Impugnazione delibera: limiti del sindacato del giudice

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta il tema dell’impugnazione di una delibera condominiale relativa alla ripartizione di spese straordinarie. La Corte ha rigettato il ricorso di una condomina, ribadendo che il controllo del giudice è limitato alla legittimità e non al merito delle decisioni assembleari. L’ordinanza sottolinea un principio fondamentale: è necessario impugnare tempestivamente la delibera che approva i lavori, non essendo sufficiente contestare solo la successiva delibera di rendicontazione delle spese.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Quando e Come Contestare le Spese

L’impugnazione di una delibera condominiale è uno strumento cruciale a disposizione di ogni condomino per tutelare i propri diritti. Tuttavia, il suo utilizzo è soggetto a regole precise, come chiarito da una recente ordinanza della Corte di Cassazione. Il caso in esame offre spunti fondamentali sui limiti del controllo del giudice e sull’importanza di agire tempestivamente contro le decisioni assembleari che si ritengono illegittime, specialmente quando si tratta di lavori straordinari.

I Fatti di Causa

Una condomina impugnava una delibera assembleare del 2005 con cui veniva approvato il rendiconto di spese straordinarie per lavori sulla facciata dell’edificio, eseguiti negli anni precedenti. La sua contestazione riguardava diverse voci di costo addebitate a suo carico, tra cui una somma per la rimozione non autorizzata delle sue persiane personali.

Dopo un lungo iter giudiziario, la Corte d’Appello respingeva le sue doglianze. I giudici di secondo grado sottolineavano che il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere condominiali non può estendersi al merito o alla convenienza delle scelte, ma deve limitarsi a un controllo di legittimità. Secondo la Corte, le contestazioni della condomina erano generiche e non supportate da prove. Inoltre, i lavori erano stati approvati in delibere precedenti mai impugnate, e la rimozione delle persiane, sebbene beni personali, era stata una conseguenza necessaria del restauro della facciata, imposto per la tutela di un bene storico-artistico.

La condomina ricorreva quindi in Cassazione, basando il suo appello su tre motivi principali.

L’Impugnazione Delibera Condominiale e la Decisione della Cassazione

La Corte di Cassazione ha esaminato e rigettato tutti e tre i motivi del ricorso, fornendo chiarimenti essenziali sulla materia.

Il Primo Motivo: la Motivazione Apparente

La ricorrente lamentava che la Corte d’Appello si fosse limitata a recepire le conclusioni della consulenza tecnica (CTU) senza un’autonoma e comprensibile motivazione. La Cassazione ha respinto questa censura, ricordando che, a seguito della riforma dell’art. 360, n. 5, c.p.c., il vizio di motivazione denunciabile in sede di legittimità è solo quello che si traduce in una violazione di legge costituzionalmente rilevante. Questo accade solo in casi estremi: mancanza assoluta di motivazione, motivazione puramente apparente, contrasto irriducibile tra affermazioni o motivazione perplessa e incomprensibile. Nel caso di specie, la motivazione della Corte d’Appello superava ampiamente questa soglia minima.

Il Secondo Motivo: la Rimozione dei Beni Personali

Il secondo motivo si concentrava sul fatto che le persiane fossero un bene personale e non comune, e che la loro rimozione richiedesse il consenso della proprietaria. La Cassazione ha ritenuto il motivo infondato, non perché la tesi fosse errata in linea di principio, ma perché la Corte d’Appello aveva già esaminato e deciso su questo punto. La valutazione secondo cui la rimozione era una “conseguenza necessaria” di un’operazione di restauro più ampia costituisce un apprezzamento di merito, non sindacabile in sede di legittimità.

Il Terzo Motivo: L’obbligo di Impugnare la Delibera Originaria

Questo è il punto più rilevante della decisione. La condomina sosteneva che i lavori costituissero innovazioni voluttuarie, da approvare con maggioranze qualificate. La Cassazione ha dichiarato il motivo inammissibile per una ragione procedurale dirimente: la delibera impugnata era quella del 18 gennaio 2005, che si limitava ad approvare il rendiconto e la ripartizione delle spese. I lavori di restauro, invece, erano stati approvati in delibere precedenti che la condomina non aveva mai impugnato.

Le Motivazioni

La Corte ha ribadito un principio consolidato: quando si contesta non solo l’importo (il “quantum”) ma l’esistenza stessa dell’obbligo di contribuire (l'”an”), è la delibera originaria che approva l’esecuzione delle opere a dover essere impugnata nel termine di decadenza previsto dall’art. 1137 c.c. Una volta che tale delibera diventa definitiva perché non impugnata, il condomino non può più contestare la legittimità dei lavori in sede di impugnazione della successiva delibera di ripartizione delle spese. Quest’ultima, infatti, è una mera attuazione della precedente.

La sentenza d’appello si fondava su una doppia ratio decidendi: da un lato, l’analisi nel merito delle contestazioni; dall’altro, il rilievo che “i lavori risultano approvati in forza di delibere non impugnate”. Poiché la ricorrente non ha specificamente contestato questa seconda, autonoma e sufficiente ragione, il suo ricorso è diventato inammissibile. L’eventuale accoglimento delle sue censure non avrebbe comunque potuto portare all’annullamento della decisione, ormai sorretta da una motivazione passata in giudicato.

Le Conclusioni

Questa ordinanza è un monito per tutti i condomini: la vigilanza e la tempestività sono essenziali. Per contestare efficacemente la decisione di intraprendere lavori straordinari, è fondamentale procedere con l’impugnazione della delibera condominiale che li approva, entro i termini di legge. Attendere la richiesta di pagamento e impugnare solo la delibera di riparto è una strategia destinata, nella maggior parte dei casi, a fallire. La decisione della Cassazione conferma che il sistema giudiziario non permette di rimettere in discussione decisioni ormai consolidate, garantendo così la certezza dei rapporti giuridici all’interno del condominio.

Quali sono i limiti del controllo del giudice nell’impugnazione di una delibera condominiale?
Il controllo del giudice è limitato alla legittimità della delibera, verificando il rispetto delle norme di legge e del regolamento condominiale. Non può estendersi alla valutazione del merito, cioè all’opportunità o alla convenienza della scelta fatta dall’assemblea, salvo il caso di ‘eccesso di potere’.

È possibile contestare la legittimità di lavori straordinari impugnando solo la delibera di ripartizione delle spese?
No. Secondo la Corte, se si contesta l’obbligo stesso di contribuire ai lavori (l'”an”), è necessario impugnare la delibera originaria che ha approvato l’esecuzione delle opere. Se tale delibera non viene impugnata nei termini e diventa definitiva, non è più possibile contestare la legittimità dei lavori in un secondo momento, quando si impugna la delibera di riparto.

Può l’assemblea condominiale decidere la rimozione di un bene di proprietà esclusiva di un condomino?
Sì, in circostanze eccezionali. Nel caso di specie, la Corte d’Appello ha ritenuto legittima la rimozione delle persiane private perché era una conseguenza necessaria di un’operazione di restauro della facciata, necessitata e determinata dalla richiesta di un ente preposto alla salvaguardia dei beni storici. Questa valutazione è considerata un apprezzamento di merito.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20258 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20258 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME

Data pubblicazione: 19/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 16385/2020 R.G. proposto da : COGNOME , elettivamente domiciliata in Roma INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato COGNOME che l a rappresenta e difende unitamente all’avvocato COGNOME -ricorrente- contro

CONDOMINIO INDIRIZZO IN GENOVA

-intimato- avverso la sentenza della CORTE D’APPELLO di GENOVA n. 174/2020 depositata il 11/02/2020.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 10/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnarono la delibera condominiale, emessa il 18.1.2005, limitatamente al rendiconto spese straordinarie eseguite alla facciata principale nell’anno 2003 -2004 e relative tabelle di riparto spese con riferimento alle voci addebitate a carico degli stessi.

Il Tribunale cure dichiarò l’improponibilità delle domande, essendosi astenuti i condomini all’assemblea in cui venne assunta la delibera impugnata.

Propose appello NOME COGNOME e con sentenza non definitiva n. 406 del 2016, venne accolto il primo motivo di ricorso così dichiarandosi la legittimazione ad impugnare la delibera da parte della stessa.

Con la sentenza qui impugnata, per quel che ancora rileva in questa sede, dopo essersi dato atto del passaggio in giudicato della decisione nei confronti di NOME COGNOME il giudice di merito respinse le ulteriori doglianze formulate dall’odierna ricorrente sull’assunto che in tema di condominio degli edifici, il sindacato dell’autorità giudiziaria, sulle delibere assembleari non può estendersi alla valutazione del merito e al controllo della discrezionalità di cui dispone l’assemblea, quale organo sovrano della volontà dei condomini ma deve limitarsi ad un riscontro di legittimità che oltre ad avere riguardo alle norme di legge o del regolamento condominiale può abbracciare anche l’eccesso di potere purché la causa della deliberazione risulti falsamente deviata dal suo modo di essere, in quanto anche in tal caso lo strumento di cui all’art. 1137 c.c. non è finalizzato a controllare l’opportunità o convenienza della soluzione adottata dall’impugnata delibera, ma solo a stabilire se la decisione collegiale sia, o meno, il risultato del legittimo esercizio del potere dell’assemblea.
Si chiarì che la Loss non avesse, con l’appello, denunciato alcuna specifica violazione di legge e/o di regolamento, ma si fosse limitata ‘con alluvionali discorsi privi di alcuna specificità ad asserire illazioni sfornite del benché minimo supporto di prova sull’asserito comportamento illecito dell’amministratore’. Stessa sorte seguirono gli ulteriori motivi, per le medesime ragioni, atteso che le doglianze, relative alla condotta del Presidente dell’assemblea che avrebbe ostacolato in tesi il voto della Loss, anziché ‘specificare quale sia stato l’eventuale comportamento del Presidente assunto in violazione di legge, ha dedotto una serie di affermazioni generiche, di giudizi, di pensieri di dissenso privi di alcuna concretezza’.
In relazione, infine, alla contestazione relative alla cifra relativa alle spese personali addebitate, disconosciuta dalla Loss ed oggetto di CTU, si evidenziò come i lavori, cui tali somme si riferivano, erano stati approvati in forza di delibere non impugnate e le contestazioni erano sconfessate dall’esito della CTU.

Quanto all’addebito di euro 605,00 per l’asportazione non autorizzata delle persiane, si chiarì che, sebbene non risultasse una adesione espressa della Loss, esse era stata oggetto di specifica delibera.

Al riguardo la contestazione della odierna ricorrente non involgeva l’atto deliberativo, che affermava la necessità della asportazione, ma il solo addebito di costi e la non autorizzazione all’asportazione delle persiane.

Avverso la prefata decisione ricorre NOME COGNOME con 3 motivi.

Il Condominio è rimasto intimato.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo consistente ‘nell’omesso esame di un motivo di appello’

nonché la nullità della sentenza per motivazione incomprensibile ed apparente.

Ci si duole del fatto che, al di là delle norme invocate, la motivazione si sarebbe limitata a fare proprie le conclusioni della CTU senza altro aggiungere.

Si critica la decisione per omessa pronuncia su un motivo di appello, affermando che il giudice si sia pronunciato sul motivo mediante rimando a parti specifiche dell’elaborato peritale.

Secondo la ricorrente la motivazione della sentenza sarebbe apparente poiché non sarebbe stato in alcun modo spiegato e chiarito il contenuto e la liceità della deliberazione del condominio.

Il motivo è infondato.

La giustificazione motivazionale è di esclusivo dominio del giudice del merito, con la sola eccezione del caso in cui essa debba giudicarsi meramente apparente; apparenza che ricorre, come di ha ribadito questa Corte, allorquando essa, benché graficamente esistente, non renda, tuttavia, percepibile il fondamento della decisione, perché recante argomentazioni obiettivamente inidonee a far conoscere il ragionamento seguito dal giudice per la formazione del proprio convincimento, non potendosi lasciare all’interprete il compito di integrarla con le più varie, ipotetiche congetture (per tutte, v S.U. n. 2767/2023 in motivazione).
A tale ipotesi deve aggiungersi il caso in cui la motivazione non risulti dotata dell’ineludibile attitudine a rendere palese (sia pure in via mediata o indiretta) la sua riferibilità al caso concreto preso in esame, di talché appaia di mero stile, o, se si vuole, standard; cioè un modello argomentativo apriori, che prescinda dall’effettivo e specifico sindacato sul fatto.

Siccome ha già avuto modo questa Corte di più volte chiarire, la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ.,

disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, deve essere interpretata, alla luce dei canoni ermeneutici dettati dall’art. 12 delle preleggi, come riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato di legittimità sulla motivazione, con la conseguenza che è pertanto, denunciabile in cassazione solo l’anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, in quanto attinente all’esistenza della motivazione in sé, purché il vizio risulti dal testo della sentenza impugnata, a prescindere dal confronto con le risultanze processuali; anomalia che si esaurisce nella “mancanza assoluta di motivi sotto l’aspetto materiale e grafico”, nella “motivazione apparente”, nel “contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili” e nella “motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile”, esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di “sufficienza” della motivazione (S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830; S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv. 629833; Sez. 6-2, ord., n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914).
Nel caso che ci occupa la motivazione va ben oltre il cd. minimo costituzionale, rispondendo il giudice ad ogni censura in modo puntuale e chiarendo i limiti del sindacato dell’autorità giudiziaria sul contenuto della delibera assemblare.

2.Con la seconda doglianza ci si duole dell’omesso esame del fatto decisivo che le persiane (nonché cardini, ferri blocca persiane), oggetto dell’asportazione non autorizzata, fossero non un bene comune ma personale e che pertanto richiedessero il consenso dell’avente diritto.

Il motivo è infondato perchè, come peraltro emerge dallo stesso ricorso, il giudice di merito ha preso in considerazione la doglianza e si è pronunciato al riguardo a pag. 11 e 12 della sentenza.

La Corte d’appello , muovendo dalla natura personale del bene, ha affermato infatti che sebbene nella delibera che ha approvato i lavori, la ricorrente si fosse astenuta, la rimozione delle persiane non potesse considerarsi come illegittima ma anzi doveva ritenersi necessaria quale ‘ conseguenza di un’operazione di restauro della facciata necessitata e determinata dalla richiesta dell’ente preposto alla salvaguardia dei beni storici e artistici ‘. L’omesso esame, dunque, non ricorre e la censura si risolve in una doglianza di merito non consentita in questa sede.
3 Con il terzo motivo si denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo costituito dalla natura degli interventi effettuati.

Secondo la ricorrente si tratterebbe di innovazioni voluttuarie, non indispensabili e obiettivamente onerose; pertanto, avrebbero dovuto essere approvate dalla maggioranza degli intervenuti ed almeno due terzi del valore dell’edificio. Si rimprovera alla Corte quella anomalia motivazionale che si tramuta in violazione di legge costituzionalmente rilevante, come tale sindacabile in sede di legittimità.

Il motivo è inammissibile.

Dalla sentenza e dal ricorso stesso emerge che la delibera impugnata è quella del 18 gennaio 2005, relativa al rendiconto spese straordinarie eseguite alla facciata principale nell’anno 2003 -2004.

In materia di condominio negli edifici, al potere dell’assemblea del condominio di deliberare, nelle forme e con le maggioranze prescritte, l’esecuzione delle opere necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi condominiali, fa riscontro l’obbligo di ciascun condomino di contribuire alle relative spese, discendente dalla titolarità del diritto reale sull’immobile ed integrante un’obbligazione “propter rem” preesistente all’approvazione, da parte dell’assemblea, dello stato di riparto, ed in concreto direttamente correlato alla precedente deliberazione di
esecuzione delle opere. Ne consegue che, quando la contestazione del condomino investa, prima ancora che il “quantum” dell’obbligo di contribuzione, il relativo “an”, è tale ultima deliberazione che deve essere impugnata: nel termine di decadenza di cui all’art. 1137, comma terzo, cod. civ., ove si assuma essere la deliberazione affetta da vizi formali, perché presa in violazione di prescrizioni legali, convenzionali o regolamentari attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, o da eccesso di potere o da incompetenza; svincolata da tale termine nel caso di delibera radicalmente nulla perché esorbitante dai limiti delle attribuzioni dell’assemblea o concernente innovazioni lesive dei diritti di ciascun condomino sulle cose o servizi comuni o su quelle di proprietà esclusiva di ognuno di essi (Cass. n. 1890 del 1995, da ultimo Cass S.U. n. 8931 del 2021).
Nel caso in esame, la Corte d’Appello ha accertato (v. pag. 10) che i lavori di restauro sono stati oggetto di delibere precedenti non oggetto di impugnazione e che le somme richieste con la delibera del 18.1.2005 sono relative detti lavori.

Il ricorso non aggredisce specificamente la seconda ed autonoma ratio contenuta nella decisione a pag. 10 (‘ I lavori risultano approvati in forza di delibere non impugnate ‘) .

Trova quindi applicazione il consueto indirizzo di legittimità (Sez. 1, n. 18641/2017; da ultimo Sez. 2, n. 2360/2025; Sez. 2, n. 3239/2025) secondo cui ove la sentenza sia sorretta da una pluralità di ragioni, distinte ed autonome, ciascuna delle quali giuridicamente e logicamente sufficiente a giustificare la decisione adottata, l’omessa impugnazione di una di esse rende inammissibile, per difetto di interesse, la censura relativa alle altre, la quale, essendo divenuta definitiva l’autonoma motivazione non impugnata, non potrebbe produrre in nessun caso l’annullamento della decisione.
Infine, nessun vizio di motivazione costituzionalmente rilevante è dato riscontrare (sull’argomento cfr. Cass. SSUU n. 8053/2014) e pertanto il ricorso deve essere respinto.

Essendo il Condominio rimasto intimato, non si provvede sulle spese.

Va dato atto -ai sensi dell’art. 13, comma 1 -quater, del D.P.R. n. 115 del 2002 -della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento di un ulteriore importo a titolo contributo unificato, pari a quello previsto per la proposizione dell’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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