Impugnazione delibera condominiale: quando è valida?

Dei condomini hanno contestato la delibera di approvazione del bilancio annuale a causa di un piccolo disavanzo e di un elenco fornitori incompleto. I tribunali di merito avevano respinto la richiesta. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, stabilendo che piccole imprecisioni che non compromettono la comprensibilità generale del rendiconto non sono un motivo sufficiente per l’impugnazione della delibera condominiale. Eventuali problemi di cattiva gestione, ha precisato la Corte, devono essere affrontati con un’azione di responsabilità distinta contro l’amministratore.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 gennaio 2026 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: la Cassazione fissa i paletti

L’impugnazione delibera condominiale rappresenta uno strumento fondamentale per la tutela dei diritti dei singoli condomini. Tuttavia, non ogni presunta irregolarità giustifica l’annullamento di una decisione assembleare. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione chiarisce i confini tra vizi sostanziali, che invalidano l’atto, e mere imprecisioni contabili, che non sono sufficienti a tal fine, orientando la gestione verso un principio di prevalenza della sostanza sulla forma.

I Fatti di Causa: La Contestazione del Bilancio Condominiale

Due condomini decidevano di impugnare una delibera assembleare con cui era stato approvato il bilancio consuntivo. Le loro contestazioni si concentravano su due punti principali: la presenza di un disavanzo di cassa di circa 481 euro e l’assenza di un elenco dettagliato dei fornitori, o comunque l’indicazione di importi ritenuti non corretti. A loro avviso, queste mancanze rendevano il bilancio poco trasparente e, di conseguenza, la delibera di approvazione invalida.

L’Iter Giudiziario e i Principi in Gioco

Sia il Tribunale di primo grado che la Corte d’Appello avevano rigettato le richieste dei condomini. Il Tribunale aveva escluso un interesse concreto ad agire, data l’esiguità del pregiudizio economico derivante dall’annullamento. La Corte d’Appello, pur riconoscendo l’interesse ad agire, aveva stabilito che i vizi lamentati non rientravano tra le cause di nullità o annullabilità di una delibera (come difetti di costituzione dell’assemblea o vizi di convocazione). I giudici di secondo grado avevano ricondotto le lamentele a una presunta cattiva tenuta della contabilità, suggerendo che la via corretta sarebbe stata un’azione di responsabilità contro l’amministratore, non l’invalidazione del bilancio approvato.

L’impugnazione delibera condominiale davanti alla Cassazione

I condomini ricorrevano quindi in Cassazione, sostenendo la violazione dell’articolo 1130-bis del codice civile. Tale norma, introdotta dalla riforma del condominio, stabilisce i requisiti del rendiconto condominiale, che deve essere composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa. L’obiettivo è garantire la massima trasparenza e permettere a ogni condomino di comprendere la situazione patrimoniale e finanziaria del condominio per poter esprimere un voto informato.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, fornendo importanti chiarimenti. I giudici hanno sottolineato che lo scopo dell’art. 1130-bis c.c. è assicurare una conoscenza chiara e concreta della gestione. Tuttavia, non è richiesta una contabilità redatta con forme rigorose, come quelle previste per i bilanci societari.

Ciò che conta è l’intelligibilità delle voci di entrata e di spesa. Secondo la Corte, la segnalazione di un modesto disavanzo di cassa o un elenco incompleto di fatture saldate non sono elementi tali da minare la trasparenza generale del bilancio al punto da giustificarne l’annullamento. Questi vizi, si legge nell’ordinanza, non si traducono in un “concreto pregiudizio per l’interesse generale alla veridicità del bilancio stesso”.

In sostanza, la Corte applica un principio di prevalenza della sostanza sulla forma: se il rendiconto, nel suo complesso, permette ai condomini di comprendere come sono state gestite le risorse, le mere imprecisioni non ne inficiano la validità. La potenziale mala gestio dell’amministratore, evidenziata da tali imprecisioni, dovrà essere perseguita con altri strumenti, come la richiesta di revoca per gravi irregolarità o un’azione di responsabilità per i danni causati.

Le Conclusioni

Questa pronuncia consolida un orientamento giurisprudenziale volto a evitare che l’impugnazione delibera condominiale diventi uno strumento per contestazioni pretestuose basate su vizi formali di lieve entità. La validità dell’approvazione del bilancio dipende dalla sua capacità di fornire un quadro veritiero e comprensibile della gestione, anche se non formalmente perfetto. Per i condomini che sospettano una cattiva amministrazione, la strada maestra non è l’annullamento del bilancio, ma l’azione diretta nei confronti dell’amministratore, separando così il momento della verifica contabile da quello della valutazione della responsabilità gestoria.

Piccole incongruenze nel bilancio condominiale, come un modesto disavanzo, sono sufficienti per annullare la delibera di approvazione?
No, secondo la Corte di Cassazione, elementi come un disavanzo di cassa non significativo o un elenco fornitori non completo non costituiscono, di per sé, motivi sufficienti per invalidare la delibera. Tali vizi non si traducono in un concreto pregiudizio all’interesse generale sulla veridicità del bilancio.

Qual è lo scopo principale del rendiconto condominiale secondo l’art. 1130-bis del codice civile?
Lo scopo è realizzare l’interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili, dissipando insufficienze e incertezze. L’obiettivo è consentire ai condomini di esprimere in assemblea un voto cosciente e meditato sulla gestione.

Se si riscontrano errori contabili o una cattiva gestione da parte dell’amministratore, quale azione si può intraprendere invece dell’impugnazione della delibera di approvazione del bilancio?
La Corte chiarisce che l’eventuale ‘mala gestio’ (cattiva gestione) dell’amministratore può essere perseguita mediante una domanda di revoca per gravi irregolarità o un’azione di responsabilità nei suoi confronti, ma non giustifica l’annullamento della delibera che ha legittimamente approvato il bilancio.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 471 Anno 2026

Civile Ord. Sez. 2 Num. 471 Anno 2026

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 08/01/2026

contro

CONDOMINIO FEBO DI SERIATE (BG);

– intimato – avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO DI BRESCIA n. 123/2023, depositata il 23/01/2023; udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 08/07/2025 dal

Consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

I condòmini NOME COGNOME e NOME COGNOME impugnavano innanzi al Tribunale di Bergamo la delibera condominiale assunta in

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 6698/2023 R.G. proposto da: COGNOME NOME, COGNOME NOME, rappresentati e difesi da ll’avvocato COGNOME NOME ;

– ricorrenti –

data 21.02.2019, muovendo contestazioni solo al punto 2 della stessa, avente ad oggetto l’approvazione del bilancio consuntivo 2017/2018.

Gli attori lamentavano -per quanto ancora di interesse in questa sede la non correttezza del bilancio dell’esercizio 2017 -2018, che riportava un disavanzo di euro 481,39 nella situazione patrimoniale al 31.10.2018, nonché l’assenza dell’elenco dei fornitori o, comunque, l’indicazione di importi non corretti con riguardo a taluni di essi.

1.1. Il Tribunale adìto rigettava la domanda, evidenziando la carenza di interesse ad impugnare, riguardo all’asserito disavanzo di euro 481,39, mancando un pregiudizio economico apprezzabile per gli attori che -avendo 41,03 millesimi dall’annullamento della delibera sul punto avrebbero tratto vantaggio per meno di 20,00 euro; riteneva, altresì, non provati i vizi relativi all’elenco fornitori.

NOME COGNOME e NOME COGNOME interponevano appello innanzi alla Corte d’Appello di Brescia, che con la sentenza indicata in epigrafe – rigettava il gravame ritenendo che -sebbene sussistente un interesse ad agire dei condòmini (secondo il principio espresso dalla Corte di legittimità in virtù del quale lo specifico interesse ad impugnare consiste nell’accertamento dei vizi fo rmali da cui possono esser affetti le delibere condominiali) -non fossero stati dedotti dagli appellanti vizi della delibera idonei a giustificare la domanda di nullità (mancanza di elementi essenziali, oggetto impossibile o illecito, ovvero non ricompreso nelle competenze dell’assemblea) o di annullamento (regolare costituzione dell’assemblea, vizi formali in ordine al procedimento di convocazione). In sintesi, si legge in motivazione, i condòmini non contestano la validità dell’approvazione del bilancio, ma che il bilancio consuntivo 2017/2018, approvato al punto 2 del verbale impugnato (con astensione dei condòmini appellanti) conteneva errori e non aveva i requisiti minimi di trasparenza richiesti dall’art. 1130 -bis
cod. civ. Poiché, dunque, le censure mosse riguardavano la regolare tenuta della contabilità da parte dell’amministratrice, concludeva la Corte che ciò può, semmai, giustificare un’azione di responsabilità nei suoi confronti, promuovibile anche dal singolo condòmino che si ritenga danneggiato, ma non può giustificare l’azione di annullamento della delibera che ha legittimamente approvato il suddetto bilancio.

La suddetta pronuncia è impugnata per la cassazione da NOME COGNOME e NOME COGNOME; il ricorso è affidato a due motivi e illustrato da memoria.

Resta intimato il RAGIONE_SOCIALE.

A séguito della proposta di definizione accelerata del Consigliere Delegato dal Presidente di Sezione, i ricorrenti hanno chiesto la decisione ex art. 380bis, comma 2, cod. proc. civ.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce violazione ed errata applicazione degli artt. 1130bis cod. civ., 1710 e 1713 cod. civ. e 112 cod. proc. civ., in relazione agli obblighi di diligenza, completezza e veridicità in sede di rendiconto, ai sensi dell’art. 360 co. 1 n. 3). I ricorrenti evidenziano che, secondo la Corte d’Appello , le contestazioni sollevate in sede assembleare non integravano i presupposti tali da determinare nullità e/o annullabilità della deliberazione condominiale, limitandosi a segnalare la mancanza di taluni vizi classici afferenti le delibere condominiali (regolare convocazione, delibera secondo le maggioranze normativamente prescritte ecc.). Di contro, a giudizio dei ricorrenti, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, che compongono il rendiconto, perseguono lo scopo di soddisfare l’interesse del condòmino ad una conoscenza concreta dei reali elementi contabili recati dal bilancio, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in
ordine ai dati del conto, così da consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato. Pertanto, allorché -come nel caso di specie – i condòmini non risultino informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, può discenderne l’annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione (Cass. civ., n. 33038/2018).

Con il secondo motivo si deduce omesso esame circa un punto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, ai sensi dell’art. 360, comma 1 , n. 5) cod. proc. civ. Osservano i ricorrenti che nel caso di specie, le contestazioni avanzate pongono in dubbio la regolare tenuta della contabilità. Si rileva come, sia in primo grado che in sede di appello, sia stata prospettata una ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata, consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130bis cod. civ. che avrebbe obbligato il giudice, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato, a prendere in esame il profilo oggetto di doglianza. Principio che, nel caso qui esposto, non è stato rispettato: mentre, infatti, il giudice di prime cure si è sottratto al giudizio, lamentando la mancanza di interesse degli odierni ricorrenti e non entrando nel merito del contesto RAGIONE_SOCIALE contestazioni sollevate; la Corte d’Appello, pur accertando l’interesse dei ricorrenti, ha escluso di esaminare nello specifico le violazioni da essi contestate in merito alla redazione del bilancio approvato, sull’errato presupposto che tali contestazioni non fossero sussumibili entro l’ipotesi dei vizi della nullità della delibera condominiale.
I due motivi possono essere esaminati congiuntamente, in quanto entrambi censurano la sentenza impugnata sotto il profilo dell’omessa pronuncia in merito all’invalidità della delibera di

approvazione di un bilancio redatto non in conformità con i criteri normativi.

Entrambi sono infondati per le ragioni che seguono.

3.1. Questa Corte ha avuto occasione di precisare che, ai sensi dell’art. 1130 -bis cod. civ., il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e RAGIONE_SOCIALE questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono ispirati dallo scopo di realizzare l’intere sse del condòmino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall’esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l’espressione di un voto cosciente e meditato (per tutte, di recente: Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14428 del 29/05/2025).
Quindi, la prospettazione in domanda di una ragione di invalidità della deliberazione assembleare impugnata, consistente, nella specie, nella dedotta illegittimità del rendiconto condominiale ex art. 1130bis cod. civ. (disposizione introdotta dalle legge n. 220 del 2012 ed entrata in vigore il 18 giugno 2013), perché non composto da registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica esplicativa della gestione, con indicazione dei rapporti in corso e RAGIONE_SOCIALE questioni pendenti, e in violazione del principio della correttezza e veridicità dell’informazione contabile e del principio di chiarezza, obbliga il giudice del merito, nel rispetto del principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato (art. 112 cod. proc. civ.), a prendere in esame il profilo oggetto di doglianza.
3.2. Senonché, nel caso che ci occupa gli odierni ricorrenti ribadiscono la segnalazione di talune incongruenze nei conteggi,

relativi al disavanzo in bilancio di euro 481,39, nonché l’assenza di un elenco analitico dei fornitori, ritenendo che tanto sia sufficiente ad ammantare di assenza di trasparenza l’intero bilancio consuntivo 2017/2018; senza, tuttavia, lamentare l’assenza di uno o più dei documenti contabili che compongono il rendiconto, ovvero la loro errata modalità di redazione, censurando in concreto l ‘ adozione di criteri di redazione non trasparenti.

Giova a tal proposito ricordare che «In tema di condominio negli edifici, per la validità della delibera di approvazione del rendiconto non è necessaria la presentazione da parte dell’amministratore all’assemblea di una contabilità redatta con forme rigorose, analoghe a quelle prescritte per i bilanci RAGIONE_SOCIALE società, dovendo ritenersi sufficiente, in applicazione del principio di prevalenza della sostanza sulla forma, una contabilità idonea a rendere intelligibili le voci di entrata e di spesa, con le relative quote di ripartizione, che contenga in ogni caso l’indicazione RAGIONE_SOCIALE somme incassate, nonché dell’entità e della causale degli esborsi eseguiti, come di ogni altro elemento fattuale idoneo a consentire l’individuazione e il vaglio da parte dell’assemblea RAGIONE_SOCIALE modalità con cui l’incarico di amministrazione è stato eseguito» (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 14428 del 29/05/2025).
Non occorre che entrate e spese siano trascritte nel verbale assembleare, o che siano oggetto di analitico dibattito ed esame, potendo l’assemblea procedere sinteticamente all’approvazione alla stregua della documentazione giustificativa fornita dall’amministratore.

3.3. In definitiva, come rilevato nella proposta del Consigliere Delegato, la rendicontazione di un disavanzo di cassa di euro 481,39 nella situazione patrimoniale (che può derivare da varie cause come arrotondamenti saldi iniziali o dell’esercizio non corretti giroconti fuori gestione), come del resto un elenco di fornitori che hanno emesso le

fatture saldate non completo, non costituiscono elementi tali da giustificare la cassazione della sentenza impugnata per l’assunta invalidità della delibera di approvazione del rendiconto, non traducendosi in un concreto pregiudizio per l’interesse generale alla veridicità del bilancio stesso.

Come rilevato in sentenza, l’eventuale mala gestio dell’amministratore potrà, invece, essere perseguibile mediante domanda di revoca per gravi irregolarità, ex art. 1229, comma 12, nn. 3, 4 e 7 cod. civ.

4. In definitiva, il Collegio rigetta il ricorso.

Non vi è luogo a provvedere sulle spese di questa fase processuale, in mancanza d’attività difensiva del condominio RAGIONE_SOCIALE.

Essendo la decisione resa nel procedimento per la definizione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, di cui all’art. 380bis cod. proc. civ. (novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022), con formulazione di istanza di decisione ai sensi dell’ultimo comma della norma citata, e il giudizio definito in conformità alla proposta, parte ricorrente deve essere, inoltre, condannata al pagamento dell ‘ ulteriore somma ex art. 96, comma 4 cod. proc. civ., sempre come liquidata in dispositivo (sulla doverosità del pagamento della somma di cui all’art. 96, comma 4, cod. proc. civ. in favore della RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE RAGIONE_SOCIALE, v. Cass., Sez. Un., n. 27195/2023).
Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di RAGIONE_SOCIALEzione rigetta il ricorso;

condanna parte ricorrente, ai sensi dell’art. 96, comma 4 cod. proc. civ., al pagamento della somma di euro 500,00 in favore della RAGIONE_SOCIALE.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte dei ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis, del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione Civile, l’ 8 luglio 2025.

La Presidente NOME COGNOME

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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