1.1. Preliminarmente, non può trovare accoglimento l’eccezione di giudicato esterno con riferimento alla sentenza della RAGIONE_SOCIALE d’Appello di

Brescia n. 144/2025, in quanto ha annullato delibere diverse da quelle oggetto di causa (18.12.2018 e 01.02.2019).

Giova a tal proposito ricordare che l’eccezione di giudicato esterno è consentita solo qualora due giudizi tra le stesse parti abbiano a riferimento il medesimo rapporto giuridico ( ex multis : Cass. Sez. U., n. 23537 del 2019; Cass. civ., Sez. III, n. 11754 del 2018; Cass. civ., Sez. II n. 11314 del 2018; Cass. Cass. civ. n. 18381 del 2009; Cass. n. 16150 del 20 luglio 2007).

1.2. Tanto precisato, il motivo è inammissibile sotto due diversi profili.

1.2.1. Innanzitutto, è utile chiarire che la seconda censura di nullità della delibera, riguardante la violazione della ripartizione RAGIONE_SOCIALE spese di riscaldamento sotto il profilo della violazione del criterio del consumo, rappresenta ius novorum e difetta di specificità: essa non risulta affrontata dalla RAGIONE_SOCIALE territoriale che, infatti, come lamentato in ricorso, omette di pronunciarsi sulla violazione del criterio di riparto RAGIONE_SOCIALE spese di teleriscaldamento e di acqua calda basato sul consumo, anziché alla stregua dei valori millesimali RAGIONE_SOCIALE singole unità immobiliari.
Sarebbe stato, dunque, onere della ricorrente precisare dove e quando, in sede di appello, avrebbe sollevato detta questione, già evidenziata in sede di CTU (la censura con cui denunciare l’omesso esame della questione è da esprimersi ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 4), cod. proc. civ., trattandosi di error in procedendo determinato dalla violazione dell’art. 112 cod. proc. civ., e con deduzioni specifiche e idonee ad individuare il fatto su cui il giudice di merito abbia mancato di pronunciarsi: Cass. Sez. 3, Ordinanza n. 25359 del 20/09/2021).
La ricorrente, invece, si limita a sostenere che «il fatto decisivo consiste [nella violazione del criterio di ripartizione della spesa di

riscaldamento, acqua calda sanitaria e acqua fredda] in quanto espressamente accertato dalla CTU e, peraltro, riportato nella sentenza di primo grado poi riformata» (v. ricorso p. 5, 3° capoverso), senza precisare se tale fatto sia divenuto motivo di appello, tanto da giustificare la verifica sul punto da parte del giudice di seconde cure.

1.2.2. Restando, quindi, nell’ambito della prima cesura mossa dalla ricorrente, relativa all ‘errata declaratoria di annullabilità della delibera fondata dalla RAGIONE_SOCIALE territoriale soltanto sull’errata applicazione di vecchie tabelle millesimali per un periodo di sei mesi, il ricorso è inammissibile anche sotto tale profilo, in quanto difetta di interesse ad impugnare (come del resto sostenuto nella PDA; v. anche controricorso p. 7, 5° capoverso): in tema di condominio negli edifici, ove il giudice abbia dichiarato annullabile una deliberazione dell’assemblea, deve escludersi l’interesse della parte a impugnare la sentenza al solo fine di ottenere una modificazione della qualificazione del vizio in termini di nullità della delibera medesima, salvo che a quest’ultima sia ricollegabile una diversa statuizione contraria all’interesse della parte, quale, ad esempio, la non soggezione della relativa impugnazione al termine di decadenza di trenta giorni previsto dall’art. 1137 cod. civ. (Cass. n. 21339 del 2017).
2. In conclusione, il Collegio dichiara il ricorso inammissibile.

Liquida le spese secondo la regola della soccombenza, come da dispositivo.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al

pagamento RAGIONE_SOCIALE ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4 cod. proc. civ., sempre come liquidate in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE: Cass., Sez. Un., n. 27195/2023).

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La RAGIONE_SOCIALE Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione dichiara il ricorso inammissibile; condanna parte ricorrente al pagamento RAGIONE_SOCIALE spese del giudizio di legittimità, in favore del controricorrente, che liquida in euro 4.000,00 per compensi, oltre ad euro 200,00 per esborsi e agli accessori di legge nella misura del 15%.

Condanna altresì parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 3 cod. proc. civ., al pagamento a favore della parte controricorrente di una somma ulteriore di euro 4.000,00 equitativamente determinata, nonché -ai sensi dell’art. 96, comma 4 cod. proc. civ. – al pagamento della somma di euro 2.000,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda sezione Civile, l’ 8 luglio 2025.

La Presidente

NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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