Impugnazione delibera condominiale: termini legali

SENTENZA CORTE DI APPELLO DI LAQUILA N. 267 2026 – N. R.G. 00000789 2025 DEPOSITO MINUTA 07 03 2026 PUBBLICAZIONE 09 03 2026

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE D’APPELLO DI L’AQUILA

La Corte d’Appello di L’Aquila, in persona dei magistrati:

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME Presidente

AVV_NOTAIO.ssa NOME COGNOME Consigliere

AVV_NOTAIO. NOME COGNOME Consigliere rel.

ha emesso la seguente

SENTENZA

nella causa civile in grado di appello iscritta al n. NUMERO_DOCUMENTO R.G. e rimessa in decisione all’udienza del 25.02.26 e vertente

TRA

, rappresentato e difeso dall’AVV_NOTAIO , giusta procura in calce all’atto di appello, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, sito in Pineto (INDIRIZZO), INDIRIZZO;

APPELLANTE

, in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dall’ AVV_NOTAIO, RAGIONE_SOCIALE Teramo, giusta procura in calce all’atto di costituzione, elettivamente domiciliato presso lo studio del difensore, in Teramo, INDIRIZZO;

APPELLATA

CONCLUSIONI

Per parte appellante:

<>

Per parte appellata:

<>

OGGETTO: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Teramo n. 433/2025 pubblicata il 31.05.25 -Impugnazione delibera condominiale.

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

Con la sentenza impugnata, il Tribunale di Teramo ha respinto la domanda di annullamento della delibera condominiale, aAVV_NOTAIOata il 20.07.2023 dall’assemblea dei condomini del convenuto, sito a Teramo in INDIRIZZO, relativamente ai punti 1, 5, e 6 all’ordine del giorno , introAVV_NOTAIOa dal condomino con citazione del 6.12.23.

L’attore il quale in assemblea precedente aveva già espresso la sua volontà di non voler usufruire delle sovvenzioni statali per il lavori di ripristino dell’immobile, di cui si andava discorrendo sia per gli effetti del sisma del 2009, sia per l’adeguamento energetico (Eco Bonus 110%) -deduceva a sostegno della domanda che, in particolare, la delibera impugnata avesse aAVV_NOTAIOato a maggioranza dei condomini la nota di cui allo ‘allegato B’, contenente dettagli

esecutivi relativi ai punti dell’ordine del giorno anzidetti ma non prevista espressamente dall’ordine medesimo.

I predetti punti oggetto della impugnazione avevano ad argomento i temi appresso compendiati:

Super Bonus 110% – Rilancio Italia: nomina progettista, direttore dei lavori, asseveratore responsabile della sicurezza in fase progettuale ed esecutiva, e certificatore energetico -discussione in merito;

Superbonus 110% – Decreto Rilancio: stipula contratto con la ditta appaltante i lavori del Super Bonus;

Superbonus 110% – Rilancio Italia: e ventuale delega all’amministratore alla firma del contratto per l’esecuzione dei lavori ed eventuali atti susseguenti Discussione in merito.

1.1 Si costituiva in giudizio il convenuto, il quale resisteva alla domanda, opponendo altresì domanda riconvenzionale per risarcimento del danno.

Il Giudice di prossimità, istruita la causa per tabulas ed ordinata la discussione ex art. 281 quinquies c.p.c. per l’udienza del 05.02.25, la tratteneva in decisione.

Dopo aver qualificato la domanda come azione di annullamento ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., ne ha dichiarato la inammissibilità, per maturazione del termine decadenziale di trenta giorni previsto, abbondantemente intercorso tra l’invito ad aderire al procedimento di mediazione, del 18.09.23, e l’atto di citazione notificato il 28.11.23 e iscritto 6.12.23.

Rigettava, altresì, la domanda riconvenzionale per difetto di allegazione e prova del danno, compensando infine le spese di lite tra le parti per la reciproca soccombenza.

Avverso la sentenza proponeva appello , affidandosi ad un unico motivo di gravame, a cui è premessa la richiesta di sospensione della immediata esecutività della sentenza impugnata.

3.1 In buona sintesi, il gravame vuol contrastare preliminarmente la sentenza impugnata nella dichiarazione di decadenza della domanda, evidenziando che, in realtà, all’invito ad aderire alla mediazione, supposto momento iniziale a decorrere del termine decadenziale, è seguito il medesimo tentativo di mediazione, a cui si vuol dare valore interruttivo e conclusosi in data

30.10.23 con verbale in cui il mediatore designato dava atto del mancato raggiungimento dell’accordo tra le parti : per conseguenza, l’atto di citazione sarebbe stato notificato nei trenta giorni successivi decorrenti in data 28 novembre 2023.

Nel resto, l’appello risulta essere una pedissequa riproposizione nel merito delle ragioni deAVV_NOTAIOe in primo grado, per le quali si insiste sulla illegittimità della delibera avversata, poiché in essa l’assemblea dei condomini ha approvato a maggioranza, con il voto di il solo contrario, un oggetto non previsto all’ordine del giorno, ossia la nota allegato B relativa ai lavori necessari all’adeguamento energetico -ambientale dell’immobile, tramite la fruizione del ‘Super Bonus 110%’.

Con comparsa del 20.11.25, si costituiva per l’appellato condominio resistendo all’appello e insistendo per la conferma della gravata sentenza, eccependo, tra l’altro, la inammissibilità stessa dell’impugnazione, per mancanza dei requisiti di specificità

previsti dall’art. 342 c.p.c.

Altresì, la parte appellata evidenzia l’infondatezza dell’appello, poiché la sindacabilità nel merito della delibera condominiale sarebbe esclusa dalla facoltà del giudice.

Istruito il giudizio e fissata discussione per l’udienza del 25.02.26, la Corte tratteneva la causa in decisione.

Deve essere affermata la legittimazione del singolo condomino a costituirsi nella presente fase di appello, pur nell’inerzia del appellato, e non ponendosi una questione di limiti a tale attività ex art. 344 cpc..

Configurandosi infatti il come un ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, l’esistenza dell’amministratore non priva i singoli condomini della facoltà di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni inerenti all’edificio condominiale (cfr. tra le tante Cass. 9206/05, 5084/93).

Ed invero, i condomini, che devono essere considerati non terzi ma parti originarie, possono intervenire nel giudizio in cui la difesa dei diritti sulle parti comuni sia stata già assunta dall’amministratore; inoltre, possono ricorrere all’autorità giudiziaria autonomamente, sia nel caso di inerzia dell’amministratore, a norma dell’art. 1105 c.c. applicabile anche al condominio per il rinvio posto dall’art. 1139 c.c., sia allorquando gli altri condomini non intendano agire o resistere in giudizio; possono infine esperire i mezzi di impugnazione necessari ad evitare gli effetti sfavorevoli della pronuncia resa nei confronti dell’amministratore (ex multis Cass. n. 7872/03, n. 8132/04, n. 7130/2001, n. 22942/04, n. 8479/99 e Cassazione civile, sez. III, civile 16/05/2011 n° 10717).
L’impugnativa della delibera era poi in effetti ammissibile, diversamente da quanto ritenuto dal Giudice di prime cure, e sotto tale profilo i motivi sottesi all ‘appello sono fondati.

7.1 Appare consolidato il principio secondo cui il termine di impugnazione della delibera assembleare previsto dalla legge a pena di decadenza (art. 1137 c.c.), sia interrotto e non sospeso dalla introduzione della procedura di mediazione; questo in ragione della formula utilizzata dal legislatore già ante Riforma Cartabia quando, all’art.5, prevede che ‘la domanda di mediazione impedisce la decadenza’ e d al fatto che veniva previsto un nuovo termine di decorrenza in caso di fallimento della mediazione.
Pacifico risulta ancora il principio secondo cui l’effetto impeditivo debba essere riconAVV_NOTAIOo alla comunicazione dell’istanza di mediazione e non al mero deposito della stessa. La norma sul punto è chiara, posto che, sia l’art. 5 comma 6 ante Cartabia che l’art. 8 comma 2 della nuova formulazione, riconducono l’effetto impeditivo al momento della comunicazione alle altre parti e non al momento del deposito della domanda .

Sul punto la giurisprudenza in un primo momento aveva fatto registrare posizioni non univoche, avendo alcuni Tribunali ritenuto non potersi far ricadere sull’istante il ritardo nella fissazione dell’incontro e nella conseguente notificazione della convocazione da parte dell’Organismo. La giurisprudenza maggioritaria ha però da tempo rimarcato come l’effetto interruttivo sia riconAVV_NOTAIOo dalla legge alla comunicazione dell’istanza di mediazione e non alla convocazione, per cui è diritto ed onere della parte istante comunicare al Condominio l’avvenuto deposito della domanda di mediazione. La Riforma Cartabia ha dissolto ogni dubbio, facendo propria la tesi della giurisprudenza maggioritaria, prevedendo espressamente che ‘la parte può a tal fine (ovvero al fine di impedire la decadenza sancita dall’art. 1137 c.c.) comunicare all’altra parte la domanda … fermo l’obbligo dell’organismo di procedere alla comunicazione della domanda e di ogni altra informazione prescritta dal comma 1 del medesimo articolo (art. 8 comma 2 del D.Lgs. n. 28/2010).
Il verbale è del 20/07/2023, il condomino impugnante era presente, l’invito ad aderire al procedimento di mediazione è datato 18/09/2023.

La sospensione feriale tuttavia si applica al termine de quo, che pertanto è rimasto sospeso per il periodo feriale e sino al 2.9.2023.

In giurisprudenza è infatti consolidato il principio secondo cui il termine per l’impugnazione della delibera assembleare è soggetto alla sospensione feriale dei termini ex art. 1 L. n. 742/1969 in quanto tra questi vanno ricompresi non solo i termini inerenti le fasi successive all’introduzione del processo, ma anche il termine entro il quale il processo dev’essere instaurato. Qualche dubbio al riguardo si è posto alla luce dell’ art. 6 del D.Lgs. n. 28/2010 (comma 2 nella formulazione ex D.Lgs. n. 149/2022 ed ora comma 3 ex D.Lgs. n. 216/2024).
In realtà la norma in tema di mediazione non contrasta in alcun modo con la giurisprudenza citata e la previsione di cui all’art. 1 L. n. 742/1969. Il legislatore, infatti, non ha escluso la sospensione feriale del termine di impugnazione della delibera assembleare, eventualmente tramite la domanda di mediazione, bensì solo il termine di durata della mediazione, che con l’ultima riforma (in vigore dal 25.01.2025) è di 6 mesi salvo proroga.

Mentre la ratio della sospensione feriale del termine di impugnazione deve, come detto, individuarsi nel fatto che ciò che vale per i termini interni al processo, vale anche per quelli di introduzione del processo, la norma di cui all’art. 6 D.Lgs. n. 28/2010 trova fondamento nella finalità deflattiva della mediazione, in linea con i principi di cui all’art. 111 comma 2 Cost. e di celerità come richiesto dalla Direttiva UE n. 52/2008.

Altra questione è quella di quando il termine decadenziale ricominci a decorrere, una volta interrotto dalla comunicazione dell’istanza di mediazione.

Il comma 6 dell’art. 5 ante Riforma prevedeva che ‘se il tentativo fallisce la domanda giudiziale dev’essere proposta entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale presso la segreteria dell’Organismo’.

La Riforma Cartabia è intervenuta sul punto determinando l’insorgenza di parecchi dubbi interpretativi e critiche.

Infatti l’art. 8 2° comma post D. Lgs. n. 149/2022 ha riproAVV_NOTAIOo solo in parte la precedente formulazione dell’art.5 comma 6, riaffermando il principio che ‘dal momento in cui la comunicazione perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta’, omettendo tuttavia quanto già stabilito dall’art. 5 secondo cui, in caso di esito negativo della mediazione, la domanda giudiziale dovesse essere proposta ‘entro il medesimo termine di decadenza, decorrente dal deposito del verbale presso la segreteria dell’Organismo’.
Consapevole delle criticità ingenerate da tale omissione il legislatore è intervenuto con il Correttivo Cartabia (D.Lgs. n. 216 del 27.12.2024, G.U. 10.01.2025 ed in vigore dal 25.01.2025) che all’art.11 ha introAVV_NOTAIOo il comma 4Bis, che riportando sostanzialmente in vigore la norma ante Riforma Cartabia, ha stabilito che ‘quando la mediazione si conclude senza la conciliazione, la domanda giudiziale dev’essere proposta entro il medesimo termine di decadenza di cui all’art.8 comma 2, decorrente dal deposito del verbale conclusivo della mediazione presso la segreteria dell’organismo’.
Anche tuttavia per il periodo ricompreso tra l’adozione del d.lgs. 149/22 e la modifica disposta dal correttivo Cartabia 2024 (periodo corrispondente a quello in cui è stata aAVV_NOTAIOata la delibera in oggetto) occorre ritenere che l’espressione del secondo comma dell’art. 8 D.L.vo 28/2010 secondo cui ‘Dal momento in cui la comunicazione di cui al comma 1 perviene a conoscenza delle parti, la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale e impedisce la decadenza per una sola volta., non sembra poter significare che dal momento della comunicazione dell’invito decorre il termine di decadenza di 30 giorni per impugnare la delibera condominiale.
Infatti, il quarto comma dell’art. 5 D.L.vo 28/2010 stabilisce che … l’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale … (come in materia condominiale) …la condizione si considera avverata se il primo incontro dinanzi al mediatore si conclude senza l’accordo di conciliazione.

Se allora la comunicazione dell’invito in mediazione impedisce la decadenza, la improcedibilità della domanda giudiziale sino al completamento della procedura di mediazione non può ex se consentire che il termine di decadenza decorra ex novo dalla mera comunicazione, poiché se la domanda non è procedibile l’impugnativa della delibera condominiale davanti all’autorità giudiziaria non può appunto procedere; diversamente si dovrebbe tra l’altro ammettere (così come sostanzialmente assunto nella decisione qui gravata) che la delibera condominiale vada impugnata mentre pende la procedura di mediazione, il che vanificherebbe lo scopo stesso della mediazione, ossia quello di prevenire l’insorgere del contenzioso.
Se cioè la proposizione della domanda in sede giudiziaria è improcedibile fino al completamento della procedura di mediazione, appare logico ritenere che il termine di decadenza, interrotto con la ricezione da parte del destinatario dell’invito alla mediazione, questa volta necessariamente da interrompersi mediante ‘presentazione di domanda giudiziaria’, non possa proprio ontologicamente decorrere successivamente a tale adempimento, ma debba necessariamente riprendere a decorrere quando la domanda è diventata procedibile.
Sotto tale profilo pertanto la modifica del Correttivo Cartabia 2024 deve ritenersi essersi limitata solo ad esplicitare un principio già immanente nel sistema stesso.

Nel caso al vaglio ora della Corte, come risulta dai docc. 7) e 8) del fascicolo di primo grado l’invito ad aderire al procedimento di mediazione è datato 18/09/2023 ed il procedimento di mediazione si è concluso in data 30 ottobre 2023, con verbale in cui il mediatore designato, AVV_NOTAIO, dava atto del mancato raggiungimento dell’accordo tra le parti, per cui l’atto di citazione, notificato nei trenta giorni successivi decorrenti, appunto dal 30 ottobre 2023, in data 28 novembre 2023 è stato tempestivamente notificato, nel rispetto cioè del termine di 30 gg di cui sopra.
8. Per gli aspetti relativi al merito e riproposti in questa sede, l’appello è tuttavia infondato.

8.1 Secondo il ricorrente/appellante il punto 1) dell’o.d.g dell’assemblea del 20.07.2023 non aveva ad oggetto l’approvazione della nota allegato B sicché l’assemblea non avrebbe dovuto deliberare.

Tale motivo di impugnazione/appello è manifestamente infondato.

L’allegato B contiene infatti una proposta a firma di uno dei condomini che ha ad oggetto proprio le questioni che erano oggetto dell’ordine del giorno.

Il punto uno in particolare prevedeva: 1) Superbonus 110% Decreto rilancio -discussione in merito all’adesione del super bonus.

Come si evince dalla mera lettura della nota a firma del condomino, poi approvata dall’assemblea, la proposta di quel condomino, che la parte impugnante/appellante si guarda bene dal riprodurre, aveva proprio ad oggetto l’adesione al superbonus.

La stessa nota conteneva poi ulteriori argomenti sempre rientranti comunque nella trattazione dei punti 1, 5 e 6 all’ordine del giorno, ed era in assoluta, consequenziale, correlazione con essi.

8.2 Lamenta poi l’impugnante/appellante, ma a questo punto rivolgendo le sue doglianze non nei confronti della delibera condominiale, ma pa rrebbe dell’amministratore in proprio , che il contratto di appalto per lavori superbonus 110% sarebbe stato sottoscritto in data 1 agosto 2023 ed all’art. 13 dello stesso si legge che ‘i lavori avranno inizio entro 30 giorni dalla data di sottoscrizione…’, non rispettando la volontà condominiale, poiché si sarebbe dovuto firmare il contratto di appalto con l’impresa designata RAGIONE_SOCIALE, solo dopo il completamento integrale dei lavori di cui alla pratica Sisma Bonus 2016 prima di intraprendere i lavori di cui al Superbonus 110%.
Anche tale assunto, oltretutto, come visto rivolto non contro il deliberato assembleare ma contro l’amministratore , che non avrebbe dato seguito allo stesso, è in ogni caso nel merito manifestamente infondato.

Al punto 5 si approvava il contratto con la ditta RAGIONE_SOCIALE, chiedendo comunque che si tenesse conto del contenuto di quella nota a firma del condomino pur approvata ‘la dove compatibile con la normativa vigente’.

Come allora spiega la difesa del gli interventi edilizi nelle zone danneggiate dal sisma del 2016/2017 del Centro Italia, in seguito all’emanazione:

-della L. n. 6 del 2023, di conversione del D.L. 18 novembre 2022, n. 176;

-della L. 38/2023, di conversione del D.L. 11/2023;

-della L. 136/2023, di conversione del DL 104/2023,

hanno avuto la possibilità di beneficiare – per i lavori in corso d’opera, cosiddetti lavori ‘trainanti’ – oltre che del contributo sisma, anche del Superbonus al 110%, con la possibilità di fruire della detrazione tramite lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta.

Il Superbonus è stato previsto per la parte di spesa eccedente il contributo concesso per gli interventi di riparazione o ricostruzione post sisma, nel rispetto di tutti i requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dalla normativa vigente (acquisizione asseverazione tecnica relativa agli interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico, certificazione della congruità delle spese sostenute…).

La possibilità allora di usufruire del Superbonus era proprio condizionata alla non ultimazione dei lavori.

Non risultando poi emerse novità rispetto al contratto già approvato nella stessa assemblea del 20.7.2023 e imponendo la normativa l’attivazione anche dei lavori Superbonus in costanza dell’effettuazione dei lavori Sisma, è evidente come non occorresse ulteriore benestare da parte dei condomini, dovendosi ritenere quella disposizione operante laddove si fossero verificate novità consistenti rispetto al deliberato.

8.2.1 Lamenta, sempre nella stessa prospettiva, l’impugnante/appellante che a quella sottoscrizione l’amministratore fosse addivenuto senza prima procedere in suo favore alla ‘consegna a cura dell’amministratore del preventivo nonché del contratto d’appalto, della visura e del DURC dell’impresa, della polizza postuma, delle referenze bancarie e della polizza per r.c. professionale dei tecnici incaricati, adempimenti tutti disattesi nel caso di specie.’.

Anche tale assunto è smentito dalla mera lettura dell’incarto.

Nel corso infatti dell’assemblea del 20.7.2020, la stessa dava formalmente atto al punto 5 di avere preso visione del contratto e di approvarlo.

I rilievi relativi a visura e del DURC dell’impresa, della polizza postuma, delle referenze bancarie e della polizza per r.c. professionale dei tecnici incaricati non risultano essere stati sollevati dallo stesso condomino impugnante nel corso della discussione assembleare ed alla presenza del responsabile della ditta stessa e pertanto non possono essere ritenuti ostativi alla determinazione dell’amministratore di procedere alla stipula del contratto.

L’appello deve essere pertanto rigettato.

9.1 Le spese del presente grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo in base al valore indeterminato basso (terzo scaglione), pure per la fase di trattazione, sia pure per i soli minimi, anche in assenza di istruttoria ( Cass. n. 30219/23 e n. 18723/24 ), mentre secondo valori medi per le altre fasi.

L’infondatezza del gravame ed il conseguente rigetto dello stesso comportano l’applicazione della sanzione di cui all’art. 13, comma 1 quater del d.p.r. 115/2002 (comma introAVV_NOTAIOo dall’art. 1, comma 17, della legge n. 228/2012).

P.Q.M.

La Corte di Appello di L’Aquila, definitivamente pronunciando sull’appello come sopra proposto, così decide:

1) respinge l’appello;

condanna l’appellante al pagamento delle spese processuali in favore dell’appellato che per compensi professionali liquida in euro 4.800,00, oltre spese generali al 15%, iva e cassa forense come per legge.

3) si dà atto della sussistenza dei presupposti ex articolo 13 Decreto del Presidente della Repubblica 30/05/2002 n. 115, G.U. 15/06/2002 n. 139 1-quater. Inserito dall’articolo 1, comma 17, della Legge 24 dicembre 2012, n. 228.

Così deciso nella camera di consiglio del 4.3.2026.

IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE

NOME COGNOME COGNOME