Impugnazione delibera condominiale: motivi inammissibili

Un proprietario di un box auto ha tentato l’impugnazione di una delibera condominiale relativa al riparto spese, sostenendo l’illegittimità della tabella millesimale applicata. La tabella era stata recepita da una decisione di un condominio adiacente. Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le sue richieste. La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile, evidenziando errori procedurali nella formulazione dei motivi e l’applicazione del principio della “doppia conforme”, che impedisce di riesaminare i fatti già valutati conformemente nei primi due gradi di giudizio.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 29 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Quando i Motivi di Ricorso sono Inammissibili

L’impugnazione di una delibera condominiale è uno strumento fondamentale per tutelare i diritti dei singoli condomini, ma il percorso giudiziario richiede il rispetto di precise regole procedurali. Un’ordinanza recente della Corte di Cassazione ci offre un chiaro esempio di come la formulazione errata dei motivi di ricorso possa portare a una dichiarazione di inammissibilità, vanificando le ragioni del ricorrente. Analizziamo il caso per comprendere gli errori da evitare e i principi applicati dalla Suprema Corte.

I Fatti del Caso: Una Questione di Millesimi tra Due Condomini

La vicenda ha origine dalla domanda di un proprietario di un box auto che impugnava una delibera del proprio condominio. La delibera approvava il bilancio consuntivo e preventivo, basando il riparto delle spese su una modifica delle quote millesimali che il condomino riteneva arbitraria.

Il punto cruciale era che tale modifica non era stata decisa dall’assemblea del suo condominio, bensì da quella di un condominio adiacente, gestore di un’autorimessa comune, che aveva approvato una nuova ripartizione interna dei millesimi per i box e le cantine. L’amministratore del condominio del ricorrente si era limitato a recepire tale decisione per il calcolo delle spese.

L’Impugnazione della Delibera Condominiale nei Primi Due Gradi di Giudizio

Sia il Tribunale che la Corte d’Appello hanno respinto le doglianze del proprietario. Secondo i giudici di merito, il condomino avrebbe dovuto impugnare la delibera originaria dell’altro condominio (quello del 2003) che aveva modificato le tabelle millesimali. Non avendolo fatto, la successiva delibera del proprio condominio, che si limitava ad applicare quelle tabelle per il riparto delle spese, era da considerarsi legittima.

I Motivi del Ricorso in Cassazione

Il condomino ha quindi proposto ricorso per cassazione, basandolo su due motivi principali:

1. Violazione di legge e dolo della controparte: Il ricorrente sosteneva che il condominio avesse agito con dolo per indurlo in errore e che la decisione fosse contraria ad altre sentenze passate in giudicato che avevano già dichiarato illecito il modus operandi del condominio.
2. Omessa e erronea motivazione: A suo avviso, la sentenza d’appello era viziata da un’erronea motivazione e da un travisamento dei fatti, poiché le tabelle millesimali corrette prevedevano una quota indivisa per l’intero garage, senza alcuna suddivisione approvata validamente.

Le Motivazioni della Suprema Corte

La Corte di Cassazione ha dichiarato il ricorso inammissibile per diverse ragioni di natura strettamente procedurale, senza entrare nel merito della questione.

Innanzitutto, il primo motivo è stato ritenuto inammissibile perché i vizi denunciati (dolo della parte e contrasto con un precedente giudicato) non rientrano tra quelli deducibili con un ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 360 c.p.c. Essi costituiscono, invece, dei “vizi revocatori” (art. 395 c.p.c.), che devono essere fatti valere con un’apposita azione di revocazione davanti allo stesso giudice che ha emesso la sentenza impugnata, ovvero la Corte d’Appello.

Per quanto riguarda il secondo motivo, la Corte lo ha ritenuto inammissibile e infondato. Se interpretato come denuncia di “omesso esame di un fatto decisivo”, esso si scontra con il principio della “doppia conforme” (art. 348 ter c.p.c.). Poiché la Corte d’Appello aveva confermato la sentenza di primo grado sulla base delle medesime ragioni di fatto, era preclusa in Cassazione la possibilità di sollevare tale vizio. Inoltre, i giudici hanno specificato che la motivazione della sentenza d’appello non era affatto “apparente”, ma conteneva le argomentazioni necessarie per comprendere il ragionamento seguito, consentendo un effettivo controllo sulla sua logicità.

Le Conclusioni

La decisione della Cassazione rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato. Questa ordinanza ribadisce un principio fondamentale: il giudizio di cassazione è un giudizio di legittimità, non un terzo grado di merito. I motivi di ricorso devono essere formulati in modo tecnicamente corretto, rientrando nelle specifiche categorie previste dalla legge. Errori nella scelta dello strumento processuale, come confondere i vizi deducibili in Cassazione con quelli che richiedono un’azione di revocazione, portano inevitabilmente all’inammissibilità del ricorso, indipendentemente dalla fondatezza delle ragioni sostanziali.

È possibile contestare in Cassazione l’accertamento dei fatti se Tribunale e Corte d’Appello hanno deciso nello stesso modo?
No, in base al principio della “doppia conforme” (art. 348 ter c.p.c.), se la sentenza d’appello conferma quella di primo grado basandosi sulle stesse ragioni di fatto, è precluso il ricorso in Cassazione per il vizio di omesso esame di un fatto decisivo.

Quale strumento processuale si deve usare se si ritiene che una sentenza sia l’effetto del dolo della controparte?
Non si deve proporre ricorso per cassazione. Il dolo di una parte è un “vizio revocatorio” (art. 395 c.p.c.) e deve essere fatto valere con una specifica domanda di revocazione da presentare allo stesso giudice che ha pronunciato la sentenza impugnata (in questo caso, la Corte d’Appello).

Perché il ricorso per cassazione deve essere articolato secondo motivi specifici?
Perché il giudizio di cassazione è un giudizio a critica vincolata, volto a controllare la corretta applicazione del diritto (giudizio di legittimità) e non a riesaminare i fatti della causa (giudizio di merito). I motivi devono quindi rientrare nelle precise categorie elencate dall’art. 360 c.p.c. per essere ammissibili.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20011 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20011 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME

Data pubblicazione: 17/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso n. 3118/2019 proposto da:

NOME COGNOME, elettivamente domiciliato in Roma, INDIRIZZO presso lo studio dell’ avvocato NOME COGNOMECODICE_FISCALE che lo rappresenta e difende;

– Ricorrente –

Contro

CONDOMINIO INDIRIZZO

– Intimato –

Avverso la sentenza della corte d’ appello di Roma n. 5152/2018 depositata il 24/07/2018.

Udita la relazione svolta dal Consigliere NOME COGNOME nella camera di consiglio del 4 marzo 2025.

Rilevato che:

il Tribunale di Roma, con sentenza n. 17687 del 2011, rigettò la domanda proposta da NOME COGNOME, proprietario di un box auto nel condominio di INDIRIZZO (‘Condominio’) , di impugnazione

Condominio

della deli berazione dell’assemblea del condominio approvata il 23/04/2008, avente ad oggetto il bilancio consuntivo dell’esercizio 2007 ed il preventivo dell’esercizio 200 8, basata, in particolare, sull’ arbitraria modifica della quota millesimale attribuita a ll’attore ai fini del riparto delle spese;

la sentenza di primo grado è stata impugnata da COGNOME il quale, in sintesi, ha lamentato che, al contrario di quanto affermato dal tribunale, la mancata impugnazione della delibera del 13/10/2003, che aveva variato le quote millesimali attribuite ai box e alle cantine, era completamente irrilevante trattandosi di decisione emessa da un diverso condominio (il condominio di INDIRIZZO, ‘ autorimessa e box ‘ ), il quale, pertanto, non aveva alcun potere di determinare i millesimi del condominio di INDIRIZZO Pullino 72.
La corte d’appello di Roma, nel contraddittorio del Condominio, ha respinto il gravame condividendo la statuizione del primo giudice secondo cui il condòmino avrebbe dovuto impugnare la decisione assembleare del 13/10/2003 del condominio di INDIRIZZO, relativa alla nuova ripartizione interna dei millesimi del piano autorimessa. Infatti, spiega la Corte territoriale, l’amministratore del condominio di INDIRIZZO non aveva fatto altro che recepire, senza alcuna contestazione proveniente dai partecipanti allo stesso condominio, quanto comunicatogli dall’amministratore del condominio di INDIRIZZO a proposito dell’approvazione da parte dell’assemblea straordinaria riunitasi il 13/10/2003 -della nuova attribuzione millesimale relativa ai box e alla cantina;
NOME COGNOME ha proposto ricorso per cassazione, articolato in due motivi, accompagnati da superflui quesiti di diritto (Cass. n. 20916/2024).

Il Condominio intimato non ha svolto difese.

In prossimità dell’udienza il ricorrente ha depositato una memoria.

Considerato che:

il primo motivo di ricorso censura la violazione dell’art. 39 5 nn. 1 e 5 c.p.c.

Si lamenta (vedi pagg. 10 e 11 del ricorso) da un lato la ‘sussistenza di dolo al fine di indurre in errore’, dall’altro che la decisione impugnata sarebbe contraria alle sentenze nn. 13847 del 2016 e 5683 del 2012 del Tribunale di Roma, passate in giudicato, che, in breve, dichiarano ‘illecito’ il modus operandi seguito dal Condominio per applicare al ricorrente millesimi maggiorati e maggiori oneri.

Sotto altro profilo, il ricorrente stigmatizza che, mediante artificio, sarebbero stati addebitati oneri condominiali di altri condòmini e anche di box di altri condomìni, che sono stati illecitamente allacciati al garage condominiale;

il secondo motivo censura l”omessa, erronea motivazione circa punti decisivi della controversia -contraddittorietà e travisamento’ .

La sentenza sarebbe viziata da ‘erronea motivazione’ e ‘travisamento’ nella parte in cui dichiara che il Condominio ha sempre legittimamente applicato i valori millesimali indicati nel regolamen to di condominio, come modificati dall’assemblea straordinaria del 13/10/2003.

Per il ricorrente, le tabelle millesimali, in realtà, indicano soltanto, con riferimento al garage condominiale, una quota millesimale pro indiviso per tutti i ventotto comproprietari, pari a 80,82 millesimi, e non esiste alcuna decisione dell’assemblea che abbia suddiviso detta quota o che abbia approvato o recepito una suddivisione effettuata da terzi estranei;

il primo motivo è inammissibile;

il giudizio di cassazione è un giudizio a critica vincolata, delimitato e vincolato dai motivi di ricorso, che assumono una funzione identificativa condizionata dalla loro formulazione tecnica con riferimento alle ipotesi tassative formalizzate dal codice di rito. Ne consegue che il motivo del ricorso deve necessariamente possedere i caratteri della tassatività e della specificità ed esige una precisa enunciazione, di modo che il vizio denunciato rientri nelle categorie logiche previste dall’art. 360 c.p.c., sicché è inammissibile il motivo che reca una critica non collegabile ad alcuna delle fattispecie di vizio enucleate dal codice di rito (Sez. 6 – 2, Ordinanza n. 11603 del 14/05/2018, Rv. 648533 – 01).
Recentemente la Corte, nella sua massima composizione, è tornata sull’argomento per ribadire che il ricorso per cassazione deve essere articolato in specifiche censure riconducibili in maniera immediata ed inequivocabile ad uno dei cinque motivi di impugnazione previsti dall ‘ art. 360, comma 1 c.p.c., sicché, pur senza la necessaria adozione di formule sacramentali o l ‘ esatta indicazione numerica di uno dei predetti motivi, è indispensabile che le censure individuino con chiarezza i vizi prospettati, tra quelli inquadrabili nella tassativa griglia normativa (Sez. U., Ordinanza n. 32415 del 08/11/2021, Rv. 662880 – 01).
Nel caso in esame non viene dedotto alcuno dei motivi riconducibili al paradigma dell’art. 360 c.p.c. ; la censura, piuttosto, s’incentra su asseriti vizi revocatori della decisione d’appello , vizi previsti dai nn. 1 (che ricorre quando la sentenza è l’effetto del dolo di una parte) e 5 (che ricorre quando la sentenza è contraria a un precedente giudicato tra le stesse parti) del l’art. 395 c.p.c., i quali , come dispone l’art. 398 c.p.c., non possono essere fatti valere con il rimedio processuale del ricorso per cassazione, ma debbono essere oggetto di una domanda di revocazione, proposta con citazione
davanti allo stesso giudice (in questo caso: la corte d’appello di Roma) che ha pronunciato la sentenza impugnata;

il secondo motivo è inammissibile e infondato;

anzitutto, tralasciando la pur prospettabile inammissibilità della doglianza per mancanza di specificità, la censura è comunque inammissibile ove debba essere interpretata come allegazione del vizio di ‘omesso esame circa un fatto decisivo’. In tal caso, infatti, trova applicazione la previsione di cui all’art. 348 ter ultimo comma c.p.c., che, per l’ipotesi di cosiddetta doppia conforme, avendo (come in questa fattispecie concreta) il giudice di appello confermato (nella parte che qui interessa) la sentenza di primo grado, sulla base delle medesime ragioni inerenti alle questioni di fatto a sostegno della sentenza di primo grado, preclude la deducibilità, in sede di legittimità, del vizio di cui al n. 5 dell’art. 360 comma 1 c.p.c. ;
d’altra parte, il motivo è infondato con riferimento alla critica rivolta alla struttura della decisione impugnata: come si desume dal passaggio motivazionale sopra richiamato (al punto 1 del ‘ Rilevato che ‘), la sentenza contiene le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione, e non è perciò affatto ‘apparente’, consentendo un «effettivo controllo sull’esattezza e sulla logicità del ragionamento del giudice» (cfr. Cass. Sezioni Unite n. 8053 del 2014; n. 22232 del 2016; n. 2767 del 2023);
ne consegue il rigetto del ricorso;

nulla si deve disporre sulle spese del presente giudizio, nel quale il Condominio non ha svolto difese;

a i sensi dell’art.13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a

quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso.

Dichiara che, a i sensi dell’art.13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della Seconda Sezione

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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