Impugnazione delibera condominiale: la Cassazione decide

Una recente ordinanza della Corte di Cassazione affronta un caso di impugnazione delibera condominiale, rigettando il ricorso di una condomina. La Corte chiarisce importanti principi sulla presunzione di conoscenza della convocazione inviata per raccomandata, sui limiti dell’incompatibilità del giudice e sulla corretta procedura decisionale in appello.

A cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO - Avvocato

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Pubblicato il 21 agosto 2025 in Diritto Immobiliare, Giurisprudenza Civile, Procedura Civile

Impugnazione Delibera Condominiale: Guida alla Sentenza della Cassazione

L’impugnazione di una delibera condominiale è uno strumento a tutela del singolo condomino che ritenga lesi i propri diritti da una decisione dell’assemblea. Una recente ordinanza della Corte di Cassazione fornisce chiarimenti cruciali su diversi aspetti procedurali e sostanziali di questo tipo di controversie, offrendo spunti di riflessione per condomini e amministratori.

I Fatti del Caso: una Lunga Battaglia Legale

La vicenda ha origine dall’impugnazione, da parte di una condomina, di tre delibere assembleari approvate nel 2011. La sua richiesta veniva respinta sia in primo grado dal Tribunale sia in secondo grado dalla Corte d’Appello. Non soddisfatta, la condomina ha proposto ricorso in Cassazione, basandolo su cinque distinti motivi che toccavano temi come la presunta incompatibilità del giudice di primo grado, vizi procedurali nel giudizio d’appello e, soprattutto, la presunta irregolarità nella convocazione alle assemblee.

L’Analisi della Corte di Cassazione sui Motivi del Ricorso

La Suprema Corte ha esaminato e rigettato tutti i motivi del ricorso, consolidando importanti principi di diritto. Analizziamo i più significativi.

L’incompatibilità del Giudice: un Motivo Infondato

La ricorrente sosteneva che il giudice di primo grado fosse ‘incompatibile’ perché si era già espresso su altre cause tra le stesse parti, sebbene distinte. La Cassazione ha ribadito un principio fondamentale: l’obbligo di astensione per un giudice, previsto dall’art. 51 c.p.c., scatta solo quando questi abbia già trattato la stessa causa in un diverso grado di giudizio. Non è sufficiente aver deciso casi distinti, anche se riguardanti le stesse parti e questioni giuridiche simili.

La Convocazione dell’Assemblea e la Presunzione di Conoscenza

Un punto centrale della controversia era la presunta tardività degli avvisi di convocazione. La Corte d’Appello aveva ritenuto che il Condominio avesse provato l’invio delle raccomandate ‘con largo anticipo’. La Cassazione, nel confermare la decisione, ha chiarito il funzionamento della presunzione di conoscenza sancita dall’art. 1335 c.c. per la convocazione condominiale.

Per le delibere in questione (anteriori alla riforma del 2012), l’invio di una lettera raccomandata è sufficiente a far scattare la presunzione che l’atto sia giunto a conoscenza del destinatario. Questa presunzione si basa sulla prova della spedizione e sulla regolarità del servizio postale. A questo punto, spetta al condomino destinatario dimostrare di essere stato, senza sua colpa, nell’impossibilità di ricevere la comunicazione. Non basta, quindi, semplicemente non ritirare la raccomandata.

La Decisione Orale della Causa in Appello

La ricorrente lamentava che la Corte d’Appello avesse deciso la causa oralmente al termine dell’udienza, senza concedere i termini per il deposito delle memorie conclusive. Anche su questo punto, la Cassazione ha dato torto alla condomina. La legge consente al giudice d’appello di decidere la causa secondo il rito orale (art. 281-sexies c.p.c.). Se, all’udienza, il giudice invita le parti alla discussione e queste non richiedono esplicitamente un rinvio per depositare le comparse conclusionali, la procedura è del tutto legittima e non produce alcuna nullità.

Le Motivazioni della Decisione

Le motivazioni della Corte si fondano su una rigorosa applicazione delle norme processuali e sostanziali. In primo luogo, la Corte ha voluto circoscrivere l’applicazione dell’istituto della ricusazione del giudice a casi specifici, per evitare un uso strumentale volto a ritardare i processi. In secondo luogo, ha rafforzato il principio della presunzione di conoscenza legato alla spedizione di comunicazioni a mezzo raccomandata, ponendo un onere probatorio stringente a carico del destinatario che ne contesti la ricezione. Infine, ha confermato la flessibilità degli strumenti a disposizione del giudice d’appello per accelerare la definizione delle cause, come la decisione orale, nel rispetto del contraddittorio tra le parti. La reiezione del motivo relativo a un presunto controcredito ha inoltre ribadito che la Corte di Cassazione non può riesaminare il merito dei fatti, ma solo verificare la corretta applicazione della legge.

Conclusioni: Implicazioni Pratiche per Condomini e Amministratori

Questa ordinanza offre insegnamenti pratici di grande valore. Per gli amministratori di condominio, emerge la conferma che l’invio della convocazione tramite lettera raccomandata (prima della riforma, e oggi con i mezzi previsti dall’art. 66 disp. att. c.c.) costituisce un metodo sicuro che li pone al riparo da contestazioni, in virtù della presunzione di conoscenza. Per i condomini, la sentenza chiarisce che l’onere di dimostrare la mancata ricezione di una convocazione è molto gravoso e non può basarsi su una semplice negligenza. Inoltre, si sottolinea che i motivi di impugnazione devono essere specifici e ben fondati in diritto, poiché un ricorso basato su contestazioni generiche o su una rivalutazione dei fatti è destinato all’insuccesso.

Quando un giudice è considerato ‘incompatibile’ e deve astenersi dal giudicare una causa condominiale?
Un giudice ha l’obbligo di astenersi solo se ha già conosciuto della stessa identica causa in un precedente grado di giudizio. Non è considerato incompatibile se ha semplicemente deciso altre e distinte controversie tra le stesse parti, anche se riguardanti questioni simili.

Se un condomino non ritira la raccomandata con l’avviso di convocazione, la convocazione è valida?
Sì, la convocazione è valida. L’invio di una lettera raccomandata fa scattare una presunzione di conoscenza quando l’atto giunge all’indirizzo del destinatario. Spetta al condomino dimostrare di essere stato impossibilitato a ricevere la notizia senza sua colpa. Il semplice mancato ritiro non è una prova sufficiente.

La Corte d’Appello può decidere una causa subito al termine dell’udienza, senza dare tempo per scrivere le memorie finali?
Sì, può farlo. Se il giudice invita le parti a discutere oralmente la causa e nessuna delle parti presenti chiede specificamente un rinvio per il deposito delle comparse conclusionali, la decisione immediata è pienamente legittima e non viola il diritto di difesa.

Testo del provvedimento

Ordinanza di Cassazione Civile Sez. 2 Num. 20973 Anno 2025

Civile Ord. Sez. 2 Num. 20973 Anno 2025

Presidente: COGNOME

Relatore: COGNOME NOME

Data pubblicazione: 23/07/2025

ORDINANZA

sul ricorso iscritto al n. 5464/2019 R.G. proposto da:

COGNOME, elettivamente domiciliata in ROMA INDIRIZZO presso lo studio dell’avvocato NOME COGNOME rappresentata e difesa dall’avvocato COGNOME

-ricorrente-

contro

CONDOMINIO INDIRIZZO

-intimato- avverso la SENTENZA della CORTE D’APPELLO di FIRENZE n. 1550/2018 depositata il 26/06/2018.

Udita la relazione svolta nella camera di consiglio del 03/04/2025 dal Consigliere NOME COGNOME

FATTI DI CAUSA

1.- NOME COGNOME ha proposto ricorso articolato in cinque motivi avverso la sentenza n. 1550/2018 della Corte d’appello di Firenze, depositata il 26 giugno 2018.

Non ha svolto difese l’intimato Condominio INDIRIZZO, Viareggio.

La Corte d’appello di Firenze ha respinto l’appello avverso la sentenza n. 1230/2017 resa dal Tribunale di Lucca, che aveva a sua volta rigettato l’impugnazione spiegata dalla condomina NOME COGNOME contro tre deliberazioni assembleari del Condominio INDIRIZZO di Viareggio, approvate il 31 gennaio, il 13 maggio e il 3 giugno 2011.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. -Il primo motivo di ricorso denuncia la violazione degli artt. 51 e ss., 99, 101, 112, 115, 116, 132 e 158 c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c., in quanto la Corte di Firenze non ha accolto l’eccezione di nullità della sentenza di primo grado, giacché emessa da giudice onorario ‘incompatibile’.

Al riguardo la Corte d’appello ha dichiarato inammissibile il relativo motivo di gravame, avendo il Tribunale respinto nel merito con ordinanza del 10 gennaio 2017 l’istanza di ricusazione del magistrato.

1.1. – Correggendo la motivazione in diritto seguita dalla Corte di Firenze, deve ribadirsi il consolidato principio secondo cui l’ordinanza di rigetto dell’istanza di ricusazione del giudice, a norma dell’art. 53 c.p.c., è comunque suscettibile di riesame nel corso del processo, in quanto il vizio causato dall’incompatibilità del giudice ricusato può convertirsi in motivo di nullità della sentenza da far valere in appello. La questione sollevata col primo motivo di ricorso è comunque manifestamente infondata, giacché l’obbligo di astensione sancito
dall’art. 51, comma 1, n. 4, c.p.c. si impone solo al giudice che abbia conosciuto della stessa causa come magistrato in altro grado, mentre non opera in un nuovo e distinto procedimento, ancorché riguardante le stesse parti e pur se implicante la risoluzione di identiche questioni (nella specie, come si assume dalla ricorrente, per avere il magistrato già deciso su precedenti cause per impugnazione di delibere assembleari e per la riscossione di contributi condominiali intercorse tra le parti).

2.- Il secondo motivo di ricorso deduce la violazione degli artt. 99, 101, 112, 115, 116, 132, 190, 281sexies e 352c.p.c. e dell’art. 118 disp. att. c.p.c., per avere la Corte d’appello di Firenze deciso l’appello ai sensi del citato 281 -sexies, ‘ a fronte di formale richiesta tesa ad ottenere i termini a difesa di cui agli artt. 190 e 352 c.p.c., contenuta a pagina 24 di integrazione del ricorso ai sensi dell’art. 351 c.p.c. del 25 giugno 2018 ‘.

2.1. – Il motivo è infondato.

A norma del settimo comma dell’art. 352 c.p.c., aggiunto dall’art. 27, comma 1, lett. d), l. 12 novembre 2011, n. 183 e operante nella specie ratione temporis , ‘uando non provvede ai sensi dei commi che precedono, il giudice può decidere la causa ai sensi dell’articolo 281sexies’.

Nel verbale dell’udienza collegiale del 26 giugno 2018, contenente la sentenza impugnata, risultavano presenti i difensori delle parti (per l’appellante l’avvocato NOME COGNOME) e vi è attestato: ‘ itenuto che la causa possa essere decisa ex art. 281- sexies c.p.c. invita le parti a interloquire. Le parti si riportano alle rispettive conclusioni. La Corte, allontanatesi nel frattempo le parti, dà lettura del provvedimento che segue alle ore 16 ‘.

Non incorre, allora, in alcuna nullità il giudice di appello che, all’udienza fissata per la trattazione, esaurita quest’ultima e non dovendo provvedere ai sensi dell’art. 356 c.p.c., decida a norma dell’art. 281-sexies, c.p.c., invitando le parti presenti a precisare immediatamente le conclusioni e ordinando, in mancanza di specifica richiesta di scambio delle comparse conclusionali con fissazione di altra udienza (facoltà di richiesta esercitabile esclusivamente dopo la pronuncia dell’ordine del giudice di discussione orale), la discussione orale della causa nella medesima udienza (Cass. n. 22871 del 2015; Cass. n. 11116 del 2020).
3. -Il terzo motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione degli artt. 13-quater, 10, 11 e 15 del d.P.R. n. 115 del 2002, per avere la Corte d’appello dichiarato la sussistenza delle condizioni per porre a carico dell’appellante l’obbligo di versare l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, trattandosi di attestazione di competenza esclusiva dell’Amministrazione.

3.1. Il terzo motivo di ricorso è inammissibile, in quanto la declaratoria della sussistenza dei presupposti per il versamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13, comma 1quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, in ragione dell’integrale rigetto, inammissibilità o improcedibilità dell’impugnazione, non ha natura di condanna – non riguardando l’oggetto del contendere tra le parti in causa – bensì la funzione di agevolare l’accertamento amministrativo; pertanto, tale dichiarazione non preclude la contestazione nelle competenti sedi da parte dell’amministrazione ovvero del privato, ma non può formare oggetto di impugnazione (tra le tante, Cass. n. 18191 del 2024).
-Il quarto motivo di ricorso deduce la violazione e falsa applicazione di nove articoli del codice civile, dell’art. 66 delle

disposizioni per l’attuazione del codice, di sei articoli del codice di procedura civile, degli articoli 9 e 10 della legge n. 392 del 1978, dell’articolo 40 del d.P.R. n. 156 del 1973 e della ‘ disciplina sul servizio postale universale di cui al d.lgs. n. 261 del 1999 ‘.

Questo motivo di ricorso riprende le doglianze dedotte in sede di impugnazione ex art. 1137 c.c. quanto alle tardive o irregolari comunicazioni degli avvisi di convocazione alle assemblee.

La Corte d’appello ha risposto al riguardo che il Convenuto condominio avesse dimostrato in via documentale di aver inviato alla COGNOME ‘con largo anticipo’ le raccomandate di convocazione alle tre assemblee per cui è causa, ciò innestando la presunzione di conoscenza ex art. 1335 c.c.

La ricorrente censura la presunzione adoperata dal giudice di primo grado, nella parte in cui aveva dedotto il tempestivo arrivo delle raccomandate in base alla data del ritiro degli avvisi presso l’ufficio postale.

4.1. – Il quarto motivo di ricorso è in parte inammissibile e in parte infondato.

È inosservato l’onere di specificità, sancito dall’art. 366, comma 1, n. 4), c.p.c., ove si indicano a fondamento del denunciato vizio di cui all’art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c., venti articoli di legge, oltre che un’intera disciplina normativa, senza esaminarne il rispettivo contenuto precettivo e raffrontarlo con le affermazioni in diritto contenute nella sentenza impugnata, al fine di dimostrare che queste ultime contrastano col precetto normativo.

È inammissibile altresì ogni censura portata avverso la sentenza di primo grado.

Il motivo è comunque infondato nella sostanza perché, trovando qui applicazione ratione temporis l’art. 66 disp. att. c.c. nella

formulazione vigente prima delle modifiche operate dalla legge n. 220 del 2012 (sono impugnate tre deliberazioni assembleari approvate il 31 gennaio, il 13 maggio e il 3 giugno 2011), tale norma, al fine di assicurare la convocazione di tutti i condomini, quale presupposto indispensabile per la validità della delibera, non prescriveva particolari modalità di notifica, sicché l’esigenza che tutti i condomini fossero stati preventivamente informati della convocazione dell’assemblea poteva ritenersi soddisfatta quando risultasse che, in qualunque modo, i condomini ne avessero avuto notizia.
La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, pur nelle forme di cui al vigente art. 66, terzo comma, disp. att. c.c., è regolata dalla presunzione di conoscenza di cui all’art. 1335 c.c., sicché, in caso di inoltro a mezzo di posta raccomandata, si applicano le norme concernenti il servizio postale per la consegna dei plichi (e non quelle relative alle notificazioni degli atti giudiziari ex artt. 138 e ss. c.p.c.). Ne consegue che dall’inoltro a mezzo di lettera raccomandata, anche in mancanza dell’avviso di ricevimento, si ricava prova certa della spedizione (qui incontroversa), alla quale consegue la presunzione dell’arrivo dell’atto al destinatario e della sua conoscenza ai sensi dell’art. 1335 c.c., fondata sulle univoche e concludenti circostanze della suddetta spedizione e sull’ordinaria regolarità del servizio postale e telegrafico. Incombeva perciò sulla condomina destinataria l’onere di dimostrare l’impossibilità incolpevole di avere avuto utile notizia dell’atto recettizio.
5. – Il quinto motivo di ricorso deduce, infine, la violazione di sette articoli del codice civile, sette articoli del codice di procedura civile, degli artt. 118 e 124 disp. att. c.p.c., ed ancora di setti articoli del codice penale. Viene qui censurata la parte della sentenza d’appello

attinente al ‘ preteso controcredito vantato dalla COGNOME nei confronti del Condominio, che sarebbe stato riconosciuto dalle sentenze n. 270/2007, 53/2008 e 119/2011 …, del quale le delibere impugnate non terrebbero conto ‘. La Corte d’appello ha affermato al riguardo che tale sentenza ‘ non accertano alcun controcredito della COGNOME e che proprio per tale ragione l’ordinanza di assegnazione emessa dal giudice dell’esecuzione il 19 giugno 2015 in favore dell’appellante è stata revocata dal Tribunale di Lucca con la sentenza n. 760/2018 ‘.
5.1. – Il quinto motivo di ricorso è inammissibile, sia per le stesse ragioni spiegate a proposito del quarto motivo, sia ove riconducibile al vizio ex art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., operando la previsione di cui all’art. 348ter , comma 5, c.p.c. (applicabile ratione temporis ), sia in quanto, strutturandosi in un lungo elenco di atti processuali e documenti, esso è in realtà finalizzato a domandare alla Corte di cassazione un rinnovato apprezzamento di fatto delle complesse risultanze documentali per quantificare l’importo del saldo dei rapporti di dare e avere tra la condomina ricorrente e la gestione condominiale, il che suppone un accesso diretto agli atti e una loro integrale delibazione.
È vero che questa Corte ha riconosciuto la invalidità della delibera di approvazione del rendiconto consuntivo che non riporti un debito del condominio verso un condomino derivante da una sentenza esecutiva (Cass. n. 1370 del 2023), ma ciò suppone una verifica che tale debito, appunto, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, riveli quei requisiti di certezza ed oggettiva determinabilità imposti dai criteri di redazione dettati dall’ora vigente art. 1130-bis c.c.
6. – Il ricorso va perciò rigettato.

Non occorre regolare le spese del giudizio di cassazione, in quanto l’intimato non ha svolto attività difensive.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento -ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115 -, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P. Q. M.

La Corte rigetta il ricorso.

Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater del D.P.R. 115 del 2002, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte della ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma del comma 1bis dello stesso articolo 13, se dovuto.

Così deciso in Roma, nella camera di consiglio della 2 Sezione civile

La selezione delle sentenze e la raccolta delle massime di giurisprudenza è a cura di Carmine Paul Alexander TEDESCO, Avvocato a Milano, Pesaro e Benevento.

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