Impugnazione delibera condominiale: quando è tardi

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di un condomino che contestava il pagamento di spese condominiali. La Corte ha stabilito che la sede per contestare errori di calcolo è l’impugnazione della delibera assembleare che approva il bilancio. Una volta che la delibera diventa definitiva perché non impugnata, l’obbligo di pagamento è vincolante e non possono essere ammesse nuove prove in appello per rimettere in discussione il debito.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 26 novembre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Spese Condominiali: Perché l’Impugnazione della Delibera Assembleare è Fondamentale

Contestare le spese condominiali è un diritto di ogni condomino, ma è essenziale farlo nei modi e nei tempi corretti. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda una regola d’oro: la sede per sollevare dubbi su bilanci e pagamenti è l’impugnazione della delibera assembleare. Agire tardivamente, magari solo in risposta a un decreto ingiuntivo, può rivelarsi una strategia perdente e costosa. Analizziamo insieme questo caso per capire perché.

I Fatti di Causa

La vicenda ha inizio quando un condomino si oppone a un decreto ingiuntivo per il pagamento di circa 1.500 euro di spese condominiali. In primo grado, il Giudice di Pace accoglie parzialmente l’opposizione, ma condanna comunque il condomino a versare la somma richiesta.

Il condomino decide di appellare la decisione, tentando di introdurre nel processo nuove prove documentali (estratti conto bancari) che, a suo dire, avrebbero dimostrato l’infondatezza della pretesa del Condominio. Il Tribunale, in funzione di giudice d’appello, dichiara però inammissibile la produzione di tali documenti, in quanto tardiva, e conferma la sentenza di primo grado. Secondo il Tribunale, la prova del credito del Condominio risiedeva nelle delibere assembleari di approvazione del bilancio preventivo e consuntivo, delibere che il condomino non aveva mai contestato.

Non arrendendosi, il condomino porta il caso fino in Corte di Cassazione, lamentando che la mancata produzione dei documenti in primo grado fosse dovuta a una causa a lui non imputabile, ovvero l’atteggiamento ostruzionistico dell’amministratore dell’epoca.

La Questione Giuridica: Impugnazione Delibera Assembleare e Nuove Prove

Il cuore della questione sottoposta alla Cassazione riguarda due principi fondamentali del diritto condominiale e processuale:

1. La natura vincolante delle delibere assembleari: Una volta che l’assemblea approva un bilancio (preventivo o consuntivo), la delibera diventa obbligatoria per tutti i condomini. L’unico modo per contestarne il contenuto, inclusi eventuali errori di calcolo o di attribuzione delle spese, è impugnarla formalmente entro i termini stabiliti dalla legge (art. 1137 c.c.).
2. Il divieto di nuove prove in appello: Il processo civile prevede regole precise sulla produzione di prove. Di norma, tutti i documenti devono essere presentati in primo grado. L’introduzione di nuove prove in appello è un’eccezione, ammessa solo se la parte dimostra di non averle potute produrre prima per una causa non imputabile (art. 345 c.p.c.).

Il ricorrente sosteneva che il comportamento dell’amministratore costituisse proprio quella “causa non imputabile”, ma la Cassazione ha seguito un ragionamento diverso e più profondo.

Le Motivazioni della Cassazione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, ritenendolo infondato. Le motivazioni della decisione sono un importante vademecum per ogni condomino.

In primo luogo, la Corte ha ribadito che la prova del credito del condominio per le spese si fonda sul verbale dell’assemblea che ha approvato le spese stesse. La delibera di approvazione del rendiconto annuale è il documento che fa sorgere l’obbligazione di pagamento in capo a ciascun condomino.

Il punto cruciale, sottolineato dai giudici, è che qualsiasi contestazione relativa a errori nel prospetto dei conti individuali, a un’inesatta contabilizzazione di pagamenti precedenti o a morosità, deve essere sollevata attraverso l’impugnazione della delibera assembleare che approva quel rendiconto.

Poiché il condomino ricorrente non aveva mai impugnato le delibere relative al bilancio del 2014 e al consuntivo del 2015, tali decisioni erano diventate definitive e vincolanti. Di conseguenza, l’obbligo di pagare le somme richieste era già stato cristallizzato. A quel punto, anche se i nuovi documenti (gli estratti conto) fossero stati ammessi, non avrebbero potuto cambiare l’esito della causa, perché la fonte del debito non era più in discussione.

Infine, la Corte ha condannato il ricorrente non solo al pagamento delle spese legali, ma anche a un’ulteriore somma per lite temeraria (abuso del processo), avendo insistito in un ricorso palesemente infondato, nonostante la proposta di definizione accelerata del giudizio.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre una lezione pratica di fondamentale importanza: nel diritto condominiale, la tempestività è tutto. I condomini devono essere vigili e proattivi. Quando si riceve il verbale di un’assemblea, specialmente se riguarda l’approvazione di bilanci, è necessario esaminarlo attentamente. Se si riscontrano errori o si nutrono dubbi sulla correttezza dei conteggi, non si può rimanere inerti.

L’unica strada percorribile è l’impugnazione della delibera nei termini perentori previsti dalla legge. Attendere che il Condominio agisca per il recupero del credito per poi difendersi è una strategia rischiosa e, come dimostra questo caso, spesso destinata al fallimento. La delibera non impugnata diventa un titolo di credito quasi inscalfibile, rendendo vane le contestazioni tardive.

Posso presentare nuove prove, come estratti conto, per la prima volta durante un processo d’appello per contestare spese condominiali?
No, di regola non è possibile. La produzione di nuovi documenti in appello è ammessa solo in casi eccezionali, ad esempio quando la parte dimostra di non averli potuti produrre prima per una causa a lei non imputabile. Tuttavia, la Corte ha chiarito che, nel caso delle spese condominiali, la prova decisiva del credito è la delibera di approvazione del bilancio, non i singoli pagamenti.

Cosa succede se non impugno una delibera assembleare che approva le spese condominiali entro i termini di legge?
Se la delibera non viene impugnata nei termini previsti dall’art. 1137 del Codice Civile, essa diventa obbligatoria e vincolante per tutti i condomini. Di conseguenza, l’obbligo di pagare le spese approvate diventa definitivo e non può essere efficacemente contestato in un momento successivo, ad esempio opponendosi a un decreto ingiuntivo.

Qual è il modo corretto per contestare un errore nel calcolo delle spese condominiali?
Il modo corretto e unico è impugnare la delibera assembleare che ha approvato il rendiconto contenente l’errore. Secondo la Corte, questa è la sede appropriata per sollevare questioni relative a inesattezze contabili o alla corretta attribuzione dei pagamenti. Attendere l’azione di recupero del credito da parte del condominio è troppo tardi per sollevare tali contestazioni.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 15797 Anno 2024

Civile Ord. Sez. 2 Num. 15797 Anno 2024

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 06/06/2024

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1454/2023 R.G. proposto da:

NOME, elettivamente domiciliato in INDIRIZZO, presso lo studio dell’avvocato COGNOME (CODICE_FISCALE), che lo rappresenta e difende;

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO, elettivamente domiciliato presso lo studio dell’avvocato AVV_NOTAIO (CODICE_FISCALE) che lo rappresenta e difende;

-controricorrente-

avverso la SENTENZA del TRIBUNALE di ROMA n. 8572/2022, pubblicata il 31/05/2022;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 12/03/2024 dal Consigliere NOME COGNOME NOME;

letta la memoria del ricorrente.

PREMESSO CHE

NOME COGNOME ricorre per cassazione avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 8572/2022 del 31 maggio 2022, che ha rigettato l’appello da lui proposto contro la sentenza del Giudice di pace di Roma n. 8401/2018. Quest’ultimo aveva revocato il decreto ingiuntivo per la riscossione di contributi condominiali oggetto di opposizione e condannato il ricorrente a corrispondere al Condominio di INDIRIZZO, in Roma, la residua somma di euro 1.461,08 oltre interessi; in corso di causa il primo giudice aveva ritenuto ‘superflua l’istanza di esibizione di estratti conti bancari formulata dall’attore, atteso anche che non vi è contestazione sui versamenti da lui effettuati, ma piuttosto sulla loro interpretazione’. Il Tribunale ha , poi, ritenuto -in sede di gravame -l’inammissibilità della produzione documentale effettuata dall’appellante, non ricorrendo l’ipotesi indicata dall’art. 345, comma 3, c.p.c.
La sentenza impugnata ha ravvisato la sussistenza del fondamento della pretesa creditoria azionata dal Condominio nel ‘preventivo’ della gestione ordinaria del 2014, approvato con la delibera del 27 maggio 2014, e nel consuntivo dello stesso esercizio approvato in data 20 febbraio 2015, concludendo che ‘le delibere inerenti agli importi contestati non sono state impugnate da parte del COGNOME e, di conseguenza, devono ritenersi obbligatorie e vincolanti’.

Resiste con controricorso il Condominio di INDIRIZZO, in Roma.

Con atto del 27 settembre 2023 il Consigliere delegato dal Presidente della sezione seconda civile ha depositato proposta di definizione del giudizio ai sensi dell’art. 380 -bis, comma 1, c.p.c.

Il ricorrente ha formulato istanza di decisione ai sensi del comma 2 dello stesso articolo, depositando anche memoria in prossimità dell’adunanza in camera di consiglio.

CONSIDERATO CHE

Il ricorso è basato su un ‘unica complessa censura, con cui si contesta -ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c. – la declaratoria di inammissibilità della produzione documentale effettuata dall’appellante in secondo grado, lamentando al riguardo la ‘nullità della sentenza per motivazione apparente/apodittica e contraria agli artt. 115 e 116, 112, 113, 115, 116, 210 c.p.c. e 118 disp. att. c.p.c., 28 Cost.; sentenza emessa in violazione dell’art. 345, comma 3 c.p.c. e dell’art. 1713 c.c.’ .
Ad avviso del ricorrente la motivazione data dalla Corte d’appello con la sentenza impugnata sarebbe apparente, poiché nell’atto d’appello era stato evidenziato che ‘la richiesta del COGNOME era giustificata e dovuta in quanto l’amministratrice dott.ssa NOME COGNOME (in carica sino al 12.12.2016) ha negato la visura e la consegna delle copie degli estratti conto, sebbene richieste formalmente prima del giudizio di primo grado (fascicolo primo grado COGNOME docc. 5 e 6)’; sarebbe stato, quindi, da ritenersi evidente che la produzione era avvenuta in appello per impossibilità a provvedervi nel giudizio di primo grado dovuta a causa non imputabile al ricorrente, ossia per l’atteggiamento ostruzionistico tenuto dall ‘ amministrazione condominiale; tale censura sarebbe stata assorbente e avrebbe dovuto comportare l’integrale riforma della sentenza impugnata, in quanto dal suo accoglimento sarebbe dovuta seguire necessariamente quella dei singoli punti della stessa.
2. La censura è infondata.

Anzitutto, la sentenza impugnata contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni in fatto e in diritto della decisione e non è perciò affatto ‘apparente’,

consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr., per tutte, Cass., sez. un., n. 8053 del 2014).

Poi, la stessa sentenza, oltre ad avere escluso la sussistenza della causa non imputabile, ex art. 345, comma 3, c.p.c., ai fini dell’ammissibilità della produzione in appello degli estratti dei conti bancari (e va sottolineato che la valutazione di non imputabilità è valutazione in fatto che, come tale, spetta al giudice di merito), ha di seguito esplicitato in motivazione come tale documentazione non potesse comunque svolgere un’influenza causale sulla decisione, ravvisando la prova del credito ingiunto nelle deliberazioni di approvazione del preventivo e del consuntivo del 2014 (v. le pagg. 2 e 3 della sentenza impugnata).
Va, infatti, osservato che nel giudizio concernente il pagamento di contributi condominiali, il condominio soddisfa l’onere probatorio su esso gravante con la produzione del verbale dell’assemblea condominiale in cui sono state approvate le spese, nonché dei relativi documenti (v. Cass. n. 15696 del 2020 e Cass. n. 7569 del 1994).

D all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore discende l’insorgenza, e quindi anche la prova, dell’obbligazione in base alla quale ciascuno dei condomini è tenuto a contribuire alle spese (v. Cass. n. 11981 del 1992 e Cass. n. 3847 del 2021). Un rendiconto approvato dall’assemblea che contenga errori nel prospetto dei conti individuali del singolo condomino, per effetto di inesatta contabilizzazione delle morosità e dei pagamenti precedenti di quel partecipante, per il disposto degli artt. 1135 e 1137 c.c. deve comunque essere impugnato dai condomini assenti, dissenzienti o astenuti nel termine stabilito dall’art. 1137, comma 2, c.c. (cfr. Cass. n. 36597 del 2022); ciò che non ha riscontrato di aver fatto l’odierno ricorrente .
Il ricorso va, pertanto, rigettato.

Le spese, liquidate in dispositivo, seguono la soccombenza.

Ai sensi dell’art. 380 -bis , ultimo comma, c.p.c., avendo il Collegio definito il giudizio in conformità alla proposta formulata in virtù del disposto di cui al primo comma della stessa norma, trovano applicazione il terzo e il quarto comma dell’art. 96 c.p.c. (v. al riguardo la pronuncia delle Sezioni unite n. 28540/2023, secondo cui, in tema di procedimento per la decisione accelerata dei ricorsi inammissibili, improcedibili o manifestamente infondati, l’art. 380bis , comma 3, c.p.c., come novellato dal d.lgs. n. 149 del 2022, nel prevedere nei casi di definizione del giudizio in conformità alla proposta una valutazione legale tipica della sussistenza dei presupposti per la condanna ai sensi del terzo e del quarto comma dell’art. 96 c.p.c., ‘codifica un’ipotesi normativa di abuso del processo, poiché il non attenersi a una valutazione del proponente, poi confermata nella decisione definitiva, lascia presumere una responsabilità aggravata del ricorrente’).
Ai sensi dell’art. 13 comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, si d à atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio in favore del controricorrente, che liquida in euro 1.200,00 di cui euro 200,00 per esborsi, oltre spese generali (15%) e accessori di legge, nonché al pagamento di euro 1.000,00 ancora in favore del controricorrente, ai sensi dell’art. 96, terzo comma, c.p.c., e al pagamento di euro 800,00 in favore della cassa delle ammende in applicazione del l’art. 96, quarto comma , c.p.c.

Si dà atto della sussistenza, ex art. 13, comma 1quater del d.P.R. n. 115/2002, dei presupposti processuali per il versamento,

da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per il ricorso a norma del comma 1bis dello stesso art. 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nell ‘ adunanza camerale della sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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