Impugnazione delibera condominiale: oneri in appello

Una società condomina, la cui proprietà era soggetta a pignoramento, ha promosso una causa per l’impugnazione delibera condominiale di nomina dell’amministratore. La domanda è stata dichiarata inammissibile in primo e secondo grado per difetto di legittimazione attiva. La Corte di Cassazione ha confermato la decisione, dichiarando inammissibile il ricorso poiché l’appellante si era limitato a contestare la questione pregiudiziale della legittimazione, omettendo di riproporre in appello le specifiche ragioni di merito contro la delibera. Questo errore procedurale ha precluso l’esame nel merito delle censure.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 ottobre 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione delibera condominiale: l’errore in appello che può costare caro

L’impugnazione delibera condominiale è uno strumento fondamentale per tutelare i diritti dei singoli condomini. Tuttavia, il percorso processuale è ricco di insidie, e un errore nella strategia difensiva può compromettere l’intero giudizio. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci ricorda l’importanza di riproporre correttamente tutti i motivi di doglianza nel giudizio di appello, specialmente quando la decisione di primo grado si è basata su una questione puramente procedurale.

I Fatti di Causa

Una società, proprietaria di un immobile all’interno di un condominio, conveniva in giudizio il Condominio stesso per ottenere la declaratoria di nullità della delibera assembleare con cui era stato nominato il nuovo amministratore. Le ragioni della contestazione erano la violazione delle norme sui requisiti per lo svolgimento dell’incarico e la mancata specificazione del compenso.

Il Tribunale, però, non entrava nel merito della questione. Dichiarava la domanda inammissibile per carenza di legittimazione attiva della società attrice. La ragione risiedeva nel fatto che l’immobile di sua proprietà era sottoposto a una procedura esecutiva, con la conseguente nomina di un custode giudiziario. Secondo il giudice di primo grado, era il custode, e non il condomino pignorato, a detenere il diritto di impugnare le delibere.

La società proponeva appello, ma commetteva un errore strategico decisivo: concentrava le proprie argomentazioni esclusivamente sulla questione pregiudiziale della legittimazione attiva, senza riproporre le ragioni di merito che la avevano spinta a iniziare la causa, ovvero le presunte illegittimità della delibera. La Corte d’Appello rigettava il gravame, proprio rilevando come l’appellante non avesse affrontato il merito del giudizio.

L’impugnazione delibera condominiale in Cassazione e la strategia processuale

Giunta dinanzi alla Corte di Cassazione, la società riproponeva sia le questioni relative alla legittimazione attiva, sostenendo che il diritto di voto e di impugnazione spetta al condomino pignorato e non al custode, sia le questioni di merito originarie (mancata convocazione e mancata specificazione del compenso dell’amministratore). Inoltre, contestava la liquidazione delle spese legali effettuata nei gradi precedenti.

Le Motivazioni della Decisione

La Corte di Cassazione ha dichiarato i primi tre motivi di ricorso, quelli centrali, inammissibili. La ratio decidendi della Corte si fonda su un consolidato principio processuale: quando una parte perde in primo grado a causa di una decisione basata su una questione pregiudiziale o preliminare (come il difetto di legitimatio ad causam), non può limitarsi in appello a contestare solo quella questione. Deve, invece, riproporre in modo specifico anche tutte le domande e le eccezioni di merito che erano state assorbite dalla decisione del primo giudice.

Nel caso di specie, l’appellante si era limitata a contestare la propria carenza di legittimazione, omettendo di riproporre le censure relative alla nullità della delibera condominiale. Così facendo, tali questioni di merito si sono considerate rinunciate e non potevano essere sollevate per la prima volta in sede di Cassazione. L’aver omesso di censurare la soluzione della questione di rito, posta a fondamento della soccombenza in appello, ha reso inevitabile la declaratoria di inammissibilità del ricorso.

Anche il quarto motivo, relativo alla liquidazione delle spese di lite, è stato rigettato. La Corte ha ribadito che la liquidazione di un compenso complessivo è legittima, purché rispetti i parametri minimi e massimi previsti dalle tabelle forensi per quel grado di giudizio, come avvenuto nel caso specifico.

Le Conclusioni

Questa ordinanza offre una lezione fondamentale sulla strategia processuale. In caso di impugnazione delibera condominiale o di qualsiasi altra azione legale, se la decisione di primo grado si fonda su un vizio procedurale che assorbe l’esame del merito, è imperativo che l’atto di appello non si limiti a contestare solo tale vizio. È necessario riproporre esplicitamente e dettagliatamente tutte le argomentazioni di merito, pena la loro definitiva decadenza. Un’omissione su questo punto può trasformare una potenziale vittoria in una sconfitta certa, precludendo ogni ulteriore esame della sostanza della controversia.

Cosa succede se in appello si contesta solo la questione procedurale che ha causato la sconfitta in primo grado, senza riproporre le questioni di merito?
Le questioni di merito non riproposte si considerano abbandonate. Di conseguenza, non potranno essere esaminate né dal giudice d’appello né, successivamente, dalla Corte di Cassazione, rendendo di fatto impossibile vincere la causa nel merito.

La sentenza chiarisce chi ha il diritto di impugnare una delibera condominiale se l’immobile è pignorato?
No, la Corte non si è pronunciata su questo punto. Ha dichiarato il ricorso inammissibile per un motivo puramente procedurale (la mancata riproposizione dei motivi di merito in appello), senza quindi entrare nell’analisi di chi, tra condomino pignorato e custode giudiziario, abbia la legittimazione ad agire.

È legittima una condanna al pagamento delle spese legali che indica un importo complessivo senza specificare il compenso per ogni singola fase del giudizio?
Sì, secondo la Corte la liquidazione di un compenso complessivo è legittima, a condizione che sia distinto per ogni grado di giudizio e rispetti i parametri minimi (e massimi, se del caso) previsti dalle tabelle forensi.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 27791 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 27791 Anno 2025

Presidente: COGNOME NOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 17/10/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 9729/2024 R.G. proposto da : RAGIONE_SOCIALE, difesa dagli avvocati COGNOME NOME

NOME e TELEGRAFO COGNOME

-ricorrente-

contro

RAGIONE_SOCIALE INDIRIZZO, difeso da ll’avvocato COGNOME NOME

-controricorrente-

avverso SENTENZA di CORTE D’APPELLO BARI n. 252/2024 depositata il 16/02/2024.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 25/09/2025 dal consigliere NOME COGNOME.

FATTI DI CAUSA

La condomina, società RAGIONE_SOCIALE, conveniva il RAGIONE_SOCIALE dinanzi al Tribunale di Bari, per la declaratoria di nullità della delibera assembleare di nomina dell’amministratore d el RAGIONE_SOCIALE, per violazione delle norme relative ai requisiti per lo

svolgimento dell’incarico e per la mancata specificazione del compenso. Il Tribunale dichiarava la domanda inammissibile per carenza di legittimazione attiva dell’attrice, in quanto l’immobile di proprietà di quest’ultima era sottoposto a procedura esecuti va con nomina di un custode giudiziario. La Corte di appello di Bari ha rigettato il gravame, rilevando che l’appellante si è limitata a sostenere argomentazioni relative alla sola questione pregiudiziale della legittimazione attiva, senza affrontare il merito del giudizio né le ragioni dell’impugnativa della delibera condominiale.
Ricorre in cassazione l’attrice con quattro motivi, illustrati da memoria. Resiste il RAGIONE_SOCIALE con controricorso e memoria. Il Consigliere delegato ha proposto la definizione per inammissibilità. La ricorrente ne ha chiesto la decisione.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -I primi tre motivi sono da esaminare contestualmente.

Il primo motivo denuncia la violazione dell’art. 65 c.p.c. Si sostiene che il Tribunale e la Corte di appello hanno erroneamente interpretato l’art. 65 c.p.c., ritenendo che il custode giudiziario si sostituisca al condomino nell’impugnazione delle delibere condominiali. Si argomenta che i compiti del custode, limitati alla conservazione e l’amministrazione dei beni, non includono il diritto di intervento e voto nelle assemblee condominiali ordinarie, che resta di esclusiva pertinenza del condomino pignorato. Si evidenzia che gli artt. 1136 co. 6 c.c. e 66 co. 3 disp. att. c.c. richiedono la convocazione di tutti gli aventi diritto, ma il custode non rientra in tale categoria. Si conclude che alla condomina pignorata – e non al custode -spetta la legittimazione ad impugnare le delibere assembleari ordinarie.
Il secondo motivo denuncia omesso esame di fatto decisivo, in correlazione con la violazione dell’art. 66 disp. att. c.c., cioè che né la condomina né il custode giudiziario sono stati convocati all’assemblea condominiale.

Il terzo motivo si denuncia l’omesso esame di un altro fatto decisivo, cioè mancata specificazione del compenso dell’amministratore, che comporterebbe la nullità assoluta della delibera ai sensi dell’art. 1129 co. 14 c.c.

2. – Tutti e tre i motivi sono inammissibili.

Essi difettano di specificità, poiché non colgono la ratio decidendi della sentenza impugnata, ove si è fatta applicazione dell’orienta mento di questa Corte, secondo il quale la parte soccombente in primo grado per difetto di legitimatio ad causam, non ha l’onere di proporre un motivo specifico di appello sul la domanda di merito dichiarata quindi assorbita, ma deve necessariamente riproporla in appello in modo specifico e non generico (cfr. in termini Cass. 13768/2018, ma v. nello stesso senso, con riferimento a decisione assorbente su altra questione logicamente preliminare, Cass. 17749/2017). Nel caso attuale, l’appellante si era limitata a proporre argomenti relativi alla sola questione pregiudiziale della legittimazione attiva, omettendo di affrontare il merito del giudizio, cioè le ragioni dell’impugnativa della delibera condominiale.
Viceversa, dinanzi a questa Corte, la ricorrente ha riproposto le questioni di merito, ma ha omesso di censurare la soluzione della questione di rito posta a fondamento della sua soccombenza in appello , cosicché è inevitabile dichiarare l’inamm issibilità dei primi tre motivi.

– Il quarto motivo denuncia la violazione di legge da parte di entrambi i giudici di merito nella liquidazione delle spese di lite. Si lamenta la mancata specificazione dei compensi per le singole fasi.

Il quarto motivo è rigettato.

La liquidazione di un compenso complessivo non si espone a censure in sede di legittimità, sempre che esso sia distinto per ogni grado di giudizio o subprocedimento autonomo e che rispetti i parametri tabellari minimi (e massimi, se del caso) applicabili a quel

grado di cui si tratta (cfr. in questo senso, tra le altre Cass. SU 18625/2024, paragrafo XXII, p. 23).

Nel caso di specie, la Corte di appello ha confermato il valore della causa come indeterminato, specificato i criteri e liquidato le spese entro i valori medi, cosicché la pronuncia non si espone a censure.

– La Corte rigetta il ricorso. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, anche ai sensi dell’art. 93 co. 3 e 4 c.p.c.

Inoltre, ai sensi dell’art. 13 co. 1 -quater d.p.r. 115/2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo uni ficato a norma dell’art. 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna la parte ricorrente a rimborsare alla parte controricorrente le spese del presente giudizio, che liquida in € 3.500, oltre a € 200 per esborsi, alle spese generali, pari al 15% sui compensi, e agli accessori di legge, da versare all’AVV_NOTAIO, antistatario . Inoltre, condanna la parte ricorrente al pagamento ex art. 96 co. 3 c.p.c. di € 3.500 in favore della parte controricorrente, da versare all’AVV_NOTAIO, antistatario, nonché al pagamento ex art. 96 co. 4 c.p.c. di € 3.000 in favore della cassa delle ammende.
Sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad opera della parte ricorrente, di un’ulteriore somma pari a quella prevista per il ricorso a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 25/09/2025.

Il Presidente NOME COGNOME

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