Impugnazione delibera condominiale: nullità vs vizio

Un condòmino si opponeva a un decreto ingiuntivo per spese condominiali, sostenendo la nullità della delibera di approvazione del bilancio. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso, chiarendo che i vizi lamentati, come l’irregolare convocazione, configurano una mera annullabilità e non una nullità. Nell’ambito dell’opposizione a decreto ingiuntivo, l’annullabilità deve essere eccepita tramite un’apposita domanda riconvenzionale entro un termine perentorio. La corretta qualificazione del vizio è quindi cruciale per una efficace impugnazione delibera condominiale.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 28 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Quando è Nulla o Annullabile?

L’impugnazione di una delibera condominiale è un tema centrale nella vita di ogni condominio e spesso fonte di contenzioso. Non tutti i vizi di una delibera sono uguali: la legge distingue nettamente tra nullità e annullabilità, due categorie con conseguenze procedurali e sostanziali molto diverse. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione ci offre l’opportunità di approfondire questa distinzione, specialmente nel contesto di un’opposizione a un decreto ingiuntivo per il pagamento di oneri condominiali.

I Fatti di Causa

Il caso ha origine da un decreto ingiuntivo emesso a favore di un condominio contro un condòmino per il mancato pagamento di oneri per circa 1.800 euro. Il condòmino si opponeva al decreto, contestando la validità della delibera assembleare che approvava i bilanci, ritenendola affetta da nullità.

Sia il Giudice di Pace in primo grado che il Tribunale in secondo grado rigettavano l’opposizione. In particolare, il Tribunale osservava che il vizio lamentato dal condòmino – una presunta irregolare convocazione dell’assemblea – non costituiva un’ipotesi di nullità, bensì di mera annullabilità. Di conseguenza, il condòmino era decaduto dal potere di far valere tale vizio, non avendolo sollevato nei modi e nei termini previsti dalla legge.

La Decisione della Corte di Cassazione

Il condòmino ricorreva quindi in Cassazione, lamentando principalmente due aspetti: l’omessa valutazione di un fatto decisivo (la presunta impossibilità dell’oggetto della delibera) e l’illogicità della sentenza d’appello.

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso, confermando le decisioni dei giudici di merito e cogliendo l’occasione per ribadire principi fondamentali in materia di impugnazione di delibera condominiale.

In primo luogo, il motivo relativo all’omessa valutazione è stato dichiarato inammissibile in applicazione del principio della “doppia conforme”, non avendo il ricorrente dimostrato che le decisioni di primo e secondo grado si basassero su ricostruzioni dei fatti differenti.

In secondo luogo, e questo è il punto cruciale, la Corte ha smontato la tesi del ricorrente sulla presunta nullità della delibera, riaffermando la corretta distinzione tra vizi di nullità e di annullabilità.

Le Motivazioni: Nullità vs. Annullabilità della Delibera

La Corte di Cassazione, richiamando un consolidato orientamento delle Sezioni Unite, ha spiegato che nel diritto condominiale l’annullabilità rappresenta la regola generale per i vizi delle delibere, mentre la nullità è una categoria residuale, limitata a casi di particolare gravità.

Sono nulle le delibere:
1. Prive degli elementi costitutivi essenziali.
2. Con oggetto impossibile o illecito (contrario a norme imperative, ordine pubblico o buon costume).
3. Che incidono sui diritti individuali dei singoli condòmini su cose o servizi comuni, o sulla proprietà esclusiva di ognuno di essi.
4. Che modificano a maggioranza i criteri legali o convenzionali di ripartizione delle spese.

Sono invece annullabili tutte le altre delibere contrarie alla legge o al regolamento di condominio, come quelle che presentano vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea (es. irregolare convocazione), quelle che violano norme procedurali o che ripartiscono le spese in concreto in modo non corretto.

Nel caso specifico, il vizio di “irregolare convocazione” lamentato inizialmente dal condòmino rientra pacificamente tra le cause di annullabilità. La legge stabilisce che l’azione di annullamento deve essere proposta entro il termine perentorio di 30 giorni (art. 1137 c.c.).

Quando si contesta una delibera in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, il condòmino non può limitarsi a sollevare una semplice eccezione di annullabilità. Deve, invece, proporre una specifica domanda riconvenzionale di annullamento nel rispetto del termine di 30 giorni, altrimenti perde il diritto di contestare la delibera per quel vizio.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per i Condòmini

Questa ordinanza ribadisce una lezione fondamentale per ogni condòmino che intenda contestare una delibera assembleare: la strategia processuale è tutto. È essenziale qualificare correttamente il vizio lamentato. Se si tratta di un vizio che comporta annullabilità, è indispensabile agire tempestivamente entro 30 giorni. Se si riceve un decreto ingiuntivo basato su una delibera che si ritiene annullabile, non basta opporsi, ma bisogna formulare una domanda riconvenzionale di annullamento. Confondere l’annullabilità con la nullità può portare al rigetto delle proprie ragioni, come accaduto nel caso in esame, con conseguente condanna al pagamento delle spese richieste e di quelle legali.

Qual è la differenza fondamentale tra delibera nulla e delibera annullabile?
Una delibera nulla è affetta da vizi talmente gravi (es. oggetto impossibile o illecito, violazione dei diritti individuali) da essere considerata come mai esistita; la sua invalidità può essere fatta valere da chiunque e senza limiti di tempo. Una delibera annullabile, invece, presenta vizi meno gravi (es. irregolarità nella convocazione) e produce i suoi effetti finché non viene impugnata e annullata da un giudice, entro un termine di decadenza di 30 giorni.

Come si deve agire se si riceve un decreto ingiuntivo basato su una delibera che si ritiene solo annullabile?
Non è sufficiente presentare una semplice opposizione al decreto ingiuntivo eccependo il vizio. È necessario, all’interno dell’atto di opposizione, formulare una specifica domanda riconvenzionale di annullamento della delibera, rispettando il termine di decadenza di 30 giorni previsto dalla legge.

Perché un vizio come l’irregolare convocazione dell’assemblea non rende la delibera nulla?
Secondo la giurisprudenza consolidata, i vizi relativi alla regolare costituzione e deliberazione dell’assemblea, come l’irregolare convocazione, non intaccano gli elementi essenziali dell’atto né rendono l’oggetto illecito o impossibile. Essi rientrano tra le violazioni di norme procedurali che la legge sanziona con la meno grave sanzione dell’annullabilità, la cui contestazione è soggetta a un breve termine di decadenza per garantire la stabilità delle decisioni condominiali.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20424 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20424 Anno 2025

Presidente: NOME COGNOME

Relatore: NOME COGNOME

Data pubblicazione: 21/07/2025

CONDOMINIO PRESTI 3 GELA;

– intimato – avverso la SENTENZA del TRIBUNALE DI GELA n. 370/2019, depositata il 23/07/2019;

udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 18/06/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 1959/2020 R.G. proposto da: COGNOME rappresentato e difeso dall’avvocato COGNOME

– ricorrente –

contro

Il condominio RAGIONE_SOCIALE Gela otteneva, nei confronti del condòmino NOME COGNOME, un decreto ingiuntivo per mancato pagamento di oneri condominiali ammontanti a €. 1 .820,49.

Il COGNOME proponeva opposizione avverso tale decreto innanzi al Giudice di Pace di Gela, contestando l’insussistenza del credito per nullità della delibera di approvazione del bilancio consuntivo per il periodo aprile 2012/dicembre 2015, nonché del bilancio preventivo per l’esercizio 2015.

Il Giudice di Pace respingeva l’opposizione.

Il Sartania impugnava la decisione davanti al Tribunale di Gela, che rigettava l’appello e confermava la sentenza impugnata, osservando che il Sartania aveva lamentato l’irregolare convocazione dell’assemblea, quindi un vizio di annullabilità della delibera impugnata ex art. 1137 cod. civ., non già di nullità. Pertanto, secondo il giudice di appello, correttamente il giudice di prime cure aveva ritenuto decaduto l’appellante dal potere di eccepire l’annullabilità della delibera assembleare in sede di opposizione a decreto ingiuntivo.
Contro la suddetta sentenza NOME COGNOME propone ricorso per cassazione affidandolo a due motivi.

Resta intimato il condominio Presti 3 Gela.

RAGIONI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo si deduce omessa valutazione circa un fatto decisivo per il giudizio risultante dagli atti di causa, in violazione dell’art. 360, comma 1, n. 5) cod. proc. civ. Il ricorrente si duole del fatto che il Tribunale di Gela ha omesso di valutare correttamente l’oggetto della delibera approvata. In particolare, non ha tenuto conto del fatto che, oltre al regolare affidamento all’Ing. COGNOME dell’incarico tecnico della redazione delle tabelle millesimali, previsto al punto 2 dell’o.d.g. dell’assemblea del 23.02.2015, all’esito della
delibera sono state approvate, in occasione della trattazione del punto 3 dell’ o.d.g., anche le tabelle millesimali già redatte dal tecnico, per il quale -al precedente punto dell’o.d.g. si approvava contestualmente l’incarico e il compenso. Pertanto, ritiene il ricorrente che la delibera sia invalida per impossibilità dell’oggetto.

Il motivo è inammissibile ricorrendo un’ipotesi di c.d. doppia conforme prevista dall’art. 348 -ter , comma 5, cod. proc. civ. (applicabile, ai sensi dell’art. 54, comma 2, del D.L. n. 83 del 2012, conv., con modif., dalla L. n. 134 del 2012, ai giudizi d’appello introdotti con ricorso depositato o con citazione di cui sia stata richiesta la notificazione dal giorno 11 settembre 2012, e quindi applicabile anche al giudizio in esame).

In tale ipotesi, il ricorrente per cassazione, al fine di evitare l’inammissibilità del motivo di cui all’art. 360, n. 5), cod. proc. civ. per difetto di specificità, deve indicare le ragioni di fatto poste a base, rispettivamente, della decisione di primo grado e della sentenza di rigetto dell’appello, dimostrando che esse sono tra loro diverse ( ex plurimis : Cass. Sez. 6-2, n. 8320 del 2022-Rv. 664432 – 01; Cass., Sez. 3, 14.07.2022, n. 22244; Cass., Sez. L, 20.07.2022, n. 22782; Cass., Sez. 6-2, 15.03.2022, n. 8320; Cass., Sez. L, 06.08.2019, n. 20994).
Nella specie, il ricorrente non ha indicato le ragioni di diversità fra le due pronunce.

Con il secondo motivo si deduce nullità della sentenza in relazione all’art. 360, comma 1, n. 4) cod. proc. civ. Ad avviso del ricorrente la sentenza è gravata da irriducibile illogicità e contraddittorietà per avere dapprima affermato l’insindacabilità della delibera in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, salvo poi precisare che l’appellante avrebbe dovuto ri levare un vizio di nullità per

consentire l ‘indagine sull’applicabilità della delibera condominiale alla base del decreto ingiuntivo. Rileva in particolare di avere sostenuto sin da subito la nullità della delibera sottesa al decreto ingiuntivo, perché avente oggetto impossibile in quanto i punti 2 e 3 dell’ordine del giorno devono ritenersi in reciproca contraddizione; rileva inoltre che in ogni caso egli aveva impugnato la delibera contestando la nullità nella sua interezza, non solo nella parte in cui erano stati approvati i bilanci consuntivo e preventivo.
Il motivo è infondato.

Come affermato anche dalle sezioni unite, in tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell’art. 1137 c.c., come modificato dall’art. 15 della l. n. 220 del 2012, mentre la categoria della nullità ha un’estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico – quest’ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume”. Pertanto, sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea previste dall’art. 1135, nn. 2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell’esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto
dall’art. 1137, comma 2, c.c. (Sez. U – , Sentenza n. 9839 del 14/04/2021 Rv. 661084 – 03)

Le sezioni unite hanno altresì affermato che nel giudizio di opposizione al decreto ingiuntivo emesso per la riscossione di contributi condominiali, il giudice può sindacare sia la nullità dedotta dalla parte o rilevata d’ufficio della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione, sia l’annullabilità di tale deliberazione, a condizione che quest’ultima sia dedotta in via d’azione, mediante apposita domanda riconvenzionale di annullamento contenuta nell’atto di citazione, ai sensi dell’art. 1137, comma 2, c.c., nel termine perentorio ivi previsto, e non in via di eccezione; ne consegue l’inammissibilità, rilevabile d’ufficio, dell’eccezione con la quale l’opponente deduca solo l’annullabilità della deliberazione assembleare posta a fondamento dell’ingiunzione senza chiedere una pronuncia di annullamento (Sez. U – , Sentenza n. 9839 del 14/04/2021 Rv. 661084 – 02).
Nel caso in esame, come ha accertato in fatto il giudice di merito (cfr. sentenza impugnata pag. 3), il decreto ingiuntivo era stato chiesto ed ottenuto dal Condominio sulla base di una delibera di approvazione di bilancio consuntivo aprile 2012-dicembre 2015 e bilancio preventivo spese anno 2015 e con l’opposizione era stat a dedotta ‘ l’irregolare convocazione dell’assemblea ‘. Dalla sentenza non risulta alcun elemento che possa far propendere per l’impossibilità dell’oggetto della delibera e il ricorso è privo di specificità perché, a fronte di un diverso accertamento del giudice di merito sul contenuto del verbale e dell’impugnazione della delibera, avrebbe dovuto indicare specificamente mediante trascrizione (ex art. 366 n. 6 cpc) gli atti su cui si fonda e cioè il verbale dell’assemblea e i motivi di opposizione (atti di cui -si badi bene -non offre neppure informazioni sul loro reperimento nell’incarto processuale).
Pertanto, la ritenuta l’insindacabilità dell’impugnazione della delibera per tardività appare in linea con la citata giurisprudenza delle sezioni unite, essendosi in presenza di un vizio di annullabilità della delibera e non certo di nullità.

In con clusione, il Collegio rigetta il ricorso.

Non si provvede sulle spese del presente giudizio, non avendo il Condominio svolto attività difensiva.

Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013, stante il tenore della pronuncia, va dato atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte Suprema di Cassazione rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1quater D.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dell’art. 13, comma 1 -bis , del D.P.R. n. 115 del 2002, se dovuto.

Così deciso in Roma, il 18/06/2025.

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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