Impugnazione delibera condominiale: termini e vizi

Un condomino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese di ammodernamento dell’ascensore, sostenendo la nullità della delibera. La Cassazione ha respinto il ricorso, chiarendo che i vizi lamentati (es. errata ripartizione delle spese) rendono la delibera annullabile, non nulla. L’impugnazione delibera condominiale per annullabilità deve avvenire tramite un’azione legale specifica entro termini perentori, non con una semplice opposizione al pagamento. In assenza di tale impugnazione, la delibera resta valida ed efficace.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Quando e Come Contestare le Spese

Ricevere una richiesta di pagamento per spese condominiali straordinarie può generare preoccupazione, specialmente se si nutrono dubbi sulla legittimità della decisione assembleare che le ha approvate. La corretta procedura di impugnazione delibera condominiale diventa, in questi casi, fondamentale per tutelare i propri diritti. Una recente sentenza della Corte di Cassazione ha ribadito un principio cruciale: non basta opporsi al pagamento; è necessario agire nei modi e nei tempi previsti dalla legge, distinguendo attentamente tra vizi di nullità e di annullabilità.

I Fatti del Caso

Un condomino si vedeva recapitare un decreto ingiuntivo per il pagamento di oltre 3.700 euro, a titolo di contributi per i lavori di ammodernamento dell’impianto di ascensore. Convinto dell’illegittimità della delibera assembleare posta a fondamento della richiesta, il condomino si opponeva al decreto. Le sue contestazioni erano numerose: sosteneva che la delibera fosse stata approvata sulla base di tabelle millesimali inesistenti, che l’amministratore all’epoca non fosse regolarmente nominato e che la ripartizione dei costi fosse errata. Sia il Giudice di Pace che il Tribunale, però, respingevano le sue ragioni, evidenziando come la delibera non fosse mai stata formalmente impugnata.

La Decisione della Corte di Cassazione

Giunto dinanzi alla Corte di Cassazione, il condomino ha visto il suo ricorso definitivamente respinto. I giudici supremi hanno confermato la decisione dei gradi precedenti, cogliendo l’occasione per chiarire i meccanismi processuali che regolano le contestazioni delle delibere condominiali. La Corte ha stabilito che le doglianze sollevate dal ricorrente, anche se fossero state fondate, avrebbero comportato l’annullabilità della delibera, non la sua nullità. Questa distinzione è al centro di tutta la vicenda.

Le Motivazioni: La Differenza Cruciale nell’Impugnazione Delibera Condominiale

La sentenza ruota attorno alla distinzione fondamentale tra vizi che rendono una delibera nulla e quelli che la rendono semplicemente annullabile.

Vizi di Nullità: Sono i più gravi e si verificano quando la delibera ha un oggetto impossibile o illecito, incide su diritti individuali del singolo condomino o è priva degli elementi essenziali. Una delibera nulla è come se non fosse mai esistita e la sua invalidità può essere fatta valere in qualsiasi momento, anche dal giudice d’ufficio.

Vizi di Annullabilità: Riguardano le violazioni di legge o del regolamento di condominio relative al procedimento di convocazione o di deliberazione. Esempi tipici sono gli errori nella ripartizione delle spese secondo i criteri di legge o convenzionali, i vizi formali nella convocazione dell’assemblea o nel verbale. Questi vizi, a differenza della nullità, devono essere fatti valere attraverso una specifica impugnazione delibera condominiale entro il termine perentorio di 30 giorni (che decorre dalla data della delibera per i dissenzienti e astenuti, e dalla comunicazione del verbale per gli assenti), come previsto dall’art. 1137 del Codice Civile.

Nel caso esaminato, la Corte ha specificato che le contestazioni del condomino – come l’errata ripartizione delle spese, la presunta mancanza di firma dell’amministratore o l’uso di tabelle non approvate – rientrano tutte nella categoria dell’annullabilità. Di conseguenza, il condomino avrebbe dovuto avviare un’azione legale per l’annullamento della delibera entro 30 giorni. Non avendolo fatto, la delibera è diventata definitiva e vincolante per tutti, e la sua opposizione al decreto ingiuntivo è risultata infondata.

Le Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Condomini

Questa pronuncia offre una lezione fondamentale: non si può rimanere inerti di fronte a una delibera che si ritiene illegittima, sperando di poterne contestare la validità solo quando arriva la richiesta di pagamento. La strategia corretta è agire tempestivamente. Se si ritiene che una delibera presenti dei vizi, è essenziale consultare un legale per valutare la natura del difetto e procedere con la formale impugnazione delibera condominiale entro i termini di legge. Attendere significa rischiare di dover pagare somme non dovute, perché la delibera, se semplicemente annullabile e non impugnata, consolida i suoi effetti e diventa inattaccabile.

Posso semplicemente rifiutarmi di pagare le spese condominiali se ritengo che la delibera di approvazione sia illegittima?
No. Se i vizi della delibera la rendono solo annullabile (es. errori nella ripartizione delle spese), è necessario impugnarla formalmente in tribunale entro 30 giorni. In caso contrario, la delibera diventa definitiva e l’obbligo di pagamento sussiste.

Qual è la differenza tra nullità e annullabilità di una delibera condominiale?
La nullità riguarda vizi gravissimi (es. oggetto illecito) e può essere contestata in qualsiasi momento. L’annullabilità riguarda vizi procedurali o di forma (es. errata ripartizione dei costi) e deve essere fatta valere tramite un’azione legale specifica entro un termine perentorio di 30 giorni.

Cosa devo fare per contestare una delibera condominiale che ripartisce erroneamente le spese?
È necessario presentare un’apposita domanda giudiziale di annullamento (impugnazione) entro 30 giorni dalla data della delibera o dalla sua comunicazione. Una semplice opposizione al decreto ingiuntivo successivo non è sufficiente se non accompagnata da una specifica domanda di annullamento della delibera presupposta.

Testo del provvedimento

Sentenza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20539 Anno 2025

Civile Sent. Sez. 2 Num. 20539 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

SENTENZA

sul ricorso iscritto al n. 4491/2019 R.G. proposto da:

COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato NOME COGNOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO NAPOLI, elettivamente domiciliato in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocata COGNOME, rappresentato e difeso dall’avvocato NOME

-controricorrente-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di NAPOLI n. 6051/2018 depositata il 18/06/2018.

Udita la relazione svolta nella udienza pubblica del 20/03/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

Udito il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME il quale ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Udito l’Avvocato NOME COGNOME per delega dell’Avvocato NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

1.-NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in quattro motivi avverso la sentenza n. 6051/2018 del Tribunale di Napoli, depositata il 18 giugno 2018.

Resiste con controricorso il Condominio di INDIRIZZO Napoli.

2.Il Tribunale di Napoli ha respinto l’appello di NOME COGNOME contro la sentenza resa il 19 maggio 2015 dal Giudice di pace di Napoli. E’ rimasta così rigettata l’opposizione avanzata dal condomino NOME COGNOME avverso il decreto ingiuntivo dell’importo di € 3.732,00 intimatogli dal Condominio di INDIRIZZO per la riscossione di contributi fondati sulla deliberazione assembleare del 10 aprile 2008, relativa a lavori di ammodernamento dell’impianto di ascensore. Il Tribunale ha ritenuto di non poter esaminare i dedotti vizi di nullità o inefficacia della deliberazione presupposta, non essendo stata la stessa mai impugnata.
Ha depositato memoria il Pubblico Ministero in persona del Sostituto Procuratore generale NOME COGNOME il quale ha concluso per l’inammissibilità del ricorso.

Hanno depositato memorie altresì il ricorrente e il controricorrente.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Va premesso che la memoria depositata dal ricorrente NOME COGNOME in data 6 marzo 2025 contiene la deduzione di nuove censure che esorbitano dalla funzione meramente illustrativa dei motivi di ricorso, specificata dall’art. 378, comma 2, c.p.c., ed è unita alla

produzione di documenti che non rispettano né i limiti di ammissibilità né il termine di quindici giorni di cui all’art. 372 c.p.c. Palesemente inammissibile è pure il deferimento del giuramento decisorio contenuto nella medesima memoria, giacché nel giudizio di cassazione non possono dedursi, e tanto meno assumersi, prove.

1.- I l primo motivo di ricorso di NOME COGNOME deduce l’omesso esame circa un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c.: il Tribunale non avrebbe valutato la richiesta di nomina di CTU per descrivere l’allacciamento di costruzioni abusive agli impianti condominiali; il medesimo Tribunale non avrebbe risposto alla istanza di sospensione del giudizio ‘sino all’esame della inopponibilità della delibera nulla’ giacché basata su inesistenti tabelle millesimali e sulla esistenza di cinque piani invece dei quattro piani indicati nella delibera, nonché carente della indicazione del numero dei condomini e di quelli che utilizzavano la Tabella Ascensori; ancora, il Tribunale non avrebbe esaminato la documentazione prodotta; neppure avrebbe verificato l’avvenuto pagamento alla impresa che aveva eseguito l’intervento sull’impianto di ascensore.
Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1137 c.c., essendo nulla la delibera del 10 aprile 2008, giacché sottoscritta dalla RAGIONE_SOCIALE che non aveva provato di essere a quel tempo amministratrice dell’edificio, ed essendo perciò la medesima delibera non firmata dall’amministratore. Il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare tale nullità.

Il terzo motivo di ricorso lamenta la nullità della sentenza per la mancata prestazione dell’interrogatorio e la mancata produzione ex art. 210 c.p.c. sempre circa la inesistenza della nomina quale amministratrice della RAGIONE_SOCIALE l’utilizzazione di tabelle millesimali mai approvate dall’assemblea, l’inutilizzo dell’ascensore da novembre 2008 a gennaio 2009, la mancata consegna del certificato di rilascio.

Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione ‘di norma di diritto’ e l’omesso esame circa un fatto decisivo ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., ripetendo le medesime doglianze già oggetto dei precedenti motivi e comunque concludendo che il Condominio non fosse creditore delle somme richieste per non averle mai versate all’impresa di manutenzione dell’ascensore.

2.- I motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, rivelando diffusi profili di inammissibilità e comunque risultando infondati.

Sono inammissibili le censure riferite al vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., operando la previsione di cui all’art. 348ter , comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis ), che esclude che possa essere impugnata la sentenza di appello “che conferma la decisione di primo grado” e che risulti fondata sulle stesse ragioni, inerenti alle questioni di fatto, poste a base della sentenza di primo grado (cd. doppia conforme).

I motivi, inoltre, allegano questioni di diritto o di fatto che non risultano trattate in alcun modo nella sentenza impugnata, sicché il ricorrente, per non incorrere nell’inammissibilità per ‘novità’ delle censure, aveva l’onere, ai sensi dell’art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c., di indicare specificamente in quale atto del giudizio di primo grado fosse avvenuta la deduzione di tali questioni, sì da renderle oggetto di discussione processuale tra le parti, e se le stesse fossero state poi devolute al giudice di appello.
Le censure interagiscono nel senso di una critica complessiva della sentenza impugnata, formulata sotto una molteplicità di profili inestricabilmente combinati, non sempre riconducibili ad una delle categorie logiche di vizio tassativamente stabilite dall’art. 360 c.p.c. Per lo più, i motivi addebitano al giudice di appello una erronea ricognizione della fattispecie concreta e le censure sono mediate dalla

contestata valutazione delle risultanze di causa, per la mancata ammissione o l’omesso o inesatto esame di documenti asseritamente decisivi.

3. -La radicale ragione di infondatezza dei motivi dal secondo al decimo del ricorso sta in ciò.

Nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo concernente il pagamento di contributi per spese per opere di manutenzione straordinaria, quale quello in esame, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (Cass. n. 15696 del 2020).

La delibera condominiale di approvazione della spesa costituisce, così, titolo sufficiente del credito del condominio e legittima non solo la concessione del decreto ingiuntivo, ma anche la condanna del condomino a pagare le somme nel processo oppositorio a cognizione piena ed esauriente, il cui ambito è ristretto alla verifica della (perdurante) esistenza della deliberazione assembleare di approvazione della spesa e di ripartizione del relativo onere.

Dall’approvazione delle opere di manutenzione straordinaria, pertanto, per effetto della vincolatività tipica dell’atto collegiale stabilita dal primo comma dell’art. 1137 c.c., discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle relative spese.

Alla stregua dei principi enunciati nella sentenza Cass. Sez. Unite n. 9839 del 2021 (in ciò correggendo la motivazione della sentenza impugnata, restandone corretto il dispositivo, ai sensi dell’art. 384, comma 4, c.p.c.), nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia
l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c.; da ciò discende l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca soltanto vizi comportanti l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento.

Ne consegue che una delibera di approvazione di un intervento manutentivo dell’ascensore, che, come assume il ricorrente, contenga errori nella ripartizione delle spese con riferimento ai costi sostenuti dalle gestione condominiale e alla suddivisione pro quota in relazione ai millesimi, deve comunque essere impugnata dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine stabilito dall’art. 1137, comma 2, c.c., non essendo consentito rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non nella forma dell’impugnazione della delibera.
Gli ipotizzati vizi della delibera del 10 aprile 2008 danno luogo comunque all’annullabilità della stessa, alla stregua dei principi enunciati dalla medesima sentenza Cass. Sez. Unite n. 9839 del 2021, in quanto non viene dedotta una modificazione dei criteri legali di riparto delle spese da valere per il futuro, quanto una erronea ripartizione in concreto in violazione di detti criteri, sicché tali vizi non potevano essere sindacati dal giudice in sede di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione dei contributi condominiali fondati su tali delibere (e tanto meno in sede di opposizione al conseguente precetto), in mancanza di apposita domanda riconvenzionale di annullamento.
Peraltro, non costituiscono neppure in astratto vizi incidenti sulla validità della deliberazione dell’assemblea dei condomini che approva e ripartisce le spese per un intervento di manutenzione delle parti

comuni: quelli inerenti alla firma dell’amministratore, che non è affatto prevista dalla legge; quelli inerenti alla partecipazione dello stesso amministratore alla riunione; quelli inerenti alla validità della nomina dell’amministratore; quelli inerenti alla mancanza di tabelle millesimali applicabili in relazione alla specifica spesa; quelli inerenti ai rapporti con l’impresa appaltatrice esecutrice dell’intervento manutentivo approvato dall’assemblea ed all’effettività dei costi sostenuti dalla gestione condominiale.
Ne deriva ulteriormente la assoluta carenza di decisività delle deduzioni istruttorie di cui il ricorrente lamenta la mancata ammissione o valutazione.

– Il ricorso va perciò rigettato, con condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell’importo liquidato in dispositivo.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi € 2.300,00, di cui € 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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